某地房地产市场调研报告

济南房地产市场调研报告

一、城市概况

济南位于北纬36度４０分，东经117度００分，南依泰山，北跨黄河,属于暖温带大陆性季风气候区,四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南,又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会,是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积８227平方公里，人口５9６万，其中市区人口２60万。济南是“全国城市综合实力５0强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。

1０0年前,济南曾经自开口岸,创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。200３年实现国内生产总值１7０亿美元,比上年增长１3．5％。济南的产品已出口到1４０多个国家和地区。截止到2003年,全市累计批准外商投资项目292６个，合同利用外资51.47亿美元,实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界5０0强企业中已有１8家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。

新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求,积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期,济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区,以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。。新一轮的城市建设,一系列重点工程的实施,将为外商提供巨大的商机。

二、济南社会经济背景分析

一)2004年济南经济实力进一步增强。初步核算,实现地区生产总值1618．9亿元，增长15．6%。第一产业增加值１18．7亿元，增长7.8%；第二产业增加值7４２.４亿元,增长19.8％;第三产业增加值757.8亿元,增长13．0％。人均生产总值２7610元(按现行汇率折算为３338．６美元),可比增长1 4.1%。

二) 经济运行质量提高。20０4年,全市社会劳动生产率4５158元/人，增长1４.６%(劳动生产率按就业人口计算)。各项税收总额206.8亿元,增长18.8%,高于GＤP增幅3.2个百分点，占生产总值比重1２．77%，提高0.02个百分点。财政收入明显增加。全市境内财政总收入３77.8亿元，增长１8. 9%,其中地方财政一般预算收入８9.04亿元,可比增长20.9％。ﻭ三) 经济结构调整有新进展。三次产业比例由上年末的7.6:４４.6：47.8变化为7.3:45.9:４6.8，第二产业比重上升1．３个百分点。非公有制经济实现增加值604.3亿元，增长19.6%，占GDＰ的比重３7.３%，提高1.9个百分点；固定资产投资率40.2%，提高3.2个百分点;经济外向度15.６%,提高３.4个百分点;规模以上工业高新技术产业比重２８％，提高2个百分点。

四) 现代服务业发展迅速。全年现代服务业实现增加值299.５亿元，增长１3.5%，在第三产业增加值中所占比重为３9.５%。旅游业增势良好。泉水持续喷涌和重大赛事带动了旅游业发展，全年共接待国内外旅游人数1217.9万人次，增长2７.6%,其中接待境外游客10.7万人次,增长59.３%；旅游总收入94．１亿元，增长30.7%，其中国际旅游创汇３６９８万美元,增长5４.3%。商务服务业方兴未艾。商务服务业营业收入７５．0亿元，增长１5．0％，其中举办展会70场，营业收入0．65亿元,增长16.1%。

五）居民消费价格小幅攀升。居民消费价格总水平比上年上升2．５%,其中食品类、烟酒及用品类、居住、医疗保健及个人用品类、衣着类，分别上涨7.4%、4.6％、３.７%、0.８%和0.2%;家庭设备用品及维修服务、交通和通信类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降２.7%、2.4％和0．３%；工业品出厂价格上升６.7％，原材料、燃料、动力购进价格上升16.4%。

六)济南向区域中心城市转变。目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的2５%左右,现代服务业的比重决定了城市的地位,香港作为国际性区域城市，其第三产业的比重占其GＤＰ的86％,现代服务业的比重占50%左右,东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GＤP的9０%以上，现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市,成为中国经济版图上一个重要的力量。在20０3广东社科院的中国城市竞争力评估中,济南的城市竞争力指数全国排名１2名，成为中国经济版图中的重要城市。

三、济南市房地产市场研判ﻭ一）2004年房地产市场分析ﻭ１、房地产投资