房地产开发成本明细科目

房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本。（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费

B、耕地占用费

C、安置养老费

D、拆迁补偿费

C、土地补偿费

D、其他

3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费

5、预提

6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费

A、勘察及丈量费

B、规划设计费：含景观设计

C、竞标设计补偿费

2、三通一平费

A、临时道路

B、临时用电

C、临时用水

D、场地平整

E、临时设施费

3、可行性研究费

A、可行性研究编制费

B、市场调查费

C、项目建设咨询费

D、其他

4、人防费

5、大市政配套费

6、预提

7、其他

A、招标代理及管理费

B、配套方案征询费

C、测绘费

D、工程保险费

E、环境评估费

F、竣工档案编制费

G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统

A、上水配套费

B、雨污水

C、直饮水

D、热水

E、其他

2、室外电气系统

A、供电配套工程费

B、其他

3、室外燃气系统

A、燃气配套费

B、其他

4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施

6、采暖系统

7、预提

8、其他

（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程

A、基础工程

B、主体结构工程

C、门窗工程

D、公共部位精装修

E、室内精装修

F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程

A、室内水暖气电管线设备

B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统

D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程

A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程绿化建设、建筑小品等。

C、其他

4、工程管理费

A、工程监理费

B、咨询费

C、施工合同外奖金

D、质监费、验收费

5、预提

6、其他

（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1、会所、物管楼

2、儿童乐园

3、学校、幼儿园

4、游泳池

5、网球场

6、预提

7、其他

（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

1、利息支出

2、利息收入

3、汇兑损益

4、金融机构手续费

（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

1、工程管理费

A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目

B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

C、其他

2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。

A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。

B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。

C、其他

3、预提

4、其他

5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本

房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理

2010-10-27 11:11:14|

1、售楼处的分类

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：

⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；

⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：

⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；

⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。