房地产研讨会律协

二、房地产开发销售纠纷的成因分析
1.50% 24.80%
38.40%
商品房开发的建设 合同纠纷 商品房预售、销售 合同纠纷 物业服务类纠纷
商品房按揭贷款类 纠纷
35.30%
（二）房地产纠纷案件特点
1.诉讼请求和争议问题集中 2.单个案件隐含共性问题，容易引发群体诉讼 3.商品房销售类纠纷多数以开发商损害业主权益
而引发诉讼
资源1.图诉示讼请求和争议问题集中
土地竞买
立项、规划、用地、 建设、环保等审批
项目融资
建筑招投标
开发建 设
预售 销售
项目结算
确权登记
税费缴纳
房屋交付
竣工验收
房地产项目开发流程图
按揭贷款
房地产开发参与主体
物业公司
税务部门
规划部门
银行
业主
房管部门
开发商
国土 部门
建筑施 工单位
建设行政 主管部门
环 保 部 门
•商品房“包销” •开发商协助业主办理“内转”
等问相题物关发业费生管用纠交理纷纳。
项销目售融环资节
•选聘、续聘、解聘物业 服务企业
•物业管理费收费标准的 确定和调整
•业主不交纳物业管理费
•小区公共部分用于经营 如停车位、广告牌等收益 归属与分配发生纠纷
开发商以土地或者在建工 程抵押的形式向银行申请 项目融资贷款，因贷款不 能按时偿还银行与开发商 之间发生纠纷。因土地抵
商押品，已房销交售付的房产不能办
理确权过户，业主与开发 商、银行之间就办理房产 证发生纠纷。
•业主对物业服务质量不 满意要求减管理费
•因业主的财产或者人身 受到损害，要求物业服务 企业承担赔偿责任
•购房者通过小订、认购书等 形式预定拟购买的商品房， 双方因故未正式成交，因定 金责任等问题发生纠纷。
•双方签订买卖合同后，因购 房款支付等问题发生纠纷。
•源自文库入伙”费，管道
燃气安装费等基础
设施配置费、专项
维修资金应由业主
还是开发商承担发
生的纠纷。
•开发商不能按期协助业主办理房产证，
产生的违约金或者解除合同纠纷。
•因房产证登记的面积与约定面积不一 致，产生的购房款“多退少补”纠纷。
•开发商不能按期交付验 收合格的商品房，或者 房屋存在质量瑕疵，产 生的逾期交房违约责任、 保修责任等纠纷。
系列案件对开发商叠加效应明显，标的额巨大
商品房可能是普通业主全家积蓄的投入，是一辈子 的事情，业主的利益诉求反映直接
有的业主利用媒体、网络大肆渲染
3.商品房销售类纠纷多数以开发商损害 业主权益而引发诉讼
逾期交房
逾期协助 办证
面积 误差
该三种情形引起的诉讼案件比例为70.1% 。案件处理结果为开发商需要向业主承担违 约责任的案件(包括调解和判决赔偿)比例达 到90%以上。
万江共销售成交2981套 面积297000平方米 成交均价8118元
目录
一、房地产纠纷概述 二、房地产开发销售纠纷的成因分析 三、常见问题与典型案例 四、案例对纠纷预防与解决的引导作用
一、房地产纠纷概述
(一) 房地产开发销售可能衍生的民事纠纷
房地产开发销售从项目立项到结算，需要经过多个环节：
开发资质审批
案例
我们曾审理一起因开发商逾期履行协助办证义务而 被业主起诉要求履行义务、支付违约金的案件，该 系列案目前有21户业主起诉，尚有几百户业主在观 望法庭的处理结果。
商品房系列案件特点
房地产纠纷是法院审理的民商事案件中系列案最为集中的类 型，主要是由于项目开发过程中存在损害业主合法权益的严 重问题引发
因贷款申请银行审查不通过， 业主与开发商之间就购房款支 付或者合同解除问题发生纠纷。
业主不能偿还贷款，银行要求 开发商履行“回购”或者保证 责任，在银行、业主、开发商 之间发生的纠纷。
东莞一院房地产纠纷案件构成
2010-2012年，东莞一院审理的4大类房地产纠纷案件共计3320件， 其中，涉及商品房开发的建设合同类案件50件，占比1.5%；商品房预 售、销售合同类案件1275件，占比38.4%，物业服务类案件1173件， 占比35.3%；涉及商品房按揭贷款类案件822宗，占比24.8%。
面积4581800 平方米
其他 镇区
30%
主 城 区
成交均价 8277.8元
70% 主城区 其他镇区
2012年1-10月东莞市新 建商品住宅销售数据
莞城共销售成交539套 面积64800平方米 成交均价9098元
东城共销售成交1817套 面积193300平方米 成交均价8753元
南城共销售成交7909套 面积823300平方米 成交均价9005元
1
前言
近年来，东莞市房地产业不断发展，房地产市场交易持续活跃。
东莞市商品房开发概况
东莞市楼盘 总数588个
网上总成交 332245套
网上可售 87637套
2012年11月19日东莞市房管局网站公布的 楼盘销售信息
2012年1-10月东莞市房产交易概况
销售成交 45418套
莞城、东城、南城、万江4个城区共 销售成交13244套、面积1378400平方 米，占全市30%，成交均价8743.5元
逾期交房或者 交付房屋不合格 产生的违约责任
开发商未能按期完 成协助办理房产证 义务产生的违约责
任
商品房面积误差或 “赠送面积”产生 的购房款“多退少
补”
因无法办理银行按 揭产生的购房款支 付争议
业主拖欠物业 管理费产生的
纠纷
签订认购书后因故 没有正式成交产生
的定金责任
90%
业主拖欠银行按 揭贷款产生的纠 纷
39.8%
11.2%
16.8% 13.4% 12.9%
5.9%
解除 合同
逾期交房 违约责任
认购定金 协助办证
面积 误差
其他
南城法庭审理的商品房预售、销售合同案件构成
2.单个案件隐含共性问题，容易引发群体诉讼
在开发商逾期交房或者逾期协助办证的情况下，部分业主 先起诉，其他业主观望，待法院作出裁判后，如果裁判结 果对业主有利而开发商仍然不与业主协商处理的，则大量 业主同时到法庭起诉，形成群体性诉讼。
•会所、游泳池、幼儿园等公共设施没有按承诺 建设发生纠纷
•业主不同意开发商变更小区规划设计的纠纷
被挂靠人需对挂靠 人的行为承担连带 责任。被挂靠人通 常是镇区房地产开 发公司，最终需要 以政府财政资金承 担责任。
挂靠开发
•开发商与施工单位之间因工程款结 算、支付，工程质量、竣工验收手续 等发生纠纷。总包方因工程分包、转 包发生纠纷。挂靠施工，被挂靠人、 实际施工人、开发商之间因工程施工