全国房地产市场发展报告

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2009上半年全国房地产市场发展情况报告

(摘要）

经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释

放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。

一、房地产政策导向以放松鼓励为主

上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。

房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。

二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长

受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的

影响,外资对国内房地产业的投资有较大程度萎缩,占比仅为1%。

三、土地市场先冷后热,二季度后期成交量明显放大，价格有较大幅度上涨，部分城市“地王”重现

一季度土地购置面积同比去年减少３成，二季度以来交易趋于活跃,6月实现大幅度环比增长。土地成交价格前5个月维持在１500元／平方米左右,6月单价突破2000元／平方米。北京、上海、重庆等城市动辄数十亿的地价成交记录屡被刷新。

四、商品房供给略显不足，供求矛盾短期可能加剧,中长期有望缓解

上半年,商品房施工面积同比小幅增长1成多，但新开工面积各月均负增长10%以上，竣工面积同比虽实现正增长,但环比增率逐渐放缓，短期内供给量有可能略显紧张。随着鼓励房地产项目开发投资政策的落实,土地供给量的加大,二季度以来各项供给指标已呈增长迹象，供求关系在中长期有望趋于平衡。

五、商品房交易量大幅增长，价格启稳后快速反弹

上半年全国商品房销售面积同比增长４4.5％,销售金额同比增长5３%,两项指标均创历史同期新高，各月销售量加速放大，市场需求普遍被激活。价格保持正增长，均价实现４6３2元/平方米,同比上涨２２．3%，年初价格涨幅较小,而后逐月加速上涨，５、6月份增速趋于平缓，并维持高位运行。

六、三大物业市场中，住宅市场全面回暖,商业营业用房市场继续调整，办公楼市场仍显低迷

住宅市场供给量增加有限,需求量大幅攀升,供求关系比较紧张，价格反弹并上涨至历史高位；商业营业用房市场供给需求均实现正增长，但增幅较小且增速回落，价格波动较大；办公楼市场供求均维持在较低水平,价格逐月回落，同比下降了近1成。

七、重点城市市场运行特征

北京

房地产投资低开高走,６月份突现高增长，企业开发项目到位资金呈全面回升态势。土地市场前4月交易冷清,5月份出现井喷似增长,6月份延续强势。5、6月份地王频现，引起广泛关注。全市商品房施工、新开工、竣工面积三大供给性指标均同比负增长，但二季度末降幅明显收窄。商品房销售持续增长,二季度增速明显快于一季度。住宅市场投资有所回升，但供给量仍显不足；销售一季度回暖,二季度活跃;新建住宅价格连续4个月上涨，二手住宅价格小幅上涨。办公楼市场由于北京金融环境相对平稳,市场受外部影响较小,供给在二季度有一定增长，需求量变化不大。商业营业用房市场整体仍处调整阶段，新增供给量较少，需求量基本维持去年水平，空置率变化不大。

上海

房地产开发投资额同比小幅下降。土地市场呈现如下特征:一是规模放量，二是无流标现象，三是多数实现高溢价，四是上半年已推出土地量较全年计划有较大缺口。商品房三大供给指标全部同比下滑。除一月外，各月商品房交易面积及金额同比、环比均呈增长态势,市场重现销售火爆的现象。商品房交易价格同比仍有小幅回落，但自3月开始价格开始反弹并重新进入上升通道。住宅市场供给略显不足,需求明显释放，供求比持续降低，交易价格自3月开始持续上涨。办公楼市场受外部经济环境影响较大，市场有明显波动，供求关系逐月调整,价格也不稳定。商业营业用房市场表现出明显地回暖迹象，供给量逐月放大，成交面积呈增长态势，价格除3月外,均保持正增长。

深圳

房地产开发投资完成额小幅下降。土地市场供应总量仍显不足,新增供地多为关外工业用地,住宅用地占比较小，土地需求量回升，

上半年仅一幅土地流拍,土地价格与去年同期基本持平。商品房交易活跃度明显增加，需求增长，成交量全面提升，月度环比增长率显现收窄迹象，交易量增速放缓。价格止跌回升，上涨速度放缓。住宅市场供给平稳，需求激增，交易量超过历史同期最高水平，但增速已开始放缓，价格启稳回升，据历史峰值仍有一定差距。

南京

房地产开发投资继续保持适度增长，增速略低于去年同期水平。土地市场交易一季度冷清，二季度升温,反差明显。商品房建设、供应规模不断扩大。市场交易情况良好，刚性需求得到释放。成交均价稳步上涨,已超去年年均水平。住宅市场销售持续回暖,供求比下降,价格与去年基本持平，二手房交易较为火爆。商业用房供求均有一定幅度下降，但比率基本平衡,价格涨幅较大。办公楼供给明显下降,需求有一定幅度减少，价格上涨较快。

武汉

房地产开发投资保持稳定，住宅投资居主导地位，经济适用房投资继续增长。土地市场交易量升价跌。商品房供求双增，交易活跃,销售面积大幅增长,价格略低于去年同期水平。住宅成交量明显放大，价格仍处于近年来的低位，但逐月有回涨迹象，中小户型、中低价位商品住房仍是市场销售主力。二手房交易量已超去年全年水平,价格持续上涨。综合性物业交易量有较大幅度上升，但商铺交易面积下降。办公楼交易量升价跌。

重庆

房地产投资保持平稳增长势头,６月新增投资为今年以来最高水平。土地市场交易重新活跃,部分地块成交价格接近历史最高价。商品房施工、新开工情况仍不景气,竣工面积增速放缓。市场需求得以快速释放,重现量价齐升局面，主城区市场率先回暖。商品房交易价