2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议
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➢ 侧重于家庭式购物，以街道零售专卖店为主。 ➢ 玻璃的屋顶保证室内得到足够自然光照射； ➢ 四处可见的植物以及雕塑使人仿佛置身于大自然之中，令 消费者得以放松身心，使他们得以享受购物过程。
Bluewater Shopping Park
2020/5/11
国外可借鉴案例分析 Thames Walk
➢ 提供的是街区时尚，咖啡吧和娱乐服务。 ➢在Rose Gallery 以及hames Walk 的衔 接处，树立着一座类似气温计的雕塑，从 而将主题从自然引入航海； ➢ 船帆由屋顶倒置悬挂下来，与Thames Walk 的主体相呼应。
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
餐饮– Water Circus 水广场
水广场包括了一个拥有13个放映厅的电影院，以及数个各具 特色的餐厅，其中包括中国，葡萄牙，以及西班牙等。为消费者 提供了丰富的选择。这些餐厅中包括了一些知名餐厅，例如 T.G.I.Friday’s, Nando’s 以及Amoy等。
➢ 服饰类品牌以英国本地名牌为主。少数几个国际一 线品牌，包括Zara,Laura Ashley, United Colors of Benetton等。
国外可借鉴案例分析 娱乐项目
Bluewater Shopping Park
2020/5/11
国外可借鉴案例分ng Park
将 流经城市的河水 直接引入项目内，使得整个商 业项目体现出与城市完美融合的感觉，同时充分利用 项目内的河道开展多种宣传或文艺活动。穿流于整个 项目内部的水道创造了独特的内部景观，配合水面游 船、喷泉等的设置，吸引了大量的旅游人群，使一个 商业项目变身成为城市的一个标志和旅游景点。
国外可借鉴案例分析
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Albert Dock
利物浦阿尔伯特码头
是区内最大的码头，建成于1846年，占地200公 顷。码头区的历史建筑群在1952年就被列为英国 一级保护建筑。 1981－1988年，开发公司制定了相应的地区复 兴计划。一些码头仓库被改建为海洋博物馆、 现代美术馆，另一些则改建为公寓、酒吧、餐 馆、手工艺作坊和办公楼。通过长期的大规模 再利用，这里终于由废弃的沿江码头戏剧性地 再生为游人如织的旅游胜地。
优势二：所有商业沿街 所有商业沿街设置，且整体性较强， 有利于形成街区氛围；
优势三：档次感的凸显 商业建筑形态极具现代感，与项目整 体风格呼应，有利于档次感的凸显。
2020/5/11
项目建筑形态分析
不足一：不利于人流汇聚 项目商业全部临江，虽具备景观 优势，但却不利于人流的汇聚和 商业氛围的集聚。而项目商业两 边三叉路口又缺乏亮点设置，不 利于吸引两旁道路人流； 不足二：与湘江联系不够 项目紧邻湘江，但与湘江的联系 却不够紧密，一则难以最大化的 发挥湘江景观资源，二则不利于 吸引湘江风光带上的人流； 不足三：不利于利润最大化 中心商业广场的设置影响到上层 住宅的规划，浪费了一栋一线临 江住宅，不利于开发商利润的最 大化回收。
2020/5/11
2020/5/11
2020/5/11
2020/5/11
2020/5/11
2020/5/11
2020/5/11
目录
株洲零售商业市场分析 项目研究
可借鉴案例研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议
项目基本数据 项目地块独特性分析
项目建筑形态分析
2020/5/11
项目基本数据
2020/5/11
Bluewater Shopping Park
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
Guild Hall
➢ 提供精选的高端时尚专卖店，美食和咖啡吧。 ➢ 在Guild Hall 与Thames Walk 的交界处，树立着一座由三 个 人合力举起一个地球仪的雕像。屋顶为圆锥形，阳光透过 玻璃 照射到地球仪上，象征着工会的力量； ➢ 在Guild Hall 的墙壁四周，雕刻着工会内不同成员的形象，使 访客犹如置身美术馆，平添独特的购物感觉。
300余米一线湘江风光
项目地处湘江风光带旁，沿江面长 达300多米，自然江景与两岸建筑 群交相辉映，本项目可尊享一线无 敌江景。
2020/5/11
项目地块独特性分析 区域内大型商业缺乏 项目所处区域内缺乏大型商业配套，因此项目具备市场空白优势。
2020/5/11
项目地块独特性分析 湘江风光带即将呈现
2020/5/11
目录
株洲零售商业市场分析 项目研究
可借鉴案例研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议
国外可借鉴案例分析 国内可借鉴案例分析
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
Canal City
博多水城（Canal City）
又名博多运河城，位于九州最大的商业中心天神地区和 作为交通枢纽的博多站之间，占地约35000平方米，以南北 流向运河为中心，是日本福冈市的标志性大型综合商业建筑。
2020/5/11
目录
株洲零售商业市场分析 可借鉴案例研究 项目研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议
2020/5/11
株洲商业版图
整体来看，株洲商业主要包括三种形态—— 一、以芦淞商圈为核心的批发业态商业； 二、以市中心商圈为主的零售、休闲、娱乐等业态商业； 三、社区商业 而项目所处的河西片区则一直都以高端住宅为主，缺乏大型商业配套。 我们主要就芦淞商圈、市中心商圈及项目周边商业为主进行调研。
The Guild Hall提供精选的高端时尚专卖 店，美食和咖啡吧，为一层商铺。
The Rose Gallery则侧重于家庭式购物， 以街道零售专卖店为主，为一层内廊商 铺。
The Thames Walk提供的是街区时尚， 咖啡吧和娱乐服务，为二层架空内廊商 铺。
国外可借鉴案例分析
Rose Gallery
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
餐饮– Wintergarden 冬园
➢ 商业群中还包括有一个以餐饮为主的独立建筑—— Winter Garden；
➢ Wintergarden 是购物中心的主入口。门前有一个人工湖，以 及户外就餐区域。
2020/5/11
湘江风光带株洲段已与09年9月动工，2019年5月将 全面呈现，建成后的湘江风光带必将成为株洲一大 休闲胜地，也将为项目带来充足的人流。
2020/5/11
项目建筑形态分析
目前项目已有两套商业规划方案，各有优势与不足之处，我们希望在深度分析此两套方案 的基础上，为其提出最佳的修正方案。
方案一
优势一：休闲广场照顾全场 此方案设置了一个休闲广场，有利于 汇聚人流；且广场设立在中心位置， 有利于照顾两边的临街商铺；
通过Water Circus 底层的玻璃门，有一个室外就餐区域。而 其中的喷水池，为消费者就餐提供了优美的环境。
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Bluewater Shopping Park
业态组合
➢ 购物中心的三家主力店，三家英国知名百货公司， 占据的购物中心较大的面积；
➢ 就商家数量而言，占据比例最大的业态为服饰类， 占总商户的34%。其次为装饰品与餐饮，分别为 15%，以及14%；
海创·明珠花园 滨江商业街概念规划建议
达观整合推广机构 2019年2月
2020/5/11
基本目标：前所未有，更超越所有 基本方向：打造株洲最具特色的
外滩风情商业街
2020/5/11
商业目标沟通
海创·明珠花园商业运作目标：
① 利润的重要来源 ② 项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑 ③ 展示价值
总 用 地 面 积：20360.5 m2 总 建 筑 面 积：131870 m2 商铺建筑面积：10960 m2（初步）
2020/5/11
项目地块独特性分析
市中心高档成熟大社区内
项目商业位于河西中心高档成熟大 社区内，拥有较高的知名度，以及 稳定高端的客户群支持。
2020/5/11
项目地块独特性分析
2020/5/11
项目建筑形态分析
方案二
优势一：三座桥加强与湘江风光带联系 此方案通过三座桥加强了商业与湘江风 光带的联系，一则有利于营造独具风格 的休闲风情商街，一则有利于吸纳湘江 风光带上的人流； 优势二：强化了标识性,凸显了风格特性 通过风帆的装饰性设计，强化了标识性， 凸显了商业街的风格特性，有利于吸引 路面人流关注； 优势三：商业面积最大化 将上层商业有效连通，且设计了四大集 中点，有利于商业面积利用的最大化； 优势四：利润的最大化 最大化保证临江住宅的完整性，保证开 发商利润的最大化。
整体设计中地块中间是大型的商业群，停车场 围绕在Shopping Mall的四周，而娱乐项目穿插在 项目各处。
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Bluewater Shopping Park
Bluewater的主体商业设计成三角形，每 一角落各设置一家主力百货公司
（①John Lewis，②马莎百货和③House of Fraser），其间由三个定位不同的购物 中心和零售专卖店走廊连接。
强调人与街市的结合并运用空间布置的巧妙手法，将运 河水流直接引入商业项目内，突出其融入城市的空间表现。
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Canal City
建筑与景观设计特色
娱乐大楼位于建筑群中央，通过水体、以及建筑 之间的空中走廊与其它五大建筑项目连结。娱乐大楼 集合众多娱乐项目，通过水上平台表演等吸引游客， 汇聚人群，使整个项目浑然一体；娱乐型建筑沿水而 建，商业型建筑合理退居商铺，并实现建筑沿水走廊 设计，最大限度扩大水景价值，聚集人流。
福冈华盛顿饭店和凯悦大饭店使商旅客 流驻足于此。
多档次商品组合与合理分流，实现各类 人群的购物需求。
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Canal City
借鉴点
将运河直接引入建筑群，巧妙地将 人、水、建筑融为一体，各为主角，相 互辉映，营造景观，以其独特性吸引旅 游人群，增大潜在消费群体。
以娱乐性大楼为整个项目的中心点， 合理设计该大楼与其它各楼之间的联系 通道；并以娱乐吸引人气，中转人流， 盘活整个项目的动线。
2020/5/11
项目建筑形态分析
不足一：缺乏人气聚集点 首层临街商铺平铺直叙，缺乏人气 聚集点，不利于人流的汇聚及人气 的形成； 不足二：完整性不强 首层临街商铺被两个出入口隔开， 导致商铺分散开来，完整性不强。
2020/5/11
启示
总体来说，方案一重在强化首层临街商铺的作用，对上层商铺有所忽略，而方案二 则重在上层商铺，对首层商铺考虑有所不足，我们应扬长避短。 一、首层设置一大中心广场，两个副广场，强化对路面人流及两旁道路人流的吸纳，发 挥首层商铺的作用； 二、强化上层商铺与湘江风光带的联系，发挥上层商铺的作用； 三、充分发挥项目的临江风景优势，塑造独具风格的休闲商业街区； 三、保证临江住宅的价值最大化。
设置多层沿水走廊，商铺退于二线， 充分利用景观资源。
引入酒店等旅游娱乐型物业，扩大 潜在消费人群，延长人群逗留时间。
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
Bluewater Shopping Park
是现在欧洲最大的Shopping Mall，地处英国肯特 州西北部的Greenhithe附近，总面积达 到了150万平方米，市值超过16亿英镑，每年吸 引超过2千7百万的消费者前往购物。
2020/5/11
Canal City
经营特色
博多水城融旅游休闲、购物娱乐、文化 饮食、酒店商务等多功能于一体，采用多功 能综合开发经营模式。
创造性的水体景观、独特的艺术表演以 及水城的里程碑地位吸引众多国内外游客。
设有歌舞专用剧场（1140个席位），电 影院（13个馆，2600个席位）、室内游乐园 以及高科技游艺主题公园，实现休闲文化娱 乐一站式体验。
借鉴点
➢ 建筑的设计实现了人流的循环流动， 动线明晰便利，利于顾客辨识；
➢ 主体建筑之间通过不同主题特色的街 区相连结，各街区交汇处则利用特色 餐饮等休闲业态自然过渡，同时引导 人流；
➢ 景观小品的设置加强项目的整体感， 将区域文化融入项目；
➢ 利用室内娱乐设施，延长消费者逗留 时间；
➢ 设置区域主题，并通过业态组合、建 筑风格、外部景观等多方元素共同打 造，最终形成整体环境的一致性。
Bluewater Shopping Park
2020/5/11
国外可借鉴案例分析 Thames Walk
➢ 提供的是街区时尚，咖啡吧和娱乐服务。 ➢在Rose Gallery 以及hames Walk 的衔 接处，树立着一座类似气温计的雕塑，从 而将主题从自然引入航海； ➢ 船帆由屋顶倒置悬挂下来，与Thames Walk 的主体相呼应。
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
餐饮– Water Circus 水广场
水广场包括了一个拥有13个放映厅的电影院，以及数个各具 特色的餐厅，其中包括中国，葡萄牙，以及西班牙等。为消费者 提供了丰富的选择。这些餐厅中包括了一些知名餐厅，例如 T.G.I.Friday’s, Nando’s 以及Amoy等。
➢ 服饰类品牌以英国本地名牌为主。少数几个国际一 线品牌，包括Zara,Laura Ashley, United Colors of Benetton等。
国外可借鉴案例分析 娱乐项目
Bluewater Shopping Park
2020/5/11
国外可借鉴案例分ng Park
将 流经城市的河水 直接引入项目内，使得整个商 业项目体现出与城市完美融合的感觉，同时充分利用 项目内的河道开展多种宣传或文艺活动。穿流于整个 项目内部的水道创造了独特的内部景观，配合水面游 船、喷泉等的设置，吸引了大量的旅游人群，使一个 商业项目变身成为城市的一个标志和旅游景点。
国外可借鉴案例分析
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Albert Dock
利物浦阿尔伯特码头
是区内最大的码头，建成于1846年，占地200公 顷。码头区的历史建筑群在1952年就被列为英国 一级保护建筑。 1981－1988年，开发公司制定了相应的地区复 兴计划。一些码头仓库被改建为海洋博物馆、 现代美术馆，另一些则改建为公寓、酒吧、餐 馆、手工艺作坊和办公楼。通过长期的大规模 再利用，这里终于由废弃的沿江码头戏剧性地 再生为游人如织的旅游胜地。
优势二：所有商业沿街 所有商业沿街设置，且整体性较强， 有利于形成街区氛围；
优势三：档次感的凸显 商业建筑形态极具现代感，与项目整 体风格呼应，有利于档次感的凸显。
2020/5/11
项目建筑形态分析
不足一：不利于人流汇聚 项目商业全部临江，虽具备景观 优势，但却不利于人流的汇聚和 商业氛围的集聚。而项目商业两 边三叉路口又缺乏亮点设置，不 利于吸引两旁道路人流； 不足二：与湘江联系不够 项目紧邻湘江，但与湘江的联系 却不够紧密，一则难以最大化的 发挥湘江景观资源，二则不利于 吸引湘江风光带上的人流； 不足三：不利于利润最大化 中心商业广场的设置影响到上层 住宅的规划，浪费了一栋一线临 江住宅，不利于开发商利润的最 大化回收。
2020/5/11
2020/5/11
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2020/5/11
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株洲零售商业市场分析 项目研究
可借鉴案例研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议
项目基本数据 项目地块独特性分析
项目建筑形态分析
2020/5/11
项目基本数据
2020/5/11
Bluewater Shopping Park
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
Guild Hall
➢ 提供精选的高端时尚专卖店，美食和咖啡吧。 ➢ 在Guild Hall 与Thames Walk 的交界处，树立着一座由三 个 人合力举起一个地球仪的雕像。屋顶为圆锥形，阳光透过 玻璃 照射到地球仪上，象征着工会的力量； ➢ 在Guild Hall 的墙壁四周，雕刻着工会内不同成员的形象，使 访客犹如置身美术馆，平添独特的购物感觉。
300余米一线湘江风光
项目地处湘江风光带旁，沿江面长 达300多米，自然江景与两岸建筑 群交相辉映，本项目可尊享一线无 敌江景。
2020/5/11
项目地块独特性分析 区域内大型商业缺乏 项目所处区域内缺乏大型商业配套，因此项目具备市场空白优势。
2020/5/11
项目地块独特性分析 湘江风光带即将呈现
2020/5/11
目录
株洲零售商业市场分析 项目研究
可借鉴案例研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议
国外可借鉴案例分析 国内可借鉴案例分析
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
Canal City
博多水城（Canal City）
又名博多运河城，位于九州最大的商业中心天神地区和 作为交通枢纽的博多站之间，占地约35000平方米，以南北 流向运河为中心，是日本福冈市的标志性大型综合商业建筑。
2020/5/11
目录
株洲零售商业市场分析 可借鉴案例研究 项目研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议
2020/5/11
株洲商业版图
整体来看，株洲商业主要包括三种形态—— 一、以芦淞商圈为核心的批发业态商业； 二、以市中心商圈为主的零售、休闲、娱乐等业态商业； 三、社区商业 而项目所处的河西片区则一直都以高端住宅为主，缺乏大型商业配套。 我们主要就芦淞商圈、市中心商圈及项目周边商业为主进行调研。
The Guild Hall提供精选的高端时尚专卖 店，美食和咖啡吧，为一层商铺。
The Rose Gallery则侧重于家庭式购物， 以街道零售专卖店为主，为一层内廊商 铺。
The Thames Walk提供的是街区时尚， 咖啡吧和娱乐服务，为二层架空内廊商 铺。
国外可借鉴案例分析
Rose Gallery
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
餐饮– Wintergarden 冬园
➢ 商业群中还包括有一个以餐饮为主的独立建筑—— Winter Garden；
➢ Wintergarden 是购物中心的主入口。门前有一个人工湖，以 及户外就餐区域。
2020/5/11
湘江风光带株洲段已与09年9月动工，2019年5月将 全面呈现，建成后的湘江风光带必将成为株洲一大 休闲胜地，也将为项目带来充足的人流。
2020/5/11
项目建筑形态分析
目前项目已有两套商业规划方案，各有优势与不足之处，我们希望在深度分析此两套方案 的基础上，为其提出最佳的修正方案。
方案一
优势一：休闲广场照顾全场 此方案设置了一个休闲广场，有利于 汇聚人流；且广场设立在中心位置， 有利于照顾两边的临街商铺；
通过Water Circus 底层的玻璃门，有一个室外就餐区域。而 其中的喷水池，为消费者就餐提供了优美的环境。
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Bluewater Shopping Park
业态组合
➢ 购物中心的三家主力店，三家英国知名百货公司， 占据的购物中心较大的面积；
➢ 就商家数量而言，占据比例最大的业态为服饰类， 占总商户的34%。其次为装饰品与餐饮，分别为 15%，以及14%；
海创·明珠花园 滨江商业街概念规划建议
达观整合推广机构 2019年2月
2020/5/11
基本目标：前所未有，更超越所有 基本方向：打造株洲最具特色的
外滩风情商业街
2020/5/11
商业目标沟通
海创·明珠花园商业运作目标：
① 利润的重要来源 ② 项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑 ③ 展示价值
总 用 地 面 积：20360.5 m2 总 建 筑 面 积：131870 m2 商铺建筑面积：10960 m2（初步）
2020/5/11
项目地块独特性分析
市中心高档成熟大社区内
项目商业位于河西中心高档成熟大 社区内，拥有较高的知名度，以及 稳定高端的客户群支持。
2020/5/11
项目地块独特性分析
2020/5/11
项目建筑形态分析
方案二
优势一：三座桥加强与湘江风光带联系 此方案通过三座桥加强了商业与湘江风 光带的联系，一则有利于营造独具风格 的休闲风情商街，一则有利于吸纳湘江 风光带上的人流； 优势二：强化了标识性,凸显了风格特性 通过风帆的装饰性设计，强化了标识性， 凸显了商业街的风格特性，有利于吸引 路面人流关注； 优势三：商业面积最大化 将上层商业有效连通，且设计了四大集 中点，有利于商业面积利用的最大化； 优势四：利润的最大化 最大化保证临江住宅的完整性，保证开 发商利润的最大化。
整体设计中地块中间是大型的商业群，停车场 围绕在Shopping Mall的四周，而娱乐项目穿插在 项目各处。
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Bluewater Shopping Park
Bluewater的主体商业设计成三角形，每 一角落各设置一家主力百货公司
（①John Lewis，②马莎百货和③House of Fraser），其间由三个定位不同的购物 中心和零售专卖店走廊连接。
强调人与街市的结合并运用空间布置的巧妙手法，将运 河水流直接引入商业项目内，突出其融入城市的空间表现。
2020/5/11
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Canal City
建筑与景观设计特色
娱乐大楼位于建筑群中央，通过水体、以及建筑 之间的空中走廊与其它五大建筑项目连结。娱乐大楼 集合众多娱乐项目，通过水上平台表演等吸引游客， 汇聚人群，使整个项目浑然一体；娱乐型建筑沿水而 建，商业型建筑合理退居商铺，并实现建筑沿水走廊 设计，最大限度扩大水景价值，聚集人流。
福冈华盛顿饭店和凯悦大饭店使商旅客 流驻足于此。
多档次商品组合与合理分流，实现各类 人群的购物需求。
国外可借鉴案例分析
2020/5/11
Canal City
借鉴点
将运河直接引入建筑群，巧妙地将 人、水、建筑融为一体，各为主角，相 互辉映，营造景观，以其独特性吸引旅 游人群，增大潜在消费群体。
以娱乐性大楼为整个项目的中心点， 合理设计该大楼与其它各楼之间的联系 通道；并以娱乐吸引人气，中转人流， 盘活整个项目的动线。
2020/5/11
项目建筑形态分析
不足一：缺乏人气聚集点 首层临街商铺平铺直叙，缺乏人气 聚集点，不利于人流的汇聚及人气 的形成； 不足二：完整性不强 首层临街商铺被两个出入口隔开， 导致商铺分散开来，完整性不强。
2020/5/11
启示
总体来说，方案一重在强化首层临街商铺的作用，对上层商铺有所忽略，而方案二 则重在上层商铺，对首层商铺考虑有所不足，我们应扬长避短。 一、首层设置一大中心广场，两个副广场，强化对路面人流及两旁道路人流的吸纳，发 挥首层商铺的作用； 二、强化上层商铺与湘江风光带的联系，发挥上层商铺的作用； 三、充分发挥项目的临江风景优势，塑造独具风格的休闲商业街区； 三、保证临江住宅的价值最大化。
设置多层沿水走廊，商铺退于二线， 充分利用景观资源。
引入酒店等旅游娱乐型物业，扩大 潜在消费人群，延长人群逗留时间。
国外可借鉴案例分析
Bluewater Shopping Park
Bluewater Shopping Park
是现在欧洲最大的Shopping Mall，地处英国肯特 州西北部的Greenhithe附近，总面积达 到了150万平方米，市值超过16亿英镑，每年吸 引超过2千7百万的消费者前往购物。
2020/5/11
Canal City
经营特色
博多水城融旅游休闲、购物娱乐、文化 饮食、酒店商务等多功能于一体，采用多功 能综合开发经营模式。
创造性的水体景观、独特的艺术表演以 及水城的里程碑地位吸引众多国内外游客。
设有歌舞专用剧场（1140个席位），电 影院（13个馆，2600个席位）、室内游乐园 以及高科技游艺主题公园，实现休闲文化娱 乐一站式体验。
借鉴点
➢ 建筑的设计实现了人流的循环流动， 动线明晰便利，利于顾客辨识；
➢ 主体建筑之间通过不同主题特色的街 区相连结，各街区交汇处则利用特色 餐饮等休闲业态自然过渡，同时引导 人流；
➢ 景观小品的设置加强项目的整体感， 将区域文化融入项目；
➢ 利用室内娱乐设施，延长消费者逗留 时间；
➢ 设置区域主题，并通过业态组合、建 筑风格、外部景观等多方元素共同打 造，最终形成整体环境的一致性。