房地产企业怎么结转成本(自己整理)

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房产公司开发成本结转方法

房产公司开发成本结转方法嘿，咱今儿就来唠唠房产公司开发成本结转方法这档子事儿！你说这房产公司盖房子，那可真是一项大工程啊，就像搭积木一样，一块一块地堆起来。

这开发成本啊，那就是盖房子过程中的各种花费。

那怎么把这些成本结转呢？这可就有讲究啦！咱先说说直接成本吧，就好比是盖房子用的砖头、水泥、钢材这些实实在在的材料费用，还有工人的工资。

这些成本呢，就得按照具体的项目来结转，就像给每个房子都贴上一个专属标签一样，算得清清楚楚。

再说说间接成本，这就像幕后的英雄，不太起眼但又很重要。

比如管理人员的工资啦，办公费用啦等等。

这些成本呢，就得合理地分配到各个项目中去，可不能乱来。

你想想看，如果成本结转不准确，那可就麻烦啦！就好像你做饭的时候盐放多了或者放少了，味道肯定不对劲嘛！房产公司要是成本算错了，那可就可能影响到利润啦，甚至可能影响到公司的发展呢！比如说，要是把不该算到这个项目的成本算进去了，那这个项目的成本不就高了嘛，利润不就少了。

相反，如果该算的成本没算进去，那利润又好像虚高了，这可不行！那怎么才能做好成本结转呢？这就需要房产公司的财务人员像精明的管家一样，仔细地记录每一笔开销，认真地分析和分配。

不能马马虎虎，得认真对待每一个数字。

就像咱过日子一样，得算计着花钱，该花的花，不该花的就得省着点。

房产公司也是一样啊，要把钱花在刀刃上，把成本结转到该去的地方。

而且啊，这成本结转还得考虑时间因素呢。

不能一下子全算进去，得根据项目的进展慢慢来。

就像跑步一样，得一步一步来，不能一下子就冲到终点。

哎呀，你说这房产公司开发成本结转是不是挺有意思的？这里面的门道可多啦！要是不注意，就可能出大乱子呢！所以啊，房产公司可得重视这个事儿，可不能马虎大意哟！这可关系到公司的未来呢！你说是不是这么个理儿呢？。

房企如何结转收入和成本3个案例解析

房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。

那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。

税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。

甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。

分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。

甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。

据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。

据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。

税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

房地产开发成本的核算程序

房地产开发成本的核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。

其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。

对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。

但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。

在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。

相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。

本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。

(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。

按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。

房地产企业成本结转方法

房地产企业成本结转方法《房地产企业成本结转那点事儿》嘿，大家好啊！今天咱来聊聊房地产企业成本结转方法这档子事。

你说房地产企业那可真是不容易啊，那么大的工程，那么多的环节，每一处都得考虑到成本。

这成本结转呢，就像是一场魔术，得把各种花费巧妙地分配到不同的地方。

打个比方吧，就好比是做菜。

你买了一堆食材，这就像是房地产企业的各种成本，有土地的钱啊，建安的费用啊，还有各种税费啥的。

然后你得把这些食材变成一道道美味的菜肴，也就是把成本合理地分配到不同的项目上。

这可不能随便乱来哦，就像做菜放盐，放多了太咸，放少了没味。

成本结转也是一样，要是转多了，利润就少了，老板可不乐意；转少了呢，那账又不对，税务局那边也不好交代。

有一次，我遇到个同行，他一脸苦恼地跟我说，他们那成本结转弄了好久都没搞清楚，感觉自己就像只无头苍蝇，到处乱撞。

我笑着跟他说：“嘿，兄弟，这就跟解方程一样，得一步步来，别着急。

”我就给他讲了一些我的经验和方法，他听了之后，恍然大悟，直说我是他的救命稻草。

其实啊，成本结转也没那么复杂，只要你掌握了方法和技巧，就像是找到了做菜的秘方一样。

首先呢，你得把各种成本分类清楚，土地成本、建安成本、配套设施成本等等，每个类别都要搞得明明白白。

然后呢，根据项目的进度和销售情况，合理地把成本分配到不同的阶段。

就像做菜一样，一步步来，不能心急。

还有啊，你得时刻关注市场动态和政策变化。

比如说，突然政府出了个政策，对建安成本有了新的规定，那你就得赶紧调整你的成本结转方法，不然可就跟不上时代啦！总之呢，房地产企业成本结转就像是一场有趣的游戏，你得用心去玩，才能玩得转。

当然啦，这中间可能会遇到一些困难和挑战，但只要我们保持一颗乐观的心态，就没有什么难关是过不去的。

希望大家都能在这场成本结转的游戏中玩得愉快，赚得盆满钵满！哈哈！。

房地产成本结转的问题

关于成本结转的思路
一、当前成本结转的不足
当前结转成本按明源预计总成本除规划面积计算出单位成本，然后按单位成本与销售面积的积做为销售成本结转。

有二个不足：1、销售收入按实际面积计算，成本结转按规划面积结转，口径不一致；2、因销售价格随时变动，形成结转收入毛利率变动较大；
二、解决思路
1、把产权面积做为结转收入、成本的统一依据；
2、计算待结转部份单位价格M1除以按总体计算的单位价格
M，得出系数这P
3、计算出需要结转的成本＝结转的面积*M*P
4、如果随着实际测量出现面积变动，相应调整已结转的成本。

三、面积最终以实测产权面积为结转依据。

刍议房地产开发企业的成本结转

刍议房地产开发企业的成本结转作者：徐晓磊来源：《财会学习》 2018年第2期摘要：房地产企业的成本核算方法类似于产品成本计算的分批法，成本计算期与生产周期基本一致，与核算报告期不一致，这也造成房地产开发企业成本结转的特殊性。

本文从目标成本的制定入手，简要阐述了开发成本的结转过程。

关键词：房地产开发；目标成本；成本结转一、目标成本的制定( 一) 制定目标成本的原因房地产开发周期一般需要三年以上，因此现实中大部分房地产企业都是分期开发，分期推售。

项目结束再进行损益结转不现实也不符合会计制度要求，因此就需要在未最终结算的情况下，预计目标成本，然后根据不同的分配方法，计算不同业态单位成本。

( 二) 目标成本的制定方法目标成本是全成本，包括开发成本、期间费用、税费等所有投入，这其中绝大多数是开发成本。

开发成本的预测有两种方式：一是根据已签订的及需要签订的主要合同金额进行归集汇总；二是根据成本等部门的专业分析、预测及计算，比如根据工程造价对建筑安装工程费进行推算等。

不论哪种方法，计算出来的都是预计成本，最终需根据结算金额进行调整。

例如，某房地产开发有限公司2016 年1 月取得某市土地一宗，主要用来开发住宅项目。

相关指标如下：土地面积180000 平米，总建筑面积230000 平米；可售建筑面积220000 平米，其中多层85800 平米，小高层61600 平米，别墅28600 平米，车库22000 平米，储藏室22000 平米。

该公司计划2017 年9 月进行部分楼盘交付，面临房屋交付后的收入确认和成本结转问题。

成本部门预计开发成本总计136000 万元，其中土地征用及拆迁补偿费33500 万元，前期、建安、基础、配套等费用83500 万元，开发间接费资本化利息14000 万元，其他5000 万元；另外预计期间费用10700 万元，税费4726.48 万元，预计项目总投入151426.48 万元。

二、开发成本的结转( 一) 计算单方成本开发成本的分配方法主要有两种：一是占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配；二是建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

房地产公司的财务流程及及会计分录

房地产公司的财务流程及及会计分录
一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。

二、收入帐务处理
1、收到房屋首付、银行按揭款
借：银行存款（或现金）
贷：预收帐款--商品房
2、工程完工结转收入
借：经营收入
贷：预收帐款--商品房
3、将收入转入利润
借：经营收入
贷：本年利润
三、成本帐务处理
1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。

借:开发成本
贷：银行存款（或现金）
2、工程竣工
借：开发产品
贷：开发成本
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品
4、将成本转利润
借：本年利润
贷：经营成本
四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。

五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。

1、成本科目用错。

2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。

所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出
借：开发产品--住宅、办公楼
贷：在建工程
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品--住宅、办公楼
4、结转利润
借：本年利润
贷：经营成本。

房地产公司结转成本会计分录

房地产公司结转成本会计分录
房地产公司在结转成本时会涉及会计分录。

一般来说，房地产公司的成本结转主要涉及固定资产、土地、建筑物等方面。

在会计上，固定资产的成本结转通常包括以下几个步骤和会计分录：
1. 购买固定资产，当房地产公司购买固定资产时，会计分录通常包括借记固定资产账户，贷记银行账户或应付账户，记录资产的购入成本。

2. 折旧，在固定资产的使用过程中，公司会按照相关的折旧政策计提折旧费用。

会计分录通常包括借记折旧费用账户，贷记累计折旧账户，记录折旧费用的发生。

3. 处置固定资产，当公司处置固定资产时，会计分录通常包括借记银行账户或应收账户，贷记固定资产账户和累计折旧账户，记录固定资产的处置损益。

对于土地和建筑物等方面的成本结转，会计分录也会根据具体情况有所不同。

总的来说，房地产公司在结转成本时会根据相关的会计准则和政策进行会计分录，以准确反映公司的成本支出和资产
价值变动情况。

同时，公司还需要遵循相关的税务法规和会计准则，确保会计分录的准确性和合规性。

房地产开发企业成本结转方法

房地产开发企业成本结转方法1. 理解成本结转的重要性在房地产开发的世界里，成本结转就像是给我们这场游戏的胜负加分的一张无形卡片。

你想象一下，建房子就像做饭，材料、调料、火候都得掌握得当，才能做出一盘色香味俱全的菜。

那这些材料的费用，怎么计算，怎么记录，决定了我们能不能从这个“大锅饭”里分到合理的“蛋糕”。

所以，搞清楚成本结转，咱们才能在这个行业里立足。

1.1 成本结转的概念简单来说，成本结转就是把已经发生的成本，从一个项目转移到另一个项目的过程。

就像你把钱包里的钱拿出来，放到一个漂亮的红包里，虽然形式变了，但本质上你的钱还是你的钱。

在房地产开发中，咱们会把土地、建筑材料、人工成本等各种费用，合理地归类和转移，以确保每个项目的盈利能力都能清晰明了。

1.2 结转的方法在这里，咱们得说说几种常见的成本结转方法。

第一种是“逐项结转法”，它就像在玩拼图，先把每块拼图放到正确的位置，最后形成完整的画面。

第二种是“按比例结转法”，这个就像你分享一块蛋糕，大家各自拿到的份额要和自己的付出成正比。

还有一种是“统一结转法”，这就好比你家做的火锅，所有人都把自己的食材放在一起，最后大家一起享用。

2. 选择合适的结转方法那么，怎样才能选择适合自己的成本结转方法呢？这就像是买衣服，得看合不合身。

不同的项目、不同的公司，需求和情况各异，咱们不能一味模仿别人，得结合自己的实际情况。

2.1 依据项目特点比如说，如果你正在开发的项目规模庞大，涉及的费用多，那“逐项结转法”可能更合适，因为它能帮你更详细地追踪每个费用的去向。

可是，如果你只是搞个小项目，简单点的“按比例结转法”可能就能轻松搞定。

明白了吗？不然真的是“急于求成，事倍功半”！2.2 考虑公司实际再说了，不同公司的财务系统和管理模式也大相径庭，所以得根据公司的实际情况来选择。

如果你们公司有强大的财务团队，能够细致入微地管理每一笔费用，那逐项结转法简直就是如鱼得水。

反之，如果团队资源有限，那就得选择简单点的方法，别让成本结转把大家都搞得“头晕眼花”。

在房地产科目中，怎么把开发间接费结转到开发成本

在房地产科目中，怎么把开发间接费结转到开发成本
1、开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。

将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

2、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。

开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。

不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。

为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。

这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。

也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。

开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额分配分录：借：开发成本——房屋开发成本借：开发成本——配套设施开发成本借：开发成本——商品性土地开发成本贷：开发间接费用。

房地产成本结转方法

房地产成本结转方法
房地产成本结转方法是指将房地产项目的相关成本分摊到相应期间的方法。

常见的房地产成本结转方法包括以下几种：
1. 直接成本法：按照实际发生的成本，将所有与房地产项目直接相关的成本计入当期费用或资本化。

2. 按照进度完成度法：按照房地产项目的工程进度，将与项目相关的成本按比例结转到相应期间。

例如，根据工程进度百分比确定当期应结转的成本比例。

3. 按照收入完成度法：根据项目的销售收入完成情况，将与销售收入直接相关的成本按比例结转到相应期间。

例如，根据已实现销售额与总销售额的比例确定当期应结转的成本比例。

4. 理论折旧法：将土地及房地产项目的建筑、设备等相关资产按照其预计使用寿命和残值率计提折旧费用，并将其作为成本结转到相应期间。

5. 资本化法：将与房地产项目直接相关的成本资本化，并在未来的一定期间内平摊到相应期间。

一般会采用折旧或摊销的方法。

不同的房地产成本结转方法适用于不同的房地产项目，选择合适的方法可以帮助企业更准确地计算成本和盈利情况。

房地产成本结转的具体流程

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房地产企业成本结转方法

房地产企业成本结转方法房地产企业的成本结转啊，就像是一场超级复杂的魔法秀。

你看啊，成本就像一群调皮的小怪兽，到处乱窜，而成本结转就是要把这些小怪兽都赶到它们该去的地方。

成本结转就像是整理一个超级混乱的玩具箱。

那些土地成本啦，建筑成本啦，就像是不同类型的玩具。

土地成本可能是那个最大最占地方的变形金刚，它是成本的一个大头，就像变形金刚在玩具箱里一放，占了好大一块地方。

建筑成本呢，就像是一堆五颜六色的小积木，一块一块的，可多了，有材料成本这块蓝色积木，人工成本这块红色积木，把它们组合起来才建成了房子。

在成本结转的时候，就像是要按照一定的规则来摆放这些玩具。

首先得找到合适的“架子”，这个架子就是成本核算对象。

可能是一栋楼，也像一个独立的城堡。

每栋楼的成本就像城堡里的宝藏，要准确地计算出来。

有些成本结转方法像搭积木一样一步一步来。

比如按照建筑面积来分配成本，这就像是按照积木的大小来分配空间。

大的建筑面积就多分点成本这个“积木块”，小的就少分点，可不能乱分，不然就像把大的玩具硬塞进小盒子里，肯定会出问题。

还有的成本结转像是走迷宫。

像分批开发的项目，要在各个开发阶段准确地结转成本，就像在迷宫里找出口，走错一步可能就会导致成本算错，那就像你在迷宫里一直打转，怎么也出不去。

有时候成本结转又像厨师做菜分配调料。

不同的成本项目就像不同的调料，盐、糖、酱油啥的。

得按照一定的比例加到菜品（项目）里，这样做出来的菜（算出的成本）才可口（准确）。

要是盐放多了（成本算错了），那这道菜可就毁了，就像成本结转错了，企业的利润计算就会出大问题。

成本结转还像是一场接力赛。

从土地获取开始，把成本的接力棒一个环节一个环节地传递下去，直到最后房子建成销售，准确地把成本结转完成，就像接力赛最后一棒顺利冲刺一样。

这房地产企业的成本结转啊，虽然复杂得像一团乱麻，但只要掌握了正确的方法，就像有了一把神奇的梳子，能把这团乱麻梳理得整整齐齐，让企业的财务状况清晰明了，不至于像个无头苍蝇一样到处乱撞。

房地产企业怎么结转成本(自己整理)

房地产企业怎么结转成本对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。

只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。

利润该怎样分配。

而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。

结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。

销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。

核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。

按照.确认的销售收入做凭证：借：预收账款贷：主营业务收入结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。

一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。

也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。

清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。

整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。

结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。

1.款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。

这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。

2.施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。

这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3.施工单位质保金发票没有开具。

这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。

4.施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。

房地产成本结转参考

房产工程尚未决算是否能结转成本问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。

事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此问题比较迷惑,请给予指教！答：事务所的说法有根据的，《企业会计准则——收入》规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。

问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。

在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当？答：按照《房地产企业会计制度》的规定：一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。

2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。

本科目期末应无余额。

房地产工程未结算成本如何结转？

房地产工程未结算成本如何结转？房地产工程未结算成本如何结转？房地产工程未结算成本如何结转？近日，安徽省宿州市国税局12366咨询台接到了本市一家房地产开发企业的热线电话。

该市某房地产的主管会计称：其公司在2005年度开发了一座大型商场，以商铺形式对外销售，2006年6月底已取得竣工验收报告（竣工证明已报房地产管理部门备案），预收的房款部分转入了销售收入，部分由于业主未持房地产专用收据换取正式发票，尚留在预收账款科目，承建单位工程结算尚未做出，工程款尚未支付完毕。

因此，该公司向宿州市国税局12366咨询台询问：对那些由于业主未持房地产专用收据换取正式发票而留在预收账款的款项是否应该确认收入？由于承建单位工程结算尚未做出，这些房产的成本该如何结转，单位成本如何计算？12366咨询员向这位财务主管进行了解答：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第二条的规定：竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象），应视为开发产品已经完工；开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额计入完工年度的应纳税所得额。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征管法》的有关规定对其进行处理。

因此，虽有部分业主未持房地产专用收据换取正式发票，但是也要按收入确定的原则，将这部分预售收入结转为销售收入。

同时，根据《税收征管法》第十九条规定：纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。

房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则【最新版】

房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则一、开发产品总成本的核算(―)计算总成本的原则房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点:房地产企业在结转完工开发产品成本前，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。

在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的公共配套设施。

如有应付未付的报批报建项目开发成本的，应根据相关建设合同和预算标准等规定进行预提。

对应在本期分摊的公共配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。

对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。

(二)成本预提公共配套设施成本的预提预提范围:非营利性公共配套设施将发生的费用可以预提。

营利性公共配套设施将发生的费用不得预提。

预提条件:房屋与公共配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋，后建公共配套设施。

预提时间:应在结转房屋等开发成本时预提。

预提依据:拟建公共配套设施的预算成本或计划成本。

式中，应负担公共配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。

开发产品成本的预提(1)预提范围:会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本。

如果此时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。

自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。

预提时间:一般在确认收入或资产投入使用时预提。

预提依据:由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。

报批报建费用的预提应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

预提费用的核算成本预提通过“应付账款--预提费用”科目核算。

该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本期受益、受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。