12月东莞丰泰樟木头地块定位及营销策略报告PPT课件

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【营销方案精品资源】冠和樟木头项目营销报告(定稿)

门面及内铺经营品类符合区域消费需求；
30
整体形象好，商业价值高。
20
10 结论：
0
8
中心广场及附近物业分析
欧陆店铺及会所带有租约中心广场内铺一楼经营良好，二楼中国基本空美置国
60
中心广场三楼博物馆正常开放，无收益
50
中心广场三楼办公室开发商自己使用
40
30 结论：
20 欧陆部分商业及带有租约，销售不难。由于门面部分基本到期，建议销售时进行三年包租，年回
10 报6%。
0 中心广场一楼内铺经营稳定，可直接销售。二楼绝大部分空置，建议进行五年6%返租。
中心广场写字楼及博物馆建议整体打包出售。
9
龙腾花园分析
中国
美国
临街店面形象差，主要经营专业产品及服务；
60
入口小，影响经营；
50
内铺一直空置且入口没封堵，影响投资心理；
40
无相关配套设施及大型停车场。
19
即使走出困境，还远远不够！
龙腾/龙威如果按现在的案名来做销售推广，一方面与定位不符合，形象相对独立，市场影响力弱。另一方面，制定符合市场及投资者心理的价格及策略，才是成功的关键。
20
走出困境，还要找到出路！
寻求出路寻求出路
寻求出路
寻求出路
寻求出路
21
龙腾/龙威案名
龙腾花园、龙威花园必须与维多利广场同时入市，才能保证前两者的销售进度。既能形成规模效应，又能节省推广成本。为此，我们建议“借用”现成的维多利广场案名，打造连锁效应。
1
贵公司本次的目标很明确，即欲将名下所有物业进行出售，包括正在经营的维多利广场、空置已久的龙腾/龙威花园底商、中心广场部分商铺、欧陆部分商铺及一间会所以及正在使用的写字楼和博物馆等。

2019东莞香樟国际营销策略总纲 92p

本报告严格保密。
9
项目景观资源
项目景观资源丰富，无敌宝山秀丽风景，坐拥市政公园，内部会所式空中园林。
南城公园
宝山
宝山
南城公园
本报告严格保密。
10
户型概况
项目产品较为集中，主要集中在二房，而且两房大部分的面积偏大，非市场主流需求户型，加大销售难度
户型 1房1厅
2房2厅
3房2厅合计
面积区间
户型名称
保增长和政策连贯性使得政策不会出现大幅调整；一旦泡沫继续积累，政策可能再次成为其破灭的针刺。
通胀预期：通胀预期乃至通胀在明年将诱发投资客的购买热情，市场热度依然偏高。
本报告是严格保密的。
20
樟木头房地产板樟木头四大板块中，东城与南城将是块分析房地产发展两大重点板块。
各板块说明：
中心板块—— 以商业消费、休闲为主的老区。西城板块——以普通住宅为主的老区东城板块 —— 以行政中心、商业、高档住宅为主的新区南城板块—— 新的房地产板块，以高新技术、高档住宅区组成的一个新区
1 随着房产宏观政策的收紧，客户观望的情绪加重，2019年总体
市场存在较大的不确定性。
2 目前总体市场供应较少；但市场主要存量的大二房与项目主力的
产品大二房重叠性较大，同质竞争较为严重，且此部分产品因面积较大，并不受二房主流客户的欢迎。
3
在售一手盘中，东城是主流的豪宅片区，价格也较高，整体均价在5300—5500元/平之间，而其它区价格在4500元/平米左右，
一：目标回顾
二：目标下的问题三：解决问题
发展商目标
本体分析市场分析客户分析问题界定
形象定位策略总纲营销节奏产品提升宣传推广活动营销形象包装

某某年永州香樟绿城整合营销传播全案

多年房地产实战经行销验，内外兼修擅长于产品魅力化提升的规划、建筑、景观等全产品层面极具系统、科学的行销营运决策能力建立起一套完善的经营管理和战略营运模式致力于企业的多元化建设提供房地产领域的共赢解决方案！成为倍加尊敬的“资深房地产运营专家”
执行董事－余方麟
总经理－谢政清
销售总监－谢盛新
领航者的使命，在于超越
余方麟（董事长）全程房地产整合行销专家
把握市场先机，着力于全效整合，完成诸多大型楼盘全面策划驱动及行销整合，以健巍的身姿驰骋于广阔房地产天地。城市运营、土地运营方面皆有辉煌建树
运筹帷幄，中国全程房地产领域被业界盛赞为“全程房地产整合行销专家”
谢政清（总经理）房地产职业经理人
某某年永州香樟绿城整合营销传播全案.ppt
公司简介
中国全程房地产驱动商——
厦门点创房地产事业机构
点创地产事业机构于1999年创建于厦门,是家具有十年全程地产整合经验的房地产专业事业型机构.公司内设研展中心、策划中心、营销中心、企业战略研究中心、商业营运中心、地产精英培训中心等六大中心。下设厦门总公司、湖南分公司、江西分公司等多家全程房地产综合服务分支机构。房地产专业人员逾300人，汇聚房地产建筑师、规划师、策划师、房地产评估师、房地产经纪人、注册会计师、资产评估师等多专业复合型人才，中高管理层均有十年以上房地产行业资深经验的菁英强将。
商厦、
策划副总监李忠
毕业于中央党校安徽分院，中国房地产高级策划师，拥有9年房地产营销操盘经验。
职称：中国区域经济高级策划师中国房地产高级策划师高级人力资源管理师
成功案例：
安徽：盛世商贸城、泊景湾、锦城香格里拉、御景龙湖山庄
河南：平顶山鹰城广场、西平新城…

东莞樟木头中惠香樟半岛营销思考方案瑞峰置业

东莞樟木头中惠香樟半岛营销思考方案瑞峰置业1. 引言在当今竞争激烈的房地产市场中，楼盘的营销策略至关重要。

本文将针对东莞樟木头中惠香樟半岛项目，提出一套系统的营销思考方案，以帮助瑞峰置业实现销售目标。

2. 项目概述东莞樟木头中惠香樟半岛位于东莞市樟木头镇，拥有优越的地理位置和自然环境。

该项目规划了一系列高档住宅和商业配套，旨在打造一个宜居、宜商的生活社区。

3. 目标受众分析为了成功营销东莞樟木头中惠香樟半岛项目，我们需要对目标受众进行深入分析。

3.1 定位目标受众该项目的定位是高端产业人群和中高收入家庭，他们更加注重居住环境的品质和便利性。

3.2 受众特点分析目标受众的特点包括： - 年龄段：30-50岁之间，正值事业和家庭发展的黄金期； - 价值观：追求高品质生活，重视环境保护和社区文化； - 收入水平：中高收入水平，有稳定的经济来源； - 购房需求：追求舒适的居住环境和便利的生活配套；- 地理位置：追求便利交通和好的教育资源。

3.3 受众需求分析根据目标受众的特点，他们的主要需求包括： - 舒适的居住环境：优质的建筑材料和设计，良好的隔音和隐私性； - 便利的生活配套：购物中心、学校、医疗机构等设施的便利性； - 环境保护和社区文化：绿化景观、休闲娱乐设施、社区活动等。

4. 营销策略基于目标受众的需求和特点，我们可以制定以下营销策略，以吸引潜在客户。

4.1 品牌建设通过品牌建设，塑造项目形象，提升品牌知名度和美誉度。

4.1.1 品牌定位明确定位项目的特点和独特之处，强调高品质生活、环境保护和社区文化。

4.1.2 品牌传播通过线上和线下媒体渠道，宣传项目的特色和优势，吸引目标受众的关注。

4.2 产品差异化根据目标受众的需求，突出项目的优势，与市场上其他楼盘进行差异化竞争。

4.2.1 住宅设计和建材选择与知名设计公司合作，打造高端住宅设计，选择环保和高品质的建材。

4.2.2 商业配套规划规划商业配套设施，满足目标受众的购物、教育和医疗需求。

德思勤：东莞樟木头新城广场前期策划报告

4% 1% 10% 5% 3% 36%
120 100 80 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 68.27 105.86 89.39 105.81
41%
71—90 91—110 111—130 131—150 151—170 171—190 191—300
早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在 55—78㎡、三房主要集中在 88—110 ㎡。后期开发楼盘因香港客比重减小，07 年新增普通住宅供应为舒适型二房和三房，面积分别集中在71—90 ㎡、91—110 ㎡。
商品房成交价格分析
均价在7000-9000元/㎡的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等； 5000-7000元/㎡的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头、大岭山、塘厦、大朗、凤岗、常平、清溪等。
商品房消化及存量分析
2007年全年新增商品房供销比为1.85：1，总体销售率为 53.9%，樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。
11月 12月 45 34 6000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
47
136
193
293
均价（元/平米） 4823 4528 4675 5144 5267 5539 6219 6433
07年1—8月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销售量俱增；一系列地产新政后，成交量明显下降，12月跌到谷底仅成交34套，成交价格下滑。
回顾：商品房空置面积历年对比
商品房空置面积（单位：万平方米）
14 12 10 8 6 4 2 0 2004 2005 2006 2007
12 10 8 6
商品房供需同步增长,樟木头2006年商品房空置面积为12万平方米，当年商品房竣工面积为20万平方米，空置率为26%，空置率处于空置积压区，存在极大的风险。

保利国际生态城-东莞樟木头项目定位与发展战略解析

及港深都市迅速融合，并带动周边城镇发展，实现都市圈一机电、建材产业
大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外
形成梯级产业分工布局体化的城市格局
家电、五金、纺织产
业集聚区
集聚区
电子、电气产业
集聚区
港深
佛
阶段指标
雏形期人均GDP小于3000美元成长期人均GDP大于3000美元，小于10000美元
研究内容
1项目发展方向研判
2案例研究与借鉴
城市结构解析
市场特征解析
3项目整体定位及发展战略4功能分区及规划布局建议5
项目成本收益评价
珠三角处于都市融合的成长期阶段，纵向形成以深港、广佛、珠澳为核心的三大都市圈
n中心城市日益成熟，城市发展的“溢出效应”，加速了其与周边城市的融合进程
n基于地缘优势，广佛、澳珠
升保利品牌影响力Ø在项目建立品牌影响力和号召力的前提下，项目拥有稳定的现金流，保证项目的持续开发
世联理解：项目须从城市发展趋势及旅游市场规律两个角度深入分析，以确定未来发展方向
区位交通：处于深港一小时生活圈内，对外交通便捷，与周边城市容易建立紧密联系
1
项•超大规模的区域开发项目，未
来必将承担一定的城市功能
仙湖植物园景区
海上田园旅游区
以生态休闲为主题，以旅游观光为中心的生态农业观光区
•园林功能区•运动娱乐区•休闲静养区
未能充分挖掘城市生态价值，造成层次较低，无法实现对区域和城市持续增值
案例：观音山森林公园
n观音山森林公园主要以景区游
览观光为主，内部配套设施简单大众，缺乏品位及档次
n主要景点：慈云阁、国际会展
休闲珠三角
滨海
大梅沙众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显娱乐/休闲角客户海小梅沙众休闲度假地，以滨海相关活动为主，淡旺季明显

保利国际生态城-东莞樟木头项目定位与发展战略解析

保利国际生态城-东莞樟木头项目定位与发展战略解析项目背景保利国际生态城是保利集团旗下的一个高端地产项目，该项目是以“绿色低碳、智能科技”为发展理念，以“人文、自然、和谐、共赢”为城市精神，致力于打造一个包括住宅、商业、文化和社区服务于一体的生态城市。

该项目位于东莞市樟木头镇，总占地面积约800亩，其中建筑用地面积达300万平方米，总建筑面积超过2000万平方米。

该项目由14个子项目组成，包括住宅、商业、写字楼、公寓等多种业态，预计总投资约1800亿元。

该项目的开发旨在加快东莞市文化旅游产业的发展，进一步提升东莞市的产业形象和吸引力。

项目定位区位优势保利国际生态城-樟木头项目位于东莞市樟木头镇，是东莞市南部的一个重要节点。

该地区由于交通便捷，区位优势明显，成为了东莞市工业、物流、商贸等领域的重要区域。

樟木头有着良好的交通条件，地处广深港经济走廊，近邻深圳机场，轻轨、高速、干道等交通设施完善，具有显著的交通区位优势。

此外，该地区还拥有得天独厚的自然环境，具备优质的生态资源和良好的空气质量，能为保利国际生态城提供良好的自然环境。

项目定位保利国际生态城-樟木头项目定位为以智慧养老、智慧医疗、智慧商业为主要业务方向，打造国际级大健康综合体。

在保持现有的产业优势的基础上，充分发挥该项目的文化与旅游优势，打造国际文化旅游消费中心。

项目定位为满足群众不断增长的文化、旅游和生活消费需求，推动文化旅游产业新发展，融入先进文化与旅游理念，以人为本，体现德艺双馨、生活带感的国际水准品质，打造具有引领性、影响力的文旅项目。

项目发展战略发展理念项目发展的理念是绿色低碳、智能科技。

在建设过程中，将注重环保和资源利用，将生态概念融入城市规划，打造具有更高的生态水平和低碳特性的城市。

同时，项目还将大力推行智能科技，借助物联网、云计算、大数据、人工智能等高新技术，实现城市的智慧化。

产业布局该项目将以智慧养老、智慧医疗、智慧商业为主要业务方向，打造国际级大健康综合体。

东莞世纪城国际公馆项目发展战略报告ppt课件

4、产业结构和产业分布小结：东莞市的产业结构决定了东莞市区商品房购买的主力群
体呈现两极分化特征，东莞市工业企业管理人员目前基本上居住在离工作地点较近的出租房或工厂本身提供的宿舍，少量的高层管理人员居住在东莞市区别墅。中间层（如工业企业中高层业务管理人员或技术骨干和从事技术密集型的第三产业的公司白领阶层）将难以成为置业主流。如需吸引工业企业管理层置业，解决交通和强化置业东莞的观念将成为首要因素。
发展地块：第三区：小高层带电梯；第二区：多层洋房
20
五、项目规划指引
（1）社区规划理念
为东莞市创造一个全新的、具有国际水准的、高品位的休闲的、关爱家人的城市中央人文居住社区。
（2）总体布局
第一,二区的TOWNHOUSE：美式小镇或澳洲风情。第二区的带花园的多层：色彩亮丽、明朗。第三区带电梯的小高层：明快、流畅、富现代感。
11
3、东莞在售楼盘的不足之处：产品方面： A、物业管理的服务水平较低。 B、社区居住层次差别较大。 C、建筑、园林设计无特色。
D、无社区文化。 E、户型与面积配置不合理。 F、没有统一的开发理念或支持体系。 G、没有社区附加值创造。
营销方面： A、售楼现场的包装概念落后：社区价值点主要通过围墙及样板房展示。 B、营销服务及管理水平较低。 C、宣传推广渠道单一，诉求主题不鲜明。 D、营销人员业务素质较低，缺乏专业培训。 E、目前营销渠道主要是户外广告牌和客户间的信息1传2 递。
27
（10）社区规划示意图
28
分区指标
分区一区二区
三区
客户定位
容积率
东莞本地高 0.7--
收入阶层
0.8
东莞本地高收入阶层、境外人士、东莞本

百年香樟营销策划方案

[置顶][2007/10/26] 百年香樟营销策划方案第一部分：淮北市市场动态分析一、淮北市经济现状与未来态势二、相山区现状与发展三、项目区域对比分析第二部分、项目分析一、项目概况二、项目SWQT分析三、产品定位第三部分、目标客户分析与思路推广一、标消费群定位分析二、卖点树立和提炼三、项目推广思路定位四、项目品牌的确立五、项目主题定位六、项目核心价值、体系的建立第四部分、媒介策略一、媒体选择和运用二、投放比例三、投放计划第五部分：项目营销策略一、价格策略二、销售节奏及策略第六部分：营销推广的策略一、营销战略定位二、产品规划建议三、销售阶段划分第一部分、淮北市市场动态分析一、淮北市发展线装和未来形势淮北市位于安徽省北部，处于安徽、河南、江苏、山东四省交界处。

淮北以丰富的煤资源而骄傲，有多家的煤矿，淮北有天然的地理优势，便利的交通，悠久的文化历史背景，又处在江苏、徐州的商业圈，纵观淮北市近5年的发展来看，经济发展是突飞猛进，经济指数较前 5 年提高了20%，经济的发展带动了群众的消费，提高了群众对产品品质的追求，特别是房地产行业的需求，故大量的开发商把目光转移到淮北市。

近 2 年淮北房地产产业的崛起，足以证明其发展。

二、相山区现状与发展1、地理位置：相山区位于淮北市区以南，是淮北市南北发展“中轴线”上的新城区。

2、经济发展：作为开发区，也是未来淮北市新区，相山区引进了淮北市大型建材卖场盛世商贸场和大型家具市场兆基家居。

为了给相山区发展营造发展一个好的条件，大力发展基础设施的建设，以及社区配套发展，现有市政府、市中级法院、市博物馆、体育馆、国土局等，未来的相山区是集商业、娱乐、生活为一体的新市区。

三、项目区域板块介绍 1 、项目位于相山南路与董庄路交口，交通便利，有盛世商贸城和兆基家居两大卖场，北200米，有近600亩的城市广场，大型的体育中心，有国泰中学和同仁中学围绕。

2 、淮北市的房产市场在最近两年刚刚崛起相山区是淮北的新城区，必然也是开发商必争之区。

营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)

营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式总占地：74081.12㎡总建面：201796.44㎡容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户幼儿园建筑面积：3500㎡建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号楼合计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建面
01单位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套数 11 11
27号楼合计 22套
房号
户型
建面
01单位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14

樟木头总体规划(精华版)(1)

樟木头镇总体规划（2009-2020）
中山大学东莞市城建规划设计院
汇报提纲
1、新变化
2、新条件
3、新定位
4、新战略
5、新规模
01
新变化
区域发展出现新变化，对樟木头发展提出新要求
（1）发展方式转变：全国及区域十二五发展都强调转变发展方式，产业发展重点从生产转向生产消费并重。（2）人口老龄化：人口结构变化带来产业机遇：劳动密集型产业优势逐渐消失，健康养老服务业兴起。（3）产业的服务化：从制造业主导走向服务业主导（4）空间的一体化：从空间分割走向空间一体
对外交通衔接规划
强化对外路网衔接规划。
1、规划思路 • 增加各方向出入口通道，强化与周边区域的交通联系 • 剥离现有莞樟公路、东深公路过境交通，理顺镇区内外交
莞樟二线
去桥头
通关系
• 完善区域高快速路系统与镇区干道系统的衔接转换 2、规划方案（1）规划新增出入通道
去常平
镇际联网路 29号路南延线
保利生态城用地指标1.89平方公里单列
汇报完毕，谢谢！
现代家具
塑胶塑料组团
中心组团
旅游休闲度假旅游健康居住旅游配套休闲健身外溢带动区域房地产医疗服务娱乐休闲产业支撑高新制造半导体消费电子仓储物流先进产业游客、度假人员
服务支撑
养老养生南部新城
保利生态城
南部组团
产业发展战略：产业空间产业和空间一体化：结合各组团条件及产业发展需求，合理进行布局，实现产业和空间一体化发展。
用地布局方案构思：
基于樟木已批的控规基于落实战略规划的的空间、产业和交通战略落实结合樟木头三旧改造的需要和规划的可操作性考虑规划的近、远期的结合需要用地：居住用地（北部、中部、南部）商业(商贸、商务、旅游配套、专业市场）工业（传统工业、先进制造业、健康产业、创意产业）文化娱乐（图书、体育、影剧院）行政办公医疗卫生交通设施游乐用地公共绿地市政设施生态城入口城市主中心新型工业园区

丰泰城营销策略总纲

房地产政策解读
我们认为主要有几条政策对东莞房地产市场会产生较大的影响：
• “90㎡以下/70%以上”的限制条件对东莞影响有限，这主要是因为东莞最适销的产品面积在80－120㎡左右，跟90㎡的限制相差不远，拼凑户型也能解决部分的需求。但产品的同质化现象必然趋于严重，由于在规划中要考虑拼凑的需要以及楼栋的增加，将降低舒适度，同时，由于不同人群降低了购买门槛会影响楼盘的档次，从而影响市场需求； • “按揭成数”的变化会对经济实用型市场需求产生影响，门槛的提高会影响自住型白领们的置业需求，但对投资性需求影响有限； • “五年”的期限则大大打击了短期性的投资行为，由于东莞的长期租赁回报在8％以上，东莞的投资历来为长期性投资居多，因此，这项规定除降低二级市场的活跃程度外，对投资行为影响有限； • 停止别墅用地的供应，使已批出别墅项目价值得到提升，未来几年内别墅的升价效应将得到体现。 • “两年内限期开发”将加剧市场的产品供应量。
05年住宅销售户型比例
11% 4%
二房
以下
25%
(含二房) 三房
四房
60%
四房以上
(不含四房)
06年住宅销售户型比例
14% 6%
28%
52%
二房以下 (含二房) 三房
四房
四房以上 (不含四房)
东莞市房地产市场现状
房价承受能力得到提升
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
增长率
17.90 18.00 18.40 19.50 19.60 19.00
•
•
东莞经济实力
•
2005年，东莞市地区生产总值突 •
破2000亿元，金融机构本外币存款突破3000亿元，工业总产值突破

樟木头镇总体规划说明书

樟木头镇总体规划2000—2020（附件一）规划说明书樟木头镇人民政府东莞市城建规划设计院二零零一年十一月编制项目名称：樟木头镇总体规划项目委托单位：樟木头镇人民政府项目承担单位：东莞市城建规划设计院城市规划设计证书号：乙级1200175院长：吴志刚高级城市规划师总工程师：李树恒高级城市规划师项目总负责：吴志刚高级城市规划师项目负责：庾剑锋城市规划师项目组成员：庾剑锋城市规划师李硕助理城市规划师莫碧文助理城市规划师张浩城市规划师王轩锐助理城市规划师王俭工程师殷继明工程师目录规划背景 (4)第一章概况 (5)第二章总则 (7)第三章经济社会发展策略和目标 (8)第四章城镇性质与规模 (16)第五章城镇建设用地布局 (20)第六章居住用地规划 (24)第七章工业及仓储用地规划 (27)第八章公共设施用地规划 (30)第九章绿地规划 (33)第十章备用地规划 (37)第十一章综合交通规划 (38)第十二章城市设计导引 (44)第十三章环保及环卫规划 (46)第十四章给水工程规划 (52)第十五章排水工程规划 (54)第十六章电力工程规划 (55)第十七章电信工程规划 (59)第十八章近期建设规划 (61)第十九章规划的实施管理及措施 (63)图纸目录1、区位图2、用地现状图3、城市布局结构图4、用地规划图5、绿地系统规划图6、城市设计导引图7、道路等级规划图8、道路系统规划图9、环保环卫规划图10、给水工程规划图11、污水工程规划图12、雨水工程规划图13、电力工程规划图14、电信工程规划图15、近期建设用地规划图规划背景近年来，樟木头镇各项事业飞速发展，社会经济发展与城乡建设成就显著，同时，亦面临一些新的变化。

进入21世纪，面临新的发展背景，有机遇，也有挑战，更有竞争。

为促进樟木头社会经济与城乡建设的进一步发展，需要审时度势，探索新形势下发展的方向、目标与基本策略。

1992年樟木头镇委托广东省规划设计研究院编制了《樟木头镇总体规划（1992-2010）》，根据当时的社会经济发展背景提出了城镇发展的构想，对樟木头的城镇建设起到很大的指导作用。

某地区营销推广策略管理知识分析提报(PPT 101页)

污水处理厂的异味
火车的嘈音
认为二期位置没有一期好
抗性
高层出房率抗性
大
小
南向的巨大烟囱
项目附近巨大垃圾场
Байду номын сангаас
黑牛城道封闭给车辆出行带来的不便
第三部分营销篇
—— 全面操控客户让业务员成为操作员
营销方案
核心策略
水到渠成 —— 借势造势、蓄势待发、寻找契机、一鸣惊人
策略思想
确定选房顺序锁定意向客户
9月-10月
锁定房源定房定价
11月
开盘签约及时回款
06年客户积累
销售计划
按照有效客户的成交率在10：1计算，要实现销售面积 20000平方米（近180套房源）必须要有1800组有效客户积累。
比例
一期客户 10% 区域客户 20% 报纸稿来客 20% 户外来客 10% 路过客户 10% 客户介绍 20%
0.2% 4.3%
来客分析
87.7%
6300以下 6300-6500 6500-6800 6800-7000 7000以上
客户对于项目的价格敏感度比较高，根据客户填写的问卷，87.7%的客户认为本案开盘价格在6300-6500元 /平方米左右，在7000以元/平方米上的仅有2组客户。
来客分析
集中反映抗性
市场动态
高端产品顶级项目逐渐放低身价客户对中心区域的认可度上升成交量随传统销售旺季的到来而上涨根据各案情况成交价格走独立行情
政策背景
５月２９日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
明确新建住房结构比例
自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。

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61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。 ——刘向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好的教师是幸福，不如说好的教师是不幸。 ——海贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦。——杰纳勒尔·乔治·S·巴顿
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16、人民应该为法律而战斗，就像为了城墙而战斗一样。 ——赫拉克利特 17、人类对于不公正的行为加以指责，并非因为他们愿意做出这种行为，而是惟恐自己会成为这种行为的牺牲者。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强者做什么事都横行霸道。— —奥维德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含义是财富。— —爱献生