个人理财第四章居住规划
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租房年成本 ＝房屋押金×存款利率 + 年租金
案例：年成本法
▪ 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手 房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话， 房租每月3000元，押金1万元。而购买的总价是70万 元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万元 拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另 外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用， 这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐 应该租房还是买房？（投资回报率是4%）
垂成。 ▪ 没有住房规划的观念，难以拟定合理的行动计划 ▪ 若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己
储蓄 ▪ 若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款
配合。
二、居住规划的流程
居住 需求
购或 租？决策
空间 需求
环境 需求
家庭 人口
生活 品质
购否？ 否
是
购房规划
租 总价
首付款 贷款 还贷
三、租房与购房决策
个人理财
PERSONAL FINANCE
第二篇 专业技能
个人理财规划的内容
现金规划
保险规划
消费支出 规划
税收规划
财产传承 分配规划
教育规划
投资规划
退休养老 规划
第四章 居住规划
第一节 居住规划的概述
个人理财
一、居住规划的必要性
▪ 陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 ▪ 没有考虑未来的收入与支出的变化，购房梦功败
▪ 可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策
有哪些住房贷款方式可选择？ 采用何种还款方式？
——住房消费信贷
（一）购房的环境需求
▪ 购房的面积需求 ➢ 不必盲目求大 ➢ 无需一次到位 ➢ 量力而行
•购房环境需求 ➢ 区位 ➢ 面积
区位的选择？
▪ 住房环境需求要考虑的因素： ➢ 所居住社区附近的生活设施 ➢ 离上班地点或子女地点远近（学区房） ➢ 交通是否便利，是否邻近公交车站、地铁站 ➢ 附近是否存在不利的环境、设施 ➢ 该区位是否存在不安全的隐患
（三）适宜租房的人群
刚刚踏入社会的年轻人 工作地点与生活范围不固定者 储蓄不多的家庭 不急需买房且辨不清房价走势者
第二节 购房规划实务
个人理财
一、购房规划的流程
▪ 第一步，与客户进行充分交流，确定客户有购房 意愿，并了解客户购房目标；
▪ 第二步，收集客户的财务及非财务信息； ▪ 第三步，分析客户的财务状况，并作出评价； ▪ 第四步，帮助客户制定贷款规划； ▪ 第五步，购房计划的实施及调整。
▪ 租房年成本66165元 > 购房年成本49000元，因 此购房更划算。
2.购房或租房的决策方法——净现值法
NPV
n
t0
CFt (1 i)
t
▪ 其中NPV为净现值
▪ t为年份数
▪ CFt为各期的净现金流 ▪ i为折现率
案例：净现值法
▪ 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房 可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳） ，租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王 先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的 商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还 ；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王 先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房 还是买房？（王先生年投资回报率是4%）
（一）租房与购房的优缺点对比
优点
租房
同样的预算，租房有能力使用更多的空间。 若不购房，首付款可用于投资 租房比较能够应付家庭收入的变化 租房有较大的迁徙自由 房屋瑕疵或毁损风险由房东负担 租房者不用考虑房价下跌风险
缺点
有非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 无法运用财务杠杆追求房价差价利益
优点 缺点
王先生卖房所得房款：70万元
每年现金流
0
1
2
购房首付款及税 费、装修费
-40
购房贷款支出
-4.12 -4.12
卖房收入
偿还剩余贷款
现金流合计
-40 -4.12 -4.12
3 -4.12 -4.12
4
-4.12 70
-32.48 33.4
NPV购房
4
t 0(1
CFt 4%)
t
22.88万元
租房的净现值较高，所以选择租房。
购房
具有抗通保值的功能 强迫储蓄累积实质财富 提高居住品质 有信用增强效果 满足拥有自用住宅的心理效用 自主兼投资，同时提供居住效用与资本增值的机会 缺乏流动性 维持成本高 市场波动风险大
（二）租房与购房的优决策方法
▪ 往往多数人都认为，在房屋款较为充足的情况下， 还是会选择购房。甚至，对于很多中国家庭来说， 有一处属于自己的房产是比较踏实的，也就是说购 房能够产生很大的心理效用。
▪ 假设房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上 涨100元/平方米。假设押金与首付款的机会成本均 为3%。
▪ 运用年成本法对租房与购房的成本进行分析？
分 析：
▪ 租房年成本 =5500×12 + 5500×3% =66165元
▪ 购房年成本 =600000×3% + 600000×6% + 5000 - 100×100 = 49000元
分 析：
▪ 李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元
▪ 李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 37400元
▪ 租房年成本36400元 < 购房年成本37400元，因 此租房更划算。
例 题：
▪ 张女士看上一处位于高新园区的精品公寓，房屋面 积100平方米，房屋可租可售。如果租用，房租每月 5500元，押金1个月租金；如果购买，房屋总价120 万元，可申请60万元、贷款利率为6%的房贷，首付 60万元的商业银行贷款。
分 析：
王先生租房的净现金流量现值计算
每年现金流 0 1
2
3
4百度文库
房租
－4 －4 －4 －4
押金
－1
1
现金流合计 －5 －4 －4 －4
1
NPV租房
4 t 0
CFt (1 4%)t
15.25万元
每年偿还贷款：40 ÷ （P/A，6%，4）=4.12万元 第四年末贷款余额：4.12 Χ（P/A，6%，11）=32.48 万元
▪ 但是，购房却在客观上增加了购房者的压力。从理 财规划的角度，需要采用科学、合理的方法来衡量 比较租房和购房的，以此进行决策。
▪ 一般在理财规划上，采用的方法有两种： 年成本法和净现值法。
1.购房或租房的决策方法——年成本法 购房年成本
＝首付款×机会成本率 + 贷款余额×贷款利率 + 年维修及税收费用－房价每年涨幅
案例：年成本法
▪ 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手 房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话， 房租每月3000元，押金1万元。而购买的总价是70万 元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万元 拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另 外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用， 这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐 应该租房还是买房？（投资回报率是4%）
垂成。 ▪ 没有住房规划的观念，难以拟定合理的行动计划 ▪ 若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己
储蓄 ▪ 若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款
配合。
二、居住规划的流程
居住 需求
购或 租？决策
空间 需求
环境 需求
家庭 人口
生活 品质
购否？ 否
是
购房规划
租 总价
首付款 贷款 还贷
三、租房与购房决策
个人理财
PERSONAL FINANCE
第二篇 专业技能
个人理财规划的内容
现金规划
保险规划
消费支出 规划
税收规划
财产传承 分配规划
教育规划
投资规划
退休养老 规划
第四章 居住规划
第一节 居住规划的概述
个人理财
一、居住规划的必要性
▪ 陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 ▪ 没有考虑未来的收入与支出的变化，购房梦功败
▪ 可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策
有哪些住房贷款方式可选择？ 采用何种还款方式？
——住房消费信贷
（一）购房的环境需求
▪ 购房的面积需求 ➢ 不必盲目求大 ➢ 无需一次到位 ➢ 量力而行
•购房环境需求 ➢ 区位 ➢ 面积
区位的选择？
▪ 住房环境需求要考虑的因素： ➢ 所居住社区附近的生活设施 ➢ 离上班地点或子女地点远近（学区房） ➢ 交通是否便利，是否邻近公交车站、地铁站 ➢ 附近是否存在不利的环境、设施 ➢ 该区位是否存在不安全的隐患
（三）适宜租房的人群
刚刚踏入社会的年轻人 工作地点与生活范围不固定者 储蓄不多的家庭 不急需买房且辨不清房价走势者
第二节 购房规划实务
个人理财
一、购房规划的流程
▪ 第一步，与客户进行充分交流，确定客户有购房 意愿，并了解客户购房目标；
▪ 第二步，收集客户的财务及非财务信息； ▪ 第三步，分析客户的财务状况，并作出评价； ▪ 第四步，帮助客户制定贷款规划； ▪ 第五步，购房计划的实施及调整。
▪ 租房年成本66165元 > 购房年成本49000元，因 此购房更划算。
2.购房或租房的决策方法——净现值法
NPV
n
t0
CFt (1 i)
t
▪ 其中NPV为净现值
▪ t为年份数
▪ CFt为各期的净现金流 ▪ i为折现率
案例：净现值法
▪ 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房 可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳） ，租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王 先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的 商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还 ；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王 先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房 还是买房？（王先生年投资回报率是4%）
（一）租房与购房的优缺点对比
优点
租房
同样的预算，租房有能力使用更多的空间。 若不购房，首付款可用于投资 租房比较能够应付家庭收入的变化 租房有较大的迁徙自由 房屋瑕疵或毁损风险由房东负担 租房者不用考虑房价下跌风险
缺点
有非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 无法运用财务杠杆追求房价差价利益
优点 缺点
王先生卖房所得房款：70万元
每年现金流
0
1
2
购房首付款及税 费、装修费
-40
购房贷款支出
-4.12 -4.12
卖房收入
偿还剩余贷款
现金流合计
-40 -4.12 -4.12
3 -4.12 -4.12
4
-4.12 70
-32.48 33.4
NPV购房
4
t 0(1
CFt 4%)
t
22.88万元
租房的净现值较高，所以选择租房。
购房
具有抗通保值的功能 强迫储蓄累积实质财富 提高居住品质 有信用增强效果 满足拥有自用住宅的心理效用 自主兼投资，同时提供居住效用与资本增值的机会 缺乏流动性 维持成本高 市场波动风险大
（二）租房与购房的优决策方法
▪ 往往多数人都认为，在房屋款较为充足的情况下， 还是会选择购房。甚至，对于很多中国家庭来说， 有一处属于自己的房产是比较踏实的，也就是说购 房能够产生很大的心理效用。
▪ 假设房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上 涨100元/平方米。假设押金与首付款的机会成本均 为3%。
▪ 运用年成本法对租房与购房的成本进行分析？
分 析：
▪ 租房年成本 =5500×12 + 5500×3% =66165元
▪ 购房年成本 =600000×3% + 600000×6% + 5000 - 100×100 = 49000元
分 析：
▪ 李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元
▪ 李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 37400元
▪ 租房年成本36400元 < 购房年成本37400元，因 此租房更划算。
例 题：
▪ 张女士看上一处位于高新园区的精品公寓，房屋面 积100平方米，房屋可租可售。如果租用，房租每月 5500元，押金1个月租金；如果购买，房屋总价120 万元，可申请60万元、贷款利率为6%的房贷，首付 60万元的商业银行贷款。
分 析：
王先生租房的净现金流量现值计算
每年现金流 0 1
2
3
4百度文库
房租
－4 －4 －4 －4
押金
－1
1
现金流合计 －5 －4 －4 －4
1
NPV租房
4 t 0
CFt (1 4%)t
15.25万元
每年偿还贷款：40 ÷ （P/A，6%，4）=4.12万元 第四年末贷款余额：4.12 Χ（P/A，6%，11）=32.48 万元
▪ 但是，购房却在客观上增加了购房者的压力。从理 财规划的角度，需要采用科学、合理的方法来衡量 比较租房和购房的，以此进行决策。
▪ 一般在理财规划上，采用的方法有两种： 年成本法和净现值法。
1.购房或租房的决策方法——年成本法 购房年成本
＝首付款×机会成本率 + 贷款余额×贷款利率 + 年维修及税收费用－房价每年涨幅