土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案13

土地估价案例与报告模拟试题与答案13
一、案例分析题
(请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)
1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。

该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别如下所示。

实例B：2370元/m2
实例C：2730元/m2
实例D：2500元/m2
A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估虏地产。

表1 影响因素修正指数表比较因素 A宗地比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

答案：先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。

第一步：采用市场比较法确定不动产总价
(1)分别计算3个案例的试算价格：
(2)采用算术平均求取不动产总价：
单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)/3
=2554.19(元/m2
不动产总价=2554.19×2000×4=2043.352(万元)
第二步：计算建筑成本费用及利润
(1)建筑费=600万元
(2)专业费=600×6%=36(万元)
(3)不可预见费=600×4%=24(万元)
(4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1+地价×[(1+11%)2-1
=72.6+0.2321×地价
或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-
1+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1+地价×[(1+11%)2-1=73.6+0.2321×地价
(5)税金=2043.352×6%=122.60(万元)
(6)开发利润=2043.352×15%=306.50(万元)
第三步：计算土地价格
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润
=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.50
1.2321地价=881.65(万元)
地价=715.57万元
单位地价=715.57/2000=3577.85(元/m2
本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。

在题目下方空白处答题。

某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。

A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题：2. A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。

答案：1．[答案要点
(1)简单算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比较法的评估结果。

(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法作适当减价修正。

3. B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拔给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?
答案：[答案要点
(1)收集的资料包括：
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准：③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；④土地出让金或土地增值收益资料：⑤国家或当地市场的利率水平；⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)基本步骤：
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；②确定土地开发费；③计算利息；④计算土地开发利润；⑤计算土地增值收益；⑥计算有限年期土地使用权价格。

4. 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。

答案：[答案要点
(1)不同点：
①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；②B宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。

(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份有限公司的利弊：
A宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分：②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份有限公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。

B宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益：②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金：③对股份有限公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。

5. 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。

股份有限公司拟
对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。

请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

答案：[答案要点
(1)办理的手续。

①股份公司持处置文件办理变更登记手续；②办理有关规划变更、审批手续：③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；④办理不交土地出让金的手续：⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。

(2)评估方法选择及程序。

可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。

方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。

方法选择得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法：剩余法；路线价法。

思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。

市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。

收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益；⑥计算土地价格。

基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。

剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。

路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件：③确定条件修正系数：④计算土地价格。

二、报告判读题
(第一题为土地估价技术报告片段，根据提问回答。

第二题和第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。

请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。

1．比较案例的选择
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象，基本情况见表2。

表2 3宗比较对象基本情况待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/(元/m2)付款方式总用地面积/m2容积率土地使用年限/年 2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504.13.635 2007年4月正常挂牌出让商业3445一次性支付5035.82.940 2006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.740 2007年10月正常转让商业3880一次性支付2003.64.340 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表30 表3 待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街宽度/m临街深度/m 2007年12月转让待评估有一级商服中心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1，适中规则5843 2007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035.8，较适中规则7092 2006年9月挂牌出让3510有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路3302.9，适中规则
6551 2007年10月转让3880有一级商服中心混合型主干道为主有4条公交线路2003.6，适中规则4050 4．编制比较因素条件指数表
根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，确定各比较因素条件指数如表4。

表4 各比较因素条件指数比较因素待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间交易方式商业繁华程度交通条件总用地面积/m2宗地形状临街状况临街宽度/m临街深度/m 108100100100100100100100100 104100100969810010010496 1001001009610010010010298 107100100991001001009298 5.计算比准价格
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价
A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96) =3808.71(元/m2
比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)
=3950.33(元/m2
比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)
=4387.56(元/m2
通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为
(3808.71+3950.33+4387.56)/3=4048.87(元/m2
请根据以上情况，回答下列问题1. 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?
答案：隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

2. 比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

答案：没有对挂牌出让价格进行修正不合理。

因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。

土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡；②挂牌时间有限制；③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)；④挂牌土地信息有限。

3. 在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明 (只有1个选项正确)。

A.以案例B作为比较基准
B.案例B所在时点是地价指数基期
C.案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致
D.案例B与评估对象比较市场价格相差为零
答案：C
4. 该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?
答案：存在错误和不完善的地方如下：
①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据；②未进行容积率修正；③未进行使用年期修正；④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。

5. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

××股份有限公司土地资产评估报告
一、委托评估单位及联络人(略)
二、评估单位(略)
三、评估地块所在地
本次评估位于××市行政辖区内，××路22号
四、评估目的
××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估
五、评估地块面积
宗地面积为1785.88m2
四至界限及详细位置参见附录、附件
六、评估依据(略)
七、评估基准期日
2006年9月30日
八、评估地块类别
商业服务办公综合用地
九、评估价格年期
50年土地使用权
十、评估原则
1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。

2)评估时全面考虑地价增减各项因素。

3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。

4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。

5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。

6)比较标的物同质性、可比性原则。

7)在评估人员能力范围内，力求准确。

十一、评估作业时间
2006年11月15日—12月8日
十二、评估价格币值种类
人民币
十三、评估结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。

十四、有关说明
1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。

2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。

3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。

4)本评估报告有效期为12个月。

十五、附录及附件(略)
十六、评估人员介绍(略)
2006年12月8日
××股份有限公司土地资产评估技术报告
一、委估公司概况(略)
二、委托评估地块的基本情况
1．评估对象所处的位置及交通条件
评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。

地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。

2．自然条件
××市区位于××河河畔。

建成区南北长16km，东西宽2～3km。

建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。

该地区断层发育，地震活跃。

地质地貌条件较好。

矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。

三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘察，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。

四、委估地块四至及周围环境
评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。

周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。

周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。

五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按(2006)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为
2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2
六、宗地评估路径
1．估价方法介绍
(1)土地剩余法
根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。

(2)比较法
比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。

(3)基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。

2．评估程序(略)
七、宗地地价测算
1．土地剩余法
(1)物业总价值
1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。

根据掌握的市场资料，
××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房
年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情
况，推算出年租金水平为1300元/m2
对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推
算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平
为1200元/m2
根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字
楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次
推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见表5。

表5 本评估宗地物业的租金水平项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2) 商业 1 970 1300 娱乐 2 970 1200 商务 3 970 1100 餐饮娱乐 4
1940 950 地下层 970 1000 办公楼层 6～8 每层均为1359.2 700
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。

2)有收益的面积。

1～8层地下
层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用
面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大
厦。

有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2) 3)年纯
收益。

年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见表6。

表6 收益计算项目建筑面积/m2年租金/(元/m2) 使用面积折算率/(%)
空置率/(%) 公共面积比各种费用率/(%) 年收益 1 970 1300 75 10
0.15 25 54.26 2 970 1200 74 10 0.15 25 50.09 3 970 1100 75 10
0.15 25 45.91 4 970 950 75 10 0.15 25 79.31 7 1359.2 700 75 10 0.15 25 40.94 8 1359.2 700 75 10 0.15 25 40.94 地下 970 1100 75 10 0.15 25 45.91 交纳所得税(税率33%)后年纯收益
=(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元) 4)物业总价值。

根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。

(2)房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为 1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2) 2)间接工程费(为直接工程费的20%)：
2050×20%=410(元/m2) 3)不可预见费取前两项和的5%：
(2050+410)×5%=123(元/m2) 4)利息支出，年利息取12.98%：
(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2) 重置价
=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元) 因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为 V=C{1-(1-R)×[t/(t+n)}=2888.39×{1-(1-0)×[7/(7+50)； =2533.68(万元) (3)土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元) 单位地价
=225.67/1785.88=1263.63(元/m2) 2．比较法根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见表7。

将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见表8。

表8 土地修正系数
比较地价计算如下：
根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价
=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25(元/m2) 3．基准地价修正法 1)根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见表9。

表9 基准地价地价级四五六七基准地价/(元/m2) 1986 1487 946 644 367 211 156 本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2
2)进行各项因素修正。

①容积率修正。

本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作客积率修正。

②对评估地块进行区域因素修正(见表10)。

根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：
0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%
3)对评估地块进行个别因素修正(见表11)。

根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：
3.2 %+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%
4)对评估地块进行年期修正。

K=1-[1/(1+R)n
R为土地还原利率，这里取12%：n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965
5)基准地价调整结果。

评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2
评估结果确定：
根据以上采用的剩余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2
八、评估结果汇总
单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。

答案：本报告存在的问题主要有：
1．评估原则太杂，思路不清，如评估时全面考虑地价增减各项因素等。

2．未界定土地开发程度。

3．未注明估价人员是否具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。

4．落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。

5．土地登记情况不清，地籍图号、登记号等都没有。

6．委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、他项权利未作说明。

7．影响地价的一般因素没说明。

8．影响地价的区域因素基本没说明。

9．影响地价的个别因素没说明。

10．评估用语非常不规范，多处同一内容的东西有不同的表述。

11.宗地分摊面积不合理，也没讲清楚如何分摊。

12.土地剩余法中的错误：
(1)租金的推求过程未加说明，表述不全面，与表中的结果也不对应。

(2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为1940m2与970m2等。

(3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为1000元/m2与1100元/m2
(4)第六层为公司自用房，应视为收益面积，不应扣除。

(5)宗地计算年纯收益时，不应扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。

(6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。

(7)物业总价值的计算公式与结果不符，计算有误。

(8)土地剩余法中，设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。

(9)重置价格确定中，计算利息期不清楚。

(10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是2003年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于1999年，已使用7年，前后矛盾。

(11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致，相互矛盾。

13．比较法中的错误：
(1)修正因素中没有说明容积率的修正问题，而B案例不可能建成8层。

(2)比较法中，区域因素、个别因素的归类不清楚。

(3)修正过程不清，不知从何而来，年期修正错误。

14.基准地价系数修正法中，查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较法的因素修正不对应或没有联系。

15.估价结果无大写。

16．缺土地使用证、机构资格证等附件。