戴德梁行：中国产业地产的特点与发展趋势-Lynson Y an-20111210
中国产业地产行业总体发展情况及发展趋势分析
中国产业地产行业总体发展情况及发展趋势分析一、2018年中国产业地产总体发展情况分析我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。
行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。
我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。
在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。
如政府主导型开发中，政府实际扮演着开发商的角色。
2018年全年产业用地出让面积共计119411.38公顷，出让产业用地面积排名前十的省市分别为江苏、山东、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、广东、广西。
其中，江苏和山东产用拿地面积超1万公顷，位居第二，产业用地拿地面积分别为13369.47公顷、11060.19公顷。
河北排名第三，产业用地拿地8652.29公顷。
产业用地拿地面积超5000公顷的省市还有浙江（8602.28公顷）、安徽（7904.39公顷）、河南（6972.73公顷）、湖北（6696.37公顷）、江西（6693.46公顷）、广东（5258.32公顷）。
2018年全国各省市产业用地拿地面积排行情况数据来源：公开资料整理相关报告：网发布的《2019-2025年中国产业地产行业市场调查及发展趋势研究报告》1、工业用地情况分析2017年，全国300城共推出工业用地规划面积7.4亿平方米，同比增长5.8%；共成交工业用地6.3亿平方米，较上年增长5.5%，工业用地推动力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。
此外，受住宅用地成交大幅增长的影响，2017年工业用地成交占比为37%，较上年下降2个百分点。
2018年1-9月，全国300城共推出工业用地6.4亿平方米，成交工业用地5.3亿平方米，同比分别增长33.7%和31.0%。
土地用地推动力度的增加，为产业地产的发展提供了想象空间。
产业地产是末来趋势
产业地产是末来趋势产业地产是指以不同产业为主导，以满足特定产业需求为目标的房地产开发项目。
近年来，随着经济的发展和产业结构的转型升级，产业地产逐渐成为房地产市场的新兴趋势。
本文将从以下几个方面来探讨产业地产的未来趋势。
一、产业地产的定义与特点产业地产的定义已经在开头进行了简要的介绍，接下来我们进一步深入探讨其特点。
产业地产与传统住宅地产相比，具有以下几个显著的特点：1. 多元化发展：产业地产的发展以不同的产业为主导，涵盖了各行各业的需求，如工业、商贸、科技等。
与此同时，产业地产也提供了多元化的配套服务，如物流、供应链等。
2. 高度定制化：产业地产更加注重满足特定产业的需求，因此较为注重空间布局、功能配套等方面的定制化设计。
相比之下，住宅地产更加强调居住的舒适性和便利性。
3. 长期投资：产业地产对投资回报的要求较高，一般需要进行较长周期的投资，而且风险较高。
因此，产业地产项目的开发者对市场前景和租户的可靠性等方面有较高的要求。
二、产业地产的发展背景产业地产的兴起离不开以下几个背景：1. 产业结构转型：随着中国经济的转型升级，传统产业正逐渐减少对土地资源的需求，而新兴产业对土地资源的需求逐渐增加。
产业地产的发展正是为了适应新产业的发展需求。
2. 城市化进程：城市化进程的加快使得城市面积不断扩大，越来越多的土地被纳入城市的发展范围。
产业地产作为城市发展的一部分，能够更好地满足城市经济的需求。
3. 创新驱动发展：以创新驱动发展为核心的新发展理念要求提供更好的产业创新环境。
产业地产对于提供创新创业的空间和配套服务具有重要意义。
三、产业地产的未来趋势基于以上的发展背景，产业地产在未来将呈现以下几个趋势：1. 多元化发展与重塑城市空间未来，产业地产将进一步多元化发展，不仅仅满足单一产业的需求，而是结合不同产业的发展需求，重塑城市空间。
例如，将办公、生产、仓储等功能结合在一起，实现产业链的高效链接。
2. 智能化与可持续发展随着科技的发展，智能化已经成为产业发展的趋势。
产业地产的未来及趋势
产业地产的未来及趋势产业地产的未来及趋势随着经济的发展与城市化的进程，产业地产的重要性日益凸显。
产业地产是指由工业、物流、商业等产业相关的土地和房地产，通常包括工业园区、物流园区、科技园区等，是城市经济发展的重中之重。
本文将从产业地产的发展历程、现状及未来趋势等方面进行深入分析。
一、产业地产的发展历程为了更好地理解产业地产的未来及趋势，我们首先需要了解其发展历程。
产业地产的起源可以追溯到工业化的兴起。
在19世纪末20世纪初的工业革命时期，随着大规模工业的发展，工厂和企业需要大面积的土地和房地产来建设工厂和生产设施。
这导致了产业地产的兴起，工业园区、工业用地等开始出现。
随着社会的进一步发展，经济结构的变革和产业升级成为了当时的关键任务。
这也直接促进了产业地产的发展。
在20世纪60年代，由于农业人口的大量转移，中国迅速发展起来的城市化进程需要大量的产业用地来支撑工业的发展。
这导致了一系列的产业园区的兴起，如经济开发区、高新技术产业开发区等。
21世纪以来，随着科技的飞速发展和全球化的进程，产业地产进入了一个新的发展阶段。
互联网的普及和电子商务的兴起为物流和仓储需求提供了巨大的机遇。
同时，创新型产业如科技园区也快速崛起。
产业地产开始从传统的工业用地发展为更多元化的形态。
二、产业地产的现状分析目前，产业地产已经成为了城市发展的重要组成部分。
根据国土部的数据，截至2020年底，中国已建立起全国范围内的产业地产体系，包括各类园区和开发区等。
这些产业地产以其独特的定位和服务于各类产业的特点，对城市经济的发展起到了重要的推动作用。
1. 工业园区工业园区是产业地产的最早形式，其主要为工业企业提供土地和房地产，以促进工业发展和技术创新。
工业园区通常由政府牵头建设，提供基础设施和配套服务。
中国的工业园区建设已有几十年的历史，目前已建立起了一系列有规模、有特色的工业园区，如深圳的高新技术产业园区、上海的浦东新区等。
2. 物流园区物流园区是近年来兴起的一种新型产业地产形态。
中国房地产行业的发展特点
2006年全国股份制商业银行行长联席会议材料中国房地产行业研究报告上海浦东发展银行二00六年八月目录一、2005年我国房地产市场总体回顾 (2)（一）整体景气度 (2)（二）开发投资 (3)（三）土地开发与购置 (5)（四）商品房供给 (6)（五）商品房销售 (7)（六）房地产交易价格 (8)二、国家宏观调控方向及2005年以来房地产相关政策 (10)（一）房地产业的宏观调控方向 (10)（二）2005年以来涉及到房地产市场的主要政策及影响分析 (12)三、2005年房地产行业区域发展比较分析 (17)（一）各省、直辖市房地产行业发展比较分析 (17)（二）主要城市房地产市场及投资潜力 (23)（三）重点城市房地产市场总结 (25)四、2005年房地产上市公司及其优势企业发展特点分析 (36)（一）房地产上市公司整体情况 (36)（二）房地产优势企业发展特征分析 (38)五、宏观调控下的房地产信贷风险与信贷投向建议 (43)（一）宏观调控下的信贷风险分析 (43)（二）关于房地产信贷投向与风险控制建议 (47)一、2005年我国房地产市场总体回顾房地产业作为支柱产业，是我国现阶段的消费热点，在近几年经历了一轮快速的发展，至2003年和2004年达到景气高点。
2005年，在各级政府的共同努力下，宏观调控措施取得一定成果，房地产开发投资增长幅度趋缓，商品房销售价格涨幅有所回落。
但是，房地产开发市场中的结构性矛盾尚没有得到根本性解决，商品房空置面积增速加快，部分地区房地产开发投资规模和商品房销售价格仍处高位，价格上涨的压力仍然存在。
2005年房地产市场总体发展情况回顾如下。
（一）整体景气度2005年，各项“房地产景气指数”呈下滑趋势，尤其是前两季度，下滑比较快，进入三季度以后，各景气指数稳中略降，进入平稳运行阶段。
第四季综合景气指数基本保持在101.1，比去年同期回落3.53点，12月份，为100.92，比1月份回落2.52点，比去年同月回落4.40点，整体处于景气下降区间（见表1-1，图1-1）。
我国房地产市场现状及运行特点
地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
本文围绕着我国房地产行业的发展与现状、市场形势分析及未来发展趋势进行了初步探讨与评述。
一、综述（一）由卖方市场进入买方市场近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。
我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。
随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。
（二）由杠杆投资阶段进入实力投资阶段以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。
但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。
二、房地产行业的市场形势分析住房仍然是居民的基本生活需求。
在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。
供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。
戴德梁行简介
戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
公司成立背景DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一，具有深远悠久的历史。
公司的成立可追索至一七八四年，当时，其中一家参与合资组成DTZ的Chesshire Gibson 公司于英国伯明翰正式开业。
一八五三年，Frank Gissing Debenham 及Edward Tewson 于伦敦Cheapside 创立了Debenham & Tewson。
公司自一九一三年与Chinnock,Clarke & Chinnock 合并为Debenham, Tewson & Chinnocks后，旋即成为伦敦房地产市场的主要参与者。
DTZ集团母公司Debenham, Tewson & Chinnocks Holdings plc 于一九八七年在伦敦交易所上市。
公司其后于一九九九年更名为DTZ Holdings plc.公司于一九八八年和一九九三年分别与百明罕的Chesshire Gibson Limited 及Bernard Thorpe & Partners 合并，成功扩大了在英国的办事处网络。
一九九三年，公司分别与法国的Jean Thouard 及在德国和荷兰的Zadelhoff Group 组成合资公司，重新取名DTZ。
公司于九零年代不断巩固和扩张在欧洲的业务，现时公司在欧洲的办事处网络已为业界之冠。
一九九七年，公司收购了一家英国顾问公司Pieda plc，并改名为DTZ Pieda Consulting Limited。
一九九八年，公司购入以都柏林为基地之商用物业顾问Sherry FitzGerald 的部分股权。
两家公司均于二零零零年入股贝尔法斯特最强大的商业代理McCombe Pierce。
我国房地产市场的现状及发展趋势
我国房地产市场的现状及发展趋势作者：刘雅鸿来源：《现代企业文化·理论版》2013年第16期房地产曾经为一路助长经济壮大的推动机，为发展经济付出了巨大的贡献，但是近几年因受全球经济低落趋势的阻碍，整体的房地产业接连经受了同样的风吹雨打的动荡时期。
然而，我国房地产业不会因此堕落，应更加鼓足勇气全面整顿房地产金融市场，恢复其正常运营轨道，积极扩大房地产企业融资多方位、多渠道路线，实现房地产金融一级市场。
促进房地产二级市场的再飞跃，大力支持壮大房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系。
本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。
隨着国内经济行业的逐步改革和发展，房地产企业有了日异月新的变化。
房地产的影响力成为全球经济前进的催化剂。
但在发展调整的过程期间，时常会出现某些不定向的干扰因素等待解决。
为此，上级领导已经制定了一系列的调控政策进行规划，政策落实后，在某些领域起到了一定的改善效果，但解决和处理的不够彻底和利落，仍存有或多或少的隐患。
对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施，进行了一些思考。
一、我国房地产行业发展现状第一，房地产的开发投资规模呈现加大趋势。
土地市场与销售市场的有效结合共同进步，关键来源于房地产业的搭建和挂钩，没有房地产业开发商的大力开发，自然也就谈不上销售市场的运营。
据部分可靠数据统计表明，房地产开发投资已经纳入固定资产投资的非常关键的组成模块，而且占据的空间及地位逐渐扩大，时刻影响和推动着国家经济的发展脉络。
从2000年到如今，若将国内房地产开发投资总额统计起来与固定投资总额进行对比的话，惊奇的发现，房地产开发投资提升速度明显高于固定资产投资增长速度，且占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。
第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。
我国房地产已经有十几年的发展历程，曾经历过营销时代与产品时代，如今正向资本经营时代跨越，尤其是中国房地产已有十多年的发展史程，表现出的资本经营模式最为突出。
我国市场房地产行业分析特点与规律(ppt 63页)
5.4%
4.7%
4.3%
4.6%
5.0%
5.6%
7.4% 6.5%
1995年
1996年
1997年 1998年 1999年 2000年 2001年
房地产投资
房地产投资占GDP比重
2002年
10% 9%
8.7%
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2003年
资料来源：2003年中国统计年鉴
机密
Zion Consulting • 中国房地产经济支柱特点1—住宅投资占GDP比重持续增加
机密
目录
中国房地产行业的三大特点
– 经济支柱:财富来源 – 政治稳定:权力合法性 – 社会公平:财富合理性
Zion Consulting
机密
Zion Consulting
• 中国房地产行业的第一大特点——经济支柱:财富来源
美国房地产行业具有经济支柱的特点，突出主要表现为：
• 历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上； • 居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一；
92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自1995年后房地 产投资开始萎缩；
98年以后中国房地产投资开始复苏，占GDP比重保持持续增长，2002年达到7.4％；
亿元
12000 11000 10000
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
机密
Zion Consulting
• 房地产的经济支柱特点--美国房地产行业的表现
历史上房地产行业五十年间，一直保持在 美国GDP的五分之一以上
居民住房占据了国家经济有形资产的三分 之一
产业地产市场发展趋势
产业地产市场发展趋势产业地产市场发展趋势引言随着经济的发展和城市化进程的加快，产业地产市场在近年来取得了长足的发展。
产业地产是指专门为各种产业提供场地和服务的不动产项目，包括工业园区、科技园区、物流园区等。
产业地产市场的发展对于推动国民经济的升级和提高城市的功能定位具有重要作用。
本文将对产业地产市场的发展趋势进行探讨，并对其未来的发展提出一些建议。
一、产业地产市场的现状1.市场规模的不断扩大近年来，我国产业地产市场的规模不断扩大。
根据统计数据显示，2019年我国产业地产市场规模已经超过1.5万亿人民币，市场占比逐年增加。
其中，工业园区市场规模最大，其次是科技园区、物流园区等。
2.产业地产项目的类型多样化随着产业结构的调整和转型升级的需要，产业地产项目的类型也越来越多样化。
除了传统的工业园区、科技园区、物流园区外，新兴产业地产项目如文创园区、生命科学园区等也逐渐崭露头角。
这些新兴产业地产项目不仅为各类企业提供场地和服务，还为城市的发展带来了新的活力。
3.政策环境的优化为了促进产业地产市场的发展，我国各级政府出台了一系列支持政策。
例如，国家为产业地产项目提供了税收优惠政策，鼓励企业投资产业地产；地方政府也出台了各种扶持政策，降低企业在产业地产项目上的成本。
这些政策的出台为产业地产市场的发展提供了有力的支持。
二、产业地产市场发展趋势1.智能化的需求日益增加随着“新基建”和“智能城市”等概念的兴起，智能化已经成为产业地产市场的一个重要发展趋势。
产业地产项目不再仅仅提供场地，还要提供智能化的服务和设施。
例如，通过智能化系统，可以实现对产业园区内设备和设施的远程监控和管理，提高运营的效率和可靠性。
2.绿色、可持续发展在全球环保意识不断提升的背景下，绿色、可持续发展已经成为产业地产市场的一个重要的发展趋势。
产业地产项目要注重建设与自然环境的协调，提供绿色的场地和设施，减少对环境的影响。
例如，建设雨水收集系统、光伏发电系统等，可以有效减少资源的浪费和对环境的污染。
[实用参考]中国产业地产的特点与发展趋势
![[实用参考]中国产业地产的特点与发展趋势](https://img.taocdn.com/s3/m/d76d6f63f7ec4afe04a1dfdc.png)
远洋： 聚焦高端智能制造，
2016 年 9 月，远洋集团试水产业地产，对外公布首个落地项目——远洋·云谷智能核心研发产业园，该项目位 于北京密云，总占地面积 4500 亩，其中一期 500 亩，二期 1000 亩，三期 3000 亩。 2011 年，远洋以合作方式取得项目开发权，于 2016 年正式启动运作。未来，远洋将在京津冀、广州、深圳等 热点区域伺机布局。远洋此次宣布独立操盘产业地产，聚焦高端智能制造领域，并通过多元化投资收益为途径， 逐步实现从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”的规模化转型升级。
中国产业地产发展特点 与发展趋势
目录
1·什么是产业地产 2·产业地产发展特点及趋势 3·如何打造成功的产业园区 4·2016年回顾和展望
1·什么是产业地产
住宅
写字楼
商业
……
国家宏观调 市场开发较 受宏观调控 ……
控从严从紧， 为成熟，同 影响较小，
未来几年活 时，尤其一 是目前比较
跃程度将持 线城市用地 活跃的地产
• 产业物业及其配套
建成后，通过针对
性招商以及提供运 益 营管理服务带来收
• 资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资
其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、 配套地块建设增值等
发展趋势：
立足于城镇中心的 小而精的“连锁模式”
功能
服务
工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必 须满足不同产 业发展需求及功能要求；
区域性强
由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致 性较强；致使工业地产在同区域的功能差 别很小。
中国商业地产的业态特征与市场趋势
772015-1栏目编辑 林爱庆房地产业一、中国商业地产发展的现状（一）商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大自2010年以来，国家针对住宅市场实施了一系列调控措施，作为政策洼地的商业地产市场借势持续快速发展，2010～2013年四年中国商业地产投资额年均增长率达到了30.06%，高于房地产行业平均投资增速，商业地产投资占房地产投资总量的比例也以年均0.6%的速度增长。
2013年，中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；商业营业营业用房开发投资占房地产开发投资总额的13.89%，比上年提高0.92%。
据世邦魏理仕（CBRE）的最新数据显示，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，相比2013年增加了300万平方米。
中国在建购物中心面积占全球一半以上，仍然是最活跃的市场。
图1 2001～2013年中国商业地产投资增速及占比情况在各地商业地产投资和建设一路高歌猛进的同时，部分地区和城市却由于规划不足、定位失准、市场有限等原因导致商业地产项目建成后招商困难和运营不善，大量项目处于亏损和空置。
根据高纬环球2013年的数据显示，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%～20%。
从数据上看，一线和二线城市的购物中心空置率均超过了6%的警戒线，但由于一线城市庞大的消费市场和强调的消费能力，可以通过业态调整或者转型升级逐步消化新增供应；而如沈阳、合肥、贵阳等二线城市自身消费承载力有限，过多过快的商业地产供应已经导致了严重的供需不平衡，存在极大的泡沫化风险。
（二）传统零售增长放缓、商业地产市场整合提速一方面，传统零售的房租、人工等成本上升幅度超过了其销售增幅，另一方面，电子商务的高速成长对传统零售模式造成了巨大的冲击，再加上零售企业自身业态老化、缺乏创新，导致零售行业盈利困难、增长下滑。
根据国家统计局公布的数据，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，增速较上年放缓1.2个百分点，连续第三年下滑，是2004年以来的最低增速。
地产五大行比较
从目前报告的情况来看，仲量联行和DTZ对中国市场的研究比较细致，其中DTZ有对武汉等城市的报告，中联两行更多的是根据其业务进行划分。
其他三家则主要从亚太的角度出发发布的研究报告。
一、戴德梁行DTZ戴德梁行简介戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
戴德梁行在中国DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。
戴德梁行在中国市场设有18间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、长沙、重庆、武汉、上海、杭州、南京、沈阳、厦门、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。
戴德梁行是中国首屈一指的物业投资代理，占市场份额超过50%；2010年代理物业总值高达27.5亿美元。
戴德梁行也是大中华地区领先的物业管理公司，物业管理项目遍布65个城市，面积超过9000万平方米。
研究情况：为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。
利用其专业经验和国际网络，协助房地产领域的各界客户创制出完善的发展项目。
服务项目：北京CBD核心区、奥运村等。
其网站上可找到的研究报告有：Investment Market Update ChinaProperty times各大城市季度报告戴德梁行所获部分殊荣：中国唯一获得“一级房地产价格评估资格”的国际物业顾问公司；首家荣获“ISO9001(2000版)认证”的国际物业顾问公司；在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”；在2003、2004、2005年中三度蝉联“金桥奖”双强，“营销代理20强、房屋中介代理20强”。
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势房地产产业作为土地、建筑物及其他无形资产的合称，扮演着城市社会发展的重要角色，也是中国经济的重要组成部分。
近几年来，中国房地产产业得到快速发展,经济利用率超过七十五％，同时今年我国地产产业面临着新的发展机遇和挑战。
引入市场机制，改革土地制度，加大廉租房供应，重视租赁市场发展等政策，都有助于当前房地产行业的发展。
目前，中国房地产行业已经成为各层面投资者的一大热点，房地产市场正在形成健康向上的发展趋势。
此外，大力发展新型城镇化、加快城市化的步伐，也给房地产行业带来了新的发展机遇与挑战。
随着我国城镇化程度持续提高，房地产的供给开始出现相对的紧张，今后将主要偏向低碳低耗的绿色发展。
而在新型城镇化进程中，“城市社区”及“住宅小区”作为市民城市生活“小核心”，会更加受到重视和关注。
以加油站、充电桩、洗衣店、物业服务站等社会公共设施，会更多地为房地产产业提供可持续发展空间。
另外，政府有力支持，以及金融机构坚持供应有序、利率适中的住房贷息，同时对低收入家庭、公租房家庭也出台了更加专门的政策，将给家庭购房者带来更多实惠。
未来，我国将继续实施新型城镇化及可持续发展战略，实施“一二三四五”规划，以人为中心，大家所共同支持的城市发展方向以及未来发展趋势，将让我们不断体验到更多的变化，并实现更大发展的潜力。
中国房地产行业的发展将延续稳步增长的趋势，尤其在“新型城镇化”发展大背景下，重点发展生态宜居的城市环境，加速办理房地产的许可证，加大低碳低耗及新型住宅建筑的投资力度，改善房地产开发者的紧张资金状况，完善市场制度，提高客户对城市升级的满意度，将引领中国房地产行业新一轮持续发展。
产业地产开发模式及发展趋势分析
产业地产开发模式及发展趋势分析摘要：随着我国市场经济的快速发展，房地产行业也迎来发展的黄金时期，进入到高速发展阶段，甚至一度成为我国经济发展的支柱产业之一。
不过，过快的发展速度也带来一些问题，为此政府制定了一系列调控政策用以规范房地产市场的发展秩序。
尤其是十九大上党中央提出要抑制炒房现象、保证房地产市场的正常发展，为此房地产企业需要根据自身的实际情况积极开展转型工作。
在经济新常态的时代背景下，产业地产开发模式成为房地产行业新的发展方向，房地产行业需要根据国家政策以及当前市场和经济发展的趋势研究新的产业地产开发模式、全面整合产业地产资源，促进产业地产和城市发展融为一体，有效保障我国房地产市场的正常发展，确保房地产企业顺利渡过转型期。
关键词：产业地产；开发模式；发展趋势一、产业地产概述学术界对于产业地产的概念界定还没有形成统一认识，各位专家学者都有自己的见解。
综合专家学者的观点来看，产业地产是指综合自然资源、社会资源经过综合开发和集约化经营诞生的多功能新兴产业形态，并且随着经济发展和城镇化建设步伐的加快，形成以产业为中心、地产为载体，辅以基础市政设施开发而成的集房地产和其他产业为一身的综合产物[1]。
所谓的产业地产开发模式就是将房地产的开发模式扩展到结合产业运营的地产开发模式，是房地产行业发展的新理念。
换言之，产业地产是聚集了城市经济、产业经济、工业经济、区域经济为一身的综合体，包含了商业地产、旅游地产、工业产业园等，具备很强的包容性和综合性特点[2]。
二、产业地产开发模式分析产业地产作为一种新兴的开发模式，承担着整合行业资源、发展新兴产业、加快城镇化建设的重要责任。
产业地产凭借自身具备的优势，利用资源整合、行业信息共享等手段带动产业链整体发展，在此基础上形成产业集群，全面促进城市建设和城市经济发展。
产业地产开发模式在经济发达的地区应用较为广泛，例如长三角、珠三角经济区。
不过，这种开发模式也会因为经济因素、社会因素等外界因素变化体现出发展速度的差异性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第三代： 发展邻里关系
规模较大，交通便利
第四代： 产业综合体/ 企业综合社区
大型综合社区
入园企业
商业型企业出现
商业型企业为主
大型综合型的跨国企业 办公、商业、居住、教育、 休闲场所
承担功能
办公、部分商业设施
办公、商业、银行
特点
建筑标准较低，但比工业 园有所提高
营造出共同生活的社 区气氛，融合进城市 生活的元素，
办公区。
DTZ服务内容：前期策划服务。
31
金地门道
32
金地门道
33
金地门道
34
金地门道
35
TCL国际E城，深圳
项目概况：位于深圳留仙洞高新产业区， 占地26万㎡,建筑面积约44万㎡ 产品特色：项目分期进行开发，产品涵括 产业研发楼，产业商务楼等多物业类型， 在运营模式方面进行了创新性的探讨。 DTZ服务内容：前期策划服务。
• 土地基础设施配套 建设与完善及营销 推广开展会带来土 地自身的升值
物业租售
• 通过部分或者全部 出资/出售产业物业 实现产业地产的收 益
物业经营
• 产业物业及其配套 建成后，通过针对 性招商以及提供运 营管理服务带来收 益
资产融资
• 资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资
电子信息
战略租户群体
环保节能
文化产业
主力租户群体
次主力租户群体
服务外包
承租能力一般 行业目前还处于发 展初期，因而面临 着大量企业的规模 都较小
支付能力较弱 为人力密集型行业，需要 丰富的配套设施 面积需求根据企业规模而 定，金融外包需求面积较 大
面积需求
26
解决产品问题——“客户为本”的产品组合
产业增值 ≠ 产业园区物业增值
物业需求量高 ≠ 物业增值 工业物业需求 ≠ 配套物业需求 物业超量供应 ≠ 利润下降 工业项目开发收益 ≠ 吸引外资收购投资
29
4·案例分享
30
工业
金地“门道”，珠海
项目概况：位于珠海市香洲区南屏镇红湾工业 片区，占地面积约70万㎡ 。 产品特色：全国具有代表性的花园式产业别墅 项目，作为香洲区文化创意产业的一个载体， 在珠海率先引进了EOD的概念，营造绿色生态
与城市的联系也越发紧密，成为 城市功能的一部分。出现私人空 间和公共空间之分，但企业无法 真正拥有优美景致的独立小环境
一个可以"自己自足"，以及 可以提供足够内部交流空间 的综合社区
14
商务花园不产业综合体的比较 发展问题
产业/房地产功能单一 发展周期长 人口不足、位置偏远 配套不足
商务花园
——
40~100元/㎡
工业园—工业厂房
30~50元/㎡
产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发 展的价值轨迹——产业地产更高的价值实现在于支 撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。
15～25元/㎡
5
主体构成
产业地产指导者， 提供政策，税收支 持，参与或部分参 与土地一级开发
终端用家，企业运营 参与者，通过有偿方 式使用开发者管理服 务
政府
企业
开发商
前期进行土地开发， 中前期建设与招商， 负责后期服务运营
在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中 政府实际扮演着开发商的角色。
6
开发模式
开发模式
园区综合模式 地产商模式 企业自用 基金模式 政府模式
……
……Байду номын сангаас
……
……
……
7
价值实现斱式
四种产业地产价值实现斱式 土地增值
服务
附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产 发展和体现吸引力的重要因素。
产品增值的三个维度
产品硬件附加价值
• 提高产品技术含量，增 加产品品质；
配套服务附加价值
• 建立对客户的完善营销服 务体系和标准 • 采用先进的物业、商业服 务标准及水平 • 与配套产品建设保持同步 的服务措施
科学合理的定位
政府支持（优惠政策等） 园区服务品质 ……
20
开发思路的转变
“盖物业”向“造平台”转变——
传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。
“做产品”向“创服务”转变——
产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全 新的服务体系。
36
商贸物流
华南城，深圳
项目概况：位于深圳市龙岗区平湖物流基地园区， 规划总建筑面积为220万㎡ 。 产品特色：纺织服装、皮革皮具、印刷纸品包装、 五金化工塑胶、电子、建材、家具、小商品、电 器等工业原料及商品交易中心，提供相关产品与
原料的物流仓储配送及制造业集成服务。
DTZ服务内容：前期招商策划服务。
……
• 投资较少 • 政策支持 • 稳健增值 • ……
1
目录
1·什么是产业地产
2·产业地产发展特点及趋势 3·如何打造成功的产业园区 4·案例分享
2
1·什么是产业地产
3
定义
产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：
以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工
社区化服务体系两种模式
模式 企业俱乐部 企业外交官 网络社区 服务体系 秘书室 智能化体系 政策体系 模式
员工生活配套
税收优惠 无费区 融资
交流平台
一站通关
个性化服务
18
3·如何打造成功的产业园区
19
产业园区成功的关键因素
满足产业/企业需求 园区可及性 （区位交通等） 建筑规划、设计不质量 园区环境品质
产业集群
政府和功能区开发商
私人业主、生产制造业地主 本地和国外综合性开发商
11
发展过程及趋势—物流：供应链集成园区
时间
1980s
1990s
2000s
未来
类别
仓库区
现代物流园
商贸物流园
（如笋岗物流园）
供应链集成园区
融合展示交易， 国际采购，第三/ 四斱物流，物流 金融等于一体的 综合园区
功能
仓储配送等
“单一功能”向“综合功能”转变——
功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、 产业服务于一体的产业综合配套区开发。
21
产业园区开发前需要考虑的问题
产业分析不选择？ 研究合适的开发定位？
项目潜在的客户在哪里？
客户的需求特点是什么？ 产品开发组合、形式及合理配比？ 对各物业类型进行合理布局、设计？ 选择合适的开发时序及规模？ 合适的财务安排？ ……
类 型 加工制造型 工业园区 物流型 交通 产业链 政策 商务 人流 信息流 物流 技术流 资金流 环境 其 它
物流园区
研发及高科技 商务花园 基地型 企业内脑型 商贸物流
后台服务型 联合国等国际
28
避免开发认识的误区
工业发展 ≠ 工业地产发展 工业土地价格上涨 ≠ 工业物业价格上涨 工业用地需求上升 ≠ 工业用地价格上升 产业链完整 ≠ 产业增值 经济发展落后 ≠ 开发利润低微
示例
研发办公 独栋总部基地
物 业 类 型 栋
独 总 部
办 公
企 业 孵 化 器
研 发 办 公
生 产 制 造
配 套 酒 店
配 套 宿 舍
配 套 商 业
SOHO
政府政策及规划
物业发展规律 市场竞争环境
孵化器/SOHO
本体地块解析
配套宿舍
27
把握丌同产业地产类别的关键指标
丌同产业地产细分类别下的关键指标比较
理清产业不园区开发的关系
自然形成 产业布局
产业链 研究
产业定位
政府中长期 规划导向
土地需求 资金投入量 经济效应 基础建设 道路要求 土地需求 人口研究 （工业/物流/产业/住宅/商业/公建） （年龄/收入/家庭结构）
开发商 开发背景/目标 营运模式/实力 经验/团队
物业需求 经济效应
工业、产业 物业
第三斱物流等
商贸功能，展示 交易，第三斱物 流等
物流园
商贸园
12
发展趋势
功能
理念
发展 趋势
产品
服务
13
功能
发展趋势
功能——综合化，社区化
理念
发展 趋势
产品
服务
产业地产功能发展阶段比较
第一代： 工业园的演变
基本情况 城市边缘，由多组小规模 的建筑组成 偏重于基于科学研发的企 业 研发、仓储、办公
第二代： 商务不社区
8
2·产业地产发展特点及趋势
9
产业演变轨迹
横向发展 产业基础 产业链 纵向发展 产业集群 整合发展 产业网
起步工业区 土地
成熟工业区 厂房
起步产业区 产业楼
成熟产业区 多元物业
产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。
10
发展过程及趋势—工业：产业综合体
时间 类别
1980s
37
华南城
产业地产——华南城
38
华南城
产业地产——华南城
39
长城国际采购中心项目，深圳
1990s
2000s
未来
（融合研发设计， 商务办公，高端 制造制造，综合 配套等复合功能）