X年咸宁市枫丹国际城项目市场研究报告

XX市枫丹国际城项目市场研究报告
二○○八年九月十五日
第一部分市场分析
一、XX市城市概况
（一）地理位置
1、位于XX省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂
南明珠”之称；
2、是XX的南大门，与XX、XX接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。

（二）行政区划、人口
XX市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，国土面积9861平方公里，耕地面积138.3万公顷；XX市全市人口286万，2007年全市城市人口96万人。

目前主城区人口达到24万人，预计到2012年将达到40万人。

XX市
目标地
块
咸安
（三）特色资源
1、自然资源丰富——XX是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。

全市现有桂花面积3.5万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积
15万亩，年产量1.16万吨，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量1.9万吨，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。

XX矿产
资源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、XX石等50余种矿产开发潜力巨大。

2、旅游资源独具特色——有国家重点风景名胜区九宫山、赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场、闯王陵、水浒城、澄水洞、汀泗桥北伐遗址等人文
景观。

XX位居XX一XX 一庐山三个旅游热点的中心，已形成以赤壁怀古、陆水泛舟、九宫避暑、闯王陵凭吊为主题的旅游格
局。

（四）区域优势
——处于我国重要的经济动脉——京广大经济带上，距XX80公里；
——是京广铁路、武广客运高速铁路专线、京珠高速公路等交通干线上的重要站点；
——具有长江中游的客、货运港口；
——有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。

二、XX市宏观经济概况
（一）宏观经济指标
1、GDP
XX历年GDP情况（单位：亿元）
2007年，XX全市实现地区生产总值286.81亿元，XX省排名第十，按可比价格计算，比上年增长22.2%，高于全省12.1%的增长比例，可见XX 的发展潜力巨大。

近两年人均GDP情况（单位：元）
国际上通行的人均GDP与房地产业发展的关系如下
2007年XX人均GDP增长比例为15.5%，介于800—4000US$之间，因而可以初步判定XX市的房地产发展目前正处于快速发展阶段。

2、固定资产投资
固定资产投资状况（单位：亿元）
房地产开发投资状况（单位：亿元）
近年来，XX市固定资产投资保持较快的增长速度，一批投资过亿的重点项目如华润电力、晨鸣纸业、红牛饮料等相继建成投产并贡献国税收入，银泉纺织、玉立砂带、飞宁公司等骨干企业也进行了升级扩产，取得了较好的经济和税收效益。

尤其是房地产业，今年来发展迅速，呈现高速增长的势头，并渐渐成为全市的投资亮点，取得了较好的成效。

3、城镇居民人均可支配收入
城镇居民人均可支配收入——人民收入水平的提高，对居住品质的要求会相应提高，由此对住房的需求不断增加。

（二）产业发展
目前，全市三次产业结构比重为22.5：42.1：35.4。

2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，比2003年增长1.86倍，年均增长30%；其中高新技术产业增加值达到9.07亿元，年均增长16%。

四年新增规模以上工业企业235家，创建省级名牌产品25个，联乐床垫荣获“中国名牌产品”称号。

工业经济效益综合指数由2003的115提高到185，上升70个百分点，创历史新高。

第三产业发展加快，增加值达到99亿元，比2003年增长67.1%，年均增长13.7%；其中旅游经济总收入达到15.05亿元，比2003年增长39%。

民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值达到175亿元，占GDP比重达到63%，比2003年提高6.4个百分点。

粮食生产从2004年开
始扭转了下滑的局面，产量稳定在110万吨以上。

特色农业板块基地发展到255万亩，建成市级以上重点龙头企业78家，其中省级17家，绿色、有机、无公害农产品达到68个。

三、XX市城市发展结构布局
（一）城市发展目标与功能定位
XX要尽快“融入XX经济圈”，
成为XX的“卫星城”，充分发
挥“XX经济圈”的优势，瞄准
XX市场，为XX的生产、生活服
务。

功能定位：建成XX城市圈高效清洁能源基地、麻棉纺织与印染承接基地，森工板材和纸品生产基地和新型材料延伸基地。

充分发挥清洁能源优势、生态
旅游优势和综合区位等三大优势，找准在XX城市圈中的定位，转移XX部分职能，使XX成为XX城市圈以发展高效清洁能源、纺织服装、生物医药、森林竹林加工、绿色食品加工、生态旅游等生态型产业为主、最具发展实力和潜力的生态城市和度假休闲、会展旅游接待中心，成为城市圈南部边界性现代商贸物流中心。

（二）“8+1”城市圈与XX区位优势
“8+1”城市圈——2004年4月，为推动“XX城市圈”战略的实施，我省启动7条从XX出城的高速公路项目建设，即武麻、汉英、汉孝、和左、青X、汉蔡和汉洪。

2006年5月，XX关山至葛店的关葛一级公路开工，使XX城市出口路增加到8条，使XX与其城市圈内的8个
城市形成“1小时经济圈”。

目标地块
银泉大道
中心景观大道
XX大道
XX区位优势：XX最大的潜力和优势在于“生态”，有不可比拟性，旅游开发是其发展的重点项目。

XX在XX城市圈中的位置是“既是复合型产业与城镇发展的有机组成部分，又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园”。

（三）重大规划与措施
随着XX“8+1”城市圈的经济一体化逐步形成，作为镇守XX南大门的XX市，抓住历史重要机遇，积极制定战略方案，主要体现在两个重点：——加快中心城区建设步伐，如计划建设一条融现代城市景观、标志性建筑和生态园林小区于一体的中心城区景观大道（X双一级公路——银泉大道——XX大道）。

——加大经济开发区的建设力度：突出抓好长江产业园基础设施建设，推进产业孵化园培育，强化园区招商引资，确保建成投产一批重点企业和项目，力争XX经济开发区全年实现工业增加值7亿元，引进资金30亿元。

宏观经济部分小结：
1、XX历史文化悠久，是XX省对外开放的“南大门”，是XX向东南方辐射的重要接力站和中转站，战略地位日益突出；
2、XX宏观经济呈快速良好发展态势，各项指标有所突破经济实力大幅提升；
3、XX的交通日益完善便捷，不仅使XX与XX与周边城市联系更加紧密，而且使内部的通达性与内部环境更加优化，整个城市的环境面貌得以提
升；
4、XX在优惠的招商引资政策下，大力发展工业和旅游业，未来城市经济增长速度将日益加快；
5、随着众知名企业的进驻，城市建设力度的加大，城市人口也将逐渐增加；由于土地的稀缺性，未来城市人口居住区将由咸安和温泉两个区域逐渐
向中间长安大道与银泉大道沿沿线聚集；
6、XX“8+1”城市圈规划为XX经济发展带来了机遇，作为“后花园”的XX市紧抓市内交通环境与经济环境的建设，为招商引资，大力发展城市
经济、改善城市面貌提供有力支持。

四、XX房地产市场分析
（一）市场供求分析
1、土地供应情况
2003-2005年商住用地出让情况表
单位：公顷、万元
由此可见，土地供应价量齐升。

从国土资源综合统计数据显示，全市2007年度供应国有土地1278宗，出让土地面积1012公顷，土地交易成交价款23.7亿元，创历史最高水平。

其中XX中心城区招拍挂出让土地26宗，面积203公顷，成交价款15亿元，比去年0.72亿元增加了14.38亿元，增长19.8倍。

全年市城区共建设经济适用住房5.1万平方米，共586套。

2、商品房供应情况
2003—2007年XX房地产开发供需一览表
（二）价格分析
XX市近年房地产价格变化表
根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在2.7：1水平，而XX市城镇居民人均可支配收入9991元，按此推算XX市应该达到的标准房价为3500元/平方米，由此看来，XX市房价尚有很大上升空间。

（三）消费群体分析
XX市目前购房者主要是市区居住的居民（占XX市购房群体的75％），辖区内各县、市在XX市发展良好的人群（占XX市购房群体的19％），工作调动来XX发展的人群（占XX市购房群体的4％）与其他购房者（占XX市购房群体的2％）（数据来源对当前在售项目的调查统计）。

从可统计的家庭月收入来看，1000－1800元占21.5％，1800－2500元占20.9％，2500－3500元占23.2％，3500元以上占17.7％。

据统计，家庭的购房能力X围为家庭总收入的4－6倍，XX市区家庭年收入在3万以上的占41.9%，有置业需求且有能力购买15万以上房屋的家庭占很大的比例。

由此可见，XX市居民购房能力很强，XX市房地产存在很大的市场发展空间。

根据目前XX市区总人口32万（7万个家庭）计算，有3万个家庭有购买能力。

针对购房者购房目的统计，有53％的购房者不太满意目前的居住条件，希望通过二次置业改变居住条件；21％的受访着为首次置业，处在事业上升发展期的年青人居多；14％的受访者的置业目的偏向于给父母或子女购置房产；还有12％的购房人群为投资型置业。

综合考量，XX市房地产市场有很大的发展空间，购房者消费观念处于稳步发展时期，房地产开发企业应积极建立导向型消费，引导和帮助购房者确立消费观念。

（四）房地产市场板块分析
1、住宅板块
——XX未来住宅市场将形成由“两端向中心聚集”的发展趋势
2、商业板块
（1）城区中心商务区规划经济开发区——碧桂园、福星惠誉以与本项目庞大的体量将造就一场“造城运动”，XX未来中心城区初见雏形。

咸安板块——片区项目体量均较小，多层，07年推出龙苑君天下4栋小高层，130-150平方米三房为主力户型，最终小高层定为不分楼层一口价2488元/平方米。

温泉板块——项目较咸安板块多，体量偏大，多层为主，小高层、高层陆续推出，均价在1800-2400元/平方米之间，130-150平方米三房为主力户型，已有部分小户型出现，精装小户型XX天地推处。

市委 市人大
淦河大道
咸宁大道
市政府
中心商务区建设用地
滨河西街
——中心商务区基地位于XX 市偏东南部，北为城市广场与十六潭公园，紧靠行政办公区。

——商务中心在充分尊重城市特色和自然资源的基础上，功能定位旨在建立旅游和商业相结合的新型消费结构和消费形态。

——规划的功能是旅游商业，餐饮业、娱乐以与突出反映城市品质的文化和展示功能。

（2）城区商业网点规划
怀德路 南大街
长安大道 文笔大道 学苑路
十六潭路
咸宁大道 潜山路
温泉路 马柏大道
根据发展规划，城区规划设置市级（一级）商业中心5处，即XX 大道商业中心、淦河大道与温泉路商业中心、学苑路与十六潭路交汇处以南商业中心、文笔大道与长安大道交汇处商业中心、怀德路与南大街片区商业中心。

（3）主要商业项目
温泉第一街——XX 第一个法式风情街区
——项目位于温泉老步行街，是温泉典型的大型商业集群；
——建筑面积：18000 ㎡，商业街全长100米，约300间店铺和少量住宅。

——主打推广语：“老中心，新商业”
——主要卖点：项目以其地理位置，成熟的商业配套，建筑风格，投资回报，专业管理为主要推广诉求点，目的是用周边的成熟环境来提升该项目在投资者心中的价值。

——项目依托于目前老步行街较成熟的商业氛围，销售价格创温泉最高
潜山商业街——温泉首个纯商业步行街项目
——项目位于淦河大道，是温泉开发较早的纯商业步行街，占地面积：46583 ㎡，建筑面积：65000 ㎡，商业街全长508米，约1000间店铺。

——项目由特色美食街、步行购物街、大型商场卖场、时尚广场四个部分组成；其中美食街与大型商场对外招商、步行购物街和时尚广场对外销售。

——主打广告语：“XX重点工程，城区商业新地标”；
——项目以其规模，建筑特色以与政府重点工程为主要卖点；
——项目引进的中商集团、泰富百货对项目整体商业物业档次的提升，同时特色美食街的开放，对人气的聚集起了相当大的作用。

（五）房地产竞争市场分析
福星惠誉 73万方，一期19.8万方
预计在2300左右
预计
2008.10
开盘 多层，小高层，
高层
90—150 未开盘 咸安
●核心竞争楼盘●
XX 碧桂园 给您一个五星级的家 ：
位处XX 市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。

项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望 ，项目被“川”字形的淦河环绕，形成“一河六岸”的独特XX 景观。

XX 碧桂园美墅3480元/㎡起，洋房2480元/㎡起 。

由于碧桂园是XX 上市企业，因此碧桂园在XX 具体拿地情况并没有能够对外公布，所以外界基本上无从准确掌握。

据坊间各种消息猜测，碧桂园在XX 至少储备4500亩土地，开发时间长达8年，总投资金额达到150亿元，开发X 围相当广泛，几乎囊括所有产品结构。

首期规划有花园美墅（双拼）、亲邻美墅（联体）和优雅洋房，产品设计为极具阳光感的地中海风格。

花园美墅：面积区间为297㎡——502㎡，间隔涵盖五房两厅至六房两厅 亲邻美墅：面积区间为180㎡——237㎡，间隔涵盖三房两厅至五房两厅；
优雅洋房：面积区间为68㎡——113㎡，间隔为两房两厅至三房两厅，户型设计方正实用，科学布局保证每户实现良好的通风与采光。

同时规划有17000㎡会所、2700㎡的特色商业街和湖滨风情酒吧街等社区配套，并由提供先进的五星级酒店式物业管理服务。

由于超大体量和周边齐全的配套，可以预见，该项目将成为本项目未来最大的竞争对手。

XX 福星城：
福星惠誉地块位于XX市长安大道，东临十六潭路，南临长安大道，西临空地，北至山体，总面积为319917平方米，规划总建筑面积73万平方米，容积率2.5，绿化率不低于35%，规划用途为住宅用地和商业金融业用地，其中商业用地不少于30％，另必须建一栋30层以上的主楼。

福星惠誉20亿打造XX魅力之城
其中第一期占地面积100亩、由28栋框架结构住宅楼与商铺组成、建筑面积19.8万方。

其中：临街商铺建筑面积2万方，住宅建筑面积17.8万方，住宅户数约1500户，长安大道临街设置2～3层商铺。

最高为2栋32层高层，还有14栋30层，4栋28层与7栋18层高层单、联体建筑，同时设计有花园洋房与联排别墅产品。

福星城的超大体量和产品的多元化，必将也成为本项目未来最激烈的竞争对手。

分析：
1、体量—由于碧桂园和福星惠誉的进入，使得区域大型规模化项目增加，体量激增，竞争加强。

2、建筑形式—以多层为主，小高层、高层类产品陆续推出，将会成为主流产品，精装房不断推出，别墅项目逐步呈现，这将有利于项目品质的打造。

3、均价—整体保持在1800－2800元/㎡之间，咸安区项目价格低于温泉区项目价格300元/㎡左右，同时市场内同质因素主要体现在项目档次、价位，
地段差异较大。

4、面积—整体市场内供给户型以120—150㎡为主，100㎡以下户型仅作为补充产品,往往刚入市就被抢购一空。

5、户型—3*2户型仍是市场供给主力，但目前市场单套面积偏大。

目前市场需求还是以各项目主力供给决定，但市场内中小实用的户型极快的去化速度
可以看到，中小使用的户型产品依然为受众群体所青睐。

6、卖点—由于本地市场特征，多数楼盘以生态环境的打造为卖点，但已逐渐引入外来文化。

第二部分项目分析
一、项目土地性质分析
（一）项目地理位置与基本经济指标
1、地理位置
项目地块位于XX市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。

银泰百货，中百仓储
项目地块
武商量贩
商业步行街
2、土地面积与相关指标
——用地总面积：约26亩（约1.71万㎡）
——土地性质与容积率：商住功能，综合容积率不超过4.9
——建筑面积：约71196万㎡
——项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特
色的商住两用的潜力。

（二）项目地块四至与现状
1、四至
地块东侧：XX市传输局（建筑显得陈旧，对本案的建设将带来一定的负面效应）；
地块南侧：五米高护坡（限制了本案的商业发展，只可做单街商业）；
地块西侧：咸安区商业步行街（对本案的商业有很大的促进，起到很好的联动作用）；
地块北侧：五十米处有商业步行街和银泰百货（对本案的商业有很大的促进，可和银泰百货形成差异化经营，形成商业对接）。

2、地质地貌状况（目标地块现状为枫丹汽车公交XX用地）
地形：项目地块为斜南北向不规则梯形，地块前方临鱼水路长约90m，南北向纵深约170米，面宽较短，纵深较长。

地貌：地块所处的车站靠里的地是坡地，坡度较陡。

地质：地块地质主要为粘土，结构不十分稳定，会给地基处理与山体护坡处理上增加建筑成本。

分析小结：
有利因素：鱼水路靠西北方向为老城区商业街，商业配套已十分成熟，利于挖掘项目商业价值；
位于老汽车站入口处，交通便利，具有较高的昭示性。

不利因素：地块和老城区商业街被京广铁路隔断，将造成区位价值的直接降级；
项目处于老城区，周边建筑稍显陈旧，生活质量可能受到各种污染的影响。

二、项目交通环境分析
1、项目地块与鱼水路相接，鱼水路是连接温泉新城区和老城区商业街的重要枢纽道路，昭示性好，出鱼水路便是武商量贩和长安大道，直入交通良好。

2、项目周边道路通达性良好，公共交通基本满足生活需求。

3、项目虽地处XX市咸安老城区，但由于区域内以前主要为老区的商业中心，人气非常充足，各项城市配套在区内都比较完善。

项目地块周边商业氛围已经十分成熟，只是沿街零星的形成了一定规模的五金小商业供应街铺集中点，并无其他成型的商业项目。

对我方商业项目来说是一个极大的利好。

三、项目地块SWOT分析
1、优势分析（strength）
地理位置优势：（1）项目地处XX市老城区中心区，周边商业与配套成熟，同时与温泉新城区联系紧密，距离相对适中，对周边区域有较强辐射能力；
（2）地块位于老汽车站的入口处，临鱼水路和商业街，具有良好的昭示性；
（3）目前项目附近没有同档次竞争项目，竞争优势明显。

交通便捷优势：长安大道与其延展鱼水路是连接XX市新老城区的重要枢纽道路之一，并且鱼水路是老城区商业街的主要干道，交通便捷。

规划利好优势：区域内目前银泰百货正在紧密招商中，中百仓储的入驻，不断积累的人流必将给这片老区价值热土带来住宅与商业方面的不断需求，我方项目适时的加入建设，把握了天时地利的时机，投资价值得以体现。

2、劣势分析（weakness）
（1）项目地块沿老汽车站内向里铺开，进深较长，出行相对不太便利，内部开放性较弱；
（2）项目地处老城区，周边建设稍显陈旧，对项目的高端品质营造有一定的抵触；
（3）地块高差较大，坡地较多，土地平整难度较大；
（4）地块临街尚有较多待拆楼房，拆迁难度大，不利于项目的经费控制；
（5）项目地块西北方通往商业街有京广铁路沿线，对项目的阻碍性很大，也是造成项目商业价值贬值的最重要原因。

3、威胁分析（threat）
（1）项目所处地段具有良好的发展预期，但通过调查意识到从整个XX市来看，将面临大量新老城区与经济开发区项目的竞争，且XX未来1～2年还将继续有较大面积楼盘项目推出，区域供应量将不断放大，市场竞争有进一步加剧的趋势；
（2）国家宏观调控影响初步显现，且未来可能有新的政策干预；
（3）老城区的翻新规划建设进程缓慢，造成大量高端人群往温泉经济开发区迁移；
4、机会分析（opportunity）
（1）XX房地产市场处于快速发展阶段，具有较大的发展机会；
（2）XX良好的旅游业基础与8+1城市圈发展机会；
（3）XX具有“温泉乡”之称，具有得天独厚的温泉资源，居民收入较高，具有良好的消费潜力；
第三部分项目物业发展建议
一、土地面积与相关指标
用地总面积：约26亩（约1.71万㎡）；
土地性质与容积率：商住功能，综合容积率不超过4.9；
建筑面积：约71196万㎡；
项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。

二、项目物业建议
项目具有商圈中心这一核心竞争优势，在物业形态上应充分发挥这一优势。

整体开发中我司建议涵括以下物业形态：
●酒店式公寓
酒店式公寓可规划在地块的西侧临铁路面。

酒店式公寓具有面积小总价低等物业优势，其铁路的方面影响则被弱化，适合价格的拉升。

此外在5-10F 低楼层，可规划层高4.5米的调高小户型，在容积率不变的前提下增加客户使用面积，从而实现土地价值的最大化。

●高层住宅
项目整体可规划3栋高层，可采用阶梯式布局，分别规划18、21、24层。

在中心景观区应采用架空结构凸显景观优势。

规划中应于地块面宽相结合，规划2梯6户、2梯4户、2梯3户等布局。

●临街商住楼
项目临街规划商住楼，商住两用。

即可作住宅产品推出，也可在后期运作中作写字楼提出，便于价值的拉升。

●临街商业
我司建议做本项目商业体量应控制在4层左右1万方以内，具体业态规划间后文。

项目规划示意草图
（一）住宅定位——高档高层住宅
目前和未来数年内两大楼盘（碧桂园、福星城）已抢占市场高端消费人群，咸安核心区内的楼盘档次较低，本案周边建筑均显陈旧，且咸安区近年均以自身区域消费为主，根据整个XX市房地产行业的发展，咸安区高档小区是缺乏的，因此本案的出现将可激发本区域换房需求人群。

建议本案在保证容积率的情况下，充分考虑从采光、通风和中心观景的角度出发，以方便社区居民的生活为原则，挖掘该项目地块最大的价值，对项目进行合理的建筑和道路的布局。

由市场调研、定位系统和目标客户群定位中的居住需求偏好推出以三房为主、二房为辅的户型格局定位，建议比例如下：
针对目前咸安区尚无同档次楼盘竞争的局面，建议尽早扩大对本项目的宣传力度，稳住咸安市中心的意向客户，避免客户在本项目出炉之前大量涌向碧桂园和福星城。

建筑风格建议
建议采用：现代风格——简约而不失韵味
色块的舞蹈：现代主义建筑所追求的建筑美学原则包括表现手法和建造手段的统一；建筑形体和内部功能的配合；建筑形象的逻辑性；灵活均衡的方正构图；简洁的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。

典型的现代主义建筑有如下形式特征：如平屋顶，不对称的布局，色彩鲜明，大小不一的玻璃窗，方正布局等。

园林主题景观建议
建议采用：现代欧式景观：小品·互动
欧式中心景观通常为的硬质景观，因为本案定位为高层住宅，居民大部分时间都在阳台上观景，因此采取西式的硬质景观，观赏性较强。

特别在。