体育公园测算报告材料

目录
第一章总论_____________________________________________________________ 1 1.1项目概况 __________________________________________________________________ 1 1.2结论 ______________________________________________________________________ 2 1.3建议 ______________________________________________________________________ 2第二章项目情况分析_____________________________________________________ 4 2.1项目设计分析 ______________________________________________________________ 4 2.2项目定位 _________________________________________________________________ 10第三章国内外体育馆运营模式分析 ________________________________________ 11 3.1目前国内外体育场馆主要运营管理模式 _______________________________________ 11 3.2各种主要运营管理模式的优缺点分析 _________________________________________ 13 3.3案例分析 _________________________________________________________________ 15第四章基础模式确立____________________________________________________ 23 4.1影响模式确立的主要因素 ___________________________________________________ 23 4.2模式确立 _________________________________________________________________ 24 4.3测算立场 _________________________________________________________________ 25第五章体育场馆价格调查分析 ____________________________________________ 26 5.1调查分析方法 _____________________________________________________________ 26 5.2调查对象 _________________________________________________________________ 27 5.3调查数据分析 _____________________________________________________________ 27 5.4本项目体育场馆价格定位 ___________________________________________________ 33第六章体育场馆使用状况分析 ____________________________________________ 34 6.1项目周边商业情况调查 _____________________________________________________ 34 6.2重庆体育馆场所使用率调查 _________________________________________________ 35第七章商业及车库租金分析 ______________________________________________ 38 7.1商业租金调查范围 _________________________________________________________ 38 7.2商业租金调查结果 _________________________________________________________ 38 7.3本项目商业租金定位 _______________________________________________________ 39 7.4停车场租金调查依据及方法 _________________________________________________ 40 7.5停车场政府定价标准 _______________________________________________________ 40 7.6本项目停车场收费定位 _____________________________________________________ 42
第八章收入测算________________________________________________________ 44 8.1网球收入 _________________________________________________________________ 44 8.2羽毛球场收入 _____________________________________________________________ 46 8.3乒乓球场收入 _____________________________________________________________ 47 8.4游泳馆收入 _______________________________________________________________ 48 8.5室外有盖篮球场收入 _______________________________________________________ 49 8.6其它体育场馆收入 _________________________________________________________ 49 8.7体育场馆单块场地周收入表 _________________________________________________ 50 8.8商业租金收入 _____________________________________________________________ 51 8.9停车位收入 _______________________________________________________________ 52 8.10总收入 __________________________________________________________________ 53第九章成本测算________________________________________________________ 57 9.1水电气费用测算 ___________________________________________________________ 57 9.2维修维护费用 _____________________________________________________________ 61 9.3清洁、安保费用 ___________________________________________________________ 64 9.4管理费用 _________________________________________________________________ 64 9.5推广费用 _________________________________________________________________ 65 9.6易损耗品费用 _____________________________________________________________ 66 9.7场地翻修费用 _____________________________________________________________ 66 9.8总成本费用 _______________________________________________________________ 66 9.10营业税金及附加 __________________________________________________________ 70第十章盈亏分析________________________________________________________ 71
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：江北区石子山体育公园
1.1.2项目业主：重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司
1.1.3项目简介
石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积87624.67平方米，停车位690个，总投资4.8亿。

其中公建建筑面积20205.04m2，配套设施建筑面积51495.24m2，车库面积22397.11m2。

容积率0.30，绿地率38.62%。

公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。

招商内容由三部分组成：
①纯商业用房部分，总建筑面积20718.43平方米。

②体育运动设施经营场地，包括：全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场1、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。

③配套停车库，室外停车位223个，室内停车位467个，共计690个1本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有维护构筑物的网球场”。

停车位。

1.2结论
经测算，本项目第1、2、3、4年分别亏损76.12万、96.71万元、102.96万元、124.87万元，第五年由于发生场地翻修费用，亏损255.38万元（其中：场地翻修费用108.6万元），第6年亏损168.70万元，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损322.53万元（其中：田径场翻修费用250万元），第9年亏损72.53万元，第10年亏损181.13万元（其中：场地翻修费用108.6万元），第11、12、13、14年亏损72.53万元，第15年亏损181.13万元（其中：场地翻修费用108.6万元）。

1.3建议
建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。

要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。

鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。

要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。

针对本项目我们建议采取以下运作模式：
首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。

其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位——全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。

最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。

此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。

第二章项目情况分析
2.1项目设计分析
2.1.1项目总平面图分析
本项目总占地面积216345.79 m2（约325亩），总建筑面积87624.67 m2，（含有预留体育馆建设规模1100 m2），其中包括：全民健身活动中心、残疾人体育馆、残疾人活动中心、室外活动场所等。

技术指标见表2.1。

2.1.2全民健身活动中心分析
全民健身活动中心建筑面积为39093.93 m2，地上三层，地下吊二层，其中：吊一、吊二层有室内恒温游泳池2个、及相关设备及体育配套用房；
一层为乒乓球馆及辅助用房，包含32个乒乓球标准场地；二层为羽毛球馆及辅助用房，包含18个羽毛球标准场地；三层为台球活动室及相关用房。

①吊一层拥有游泳池2个、相关设备用房及具有商业性质的体育配套用房7664.23m2，具有商业性质的体育配套用房主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表2.2。

②吊二层中除相关设备用房外，拥有具有商业性质的体育配套用房6164.65m2。

主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表2.3：
2表中具有商业性质的配套用房面积均为CAD软件量取的可出租面积。

以下表格同样适用。

③一层平面图拥有32个标准乒乓球场地、2个台球活动室及相关设备用房。

其面积详见表2.4。

④二层拥有18个羽毛球标准场地，1个乒乓球活动室，1个健身室，1个棋牌室。

其面积详见表2.5。

⑤三层平面图拥有2个台球活动室，一个VIP台球室，2个棋牌室。

其面积详见表2.6。

小结：全民健身活动中心中，可实现收益的部分为游泳池、乒乓球场地、羽毛球场地及具有商业性质的体育辅助用房（以下称“**层商业”）。

全民健身运动中心可实现收益部分见表2.7。

2.1.3残疾人体育馆分析
残疾人体育馆总建筑面积29835.39 m2，地下两层，地上三层。

地下为两层为车库及设备用房，负一层拥有车库207个，负二层拥有车库203个，一层为篮球比赛场馆及比赛配套用房，二层为看台及比赛配套用房，三层主要为设备用房。

各层平面分布图见附图。

残疾人体育馆地上部分不属于本项目业主招商范围，且地下负一层车库不属于本报告测算范围。

（地下负一层车库可能由重庆市残疾人联合会管理。

）
2.1.4残疾人活动中心分析
残疾人活动中心总建筑面积12297.61 m2，地下一层，地上五层，地下
一层为商业及车库用房（车库57个，商业面积见表2.8），一层为会议室、餐厅等，二、三、四、五层为办公室及客房，共拥有38间客房（二、三层各10间客房，四、五层各9间客房），每间客房约30平米左右，地下为商业，商业面积为2088.65 m2，详见表2.8。

残疾人活动中心地上部分不属于本报告测算范围。

（残疾人活动中心由重庆市残疾人联合会管理。

）
2.1.5中心广场分析
中心广场地下商业用房及设备用房总建筑面积2385.68 m2，其中商业面积为2004.48 m2，详细面积见表2.9。

2.1.6小结
①本项目可实现收益的部分为：
3此表中数据来源于平面设计图纸。

2.2项目定位
本项目是江北区政府为民办实事的重点工程之一，面向公众，充分考虑竞技体育训练和赛事活动，满足全民健身、文化、娱乐为一体的多功能性的使用要求，充分发挥口岸的商业价值，最大限度地实行资源共享，最终建成开放式、功能齐全、设施先进、经济实用、生态的体育公园。

第三章国内外体育馆运营模式分析
3.1目前国内外体育场馆主要运营管理模式
图3.1公共体育场馆经营的基本形式
3.1.1国内体育场馆主要运营模式
①直接经营——全额预算管理
由政府的体育行政部门进行管理，场馆的一切运营费用和维护费用由政府财政经费全额支出。

②直接经营——差额预算管理
由政府的体育行政部门进行管理，实行场馆设备维修费、设备购置费和人员经费等定项补助的差额预算管理。

③间接经营——承包经营
承包经营制是体育场馆通过一定的合同契约把经营设施以租赁、承包的形式出让经营权而取得收入的经营形式。

包括自然人承包和法人承包两种形式。

④间接经营——租赁经营
租赁经营是通过合同形式把经营者同所有者的关系确定下来。

在一定程度上实现了所有权与经营权的分离，体现了经营者责、权、利三者的统一。

租赁经营可采用的三种形式，个人承租、合伙承租、法人承租。

⑤间接经营——合作经营
体育场馆以土地、房屋或者其他设施作为投资资产，其他投资者以现金、设备、经营管理能力等作为投资资产共同组建有限责任公司来合作经营某项体育业务的经营形式。

⑥间接经营——委托经营
在不改变体育场馆产权性质和功能定位的前提下，通过公开招标，将体育场馆设施的经营权委托给专业化的经营机构，由该机构根据协议的约定负责体育场馆设施运营的经营形式。

根据场馆规模分为整体委托经营、分层委托经营、部分委托经营、专项委托经营等。

结合部分省市在大型体育场馆委托经营方面积累的成功经验可知依据大型体育场馆自身运营能力与市场需要，主要可分为部分委托和全权委托。

1、部分委托
即体育场馆的所有机构将体育场馆部分业务的经营权委托给专业公司或其他经营机构进行运营。

2、全权委托
即将体育场馆的经营权全部委托给专业公司或其他经营机构进行运营。

这种运营模式有利于减轻政府的财政负担、提高经营效率、解决体育场馆后期运营难题。

3.1.2国外体育场馆主要运营模式
国外的大多数体育场馆采用委托经营的运营模式。

3.2各种主要运营管理模式的优缺点分析
3.3案例分析
在充分研究国内外目前的体育场馆的运营情况的基础上，选取了在国内外运营效益较好的体育场馆作为典型案例进行分析和总结。

具体如下：
3.3.1国内
①无锡体育公园
1）简介
无锡体育公园前身是无锡市人民体育场，体育公园从2009年9月21日起开工改造建设，2010年3月19日交付使用，总占地面积145亩，总投资3.2亿，总建筑面积54085平方米，主要包括体育馆，游泳综合馆，商
业面积较少，只有几千平方。

体育公园最大的特点是绿地面积大，绿地率为30%，绿化率为44.5%。

2）功能定位
创建全市最大的全民健身乐园。

3）经营管理模式
无锡体育公园经过“两权分离”改革，探索出一条大型国有体育场馆政府建设、中心监管、企业经营的BCO运营模式，在体育公园的经营过程中实行企业化管理，市场化运作，输出管理，引进外包。

无锡体育公园组建了无锡市天健体育运营管理有限公司（以下简称“天健公司”），天健公司是无锡市体育公园出资300万元成立的国有独资企业，拥有员工67位，无锡市体育公园的日常运营管理及财务收支都由无锡市天健体育运营管理有限公司来实现。

体育公园的经营由无锡市人民体育场中心监督，监督中心由39位员工组成。

日常经营过程中，天健公司负责场馆经营，维护，成本支出，物业管理（物业管理由天健公司外包）等各项工作，园林维护由政府公开招标，中心负责对外包工作进行监督管理。

从前期的推广到现在的场馆经营管理，无锡体育公园逐步在实现企业化经营，市场化运作。

“天健公司”内部设置了营销推广部，主要工作职责是推广及引进，将体育公园的会员卡、培训班推广，将赛事、社会企业活动等引进。

体育公园的游泳馆在开馆之前已经完成约150万元的会员卡办理，在体育公园的田径运动场，每个礼拜都有2-3场活动。

从2011年3月19日至今，无锡体育公园营业收入为1100万元，其中
全民健身收入为900万元，场地租用为200万元。

图3.2无锡体育公园
②苏州市体育中心
苏州市体育中心始建于 1999 年，全部落成于 2002 年，总占地面积21万平方米，总建筑面积 11.4 万平方米，商业面积5-6万方，总投资 7.1 多亿人民币，由 40000 座体育场、6000 座体育馆和建筑面积为 4.3 万平方米的综合健身馆三大建筑主体构成。

苏州市体育中心隶属于苏州市体育局，是副处级建制的社会公益性全民所有制事业单位，人员经费自收自支。

2001年苏州市体育实业投资发展公司成立，与苏州市体育中心实行“两块牌子，一套班子”的管理运营模式。

目前，苏州市体育中心（苏州市体育实业投资发展公司）的组织机构模式为主任室（总经理室）下设“一室四部”即：办公室、财务部、场馆活动部、租赁业务部、后勤保障部，拥有员工66位。

图3.3苏州体育中心组织架构
随着区域的发展，城市的扩张，苏州市体育中心所在区域由原来的城市边缘发展成为城市中心的一部分。

苏州市体育中心商业面积为5-6万平方米，商业在苏州体育中心的运营中起到关键作用，首先商业进一步带动了体育中心周围的人气。

服装展销会、绿色食品展销会、房展会等各种展销会为体育中心聚集了人气及名气；其次，商业租赁收入占整个体育中心的收入的38%，为体育中心的创收作了很大贡献。

苏州体育中心尝试了多种场馆经营模式，游泳馆曾以公开招标的方式承包予日本新世界游泳俱乐部有限公司，但由于承包公司过于商业化，导致市民频繁投诉，体育中心终止承包。

此外，体育中心的物业、安保管理外包，中心监管，目前体育中心准备自己管理。

环卫、绿化由政府市政负责。

2011年初至今，苏州市体育中心总营业额为4658万元，其中，广告收入200万，租赁收入1750万元，场馆收入2717万元，总利润1300万元，预计今年年底总收入达5000万元。

场馆日常维修由体育中心自己负责，重大维修向政府申请资金，每年1000万元。

此外政府给予苏州市体育中心专
项费用200万，商业保险54万，体育中心外景灯光电费140多万。

图3.4苏州市体育中心周边
总结：国内体育馆运营较为成功的案例以江苏省体育馆为多，经过考察，江苏省体育馆经营多为以成立国有控股公司为经营管理公司，企业化经营，市场化运作的特点突出，管理人员职业化强。

3.3.2国外
美国既是世界经济大国，也是目前世界上体育产业最发达的国家，在大型体育场馆的经营管理方面不断探索和创新，积累了很多运营管理方面的成功经验。

①麦迪逊广场花园
麦迪逊广场花园位于全美最大的火车站之一的宾夕法尼亚站上面，不
仅是体育娱乐活动的殿堂，而且是美国的文化符号之一,是一座由大厦与球馆组成的综合性建筑物。

据统计，这里一年需要承办大约320场赛事，观众流量要达到400万之多，如此之高的利用率主要是由于其秉承“以体为主，多种经营”的经营理念。

②丰田体育中心
丰田体育中心是一座位于美国德克萨斯州休斯顿市中心的室内体育馆，竣工于2003年10月，造价1.75亿美元，拥有者为德克萨斯周哈里斯县休斯顿体育管理局，由屡获殊荣的场馆运营部门Clutch City体育与娱乐公司经营，由日本丰田汽车公司冠名赞助。

丰田中心在举行篮球比赛时可容纳约18300名观众，在举行冰球比赛时可容纳17800人，而举行音乐会时最多可容纳19000人。

体育馆内另设有2900个俱乐部座位，以及103间豪华套房，每年观众数量逾百万。

丰田体育中心已成为休斯顿地区举办重大活动的主要场馆之一，每年至少会举办200场比赛和活动，最多的时候可达到225场，但从天数上看，这个场馆的利用率已经超过了60%。

Clutch City体育与娱乐公司受丰田体育中心的委托，全权负责该中心的运营工作。

公司在整体运营丰田体育中心的同时，将部分业务委托给一些专业机构，如Flash Seats公司负责管理丰田中心的票务，包括门票促销、门票销售、市场调查等。

Clutch City体育与娱乐公司还委托AGE公司全权负责该场馆的冠名权交易，包括从市场调查到最终谈判，丰田体育中心成功冠名，获得可观收入。

③成功经验总结
在体育场馆经营管理方面，美国几个体育场馆并非遵循一个统一的固定模式，其成功经验总结如下：
1）场馆经营活动以体为主，多种经营并存。

美国体育场馆的经营内容体现了“以体为主、多种经营并存”的特点，经营结构比较完善，即不仅注重体育竞赛表演、体育健身、培训等体育本体产业的发展，而且还提供康复理疗健身咨询、按摩以及餐饮服务等。

美国体育场馆绝大多数是靠提高场馆使用效率实现盈利的，主要渠道为组织体育比赛和其他娱乐活动的场租、门票、广告收入等以及停车场收入、餐饮服务等。

2）积极先进的多元化市场营销策略。

美国大型体育场馆一般都拥有自己的市场营销部门或者是由专门的市场营销公司提供全方位的市场营销服务，包括附赠式有奖销售、季票、赞助、冠名权出售、赛事的组织等，奉行“以球迷消费为核心、提供全方位服务”的营销理念，更加重视细分市场。

另外，非常注重网络营销，借助互联网发布商业信息、既是发布场馆信息、进行广告宣传，从而可降低经营成本，高效率地满足消费者需求。

3）引入专业体育经理公司进行人力资源管理和场馆维护。

体育场馆引入体育经理公司及管理公司，可以充分发挥资产所有者对资源、项目的监督作用；可直接、快速有效地培养综合性体育场馆需要的人才，为自我发展积累丰富经验；可节省的员工培训费用。

从节约成本角度看，美国体育场馆还具备以下特点：雇佣正式员工少，临时工多。

如万乔维亚体育场是一座拥有19519个座位，126个豪华包厢，
1880个俱乐部坐席的大型体育馆，仅有固定工人100人，有活动临时工人增加到500个，而且比场馆日常维护工作主要靠外包，尽最大可能降低运营成本。

4）成熟的集团化托管式运营管理模式。

美国许多大型体育场馆都雇佣体育场馆专业管理公司对当地的体育场馆设施进行运营管理。

目前，最成功的美国大型体育馆大多采用集团化运营管理模式。

集团化托管式对同类项目进行集中托管，其在项目选择、设置目的目标、人员聘用、财务管理、运营机制等方面都专业于现行体育场馆设施的独立运营。

5）积极吸引大型企业赞助，重视场馆内广告市场开发。

美国大型体育场馆的经营者积极寻找、开发、拓展体育场馆的发展空间与渠道、扩大资金收入来源，把目光聚集到场馆设施所拥有的大量广告发布的空间上。

在美国，很多体育场馆都具有相当数量的赞助商，包括从初级市场的食品企业到高端市场的科技企业，都有投资于体育场馆广告空间。

可见，美国主要大型体育场馆的运营成功也是建立在完整的托管模式基础上。

3.3.3总述
从对国内外运营较为成功的案例分析可知，体育场馆要实现“以体养体，以场馆发展场馆”的目标，“企业化经营，市场化运作”是必由之路。

第四章基础模式确立
4.1影响模式确立的主要因素
4.1.1体育公园自身特点
①商业用房大部分分布在全民健身活动中心，与全民健身活动中心形成整体，被分隔成面积较小的商业用房，难以整体利用，且大部分商业为地下商业，为招商出租带来困难。

②体育场馆的定位为全面健身，公益性较大。

③绿化面积较大，维护成本高。

④赛事、活动对体育公园的名气提升起到关键作用，所以能够推广体育公园、引进赛事是关键。

4.1.2业主的特点
本项目业主为江北区国有资产经营管理公司，其职能决定着业主的特点是：从整体全局的角度出发，具有战略性的有效的管理体育公园的资产，在保证体育公园的公益性下，尽可能的让体育公园盈利，主要以监督的身份管理体育公园的资产。

4.1.3各种运营模式的利弊
各种体育场馆的运营模式各有利弊，“企业化经营，市场化运作
”是体育场馆运营的主流趋势。

4.2模式确立
建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。

要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。

鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。

要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。

针对本项目我们建议采取以下运作模式：
首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，请专业公司负责。

其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位——全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。

最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。

此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理
经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。

4.3测算立场
基于本项目的运营模式的确立，我们测算基础模型立场是业主单位。

以业主单位自营的状况为基准，为业主提供决策谈判的参考依据。

以下测算仅考虑社会平均水平，业主单位的经营能力水平高于或低于社会平均水平，在本报告中不考虑。