房地产项目经济测算培训

机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项 目是否可行（即匡算） 初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额， 来决定一个项目是否可行（即概算） 可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来 决定一个项目是否可行（即精算）
项目投资
三、房屋开发费—基础设施建设费
1.建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程 费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。 当房地产项目 包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。
公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前； C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条 件评价系数
项目投资
土地费用估算
三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的
税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
新开发土地的一般地价公式：
地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格＋土地所有权收益 即（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*10%--30%的增值收益率
3
文化活动站
平方米
按概算造价
4
居委会
平方米
按概算造价
5
单车棚
平方米
按概算造价
6
垃圾中转站
平方米
按概算造价
项目投资
特别说明：开发间接费用
含义：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房（板房）摊销等（工程部门发生的相关费用）及资本化利息。 问题：1、外联发生的费用；2、样板房摊销呢；3、银行借款利息如何列支。 目的：1、归集分配、准确核算单个项目的成本收益；2、对企业所得税（结算调整毛利差环节）及土 地增值税（清算计算增值率环节）有较好的筹划。 区别：管理费用作为期间费用，区别还是比较大的，但如何划分这两项费用，却没有一个明确的标准。 实际工作中，通常以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司 定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用， 企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。
二、测算思路
基本知识
收益
税收
基本知识
三、测算假设
指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏测算
项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例
租、售计划模拟
现金流分析
模拟开发进程
相关分析 财务评价
项目投资
01
项目投资
01 土地费用 04 管理费用 07 开发期间税费
02 前期工程费 05 财务费用 08 其他费用
股东投资入股土 地的投资折价
转让土地的土地 转让费
一、土地费用
项目投资
1. 土地征收拆迁费 ：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿
费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑
4. 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
5. 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地 使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
项目投资
一、土地费用
估算：
开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生 的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所 发生的费用各不相同。
提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年） 我国的土地所有权只有两种：国家和集体
出让土地的土地 出让地价款
租用土地的土地 租用费
划拨或征收土地的 土地征收拆迁费
项目投资
土地费用估算：
四、基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地 价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ=基准地价修正系数
1. 商业、综合、居住用地
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素 修正系数
2. 工业用地
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积 率（当宗地容积率<1时）
二、前期工程费
项目投资
一般按建安工程费的3%-6%
最简单的方法
主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、 水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出
建安工程费的3% 左右
万元
4.0%
1374.0
地价款的4%
1.3
印花税
土地价
34,350.00
万元
0.5‰
17.2
合同额的0.5%
项目投资
土地价格估算
二、市场比较法
根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产 的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格 因竞争而趋于一致。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3. 土地转让费 ：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合 法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
03 房屋开发费 06 销售费用 09 不可预见费
项目投资
投资成本费用：
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 1. 土地费用 2. 前期工程费 3. 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 4. 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 5. 开发期间税费 6. 其他费用 7. 不可预见费等
监理费
勘察费
设计费
审图费 标底编制 招投标代理费用 招投标管理费 测绘费用(钉桩、正负零、 竣工等） 测绘费用（房屋面积实测） 竣工验收费用 三通一平费
单价（元/平） 2.7 0.3 0.9 45.2 2.0
15-40 3.0
2.5
5.0 1.4 10.0
备注
按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》， 暂按安装工程费的2.1%估算
市场比较法的基本公式如下：
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
间接比较公式： PD ＝ PB×A×B×C×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例 宗地个别因素条件指数
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
项目 道路工程 室外供水工程（自来水）
室外排污排水工程 热力工程 煤气工程
室外供电安装工程 绿化工程
路灯安装工程
单位 平米
米 米
米
米 平米
米
数量
单价（元）
造价
计算说明 按概算造价
按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价 按概算造价
项目投资
集体土地征地费用
说明
土地补偿费
安置补助费（见①） 地上附着物和青苗补偿费（见②）① 按 需 要 安 置 的 农 业 人 口
农村房屋拆迁安置补偿费
数计算
占用耕地的耕地占用税
②农田基础设施、树木、
占用耕地的耕地开垦费
地上当季农作物、迁坟等
占用菜地的新菜地开发建设基金 的补偿 征地管理费
政府规定的其它有关税费
城镇拆迁安置费用
说明
被拆除房屋及附属物补偿费
购建拆迁安置用房费
安置补助费（见①）
被拆迁单位和个体工商户停产、停 业期间损失补助费
房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费
政府规定的其它有关税费
①被拆迁人搬家补助费、 提前搬家奖励费、临时安 置补助费、临时周转交通 补助费、迁往远郊区县安 置补助费、一次性异地安 置补助费等。
物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2. 土地出让地价款 ：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让 地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得 城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆 迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
土地取得方式
项目投资
一、竞价购买
一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）
序号 一 1.1
项目 土地费用
名称
土地受让费 土地面积
计费依据 数值