房地产上市公司盈利能力分析【开题报告】

开题报告

房地产上市公司盈利能力分析

一、立论依据

1．研究意义、预期目标

研究意义：房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基础性的产业；正逐步成为中国国民经济的支柱产业。我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，是我国经济发展的主导产业。房地产业也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛。经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。

预期目标：本文旨在通过对历年数据和指标的分析，对房地产上市公司的盈利能力进行定量、科学的评价，了解房地产企业发展的现状，找出影响房地产上市公司盈利能力的关键指标，从而为房地产企业的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。本研究通过分析房地产上市公司信息，找出影响房地产行业企业盈利能力的关键因素，指出提高企业盈利能力的对策，为企业增强企业竞争力提供指导作用，为行业发展和政策的出台提供参考作用。

2．国内外研究现状

国内研究现状：

杨琼(2004)认为我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。

目前国内各学者和评估机构在对上市公司财务指标进行研究的时候，多数是对企业的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核，按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重（李明伟，2007）。然后在各单项指标考核评分的基础上,乘以每项指标

的权数,然后相加得到总分，根据这个得分的高低来给企业进行排序，以此来对上市公司财务状况进行综合评价。在这些研究领域方面，一些学者的研究已经具有比较普遍的意义。

李珊娜（2004）认为财务指标综合评价根据企业财务报告反映出的财务指标，对企业财务及其经营状况进行分析评价，从而向财务报表使用人提供相关的财务信息。财务指标有很多，但每一个所反映的财务信息的含量和重要性都不相同，所以必须对其赋予一定的权重才能进行综合分析。一般而言，有两种常用的赋权方法：主观赋权法和客观赋权法。沃尔评价法和熵值法就属于主观赋权法。前者对七个财务比率：流动比率、净资产/负债、资产/固定资产、销售成本/存货、销售额/应收账款、销售额/固定资产、销售额/净资产——赋予一定的权重，之后再分别与目标企业在这七个指标上的得分相乘，最后将乘积加总。后者通过计算某一财务指标对于不同的企业其差异程度来体现该财务指标区分和评价企业财务状况优劣的作用，然后根据财务指标差异程度给各财务指标赋予恰当的权重。主观赋权法在权重选择上缺乏客观性，无法结合具体的评价对象并且根据各指标的实际贡献份额赋权。多元统计分析方法则属于客观赋权法。该评价方法根据各指标的实际观察值所提供的信息量的大小确定各指标的权重，适用于各指标间存在较强的相关性的情况。在这个指导思想下，比较常用的是主成分分析方法和因子分析法。主成分分析通过对原始变量的重新组合，用组合后的少数几个主成分变量来反映原始变量蕴涵的大部分信息。因子分析则将原始变量分解为公共因子与特殊因子两部分，试图利用少数几个公共因子去解释多个观测变量中反映的复杂信息。

国外研究现状：

西方财务分析起源于本世纪20年代前后的美国，1864-1914年，美国工业处于大发展时期，由个人信用发展到企业信用，银行要求企业报送财务报表，作为IT核查接受贷款企业的信用能力的一种技术手段，通过各种数字的比较，研究企业对资金的支付能力，财务分析就这样形成和发展起来。1921年美国银行家Alexander出版的《信用分析》一书，被认为是分析方面最早的书。西方财务分析初级阶段的重心是由企业的偿债能力分析到盈利能力分析和趋势分析。进入到30年代，尤其是二战后，随着股份制的发展，分析的重心由偿债分析发展到投资分析。到60年代后，财务分析发展更为迅速。首先，分析的主体扩大，由外部分析为主发展到内部分析、外部分析兼有；其次，分析的内容也从对财务状况的分析扩展到全面的经营分析；第三，随着西方财务分析从初级阶段过渡到全面分析阶段，分析方法也从比率分析扩展到多角度的分析。主要有单一法与比较法、实数法与比率法、综合分析法与个别分析法等。西方财务分析起步较早，有着丰富的实践经验及系统的知识积累。但西方

财务分析缺乏定性分析与定量分析的结合。西方财务分析重定量而轻定性，从而不能从整体上把握经济活动的特点、重点和规律性，也就不便对经济活动做出科学合理的评判。并且西方财务分析缺乏专业分析与群众分析的结合。西方的财务分析往往由具有财务分析专业知识和经验的专职人员进行。没有广大职工群众参与，这样不能保证财务分析的有效性和经常性。

目前我们应该从销售盈利能力分析、资产盈利能力分析、上市公司盈利能力的特定指标分析、上市公司盈利能力要结合现金流量指标分析方面进行研究分析。吸取国外的经验，扩大分析的主体，由外部分析为主发展到内部分析、外部分析兼有。分析方法也从比率分析扩展到多角度的分析。

3．参考文献

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