2017房地产估价师：我国房地产周期
2017年中国房地产行业专题预测研究咨询分析报告
2017年中国房地产行业专题分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年9月正文目录一、中国房地产周期的变化及规律 (4)二、各线城市房价的分化与趋同 (10)2.1一线城市：深圳领先，增速大幅度放缓 (12)2.2 二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨 (13)2.3 三线城市：整体增速上行，热门城市回调 (14)2.4 结论：热门城市带头，“示范”效应显著 (15)三、中国房地产周期与经济周期的关系 (16)3.1房地产周期与经济增长周期 (16)3.2房地产周期与投资周期 (17)3.3房地产周期与流动性周期 (19)3.4房地产周期与调控政策 (24)四、结论 (25)图表目录图表1商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (4)图表2商品房价格同比、趋势、周期分解 (5)图表3房地产开収投资同比、趋势、周期分解 (5)图表4房屋新开工同比、趋势、周期分解 (6)图表5 70个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (6)图表6房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度.. 7图表7房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (8)图表8本轮周期中房地产开収资金来源结构 (9)图表9中国老龄化程度在逐渐加深 (9)图表10本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (10)图表11 70个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (11)图表12 70个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (11)图表13 一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (12)图表14 70个大中城市21个二线城市的新建住宅价格同比增速 (13)图表15二线：新建住宅价格增速放缓的10个城市 (14)图表16二线：新建住宅价格增速上升的7个城市 (14)图表17 45个三线城市的新建住宅价格同比增速 (15)图表18 三线城市住宅价格增速回调的5个城市 (15)图表19各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (16)图表20房地产周期与经济周期 (17)图表21房价同比周期与GDP同比周期 (17)图表22房价周期与房地产开収投资周期 (19)图表23房价周期与固定资产投资周期 (19)图表24房价周期与房地产行业自身投资周期 (19)图表25 M2同比周期领先于房价同比周期 (20)图表26 M2同比对房地产各项指标的领先时间 (20)图表27住宅价格同比和贷款同比 (21)图表28住宅价格同比和贷款利率 (22)图表29销售面积同比与个人住房贷款利率 (22)图表30金融机构贷款利率与新开工面积同比 (23)图表31中国的金融周期在接近顶部 (24)图表32房价周期与调控政策 (25)一、中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。
2017年房地产周期市场调研分析报告
2017年房地产周期市场调研分析报告目录第一节周期解惑：政策周期推动地产周期，并内生于经济周期 (6)一、历史概览：两阶段速览18年地产史 (6)二、周期解读：地产周期背后是政策调控产生的需求释放波动 (6)1、供给刚性较强：供应调控政策，见效滞后效果缓慢 (7)2、需求弹性较强：需求调控政策，影响需求释放节奏 (8)三、政策周期：源于地产的双刃剑作用 (11)1、正刃：投资拉动经济，政府财政来源 (11)2、反刃：关系民生风险，影响实体经济 (15)四、政策把脉：政策周期内生于经济周期 (18)1、紧缩政策出台：房价过快上涨，关注涨幅与城市数量 (18)2、宽松政策出台：楼市量价齐跌，经济滑出合理区间 (19)3、地产双刃剑引发政策周期，政策周期催生地产周期 (21)第二节历史鉴证：政策驱动成交，房企执掌定价，投资综合判断 (24)一、成交走势：成交受需求弹性、政策驱动双重影响 (24)1、有效的供给、需求是商品房成交的必要条件 (24)2、成交受到需求弹性、调控政策的双重影响 (25)3、需求弹性减弱，政策力度补位 (26)二、房价涨跌：房企执掌定价权，受供需和资金链决定 (29)1、定价模式：新房市场仍占主导，房企执掌定价权 (29)2、房价涨跌：涨价源于供不应求，降价出于资金链紧绷 (31)三、拿地投资：需要综合投资意愿和投资能力方可判断 (33)1、房企拿地：意愿从扩张到收缩，能力随销售回款波动 (33)2、开工投资：地产投资的内部结构决定长周期弹性递减 (37)第三节行情回顾：超额收益的三因素共振，投资风格不断切换 (40)一、板块走势：进攻性衰退，超额收益需三因素共振 (40)1、市场面：决定地产板块涨跌方向，但是地产进攻性逐渐衰退 (40)2、政策面：货币政策影响大盘走势，行业政策影响地产指数走势 (43)3、基本面：反应滞后于政策面，但对于地产超额收益不可或缺 (44)4、三因素共振：地产超额收益需要市场面、政策面与基本面共振 (45)二、细分板块：从龙头地产角度看投资风格切换 (45)第四节新年展望：政策与基本面难言见底，板块或无超额收益 (51)一、政策面：基调紧中从稳，托底概率不大 (51)1、政策基调：回归居住属性，抑泡沫防风险，建立长效机制 (51)2、政策走势：2017年，稳增长或难成为中央托底地产的充分理由 (55)二、基本面：销售端量缩价稳，投资端关注资金链 (57)1、销售端：量缩深于2014，价跌压力有限，关注三线复苏持续性 (58)2、投资端：投资意愿仍在高位，关注资金链恶化下的投资能力下滑 (62)三、市场面：居谷望山，走势前低后高 (63)四、板块行情：板块或无超额收益，结构性机会看好转型重组 (64)1、板块行情：基本面与政策面难言见底，板块或无超额收益机会 (64)2、主题投资：龙头归来遥遥无期，转型重组仍为热门 (65)图表目录图表1：全国楼市18年走势，可以清晰分为两个阶段，第二个阶段周期波动明显（%） (6)图表2：房地产供应刚性较强，而需求弹性较强（%） (8)图表3：人口红利、城镇化奠定了房地产市场的旺盛需求（%，亿人） (9)图表4：1998年以来，商品房销售增长趋势反映了旺盛的市场需求（亿平） (9)图表5：2006年至2016年，房价涨幅呈现明显周期性波动（%） (10)图表6：2006年至2016年，销售面积呈现明显周期性波动（%） (10)图表7：2003年后，房地产开发投资与GDP增速走势相关性显著增强（%） (11)图表8：房地产行业产业链长，带动上下游众多关联行业 (11)图表9：房地产投资对于经济直接拉动作用巨大（2015年） (13)图表10：房地产行业对于关联行业的带动作用巨大 (13)图表11：土地出让金占地方财政收入比重大约为50%（万亿元） (14)图表12：近年来，六大类房地产税收占全国税收的14%左右（万亿元） (14)图表13：2013年以来，上海房价与居民收入涨幅对比（%） (15)图表14：2013年以来，深圳房价与居民收入涨幅对比（%） (15)图表15：2016年前三季度，房地产开发企业资金来源统计 (16)图表16：居民购房杠杆近年来不断提升（万亿） (17)图表17：当房价环比涨幅超过1.5%、涨价城市超过60座时，调控政策进入高发区间（%，座） (18)图表18：楼市量价齐跌、经济滑出合理区间时，宽松政策进入高发区间（%） (19)图表19：第一轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (19)图表20：第二轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (20)图表21：第三轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (20)图表22：房地产投资产业链长、规模大、弹性强，对于宏观经济走势影响大（%） (21)图表23：房地产市场与宏观经济的周期性循环 (22)图表24：房地产政策与房地产周期、经济周期的关系（%） (23)图表25：商品房成交的逻辑示意图，政策通过调整支付能力、购买意愿对有效需求进行调控 (24)图表26：商品房成交变化幅度由需求弹性、政策力度等两方面共同决定 (25)图表27：决定房地产需求的人口红利与城镇化均已衰退、放缓（%） (27)图表28：2005年以来，房地产需求弹性不断减弱（%） (27)图表29：2005年以来，房地产需求弹性不断减弱，但政策力度逐渐增强（%） (28)图表30：房地产企业掌握商品房交易的定价权 (30)图表31：各级城市新房成交占比情况，全国平均水平约为75% (30)图表32：房企定价模式下，房价上涨与下跌的逻辑链条 (31)图表33：供需决定涨价：房价上涨时，库存同比增速下滑均呈下滑走势（%） (32)图表34：资金链决定降价：房价下跌时，房企资金链均面临较大压力（%） (32)图表35：能力和意愿是制约投资的关键变量，最终受制于调控政策、市场前景与土储水平 (33)图表36：广义库存的长周期向上，决定拿地意愿的长周期向下（%，年） (34)图表37：长期来看，拿地意愿自2010年后不断衰减，三线城市首当其冲 (34)图表38：房地产开发资金来源中，代表销售情况的其他资金占比高达50% (35)图表39：主要资金来源中，销售回款弹性明显较强（%） (35)图表40：销售情况反映资金状况，决定了房企拿地能力（%） (36)图表41：代表销售回款的其他资金占地产开发资金50%左右（亿元） (36)图表42：2014年之前，新开工面积增速与土地购置费几乎完美拟合（%） (37)图表43：2014年之后，楼面地价开始迅速上升（%） (37)图表44：2009年以来，新开工面积与投资增速相关性走低（%） (38)图表45：代表土地购置费的其他费用占比不高，而且逐年下降（%） (39)图表46：房地产板块走势受三方面因素影响，包括市场面、政策面及基本面 (40)图表47：2006年以来，房地产指数涨跌方向同步于大盘，但幅度不同 (41)图表48：2011年以来，房地产指数进攻性逐渐减弱 (41)图表49：2011年以来，房地产估值弹性走弱（倍） (42)图表50：2011年以来，地产盈利能力连续下滑，估值仍面临下行压力（%） (42)图表51：房地产指数与政策走势的关系显示，两者具备较强相关性（%） (44)图表52：房地产板块的超额收益需要政策面、基本面、市场面的三因素共振（%，倍） (44)图表53：06.08~07.09，涨幅前十的上市房企与市值变化 (45)图表54：06.08~07.09，涨幅前十上市房企的关键词 (46)图表55：08.11~09.07，涨幅前十的上市房企 (47)图表56：08.11~09.07，涨幅前十上市房企的关键词 (47)图表57：14.05~15.06，涨幅前十的上市房企 (48)图表58：14.05~15.06，涨幅前十上市房企的关键词 (48)图表59：16.08~16.11，涨幅前十的上市房企 (49)图表60：16.08~16.11，涨幅前十上市房企的关键词 (50)图表61：中央经济工作会议奠定房地产行业政策的基调 (51)图表62：中央层面对于房价调控的决心和政策空间分析 (52)图表63：土地市场泡沫甚过楼市泡沫，企业部门风险强于居民部门风险 (53)图表64：房地产板块资产负债率超过77%（%） (53)图表65：住房交易杠杆率约为47%，存量杠杆率约为28% (54)图表66：地产投资增速长期下行，对于经济拉动的边际效应递减（%） (55)图表67：政策托底力度大幅增强，而地产投资反弹幅度走弱（%） (56)图表68：政策托底到投资反弹的时间不断拉长（%） (57)图表69：上一轮政策收紧为12个月，此轮期限尚无法判断 (58)图表70：此轮政策收紧边际程度比上一轮更严格 (59)图表71：2016年，房地产销售额大幅超过投资额，企业资金宽裕（亿元） (60)图表72：截至2016Q3，上市房企的现金覆盖率接近400%（亿元） (60)图表73：2016年，三四线城市商品房销售复苏明显（%） (61)图表74：部分三四线城市库存去化周期明显缩短（月） (62)图表75：房地产开发资金来源中，销售回款约占45%左右 (63)图表76：2017年展望，前低后高，震荡上行 (64)图表77：2017年，政策面与基本面难言见底，板块或将无超额收益机会（%） (64)图表78：2017年，结构性投资机会仍然偏向于转型、重组等主题概念，龙头个股归来遥遥无期（%） (65)表格目录表格1：典型地产龙头开盘周期对比，最短需要6个月（2013年数据） (7)表格2：各周期上行阶段，房地产行业主要政策详情 (28)表格3：各周期下行阶段，房地产行业主要政策详情 (28)第一节周期解惑：政策周期推动地产周期，并内生于经济周期房地产是周期之母。
我国房地产市场的周期划分：方法与特征分析
我国房地产市场的周期划分：方法与特征分析作者：刘凡李秀婷来源：《金融教学与研究》2014年第03期摘要：我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性，妨碍了决策部门和居民对我国房地产市场真实发展阶段的认识。
本文从增长型周期波动的角度，利用HP滤波方法，分离出房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，找出两种滤波的一致性规律，发现我国房地产市场的周期波动可分为四个阶段。
每一周期波动阶段都有各自的特征。
关键词：房地产市场；周期；增长型周期波动中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-3544（2014）03-0043-03一、引言周期性是经济运行和发展的基本属性，绝大部分的经济指标、产业和经济政策都有一定的周期性特征。
因而，研究任何经济现象都必须限定其时间范畴，只有在一定的时期内，经济现象才表现出规律性。
房地产市场是典型的周期性行业，它与宏观经济、金融等强周期因素具有密切的相关性 [1] 。
准确判断房地产市场的周期性波动对一国的货币政策、产业调控和居民投资决策都具有深远的影响。
然而，我国房地产市场自形成以来受中国经济长期高成长的顺周期影响，从古典周期理论的角度还未表现出应有的周期性 [2-3] ，妨碍了决策部门和居民对真实房地产市场发展阶段的认识。
本文从增长型周期波动的角度，提出了一种刻画我国房地产发展周期的方法，并对其周期特征进行分析，解释了我国房地产市场潜在的周期性。
二、房地产周期划分方法依据使用的数据类型，可以将房地产周期分为古典绝对型周期波动和增长型周期波动。
古典绝对型周期波动，顾名思义，是观测经济时间序列的绝对水平的波动规律 [4] 。
在第二次世界大战发生之前，西方国家经历过20世纪20年代到30年代的经济衰退期，大多经济指标的绝对水平本身处于下降状态，由此进行绝对型周期分析是适用的。
此外，经济的长周期也常用绝对型周期去观测。
重庆省2017年房地产估价师《制度与政策》：建设用地规划许可证试题
重庆省2017年房地产估价师《制度与政策》：建设用地规划许可证试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章2、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。
A：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务B：外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务C：外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计D：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动E：房地产估价机构必须加盖公章3、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A．544.10B．709.99C．6300.00D．709.384、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。
出租运营费用为每年50元／㎡。
假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。
2017 房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》——估价程序
测试内容
时间问题与答案Fra bibliotek估计委托估价程序（一）20’
每个估价项目应至少有两名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。（错）
估价基本事项
估价程序（一）31’
估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，由估价委托人根据估价需求确定。（错）
估价对象
估价程序（二）15’
1.每个估价项目应至少有两名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。（错）
2.对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的不确定事项假设在估价报告中说明。（错）
估价报告
估价程序（二）25’
估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章。（对）
2017年房地产估价师《经营与管理》
2017年房地产估价师《经营与管理》真题1、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照()A物业用途类型B投资对象存在形式C房地产投资主体D房地产业经济活动类型答案：D2、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是()A收益现金流风险B市场供求风险C通货膨胀风险D利率变动风险答案：A3、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()A开发商品住宅B开发工业厂房C购买优良区位的新竣工物业D购买繁华区域的成熟物业答案：C4、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。
A0.5B1.0C1.5D2.0答案：D5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()A房地产租金B房地产实际出租量C出租房屋空置率D房价租金比答案：C6、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为()A0.40B0.60C2.50D5.00答案：C7、下列费用中，不属于土地储备开发成本的是()A征收补偿费B土地储备机构的人员工资C招标中发生的费用D市政基础设施建设有关费用答案：B8、房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是()A项目施工单位B项目设计单位C房地产开发企业D产品质量监督部门答案：C9、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是()A领导定价法B挑战定位法C随性就市定价法D价值定价法答案：A10、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为()万套。
A8.10B9.30C10.80D11.70答案：B11、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是()A市场集中化模式B选择专业化模式C产品专业化模式D市场专业化模式答案：B12、某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。
我国房地产周期统计分析
我国房地产周期统计分析摘要：房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏-繁荣-衰退-萧条循环往复的四个环节，对房地产周期进行统计分析具有重要意义。
文章从房地产周期的必要性等几个方面对我国房地产周期统计分析进行了论述。
关键词：房地产周期；周期统计分析；房地产业；经济运行中图分类号：f299 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）02-0016-01一、房地产周期的必要性在中国，对房地产业周期波动开始于20世纪90年代中期，张元瑞（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。
房地产业发展的周期波动，是指房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。
这种交替循环，一方面跟宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又跟行业经济及其与宏观经济的协调程度密切相关。
房地产过于超前造成供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。
我国房地产经济周期经历了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年、2008年。
1993年和2003年是房地产从波峰下滑，1998年的下滑是由于亚洲金融风暴的波及，使投资需求下降，好多城市（例如海南）出现“烂尾楼”，大部分是那个时期所遗留的，2008年的下滑，是受世界金融危机的影响。
之后房价一路上升，2010年政府出台了三次房地产调控，调控政策主要是避免房地产周期波动而引起的房地产投资过热而不利于国民经济的发展。
二、房地产周期波动指标研究与应用房地产经济运行过程中交替出现扩张与收缩两个阶段，循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个环节。
周期变化的指标与周期波动不是同步的，因此按照其与房地产波动的先后关系，分为现行指标、同步指标和涉后指标三类。
先行指标：固定资产投资、资金来源、投资实际完成额、土地购置面积、土地开发面积、商品房新建开工面积等。
房地产评估师的房地产市场周期分析
房地产评估师的房地产市场周期分析房地产市场作为一个重要的经济领域，对于国民经济的发展和金融市场的稳定具有重要意义。
在房地产投资和交易中，房地产评估师扮演着关键角色，他们负责对房地产市场进行分析和评估，为投资者和金融机构提供参考意见。
房地产市场的周期性波动是评估师关注的重点之一，本文将探讨房地产市场周期性波动的原因及评估师如何进行分析。
一、房地产市场周期的定义房地产市场周期是指房地产市场在时间上呈现出的一种规律性波动，包括上升期、顶点期、下降期和底点期等阶段。
市场周期的出现与房地产市场的供求关系、政策调控、经济发展水平等因素密切相关。
周期性波动对房地产市场的投资决策和评估具有重要影响，评估师需要掌握市场周期的特征和规律。
二、房地产市场周期的原因分析1. 经济因素：房地产市场的波动与经济的发展水平密切相关。
经济增长会带动投资和消费，进而影响房地产需求和价格。
通常，经济处于扩张期时，房地产市场进入上升期；而经济衰退时，房地产市场则会进入下降期。
2. 政策因素：政府对房地产市场的宏观调控政策也是导致市场周期波动的重要原因。
通过调整利率、贷款政策、土地供应等手段，政府可以影响房地产市场的投资热度和价格水平。
3. 土地供求关系：土地是房地产市场的基础资源，土地供求关系的变化会直接影响房地产的供应量和价格。
土地供应紧张时，房地产价格上涨；而土地供应过剩则会导致价格下降。
三、房地产市场周期分析方法房地产评估师需要运用科学的方法对市场周期进行分析，从而提供准确的评估报告和建议。
以下是房地产市场周期分析的常用方法：1. 统计分析法：评估师可以通过历史数据的统计分析来研究房地产市场的周期规律。
通过对市场数据的整理和分析，评估师可以判断市场当前所处的阶段，从而给出相应的评估预测。
2. 技术分析法：评估师可以运用技术分析的方法，对房地产市场的价格走势进行研究。
包括趋势线、移动平均线、图表形态等分析手段，通过分析市场价格的技术指标，评估师可以判断市场阶段的转折点和价格的变化趋势。
房地产周期阶段性特征分析
房地产周期阶段性特征分析嘉里建设房地产项目前言房地产业被认为是经济发展的晴雨表之一，随着经济的发展，房地产市场也随之变化。
因此，精确地了解房地产市场的周期是非常重要的。
本文旨在分析房地产市场的周期阶段性特征，分析房地产周期的变化对房地产市场的影响，以及对这个严格的周期进行管理的必要性。
第一章所有房地产周期的基本特征1.1 周期的定义房地产市场的周期是指随着时间推移，受到市场供求关系、政策、经济形势等因素影响，房地产市场形成的一种稳定的规律，从而形成了不同的周期阶段。
1.2 特征每一个房地产周期都有一个相对比较长的持续时间，这个时间取决于各种因素，包括市场需求、国家政策、人口流动等。
每一个周期都有明显的波动。
周期的第一阶段是上升，在该阶段内，价格稳步上升，市场需求逐渐增加。
然后是顶点随着市场逐渐饱和，房价开始出现暴涨，在这个阶段内，市场供应逐渐增加，价格波动较大。
接着，是周期的下降阶段，在这个阶段内，价格逐渐下降，市场需求逐渐减少。
最后，市场进入了周期的底部阶段，在这个阶段内，价格趋于稳定，市场需求逐渐恢复。
1.3 影响房地产周期的因素周期的起始就是市场需求和供应的相对关系，而导致这两个变量发生变化的因素是多种多样的：·国家经济政策的变化·房屋供应量的改变·世界经济形势的变化·房屋购买能力的变化第二章不同阶段的特征2.1 上升阶段在这个阶段，市场的供需关系较为平衡，需求逐渐增加，价格逐渐上升。
因此，开发商开始大规模建设住房，并预期获得良好的权益回报。
投资者愿意在此期间购买房产，因为他们预计房地产市场在未来几年将保持一定的上涨趋势。
2.2 顶部阶段此阶段市场供应逐渐加大，而市场需求已经逐渐降低。
所有的新住房开发商都纷纷进入市场，竞争加剧，从而推高了市场价格。
在这个阶段，投机者将出现并开始进行炒作。
投机者通过购买物业，等待它们的价值上涨后以高价出售，从中获得高额回报。
2017年房地产行业周期分析报告
2017年房地产行业周期分析报告2017年8月目录一、1998年以来房地产周期梳理 (3)1、1998-2002走上市场化正轨 (3)2、2003-2007第一轮调控拉开序幕 (4)3、2008-2009保增长，房地产扛大旗 (5)4、2010-2013第二轮调控如期而至 (6)5、2014-2016去库存，又见房地产狂欢 (7)6、2016至今第三轮调控新姿态 (8)二、主要发现 (9)1、调控见效快，但可持续性差 (9)2、相比行政调控政策，货币政策的冲击更为直接 (9)3、保经济增长与稳定房地产市场两者难以取舍 (11)三、后势展望 (12)1、房价增速高点已过，三四线支撑恐难以为继 (12)2、长效机制难建立，调控过后何去何从 (13)3、稳增长不再是首要选项，调控期内难以出现反转 (15)4、行业集中度仍有提升空间 (16)梳理1998年以来房地产周期表现。
自1998年废除福利分房制度起，中国房地产业开始走上市场化的正轨。
从大周期看来，1998年至今中国房地产经历了两次完整的调控周期，而目前正处于第三次调控初始阶段。
对历次房地产调控政策有效性及市场表现的总结。
1）从历史经验来看，房地产市场过热时政府采取的宏观调控政策往往是有效的, 但不可持续；2）房地产的金融属性决定了其对货币政策高度敏感；3）保经济增长与稳定房地产市场两者难以取舍。
对本轮调控周期后续走势展望。
1）房价增速高点已过，三四线城市轮动支撑；2）长效机制难以建立，关注今年以来密集出台的发展住房租赁相关政策；3）稳增长不再是首要选项，调控期内难以出现反转；4）行业集中度仍有提升空间。
一、1998年以来房地产周期梳理1、1998-2002走上市场化正轨自1998年废除福利分房制度起，中国房地产业才算得上开始走上市场化的正轨。
但受1997年亚洲金融危机的影响，上世纪末国内经济下滑严重，加之为防控金融风险，央行加强了对商业银行资本充足率管控，导致银行惜贷。
透视中国房地产发展周期性规律
透视中国房地产发展周期性规律我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。
因此，盲目进行房地产投资就会有风险。
我国房地产业也存在周期性波动。
有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二销售面积增长，市场买了多少房；第三投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。
从有关资料记载看，自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。
从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。
我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。
例如1996年，房地产销售额下降，就影响到1996年和1997年，特别是1997年的投资。
从1998年以来，房地产持续旺销，也就拉动了房地产投资，从1998年以后持续上扬，而且上扬幅度还比较大。
研究房地产发展周期的规律，把握我们国家房地产发展周期性规律的变动，对于政府、房地产开发企业意义重大。
对于政府来说，可以更为理性地进行政策调节，在目前特别是应当保护和培育住房市场需求，尽量延长房地产周期增长期的期间，争取让房地产为国民经济增长多发挥一些作用。
对于企业来说，应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机。
在房地产周期发展初期要果断投资，发展周期中要加快销售，发展后期要慎重行事，这样企业才能够趋利避害。
如果大家都在发展后期，猛投资，不仅影响自己，也会牵连别人。
房地产评估师的房地产市场周期分析
房地产评估师的房地产市场周期分析房地产市场是一个高度波动的行业，经历着周期性的涨跌和波动。
房地产评估师作为专业人士，负责对房地产市场进行评估和分析，以提供准确的市场价值和预测。
本文将从房地产市场周期的定义、特征、影响因素以及评估师应对市场周期的策略等方面进行阐述。
一、房地产市场周期的定义与特征房地产市场周期是指一定时期内房地产市场价格和交易量的变动规律。
其特征主要包括波动性、持续性和非周期性。
具体而言，房地产市场价格和交易量会在一段时间内上升或下降，形成波动；这一种涨跌趋势可能持续数年，直至趋于稳定；而非周期性则体现了各种外部因素对市场的复杂影响，使得市场周期不是单纯的逐年变动。
二、房地产市场周期的影响因素1. 宏观经济因素：房地产市场周期与经济发展密切相关。
宏观经济因素包括国内生产总值(GDP)、物价水平、利率水平、居民收入等。
经济的繁荣与衰退会直接影响人们的购房能力和对房地产的需求。
2. 政策因素：政府的宏观调控政策对房地产市场的运行起着重要作用。
例如，购房限制政策、房贷利率调控、土地供应等政策都会直接影响房地产市场的供求关系和价格。
3. 建筑周期因素：房地产市场的周期也与建筑行业的周期相关。
建筑业是房地产市场的基础产业，房地产市场的兴衰与建筑业的投资和发展情况联系紧密。
4. 人口因素：人口的增长和流动也会对房地产市场的供需产生重要影响。
如果某一地区的人口增长迅速，对该地区的房地产市场将产生积极的刺激。
三、评估师应对房地产市场周期的策略1. 深入研究市场：评估师需要通过收集并分析大量的市场数据，了解市场的实际情况。
只有深入了解市场的供需关系、价格走势和政策环境，才能做出准确的评估。
2. 结合经验和数据分析：评估师应该不断积累和沉淀自己的经验，并结合数据分析方法来进行市场预测。
通过历史数据和趋势分析，评估师可以更好地把握市场的变动。
3. 提供多样化的评估服务：在市场周期波动的时期，评估师可以提供多样化的评估服务，例如价值分析、风险评估和投资评估等，以满足不同客户的需求。
房地产投资周期与趋势判断
房地产投资周期与趋势判断在当今的经济环境下，房地产市场被视为一个重要的投资领域。
对于那些希望在房地产市场中取得成功的投资者来说，了解房地产投资周期和趋势的判断至关重要。
本文将探讨房地产投资周期的基本概念以及如何判断趋势。
房地产投资周期是指房地产市场发展过程中的波动循环。
它通常包括四个阶段：扩张期、高峰期、收缩期和低谷期。
在扩张期中，房地产市场充满了机会和活力。
购房者数量增加，房价稳步上涨。
高峰期则是市场达到最高点的阶段，供需出现不平衡，房价可能达到过度膨胀的程度。
收缩期是相对于高峰期的反转过程，购房者数量减少，供需趋于平衡，房价开始下跌。
最后是低谷期，市场陷入低迷，购房者谨慎购买，供应量超过需求量，房价持续下降。
了解房地产投资周期的阶段关系到正确判断市场趋势。
投资者可以通过以下几种方法来判断房地产市场的趋势。
首先，研究市场数据是判断趋势的有效方法之一。
投资者可以收集历史数据，分析过去几年的市场表现，观察价格变化和销售量。
通过比较不同时间段的数据，可以发现市场所处的位置，判断其是否处于扩张期、高峰期、收缩期还是低谷期。
其次，关注经济指标也是非常重要的。
房地产市场与经济紧密相关，因此投资者需要密切关注国内外的经济状况。
例如，国内生产总值（GDP）、失业率、通货膨胀率等指标都可以为投资者提供有关市场波动的线索。
经济增长通常会带动房地产市场的繁荣，而经济衰退则可能导致市场低迷。
此外，政府政策也是影响房地产市场的重要因素。
政府在房地产市场中的干预会对市场的发展产生深远影响。
投资者应密切关注政府的政策调整，了解其对市场供求关系的影响。
最后，投资者还可以寻求专业咨询机构或研究报告来获取更准确的市场信息。
这些机构通常有专业的团队进行市场研究和分析，可以提供有关房地产投资周期和趋势的深入见解。
综上所述，了解房地产投资周期和趋势对于投资者来说至关重要。
通过研究市场数据、关注经济指标、了解政府政策以及借助专业咨询等方式，投资者可以更好地判断房地产市场的发展阶段，并做出相应的投资决策。
住房和城乡建设部公告第1746号――关于2017年第二十四批房地产估价
住房和城乡建设部公告第1746号――关于2017年第二十四批房地产估价师注册人员名单的公告【法规类别】国有资产评估【发文字号】住房和城乡建设部公告第1746号【发布部门】住房和城乡建设部【发布日期】2017.11.29【实施日期】2017.11.29【时效性】现行有效【效力级别】XE0303住房和城乡建设部公告（第1746号）关于2017年第二十四批房地产估价师注册人员名单的公告根据《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）规定，经审核，申请注册房地产估价师的袁红伟等906人符合注册条件，准予注册。
未批准注册的人员，可通过房地产估价师注册系统查询不予注册原因。
附件：准予袁红伟等906名房地产估价师注册人员名单住房城乡建设部2017年11月29日附件初始注册（共47人）姓名执业单位名称1北京袁红伟北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司2北京朱颖北京京都房地产评估有限责任公司3河北王金双河北领信房地产评估有限公司4内蒙古佟丹内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司5辽宁柴春娇辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司6吉林孙国利长春健圆房地产土地估价有限公司7黑龙江袁识超安达市兴晟达房地产评估有限公司8黑龙江张静慧鸡西市新世纪房地产评估有限公司9黑龙江杨光黑龙江卧龙房地产估价中介有限责任公司10上海沈琪婉深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司上海分公司11上海尉娅茹中城联行（上海）房地产土地评估有限公司12江苏范雪峰张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司13江苏李锋斌江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司14江苏闫小军江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司扬州分公司15江苏王佳洁徐州佳嬴土地房地产评估咨询有限公司16江苏傅小燕江苏苏信房地产评估咨询有限公司南通中心分公司17浙江顾金华青田县中茂房地产评估有限公司18浙江樊虹嘉兴求真房地产估价有限公司19浙江裘雯慧浙江伟业房地产估价有限公司20浙江罗晓兰温州嘉正房地产估价有限公司21浙江周德明台州众安房地产评估有限公司22福建焦丛敏福州建融房地产评估咨询有限公司23福建刘冬立福鼎市居安房地产评估有限公司24江西王建中永修县建昌房地产评估有限公司25江西李仲江西省天禄房地产土地评估有限公司26山东梁洁威海华地土地房地产评估有限公司27河南李欣河南宏建房地产评估有限公司28河南黄英信阳市同济房地产评估事务所有限公司29河南杨玉晗河南鑫盛房地产估价有限公司30湖北郑义武汉洪房房地产土地估价有限公司31广东唐新钧东莞市金尺土地房地产评估有限公司32广东唐龙海广东羊城土地房地产估价有限公司33广东邓晓春中山市联诚房地产与土地评估有限公司34广东陈玉广东贵源土地房地产与资产评估有限公司35广东吴畏广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司36重庆张琦重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司37四川胡齐圣四川海林房地产评估有限责任公司38四川银清平四川华衡房地产地价评估有限公司39四川罗阳四川均衡房地产评估有限责任公司40四川谭星四川永正资产评估房地产土地估价有限公司41云南谭其芳江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司云南分公司42陕西常姣姣陕西和谐房地产估价咨询有限公司43陕西赵林陕西富士德房地产评估有限公司44陕西贺楚倩西安亚鼎房地产评估有限公司45陕西权妮陕西兴达房地产评估有限责任公司46青海顾爱民青海公平房地产评估有限公司47新疆魏伟阿勒泰翔达房地产估价事务所（特殊普通合伙）变更注册（共289人）姓名注册号执业单位名称1北京雷晓东1120130036北京诚达信房地产评估有限公司2北京李江威6120050022北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司3北京杜肇鹏3720060265北京汇盛信达房地产土地评估有限公司4北京刘晓庆5120150117北京汇盛信达房地产土地评估有限公司5北京马源艺2220170008北京吉翔房地产土地评估有限公司6北京周恩民1120080007北京金诚立信房地产土地评估有限公司7北京魏成根1319980016北京金诚立信房地产土地评估有限公司8北京张涛1119970060北京京都房地产评估有限责任公司9北京童益春1120000168北京鑫泰房地产估价有限公司10北京刘洪有1120070128北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司11天津胡学文1119970173杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司天津分公司12天津王建军1419960025天津市融信房地产土地资产评估有限公司13天津李浩1219980022天津市融信房地产土地资产评估有限公司14天津田欣1219980023天津市融信房地产土地资产评估有限公司15天津许辉1220000034天津市融信房地产土地资产评估有限公司16天津李伟1220040008天津市融信房地产土地资产评估有限公司17天津王旭1220050026天津市融信房地产土地资产评估有限公司18天津王学娟1220090015天津市融信房地产土地资产评估有限公司19天津陈晓丹1220060051天津市融信房地产土地资产评估有限公司20天津王莉1220110005天津市融信房地产土地资产评估有限公司21天津王书霞1120110067天津市融信房地产土地资产评估有限公司22天津周皓1220120013天津市融信房地产土地资产评估有限公司23天津于晓丽1220120014天津市融信房地产土地资产评估有限公司24天津李彬1320120059新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司25天津李建民1220110042新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司26天津高唯1220120022新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司27天津常诚1220060058新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司28天津张振风1220070027新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司29天津崔嘉坤1220080003新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司30天津刘蕾1220080004新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司31天津王倩1220070070新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司32天津莫亚军1220070074新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司33天津崔晶雪1219970013新傲（天津）房地产土地资产评估有限公司34河北陈鹏1320070043保定庆都房地产评估有限公司35河北安丽惠1320070044保定庆都房地产评估有限公司36河北邢莹1320140123保定庆都房地产评估有限公司37河北王丽娟1320060005邯郸市金地房地产估价有限公司38河北苑颖1120140014河北盛哲房地产评估有限公司39河北邵永坡1320140137秦皇岛星日阳房地产评估有限公司40河北李红娟1320150098秦皇岛星日阳房地产评估有限公司41河北邢志勇1320110049秦皇岛星日阳房地产评估有限公司42河北史会1320160065唐山东正房地产评估有限公司43河北葛均1320020022邢台嘉艺天和房地产评估有限公司44河北邹胜超3719980051邢台市诚信德美房地产估价有限公司45河北皇永平1320000001张家口市垣天房地产价格评估有限公司46河北邢尚军1419970051张家口市垣天房地产价格评估有限公司47河北李树河1320160058张家口市垣天房地产价格评估有限公司48辽宁朱莉2119980058鞍山正大房地产土地评估有限公司49辽宁徐敏森1320120012本溪天圣房地产咨询评估有限责任公司50辽宁张明2120060099朝阳龙信房地产评估有限公司51辽宁张涛涛2120060120辽宁金恒房地产土地评估有限公司52辽宁王佩延2120110106辽宁坤宇房地产评估有限公司53辽宁崔大勇2120120061辽宁三维房地产评估有限公司54辽宁赵岩2120060060辽宁鑫金地土地房地产评估有限公司55辽宁付进2220160019铁岭隆兴房地产评估有限公司56吉林杨占华2220040152吉林省开宇房地产土地评估有限公司57吉林宋艳恒2120070026吉林市龙聚房地产评估有限公司58吉林张春义2219970013吉林延龙房地产评估有限公司59黑龙江吕薇2320110024黑龙江祥丰房地产估价有限公司60黑龙江张玉兰2320170020黑龙江祥丰房地产估价有限公司61黑龙江马晓刚2320170021黑龙江祥丰房地产估价有限公司62黑龙江刘淑娟2320170022黑龙江祥丰房地产估价有限公司63黑龙江庄丽娟2320160023黑龙江正信天源土地房地产评估咨询有限公司64黑龙江张拓2320150003黑龙江正信天源土地房地产评估咨询有限公司65黑龙江丁新丰2320120001黑龙江正信天源土地房地产评估咨询有限公司66黑龙江杜辉2320050030黑龙江正信天源土地房地产评估咨询有限公司67黑龙江刘春雨2320000057牡丹江市宏伟房地产估价有限公司68黑龙江孟黎伟2320040054牡丹江市宏伟房地产估价有限公司69黑龙江杨春2320080044齐齐哈尔市卓然房地产估价有限公司70黑龙江倪丽2320130063齐齐哈尔新华房地产估价咨询有限公司71上海施瑞麟3120070044上海上资房地产估价有限公司72上海许高萍3119980175上海友达土地房地产评估有限公司73上海沈颖3120040169上海中鉴房地产估价有限公司74上海王伟3120060006上海中鉴房地产估价有限公司75上海何汉雄3120020084上海中鉴房地产估价有限公司76上海陈洁3120140039上海中鉴房地产估价有限公司77上海段学庆3119980097上海中鉴房地产估价有限公司78江苏李宁波4120130077广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司苏州分公司79江苏祁鹏3220140170江苏昊洲土地房地产评估有限公司80江苏王静雯4220160029江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司宿迁分公司81江苏张九玲3220160144江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司宿迁分公司82江苏唐文芹3220150255江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司宿迁分公司83江苏朱成军3220040517江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司宿迁分公司84江苏钱昌华4420040119江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司扬州分公司85江苏胡云飞3220060147江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司扬州分公司86江苏范向阳3220080042江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司扬州分公司87江苏沈健3220170312江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司扬州分公司88江苏苏未曰3220140027江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司扬州分公司89江苏张正蓉5020050020江苏三师土地房地产评估有限公司南通分公司90江苏朱民4420060087江苏三师土地房地产评估有限公司南通分公司91江苏王金标3220140071江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司灌云分公司92江苏李碧琼3220140042江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司93江苏徐亮3220130116江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司94江苏杜静3220130117江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司95江苏谷征3220130075江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司96江苏黄锐3220120096江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司97江苏周婷3220060188江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司98江苏徐洁3220040072江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司99江苏胡兰兰3220040470江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司100江苏肖阳3220000165江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司101江苏常红3219960039江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司102江苏梁傲虎3220100159江苏苏地行土地房产评估有限公司连云港分公司103江苏李叶舟3220120146江苏苏地行土地房产评估有限公司连云港分公司104江苏满秀秀3220160192江苏苏地行土地房产评估有限公司徐州分公司105江苏李丽华3719970104江苏苏地行土地房产评估有限公司医药高新分公司106江苏巫洪文3219980228江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司泰州分公司107江苏张先祥3220020147江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司泰州分公司108江苏陈卫国3220050144江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司泰州分公司109江苏赵玉军1120120071江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司无锡分公司110江苏程慧瑛3320110043江苏鑫洋土地房地产评估有限公司苏州分公司111江苏王光跃3220150094江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司徐州分公司112江苏祖敏3220130185江苏中策行土地房地产评估咨询有限公司113江苏宦秀芹3220160215江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司114江苏马斯琦3220170019江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司泰州分公司115江苏贺玉芳3220140139江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司泰州分公司116江苏夏雨3219980156江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司泰州分公司117江苏张钦星3420150070苏州泛亚名典房地产土地资产评估经纪有限公司118江苏苏柏良3220140140苏州公正建设咨询房地产评估有限公司119江苏于贞3220070049苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司120江苏唐明1220080019苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司121江苏耿良3220160183苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司122江苏蒋晓维3420160073苏州卓正土地房地产资产评估咨询有限公司123江苏王泽然3220160139苏州卓正土地房地产资产评估咨询有限公司124江苏沈斌强3220140060苏州卓正土地房地产资产评估咨询有限公司125江苏赵丽艳2120090060苏州卓正土地房地产资产评估咨询有限公司126江苏葛莎菲3220120097苏州卓正土地房地产资产评估咨询有限公司127江苏杨召欣3720060171苏州卓正土地房地产资产评估咨询有限公司128江苏杨杰3220070109泰州市君信房地产评估有限公司129江苏祝助强3220120196泰州市君信房地产评估有限公司130江苏李鑫3220120197泰州市君信房地产评估有限公司131江苏王秀菊3220160230泰州市君信房地产评估有限公司132江苏陈秀荣3220170058泰州市君信房地产评估有限公司133江苏黄道富3220170075泰州市君信房地产评估有限公司134江苏陈永平3220170078泰州市君信房地产评估有限公司135江苏杜婷3320150129泰州市君信房地产评估有限公司136江苏戎晓舒3220120024无锡市至诚房地产评估有限公司137江苏孙燕3220020051无锡市至诚房地产评估有限公司138江苏施晓贤3220080100张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司139江苏章玲智3620070018张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司140江苏黄大庆3220110150张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司141江苏陈延涛3220110167张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司142江苏张闻豪3220120198张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司143江苏胥洁3220150007张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司144江苏偰怡3220040111江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司145江苏尤军冬3220060148江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司146江苏陈仁3220120208江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司147江苏田崇新3220130217江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司148浙江马剑芳3320090018安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司杭州分公司149浙江王吉国6220030008博文房地产评估造价集团有限公司浦江分公司150浙江傅晓庆3320090015杭州汇鑫房地产土地评估有限公司151浙江任国军3320110108杭州汇鑫房地产土地评估有限公司义乌分公司152浙江张晓筠3320160088江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司杭州分公司153浙江朱惠平3320040232金华市华诚房地产土地评估有限责任公司154浙江陈丕琛2120090040乐清市中天房地产评估有限公司155浙江林光飞3320150153青田县中茂房地产评估有限公司156浙江俞婉萍3320170068绍兴天汇房地产评估有限公司157浙江钟振霞3320140095绍兴天汇房地产评估有限公司158浙江李江平4420110188深圳市世纪中盛土地房地产评估有限公司温州分公司159浙江贺萍3320140137台州众安房地产评估有限公司160浙江曾韬5120050129台州众安房地产评估有限公司161浙江郑贤涵4220090046永嘉县大昌房地产评估有限公司162浙江李达2120070013余姚市泓德房地产评估有限公司163浙江刘敬钦3420090041余姚市泓德房地产评估有限公司164浙江周蕙3420120018余姚市泓德房地产评估有限公司165浙江潘亚琴3320120119浙江省值房地产土地评估有限公司166浙江曾金田3320150009浙江省值房地产土地评估有限公司167浙江栾德馨3320060124浙江省值房地产土地评估有限公司168浙江顾春燕3320090029浙江省值房地产土地评估有限公司169浙江施敏华3319980090浙江省值房地产土地评估有限公司170浙江杨晓琦3320000122浙江省值房地产土地评估有限公司171浙江王海伦3320000180浙江省值房地产土地评估有限公司172浙江徐潜宇3319960007浙江省值房地产土地评估有限公司173安徽王小妹3420060046安徽国华房地产土地评估有限公司174福建邱春高3520050004福州建融房地产评估咨询有限公司175福建廖世昌3520030072福州建融房地产评估咨询有限公司176福建周凯3220070045漳州大源土地房地产评估有限公司177江西喻柏兰4420110158江西恒方房地产土地估价咨询有限公司178江西夏敬华4420160021江西恒方房地产土地估价咨询有限公司179江西赖丽萍3620160034江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司180江西杨晓燕3620160035江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司181江西谢海红3620090012江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司182江西赖太阳3620030078江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司183江西钟臻斌3620000068江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司184江西吴力4320000051江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司185江西黄信国3620040135江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司186江西丁美程3619970044江西红土地房地产评估测绘咨询有限公司187江西朱锦3520110063南昌开元房地产土地评估咨询有限公司188江西朱丽萍4420160194萍乡市恒泰行房地产咨询评估有限公司189江西曾凡林3620130035上饶市丰和房地产土地资产评估有限公司190江西张翔3420090037上饶市万昌房地产评估有限公司191山东赵永凤3720130071长清诚誉房地产评估有限责任公司192山东宋会宝3720050216东营天诺房地产评估咨询有限公司193山东杨金杰1319970088青岛京房房地产评估事务所有限公司194山东张伟博2120090004青岛京房房地产评估事务所有限公司195山东徐德军3320070030青岛京房房地产评估事务所有限公司196山东沈自东3720170162山东大地房地产土地估价有限公司日照分公司197山东王亚会3720140223山东铭浩房地产评估策划有限公司198山东唐琳4120150008山东天正土地房地产评估咨询有限公司199山东赵秀玲1320130071山东天正土地房地产评估咨询有限公司200山东王梅媛3720140161山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所201山东王勇5119960005山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所202山东于晓3720160101烟台正盛房地产评估咨询有限公司203河南李静娟4120150102博文房地产评估造价集团有限公司洛阳分公司204河南常红玉4120080041博文房地产评估造价集团有限公司洛阳分公司205河南赵会东4119970019河南安宏房地产评估咨询服务有限公司206河南于会婷4120120008河南申鑫房地产评估事务所有限公司207河南王社军1120030110河南盛业房地产评估有限公司208河南刘娟4420120217河南鹰之都房地产评估有限公司209河南李松涛4420100059河南正凰房地产评估有限公司210河南杨玲1320100053南阳金土地房地产评估有限公司211河南李建涛4120080095南阳金土地房地产评估有限公司212河南刘红生4120060078南阳金土地房地产评估有限公司213河南李红云4120150127三门峡永信房地产评估有限公司214河南宋军华4120060032郑州东兴房地产估价有限公司215湖北王锚3420000041天门房欣房地产估价有限公司216湖北王亚峰4220060127武汉洪房房地产土地估价有限公司217湖南张敬4320150053常德万佳房地产评估有限公司218湖南王振璞4220060026湖南汇金远东国际房地产土地资产评估有限公司219湖南袁彩云4320060090湖南汇金远东国际房地产土地资产评估有限公司220湖南胡智锋4420080001湖南汇金远东国际房地产土地资产评估有限公司221湖南杨立4319970051湖南汇金远东国际房地产土地资产评估有限公司222湖南姚伦德4320040022湖南志成房地产评估有限公司223广东林舜娜4420100009潮州佳胜房地产评估有限公司224广东石莎莎3720140119广东广厦土地房地产估价有限公司225广东常亿4420090051广东南泰房地产土地资产评估有限公司226广东丁萍梅3320060108广东众信土地房地产评估有限公司227广东彭姝文4420150236广东众信土地房地产评估有限公司228广东曾俊飞4420150001广东卓越土地房地产评估咨询有限公司229广东漆近波4420160073。
房地产周期研究
房地产周期研究房地产是一个与人们生活息息相关的领域，也是经济发展中的重要组成部分。
为了了解房地产市场的运行规律，人们对房地产周期进行了深入研究。
房地产周期指的是房地产市场从供需关系变化到价格波动再到周期性重复出现的一种规律性变化过程。
本文将从不同角度探讨房地产周期的特点和影响因素。
一、房地产周期的特点1.周期性波动房地产市场存在周期性波动的特点，传统上通常分为四个阶段：繁荣期、下降期、调整期和复苏期。
在繁荣期，房地产市场供不应求，房价上涨明显；下降期，房地产市场供大于求，房价下跌；调整期，市场供需关系开始回暖，房价趋于稳定；复苏期，市场逐渐走向繁荣。
这种周期性波动是由市场需求、供应、宏观经济政策等多种因素综合影响产生的。
2.周期长度不确定房地产周期的长度不是固定的，可以是数年，也可以是十几年，甚至更长。
不同地区的房地产周期长度也各不相同，主要取决于宏观经济形势、政府调控政策、人口流动等因素。
因此，房地产周期的长度难以预测。
3.波动幅度不一房地产市场在周期内的波动幅度也不一致。
有的周期内房价波动幅度较大，有的周期内波动幅度相对较小。
这取决于市场供需关系、宏观经济政策、投资热点等因素。
二、房地产周期的影响因素1.宏观经济环境宏观经济环境是影响房地产周期的重要因素之一。
经济繁荣期下，人民收入增加，购买力增强，房地产市场需求旺盛；经济衰退期下，人民收入减少，购买力下降，房地产市场需求减少。
因此，宏观经济环境的变化对房地产周期起着重要作用。
2.政府政策政府政策也是影响房地产周期的重要因素。
政府的供地政策、金融政策、税收政策等都会对房地产市场产生影响。
例如，政府加大供地力度会增加房地产市场的供应量，对房价造成一定的影响。
3.投资热点各地的投资热点也是影响房地产周期的因素之一。
一些地方由于特殊因素（例如城市发展成为经济中心、投资热点等），房地产市场会出现大幅度的上涨，而一些边远地区由于经济基础薄弱，房地产市场波动相对较小。
押题宝典房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识每日一练试卷A卷含答案
押题宝典房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识每日一练试卷A卷含答案单选题（共30题）1、（）一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。
A.生活污染源B.气态污染物C.工业污染源D.交通污染源【答案】 D2、下列税收中，采用定额税率的是（）。
A.耕地占用税B.房产税C.契税D.个人所得税【答案】 A3、容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（）。
A.放射性物质污染B.建筑施工噪声污染C.生活污染D.固体废物污染【答案】 B4、在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是( )。
A.一氧化碳B.一氧化氮C.甲烷D.二氧化氮【答案】 A5、某机场因设计欠妥，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的( ) 污染。
A.灯光B.眩光C.视觉D.红外光【答案】 B6、甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。
按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。
项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。
项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
A.43.00B.44.80C.48.00D.50.00【答案】 C7、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。
A.三个月B.六个月C.一年D.两年【答案】 C8、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是( )。
A.房地产咨询B.物业管理C.房地产估价D.房地产经纪【答案】 B9、（2016年真题）建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（）。
房地产评估师的房地产市场周期分析
房地产评估师的房地产市场周期分析房地产市场是一个极具波动性的市场，随着经济的变化和政策的调整，市场呈现出周期性的变化。
对于房地产评估师来说，能够准确分析房地产市场的周期变化，对于决策和风险管理至关重要。
本文将从宏观和微观的角度，对房地产市场的周期进行分析。
一、宏观角度：房地产市场整体的周期变化从宏观的角度来看，房地产市场的周期通常包括四个阶段：繁荣期、下行期、底部期和复苏期。
繁荣期通常标志着房地产市场的高峰，市场供需处于相对均衡状态，房价上涨迅猛，投资者信心高涨。
然而，在经济下行的背景下，房地产市场会进入下行期，供大于求，房价开始下降。
接着是底部期，房地产市场触底反弹，市场降温至低点。
最后，房地产市场进入复苏期，市场逐渐恢复活力，房价开始上涨。
二、微观角度：房地产市场的细分领域周期波动在宏观的基础上，房地产市场可以进一步细分为商业地产、住宅地产、工业地产等领域。
不同领域的房地产市场在周期变化上也有所不同。
例如，在繁荣期，商业地产市场通常会表现出较高的租金和更大的投资机会，而在下行期和底部期，商业地产市场则面临租金下降和业绩下滑的挑战。
住宅地产市场则受到人口增长和政策调控的影响较大，周期变化与整体经济情况密切相关。
三、如何分析房地产市场的周期变化1. 数据分析：房地产评估师可以通过搜集房地产相关的宏观与微观数据，如GDP增长率、利率水平、房价指数等，对市场进行分析。
通过对历史数据和趋势的研究，可以对未来的市场走势有一定的预判和判断。
2. 政策分析：政策对房地产市场的影响非常重要。
评估师需要密切关注政策的变化和调整，特别是与土地供应、房地产开发和购房限制等相关的政策。
政策的变动往往会直接影响到房地产市场的周期变化。
3. 地区因素：房地产市场的周期变化也与不同地区的经济发展状况有关。
评估师需要结合地区的产业结构、城市规划和人口流动等因素，对房地产市场的周期变化有更具体的分析和判断。
四、风险管理与建议1. 多维度评估：面对房地产市场的周期波动，评估师需要在评估房地产价值时，考虑市场的可能变化和风险因素，进行多维度的评估和分析，以减少风险带来的影响。
关于我国房地产行业周期统计的几点思考
关于我国房地产行业周期统计的几点思考关于我国房地产行业周期统计的几点思考一、分析房地产行业周论文联盟期的必要性在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。
会使其出现同样的周期性波动现象。
其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。
中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。
对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。
研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。
又能进一步促进房地产市场健康发展。
除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。
避免遭受因周期波动而造成的损失。
总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。
缩短下降期。
二、我国房地产周期的波动原因在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。
由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。
房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。
毕业论文如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。
自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。
我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。
另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。
现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。
2017年房地产估价师《经营与管理》考点：房地产市场的周期循环
指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
影响房地产周期循环的主要原因包括：⑴影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(Time—lag);⑵生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;⑶政策影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政治动荡;⑷制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。
在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
具体包括的阶段是：确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超额建筑;调节，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。
从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系;就业机会增加与空间需求也不再同比增长;经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不会立即导致新建筑产生)。
在一稳定可预测的经济环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并不十分重要，但在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测。
不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点。
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2017房地产估价师：我国房地产周期
2015年房地产估价师《制度与政策》:第三章一节试题
一、单项选择题（共24题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者
B．承购人
C．预买客户
D．潜在客户
2、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。
A：1 504
B：1 404
C：1 304
D：1 204
E：工业用地的监测点评估价格
3、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．独立、客观、公正原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价职业道德
4、运用平均增减量法进行估价的条件是__。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近5、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。
A．25%
B．20%
C．15%
D．10%
6、建筑面积误差绝对值超过3%的房价款应由房地产开发企业__倍返还。
A．1
B．2
C．3
D．4
7、__不属于对外交通用地。