南充绿地城营销总结分享
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由于本项目远离主城区，区域配套和周边发展都较为滞后，因此本 项目必需加强项目客户拦截引导和现场体验式营销，如何突破？：
突破点：四重“拦截体验”战！
户外拦截布局图
交通牌
第1重 渠道拦截—导客 重在增加公信力
天桥
现场导示
现场导示
接力式站台
车辆调度室
第2重 边界仪式包装—体验 营造边界感、前景感、尊崇感、领地感
南充绿地城
营销总结分享
——西南事业部南充公司营销部
30天会员招募10593组！ 14天诚意金办卡1435组！ 开盘当天近10000人到访！ 4小时开盘去化90%以上！ 劲销1000余套，销售金额4.5亿！ 一举创造南充楼市新历史！
千年绸都，水韵南充
南 充
南充地处嘉陵江中游、四川盆地中北部，至今建成2200多年。 总人口760万，市区人口100 万，辖3区管6县，总人口位居西部第五，为成渝经济区北部中心城市。
经过南充绿地城一批次的实战经历，我们总结出了3级城市项目营销 一些成功经验，希望能为大家今后的工作提供一些参考：
绿地城成功10大经验总结：
6.营销全面突破：坐销、行销、渠道全面突破，立体式营销全面展开。 7.导示区域拦截：导示重点拦截，氛围始于区域，现场重在体验。 8.速度/时机/效率：蓄客在于速度，入市在于时机，开盘在于效率。 9.软文/户外/渠道：软文攻心、户外树形、渠道蓄客（户外、报媒占领 市区，渠道行销首攻重点郊区） 10.销售策略贯穿：前期宣传拔高调性，树立高价形象；中期重在全面蓄 客；后期释放价格，最后获得成交。
团队拓展图
活动炒作核图 心2：集中，活动造势
28天，6场活动，集中引爆
活
➢活动1展形象：9.1 起 全城寻找180
动
➢活动2强品牌：9.6 绿地城全球品牌发布盛典
轰
➢活动3扩影响：9.15 绿地城之夜 狂欢音乐节
炸
➢活动4造现场：9.19 绿地城中秋之夜
图
➢活动5增信心：9.25 超高层奠基仪式
南充.绿地城
“闪电战营销”分享结束 感谢聆听！
➢活动6保成果：9.28 绿地城首批次开盘盛典
活动1 ：全城寻找180
➢ 活动目的：制造悬念，引起市民关注180。想到绿地城，即想到180米双子塔地 标，想到180万方世界级综合城，最终将180与绿地城结合，提高绿地城市场知 晓度，为现场制造人气，提高绿地会会员量——展形象！
活动2:绿地城全球品牌发布盛典
绿地城营销总指导思想
能取得阶段性的成功，主要是按照集团《新项目开盘前期准备工作基本步骤指导意见》指 导意见，进行了充分的前期市场调研，并反复研项目究定位方向以及销售、推广策略，并 与南充本土相结合，进行了大刀阔斧的创新。
前期调研定位上：充分调研市场产品、购房客户群， 确定项目产品、客群定位。
营销宣推广上：按照指导思想，寻找到了一个切合实际的 方式来与目标客户进行沟通。
中期加强 刺激欲望 后期突然
价格试水 开盘突击 平价入市 奠定基础 后续热销
销售策略配合：
1、强化“简单思维、立即行动、阿布意识” ； 2、销售团队形成6个T，形成内部竞争机制； 3、前期外展馆广泛蓄客，解决会员招募收口； 4、阶段销售节奏与重大活动、事件节点紧密配合； 5、前期引导客户高价预期，开盘前再次试水节点进行价格释放，并进行价格试水； 6. 成立call客中心同步成立，实行电话营销。
1.项目100%信心：信心决定成败，信心决定成绩，信心能创造奇迹。 2.市场知己知彼：深入市场，学习对手，超越对手。 3.产品基于市场：坚持“产品从市场中来，到市场中去”，基于市场做到 创新。 4.推广三波承接：品牌-区域-项目，顺势而为，三波冲击，一气呵成。前 期加强蓄客， 中期提升购买欲，后期释放价格，最后获得成交。 5.活动集中突击：结合销售节点，活动重点配合，集中突击。
如何将项目推向市场？我们需解决以下问题： 一：如何打开品牌认知？ ——突破点：绿地品牌，快速落地！ 二：如何加强区域认知？ ——突破点：北部新城，强势炒作！ 三：如何让项目出类拔萃？ ——突破点：强化“世界级综合城”产品！ 四：如何获得首批客户群？ ——突破点：重点导示拦截、强势氛围包装！
如何快速破冰？
项
卖住宅,先讲综合体
目
推
差异化,超越综合体
进
图
城市高度,讲综合城
户 外 高 炮
路
公
名
交
牌
站
台
软文炒作：大量软文炒作配合，截止10月上旬，网媒252篇， 报媒约125
如果说推广解决了前期广而告 知的市场宣传，那么拦截受众、 打动他们则更多的是靠公信力攻 势和强大的氛围包装、体验！
突击配合：强势导示拦截、体验式营销
➢“目地”性购房突出：客户首选顺庆、嘉陵、 高坪三大中心区及沿江带，北部新城无客户基础。
➢次主力群——投资改善齐步：近年市民投资 房产意识，旧城改造刺激改善需求。
➢刚需客群突出：购房客户以刚需为主，面 积需求集中在70-110㎡以内，为项目产品 定位做到有效指导。
➢南充客户群分布比例——刚需为主，改善投资为辅。南充购房客户群中，顺庆客户占30%，高 坪区占20%，嘉陵20%，6县客户占30%。 ➢本项目客户群：必需抓住市场主流刚需客群，以顺庆北部新城周边为主导，辐射三区六县，扩 大占整个大南充。
现
VIP
场
看
品
三
房
牌
角
通
大
体
达
牌
灯
杆
艺
角
气
术
势
花
围
墙
墙
氛
围
第3重 视觉震撼—体验 南充前所未见的“立体式”体验中心
超大园林示范区：
“绿地城报”专栏
时尚卖场
样板展示区
太空仓销售中心
苹果广告机
第4重 强势销售策略—留客
超强战斗力“销售团队”
高价预期 刺激欲望 价格试水 平价入市 快步提价
前期营造 高价形象
活动4 :绿地城嘉年华
活动目的：将前期对项目的注意力转移到项目现场，提升地块关注度—造现场！ 时间：9月19日
活动5 :超高层奠基仪式
活动目的：通过快速启动超高层奠基仪式，制造强购买信心——增信心！ 时间：9月25日
活动6 :开盘盛宴
开盘前动员大会
深夜排练
开盘盛宴
➢ 活动目的：抓住9月市场开盘空挡期，并于房交会前快速开盘转定——转销售！ ➢ 时间：9月28日
销售策略上：充分的结合南充城市本土风情；做到了 将推广策略和销售策略紧密结合。
1.项目开发背景—楼市调研分析
➢楼市“沿江发展，跨江东进，南延北拓” 北部新城属 新兴区，处于初级开发阶段。
➢楼市竞争，压力巨大：万科、蓝光、恒大、佳兆业等已经 强势入驻南充，南充已经是四川进入品牌企业最多的城市！
➢产品竞争同质化：市场户型产品、建筑风格同质化严重。
闪电战！
（配合八图营销）
关键词：奇袭、集中、速度！
核心1：奇袭，宣传蓄势
3个月，品牌、区域、项目 家喻户晓、全城热议， 奠定南充楼市第一的市场龙头地位！ 整个基调：高举高打、建立市场话语权
根据项目入市阶段所面临任务，前期推广分为三轮集中轰炸:
世界级 综合城
绿地品牌 北部新城
➢第一波：强品牌 ➢第二波：炒区域 ➢第三波：突项目 ➢突击配合：体验式营销、强势拦截！
品 牌 落 地 图
公交站台、户外、灯箱
第二波：炒区域
➢营销背景：北部新城区域规划展示馆开放、绿地会启动蓄客、市内接待点同步投入使用。 ➢推广思路：站在城市的高度，从城市门户、城市新中心来提高整个区域的市场认知度。 ➢推广任务：重点在于提高区域的市场认知度，突破区域局限。 ➢推广主题：绿地向北 南充向上。 ➢推广渠道：报纸、公交站台、路名牌、工地围墙、北部新城区域规划展示馆，在选择上充 分考虑广告的辐射力和受众面，如在户外的选择上重点选择城市中心区、项目范围区以及 竞争对手集中区域。
活动6 :开盘盛宴现场
10000人到访，抢购绿地城
核心3：速度，蓄客破势
8.2 • 规划馆/外展馆开放 8.18 • 品牌馆开放 9.15 • 销售部\样板房开放 9.19 • 诚意金收取 9.28 • 1批次盛大开盘
两核多极，快速布局城区蓄客
北部新城区域规划馆
绿地集团品牌馆
销售中心馆
➢抢占市区核心制高点：快速建立区域规划馆、绿地品牌馆。成果：30天共计入会5300组； ➢布局电影院线、大型购物超市等7个点。成果：30天入会近1000组；
成绩：4小时，快速销售1000余套
30天，10593组会员！ 14天，1435组诚意客户！ 4小时，劲销1000余套，4.5亿！ 面临竞争对手的迫击... 速度就是战机！
经过南充绿地城一批次的实战经历，我们基于南充绿地城，总结出了3级 城市项目营销一些经验，希望能为大家今后的工作提供一些参考：
绿地城成功10大经验总结：
区 域 重 建 图
站台 高炮
工地围墙
报媒
路名牌
第三波：突项目
➢营销背景：绿地销售中心馆开放、蓄客火热进行中、行销全面启动。 ➢推广思路：从世界级综合体的角度，从“一盘造城，一座世界级综合城的角度深化项 目产品的市场理解，实现客户对产品的认知，实现快速客户转化的目的。 ➢推广目的：释放项目产品信息，并对产品体验价值解析。 ➢推广主题：绿地城 繁华一座城（以系列的方式，进行项目解析）。 ➢推广渠道：高炮、公交站台、路名牌、报纸、软文、现场围墙、网络、行销、 绿地销售中心馆。
绿地城“城”计划，快速拓客六县
Leabharlann Baidu
夜
城
晚 活
计
动
划
图
白
天
入
会
15天，100名行销人员6大县15个县镇，白天地毯式宣传，晚上义演+蓄 客。成果：快速拓客4293组。
绿地城嘉年华，快速引爆现场
结合项目样板区开放和销售中心亮相，3天中秋嘉年华，每天到访3000人，至开盘14 天，快速诚意金办卡1435组！
第一波：强品牌
➢营销背景：项目第一次形象释放，项目案名尚未确定，品牌馆、区域展 示馆正在建设当中。 ➢营销思路：以绿地企业世界品牌的高度为重点，并为后续项目空降北部新城做引导。 ➢推广任务：打开市场认知度是推广的首要任务，并需要快速将世界500强企，地标缔造者 的企业品牌形象落地。 ➢推广主题：全球化 地标缔造者（集团品牌形象） ➢推广渠道：高炮、站台、路名牌，每周两篇软文炒作。
活动目的：向媒体、金融、房产、政商各界名流正式宣布绿地正式挺进南充，并 通过成都、南充近30家媒体扩大了绿地集团品牌知名度，——强品牌！
时间：9月6日 晚上19:00-21:40。
活动3: 绿地城之夜 狂欢音乐节
活动目的：提高绿地城宣传造势，增强绿地城项目影响力——扩影响！ 时间：9月15日 晚上19:30-21:30。
➢品牌角逐，冷暖两重天：万科、恒大与佳兆业、蓝光 冰火两重天。
楼市发展核心区
市政 新区
嘉陵区
高坪区
2.项目开发背景—项目区域调研分析：
在南充这样城市，类似于绿地城这样的区域位置，项目面临者以下几大困难：
缺少人气支撑
缺少市场认知
新区
问题
品牌
规划
缺少信心支撑
产品
缺少市场基础
3.项目开发背景—项目客群定位分析：
突破点：四重“拦截体验”战！
户外拦截布局图
交通牌
第1重 渠道拦截—导客 重在增加公信力
天桥
现场导示
现场导示
接力式站台
车辆调度室
第2重 边界仪式包装—体验 营造边界感、前景感、尊崇感、领地感
南充绿地城
营销总结分享
——西南事业部南充公司营销部
30天会员招募10593组！ 14天诚意金办卡1435组！ 开盘当天近10000人到访！ 4小时开盘去化90%以上！ 劲销1000余套，销售金额4.5亿！ 一举创造南充楼市新历史！
千年绸都，水韵南充
南 充
南充地处嘉陵江中游、四川盆地中北部，至今建成2200多年。 总人口760万，市区人口100 万，辖3区管6县，总人口位居西部第五，为成渝经济区北部中心城市。
经过南充绿地城一批次的实战经历，我们总结出了3级城市项目营销 一些成功经验，希望能为大家今后的工作提供一些参考：
绿地城成功10大经验总结：
6.营销全面突破：坐销、行销、渠道全面突破，立体式营销全面展开。 7.导示区域拦截：导示重点拦截，氛围始于区域，现场重在体验。 8.速度/时机/效率：蓄客在于速度，入市在于时机，开盘在于效率。 9.软文/户外/渠道：软文攻心、户外树形、渠道蓄客（户外、报媒占领 市区，渠道行销首攻重点郊区） 10.销售策略贯穿：前期宣传拔高调性，树立高价形象；中期重在全面蓄 客；后期释放价格，最后获得成交。
团队拓展图
活动炒作核图 心2：集中，活动造势
28天，6场活动，集中引爆
活
➢活动1展形象：9.1 起 全城寻找180
动
➢活动2强品牌：9.6 绿地城全球品牌发布盛典
轰
➢活动3扩影响：9.15 绿地城之夜 狂欢音乐节
炸
➢活动4造现场：9.19 绿地城中秋之夜
图
➢活动5增信心：9.25 超高层奠基仪式
南充.绿地城
“闪电战营销”分享结束 感谢聆听！
➢活动6保成果：9.28 绿地城首批次开盘盛典
活动1 ：全城寻找180
➢ 活动目的：制造悬念，引起市民关注180。想到绿地城，即想到180米双子塔地 标，想到180万方世界级综合城，最终将180与绿地城结合，提高绿地城市场知 晓度，为现场制造人气，提高绿地会会员量——展形象！
活动2:绿地城全球品牌发布盛典
绿地城营销总指导思想
能取得阶段性的成功，主要是按照集团《新项目开盘前期准备工作基本步骤指导意见》指 导意见，进行了充分的前期市场调研，并反复研项目究定位方向以及销售、推广策略，并 与南充本土相结合，进行了大刀阔斧的创新。
前期调研定位上：充分调研市场产品、购房客户群， 确定项目产品、客群定位。
营销宣推广上：按照指导思想，寻找到了一个切合实际的 方式来与目标客户进行沟通。
中期加强 刺激欲望 后期突然
价格试水 开盘突击 平价入市 奠定基础 后续热销
销售策略配合：
1、强化“简单思维、立即行动、阿布意识” ； 2、销售团队形成6个T，形成内部竞争机制； 3、前期外展馆广泛蓄客，解决会员招募收口； 4、阶段销售节奏与重大活动、事件节点紧密配合； 5、前期引导客户高价预期，开盘前再次试水节点进行价格释放，并进行价格试水； 6. 成立call客中心同步成立，实行电话营销。
1.项目100%信心：信心决定成败，信心决定成绩，信心能创造奇迹。 2.市场知己知彼：深入市场，学习对手，超越对手。 3.产品基于市场：坚持“产品从市场中来，到市场中去”，基于市场做到 创新。 4.推广三波承接：品牌-区域-项目，顺势而为，三波冲击，一气呵成。前 期加强蓄客， 中期提升购买欲，后期释放价格，最后获得成交。 5.活动集中突击：结合销售节点，活动重点配合，集中突击。
如何将项目推向市场？我们需解决以下问题： 一：如何打开品牌认知？ ——突破点：绿地品牌，快速落地！ 二：如何加强区域认知？ ——突破点：北部新城，强势炒作！ 三：如何让项目出类拔萃？ ——突破点：强化“世界级综合城”产品！ 四：如何获得首批客户群？ ——突破点：重点导示拦截、强势氛围包装！
如何快速破冰？
项
卖住宅,先讲综合体
目
推
差异化,超越综合体
进
图
城市高度,讲综合城
户 外 高 炮
路
公
名
交
牌
站
台
软文炒作：大量软文炒作配合，截止10月上旬，网媒252篇， 报媒约125
如果说推广解决了前期广而告 知的市场宣传，那么拦截受众、 打动他们则更多的是靠公信力攻 势和强大的氛围包装、体验！
突击配合：强势导示拦截、体验式营销
➢“目地”性购房突出：客户首选顺庆、嘉陵、 高坪三大中心区及沿江带，北部新城无客户基础。
➢次主力群——投资改善齐步：近年市民投资 房产意识，旧城改造刺激改善需求。
➢刚需客群突出：购房客户以刚需为主，面 积需求集中在70-110㎡以内，为项目产品 定位做到有效指导。
➢南充客户群分布比例——刚需为主，改善投资为辅。南充购房客户群中，顺庆客户占30%，高 坪区占20%，嘉陵20%，6县客户占30%。 ➢本项目客户群：必需抓住市场主流刚需客群，以顺庆北部新城周边为主导，辐射三区六县，扩 大占整个大南充。
现
VIP
场
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品
三
房
牌
角
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大
体
达
牌
灯
杆
艺
角
气
术
势
花
围
墙
墙
氛
围
第3重 视觉震撼—体验 南充前所未见的“立体式”体验中心
超大园林示范区：
“绿地城报”专栏
时尚卖场
样板展示区
太空仓销售中心
苹果广告机
第4重 强势销售策略—留客
超强战斗力“销售团队”
高价预期 刺激欲望 价格试水 平价入市 快步提价
前期营造 高价形象
活动4 :绿地城嘉年华
活动目的：将前期对项目的注意力转移到项目现场，提升地块关注度—造现场！ 时间：9月19日
活动5 :超高层奠基仪式
活动目的：通过快速启动超高层奠基仪式，制造强购买信心——增信心！ 时间：9月25日
活动6 :开盘盛宴
开盘前动员大会
深夜排练
开盘盛宴
➢ 活动目的：抓住9月市场开盘空挡期，并于房交会前快速开盘转定——转销售！ ➢ 时间：9月28日
销售策略上：充分的结合南充城市本土风情；做到了 将推广策略和销售策略紧密结合。
1.项目开发背景—楼市调研分析
➢楼市“沿江发展，跨江东进，南延北拓” 北部新城属 新兴区，处于初级开发阶段。
➢楼市竞争，压力巨大：万科、蓝光、恒大、佳兆业等已经 强势入驻南充，南充已经是四川进入品牌企业最多的城市！
➢产品竞争同质化：市场户型产品、建筑风格同质化严重。
闪电战！
（配合八图营销）
关键词：奇袭、集中、速度！
核心1：奇袭，宣传蓄势
3个月，品牌、区域、项目 家喻户晓、全城热议， 奠定南充楼市第一的市场龙头地位！ 整个基调：高举高打、建立市场话语权
根据项目入市阶段所面临任务，前期推广分为三轮集中轰炸:
世界级 综合城
绿地品牌 北部新城
➢第一波：强品牌 ➢第二波：炒区域 ➢第三波：突项目 ➢突击配合：体验式营销、强势拦截！
品 牌 落 地 图
公交站台、户外、灯箱
第二波：炒区域
➢营销背景：北部新城区域规划展示馆开放、绿地会启动蓄客、市内接待点同步投入使用。 ➢推广思路：站在城市的高度，从城市门户、城市新中心来提高整个区域的市场认知度。 ➢推广任务：重点在于提高区域的市场认知度，突破区域局限。 ➢推广主题：绿地向北 南充向上。 ➢推广渠道：报纸、公交站台、路名牌、工地围墙、北部新城区域规划展示馆，在选择上充 分考虑广告的辐射力和受众面，如在户外的选择上重点选择城市中心区、项目范围区以及 竞争对手集中区域。
活动6 :开盘盛宴现场
10000人到访，抢购绿地城
核心3：速度，蓄客破势
8.2 • 规划馆/外展馆开放 8.18 • 品牌馆开放 9.15 • 销售部\样板房开放 9.19 • 诚意金收取 9.28 • 1批次盛大开盘
两核多极，快速布局城区蓄客
北部新城区域规划馆
绿地集团品牌馆
销售中心馆
➢抢占市区核心制高点：快速建立区域规划馆、绿地品牌馆。成果：30天共计入会5300组； ➢布局电影院线、大型购物超市等7个点。成果：30天入会近1000组；
成绩：4小时，快速销售1000余套
30天，10593组会员！ 14天，1435组诚意客户！ 4小时，劲销1000余套，4.5亿！ 面临竞争对手的迫击... 速度就是战机！
经过南充绿地城一批次的实战经历，我们基于南充绿地城，总结出了3级 城市项目营销一些经验，希望能为大家今后的工作提供一些参考：
绿地城成功10大经验总结：
区 域 重 建 图
站台 高炮
工地围墙
报媒
路名牌
第三波：突项目
➢营销背景：绿地销售中心馆开放、蓄客火热进行中、行销全面启动。 ➢推广思路：从世界级综合体的角度，从“一盘造城，一座世界级综合城的角度深化项 目产品的市场理解，实现客户对产品的认知，实现快速客户转化的目的。 ➢推广目的：释放项目产品信息，并对产品体验价值解析。 ➢推广主题：绿地城 繁华一座城（以系列的方式，进行项目解析）。 ➢推广渠道：高炮、公交站台、路名牌、报纸、软文、现场围墙、网络、行销、 绿地销售中心馆。
绿地城“城”计划，快速拓客六县
Leabharlann Baidu
夜
城
晚 活
计
动
划
图
白
天
入
会
15天，100名行销人员6大县15个县镇，白天地毯式宣传，晚上义演+蓄 客。成果：快速拓客4293组。
绿地城嘉年华，快速引爆现场
结合项目样板区开放和销售中心亮相，3天中秋嘉年华，每天到访3000人，至开盘14 天，快速诚意金办卡1435组！
第一波：强品牌
➢营销背景：项目第一次形象释放，项目案名尚未确定，品牌馆、区域展 示馆正在建设当中。 ➢营销思路：以绿地企业世界品牌的高度为重点，并为后续项目空降北部新城做引导。 ➢推广任务：打开市场认知度是推广的首要任务，并需要快速将世界500强企，地标缔造者 的企业品牌形象落地。 ➢推广主题：全球化 地标缔造者（集团品牌形象） ➢推广渠道：高炮、站台、路名牌，每周两篇软文炒作。
活动目的：向媒体、金融、房产、政商各界名流正式宣布绿地正式挺进南充，并 通过成都、南充近30家媒体扩大了绿地集团品牌知名度，——强品牌！
时间：9月6日 晚上19:00-21:40。
活动3: 绿地城之夜 狂欢音乐节
活动目的：提高绿地城宣传造势，增强绿地城项目影响力——扩影响！ 时间：9月15日 晚上19:30-21:30。
➢品牌角逐，冷暖两重天：万科、恒大与佳兆业、蓝光 冰火两重天。
楼市发展核心区
市政 新区
嘉陵区
高坪区
2.项目开发背景—项目区域调研分析：
在南充这样城市，类似于绿地城这样的区域位置，项目面临者以下几大困难：
缺少人气支撑
缺少市场认知
新区
问题
品牌
规划
缺少信心支撑
产品
缺少市场基础
3.项目开发背景—项目客群定位分析：