房地产价格的影响因素与走势预测(doc 9页)

郑州市住房价格分析

【摘要】近年来，郑州市房地产业取得了较快发展，这一方面改善了城市居民的居住条件，另一方面房地产市场的过快发展也带来了一系列问题，尤其是房地产价格的过度上涨给郑州市城市发展、经济运行乃至和谐社会的建立埋下了隐患。本文把郑州房价问题摆到了全国房地产的大市场里去研究，分析了目前郑州市房地产价格的影响因素及其将来的价格走势，并为个人和企业进行房地产投资提出了一些合理化的建议。

【关键词】房地产价格影响因素走势预测投资建议

一、房地产价格的影响因素分析

近两年以来，从中央出台调控政策的速度和着力点可以看出，快速上涨的已经引起了中央的重视。但是政策对抑制房地产价格只会起到短期作用，效果难以持久。因为事实已经证明，在现在的房地产市场结构和博弈机制下，经济手段力度难以把握，力度大了容易出现“上海感冒，全国吃药”的情况，力度小了，对部分地区难以产生调控影响。

一切商品价格都是由“本、费、税、利”四要素构成，影响房地产价格的也是这四大因素。

1、影响“本、费”上升的因素

商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。

（1）征用土地费，与日俱增。由于土地的垄断和有效供给，国家将土地分配方式从十年前的协议出让和划拨，变成了现在的公开投标竞卖，在众多开发商的激烈竞争下，土地中标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。2009年，郑州国土资源局曾拍卖两块土地：第一块67.1亩，起始价为1.074亿元，经过36轮竞价，最后以2.234亿成交，比标底高出108%，每亩均价334万元；第二块17.86亩，起始价1790万元，最终以3290万元成交，比底价高出84%，每亩均价184.21万元。

（2）拆迁安置费强劲上涨。造成房价过高的重要因素之一，是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本，熟地与生地费用相差5

倍以上，生地居民少，安置费用低，但地理位置差；而熟地居民密度高，拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高。尽管生、熟地发生的费用高低悬殊，但该项成本总体呈上升趋势。

（3）前期工程费上升较快。经调查，10年来上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。据统计，开发公司在建房之前必须交纳各项费用达34项，可谓名目繁多，这其中既有行政事业性收费，也有经营性收费，最终都消化在房价中，致使房价上升。这些收费有关单位虽有文件规定，但许多收费项目都是近10年新增的，而在10年前只有其中的十项经营性收费，标准也比现在低。

（4）其它项目费，涨幅较小。如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前期工程费。

2、影响“利润过高”的因素

在房地产价格构成中，利润所占的比重越来越大。可以说，近年来房地产价格增长的最重要因素就是利润的比重增长过快，利润率过高。而影响利润率的因素是供给与需求的关系。

（1）供求关系的不平衡

房价上涨过快的背后是什么？最短期的影响因素是供求状况的变化。以郑州为例，在2003年前房价基本稳定（2002年负增长2.75%、2003年上涨1.2%），到了2004年突然上涨13.8%。它的背后实际上是供求关系的变化。应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是价格发生了10%以上的增长，说明供求关系变化是主导因素。2004年郑州商品房销售量从上年371.4万平方米，猛增至496.3万平方米，上升33.6%，此后的2006年增涨为34.4%。可见在市场经济条件下，供求关系是决定房价的主要因素。

雪上加霜的是，我们试图控制房地产价格的政策大部分只能说是“背道而驰”。为了给房地产市场降温，降低商品房的空置率，开始控制土地供应量，给开发商带上各种紧箍咒。这跟在粮价上涨的时候限制卖粮，油价上涨的时候开始限产一样，只会造成房价的进一步上升。因为有了土地供应的控制，开发商囤积土地的行为日益增多。因此，最好的办法是加大土地供应量而不是限制。我们的土地是不多，但还没有少到几个开发商囤积几百亩地就能让房价涨到这个地步。

（2）住房结构不合理

河南圆点市场咨询有限公司的调查数据如下：

由此可以看出，高面积住房比率的比重过高。同时，中低价位住房供应偏少也是造成目前房价偏高的重要原因之一。目前房地产市场供求总量和结构的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位住房供应量下降，高档住房供应增加，使得商品住房平均价格上扬。郑州市经济适用房增长缓慢，年度供应和销售量占同期住宅供应和销售总量的比例基本都在10%以下。不少城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上，普通商品房供不应求。住房供给结构不合理不仅推动了商品住房价格上升，也带动了二手房价格攀升，郑州市二手房价格攀升更为明显。因为城中村拆迁改造步伐加快，大量外来人口需要寻找租房，造成出租房供求紧张，房租价格也在不断攀升。

随着郑州经济发展，城市化进程加快，多层住宅开发比例下降，高层住宅比例增加；老城区低价房比例缩小，郑东新区、管城区高价房比例扩大，也是带动综合平均价格上升的因素之一。

3、心理预期的影响

（1）购房者的心理因素。长期以来，人们的心理就是买涨不买跌，一些开发商利用了这个心理因素，制造涨了还要涨、供应吃紧的气氛。所以，新盘开放的价格并不能反映正常的楼价，而是开发商根据市场价揣摩出的价格。定价肯定是只有涨，没有跌。

（2）社会的舆论误导。由于房地产开发从获得土地，到开发建设，到定房价，到销售等各个渠道都不是透明的。购房者根本不知道房价的制定依据和未来房地产开发的规模和计划。加上舆论的误导，出现“房荒”、“地荒”等不负责任的舆论引导和加息、加息、再加息的政策出台，促使住房消费高峰提前到来，甚至出现盲目购房的趋势。

二、郑州市住房价格走势预测

由于购房是普通家庭一笔大开支，房价下跌会令没有购房的市民得到实惠，而房价上涨则会使已经购房的市民看到财富的增加。市民们站在自己的立场上，期望自己的利益得到满足的心态无可厚非，但在目前无任何事实依据之前，只能寄希望于时间来证明一切。通过地产中国网对郑州地产的调查数据可以得出如下结论：

1、上涨VS下跌——市民对房价走势的预测好似雾里看花

图4 市民对郑州房价近期是否下跌的预测

自去年9月开始，郑州的商品房和二手房成交量均处于下跌趋势。那么市民对郑州房价近期是否下跌的预测是什么呢？调查结果显示，有36.5%的市民认为房价近期不会跌，而有37.3%的市民认为房价近期会下跌，还有26.2%的市民认

为近期房价走势不好说，三者的提及比例基本相当，表明市民在近期房价的走势上分歧较大，同时也意味着媒体上对于房价铺天盖地的讨论并没有给市民令人信服的答案。

图5 市民对郑州房价长期趋势的预测

虽然市民对郑州房价近期是否会下跌的意见分歧很大，但从长期来看，市民普遍认为郑州房价将会在一个比较稳定的范围内波动，出现大幅上涨或下跌的可能性不大。

图6 不同住房拥有状况的市民对近期房价是否下跌的预测情况

调查发现，不同住房拥有状况的市民对近期房价的走势预测上存在差异：无房市民对近期房价会下跌的预期较强，达到43.3%，而已经拥有房产的市民对近期房价不会下跌的预期较强，达到45.3%。

2、刚性需求VS投资性需求

图7 不同住房拥有状况的市民近期是否有过购房打算尽管郑州市房地产市场面临“寒流”的袭扰，但无房市民的购房热情却仍然高涨。有47.5%的无房市民近期有过购房打算，而有15.5%拥有一套住房的市民近期有过购房打算，购房意愿随着房屋拥有量的上升逐渐降低。

图8 市民购房的主要目的

随着房贷新政等宏观调控措施的出台和保障性住房供给力度的不断加大，市民的购房目的有哪些变化呢？结果显示：以改善居住环境和为家庭成员准备成为市民考虑购房的主要目的，与去年10月份的调查相比，有房市民将购房作为投资手段的比例已经由超过三成下降为不足一成，刚性需求有所增加，而投资性需求则明显萎缩。政府宏观调控措施对市民房产投资的预期影响已有所体现。

通过市民对住房的刚性需求、房地产的开发成本以及经济、社会、政策、心理等因素对房地产价格的影响和调查公司对郑州地产的调查，可以得出如下结论：

1、房地产政策对房地产价格的影响将进一步加大。

2、短期内房地产价格下跌压力较大。

3、长期价格将缓慢上升,房地产市场将步入理性发展。

三、投资房产行业的建议

中国的经济高速增长、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及汇率的改革等因素交织在一起，房地产行业成为中国社会财富的再分配场所。毫无疑问，地产类公司是当前最赚钱的行业。万科已经充分展示了地产类公司的魅力，该公司的股票在2001年至2005年熊市期间上涨了数倍。相信未来的5到10年中，中国的上市公司中还会有比万科等更优秀的房地产类公司出现。由于房产行业知识有限，以下仅着重对个人投资房产行业提供一些合理的建议。

1、投资房产时机把握很重要。一般而言一个新的楼盘,刚开盘的时候一般价格都比较低,选择也比较大,还有就是一个老的楼盘,清货的时候价格也比较低,而且楼盘也成熟了,价格比较稳定了,风险也不大，可能开发商还有保留下来的好单位，但不容易碰上。

2、投资房产控制风险很重要,量力而行,就是有多少能力就投资多少房子。寅吃卯粮式的投资很容易得不偿失。

3、投资房产地段,品质,发展前景很主要。投资房产最看重的就是看房产的地段,品质,发展前景,还有更重要的就是投资的那套房子在整个楼盘中的档次。位置景观不好,一栋楼,有的房子朝西,有的朝北,有的对着马路,有的在低层,这都是投资的大忌,相当于股票里的垃圾股,价格低也不能投资。要投资就一定要投资高层里的中高层的,超向好,景观好的,不靠路的,价格虽然贵点,但是,以后升值潜力一定比差的强。

4、投资房产的投资回报率高低很重要。投资回报率有两种,一种是升值,一种是租金回报,升值潜力大的,可能租金回报就低,租金回报高的可能升值潜力就小,升值潜力又大租金回报又高的基本没有。所以,要根据自己的经验和水平来决定如何判断,如何选择。

5、投资房产的心态很重要。恐惧是一种情绪，经常干扰判断；同样的道理，陶醉的心情也会影响判断。不管以何种方式投资房产，你的决策必须建立在对投

资价值相关分析的客观推理之上。对于一位优秀的投资者，如何控制心的能力，其重要性远远超过如何运用脑。情绪是最棘手的部分，无论房价上涨或下跌，你都必须保持理智和客观的立场，从一个长期的角度来考虑投资价值。

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