房地产价格波动及特征分析

房地产兼具消费品和投资品的双重属性，是现代社会经济中国民财富的重要组成部分。

房地产资产价值与房地产价格息息相关，因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平，而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。

分析房地产价格波动及其特征，有助于全面、系统地了解房价波动规律，从而促进我国房地产市场的持续健康发展。

一、房地产价格波动的内涵房地产价格是房地产价值的货币表现形式。

由于房地产的位置固定、供给滞后等特点，房地产价格还受房地产市场供给和需求关系的影响。

凡影响房地产市场真实供给与真实需求的因素，如人们的收入、财富、偏好、要素价格、预期等因素发生变化时，都可能使房地产价格围绕房地产价值这一轴心在小幅范围内上下波动，从而形成房地产价格上涨或下跌的波动趋势。

房地产价格的波动还常常表现为持续过分偏离其成本或基本价值。

根据布兰查德和费舍尔的研究，如果某种资产可以满足以下条件之一，那么这种资产的价格不可能长期的过分偏离其成本或者基本价值，这些条件包括：（１）具有无限供给弹性的资产；（２）基本价值显然确定的资产；（３）在某个未来时刻存在终端价格约束的资产。

但从实际情况看，房地产的性质与上述条件恰恰相反：首先，由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，房地产是一种缺乏供给弹性和替代弹性的资产。

其次，房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，使其基本价值具有很大的不确定性。

最后，长期内由于人口的增加和社会经济的发展，人们对房地产的需求不断增加，但受土地、资金等的约束，房地产价格必然呈现上升趋势，而不存在终端价格约束。

因此，在房地产市场中有大量投机需求存在的情况下，一旦出现供给弹性大于需求弹性的情况，住宅价格的波动幅度就会越来越大，最后偏离均衡价格点也会越来越远，表现出剧烈的波动特征。

事实上，房地产价格波动的过程也是一个价格发现的过程，一方面通过动态调整以回归均衡价格，另一方面，当房地产市场引入投机需求等因素后，房地产自身的特殊性使得房地产价格极易偏离市场基础价值而持续大幅上升或下跌，出现剧烈的波动。

二、房地产价格波动的特征１．房地产价格波动由循环波动和趋势波动共同构成从统计学角度，可将房地产价格波动分为长期趋势和循环波动两类。

长期趋势受人口增加、社会经济不断发展、土地资源和资金约束等因素的影响。

在房价总波动中扣除方向明确的长期趋势后，房价的起伏变化就表现为波动间隔、长度及影响并房地产价格波动及特征分析孔煜魏锋任宏摘要：本文从房地产价格波动的内涵出发，分析了房地产价格波动的运行特征，结合我国房地产价格波动的实际情况，提出了相应的政策建议。

关键词：房地产价格波动特征６１不完全相同，但波动模式基本相似，即以上涨与下跌交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。

我国房地产市场自１９９８年开始步入市场化，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。

从我国房价波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最近几年房价上涨幅度大幅提高。

１９９８￣２００２年的５年间，房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳，分别为３．３％、－０．４８％、２．８７％、２．７５％、３．６９％，涨幅年均为２．４３％。

２００３年开始，房价涨幅加大，同比增长４．８４％；２００４年商品房平均销售价格同比增长１４．４％，涨幅比２００３年提高１０．６个百分点。

在政府的宏观调控影响下，２００５年全国商品房价格增长速度减缓：１季度商品房平均销售价格涨幅１２．５％，１到２季度涨幅１０．１％，一到三季度涨幅８．８％。

从总体上看，现行房价仍保持上涨态势。

２．地产价格波动比房产价格波动有更强烈的波动性房地产的价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，具有二元性特征。

与房产不同，土地作为一种自然产物，与人类劳动创造无关，并且也不能通过任何的生产过程增加供给，因此土地的价格不是由生产成本决定，而是根据预期未来收入的现值决定，而宏观经济状况、人口总量与结构、租金水平甚至人们对经济的信心和态度都会对预期产生影响，所以，地产价格较房产价格有更强的波动性。

随着我国土地出让制度改革的推行，２００１年底开始，我国土地价格上涨速度明显快于房价上涨速度。

２００２年以来，我国土地交易价格涨幅分别为６．９％、８．３％、１０．２％，与同期房屋销售价格涨幅的３．７％、４．８％、９．７％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。

２００５年二季度，与房屋销售价格涨幅呈现缩小趋势相反，土地交易价格仍然保持上升趋势。

３５个大中城市土地交易价格比去年同季上涨１０．７％，比一季度上涨３．８％，居住用地交易价格比去年同季上涨１２．９％，比一季度上涨４．０％。

其中，高档住宅、普通住宅和经济适用房用地价格分别比去年同季上涨２４．７％、１０．９％和１１．１％。

三季度，７０个大中城市土地交易价格比去年同季上涨９．８％，同比涨幅比二季度低０．９个百分点。

其中，居住用地交易价格比去年同季上涨１１．１％，同比涨幅比二季度低１．８个百分点。

３．房价波动与租金波动呈同向变化房地产的资产属性表明，房地产可以当作资产看待。

按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，因此，房地产价格与租金有密切的关系。

与房地产价格相比，房地产租金更多地反映了房地产作为生产和生活资料属性的价格，租金的波动更能真实地反映房地产市场的实际需求。

所以，从理论上说，房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似，两者呈正相关关系。

如果前者大于后者，或者二者发生背离，即如果房价涨，房租跌，都表明房地产价格出现了异常波动，意味着房地产价格中可能有一定程度的泡沫存在。

就我国的房屋租赁价格而言，自１９９８年开始实行公房租金改革，出现租金上扬，到２０００年市场租金总涨幅达到近４％；但２００１年以来我国租金价格波动很小，分别为０．８％、１．９％和１．４％，租金涨幅均在２％以下。

２００５年二季度，３５个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨１．９％，比一季度上涨０．５％；三季度，７０个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨２．１％，比二季度上涨０．２％。

总体来看，与同期上涨的房屋销售价格形成鲜明对照，租金涨幅呈下降趋势，这意味着现阶段我国房价与租金之间出现了偏离，与理论上的房价与租金呈正相关关系相悖。

４．房价波动具有明显的区域性特征，并且在经济发达地区房价波动剧烈与一般产品的价格不同，房地产的特殊性决定了房地产价格并非主要取决于成本和效用，而６２在很大程度上由级差地租决定。

在不同城市甚至是同一城市内，不同的地段、基础设施和周边环境等造成的级差地租导致房地产价格具有同质同量但不同价的区域性特征，并且这一特征也相应地体现在房地产价格的波动上。

另外，房价波动与区域经济之间具有密切的关系：经济繁荣→购买力提高→房地产消费增加→房价上涨→经营成本增加→收益减少→投资转移→经济衰退→购买力递减→房价下跌。

因此，不难看出，在经济发达的大城市，房地产价格波动性会更强。

近年来，我国各地房地产价格变化极不均衡，呈现了显著的地区差异。

东部、中部、西部房价上涨幅度各不相同，分别为１６％、９％、６％。

在２００４年大部分地区房价普遍上涨的情况下，尽管青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海、重庆等部分经济发达城市和城建速度较快的城市以超过１０％的速度上涨，但长春等城市的房价却呈下降趋势，房价涨跌在各个区域甚至同一城市的不同地区同时存在。

在新一轮的宏观调控下，房价涨幅趋缓，２００５年上海、杭州等经济发达城市的房屋销售价格出现了大幅下跌趋势，３季度房价涨幅分别为６．５％、７．４％，比２季度均下降了５．１个百分点。

５．房地产价格波动具有传递效应房地产的生命周期较长、具有消费的耐久性。

加上土地的稀缺性，房地产也就具有了很强的保值增值性，成为人们理想的投资工具，并极易产生投机炒作行为，加剧房地产价格的波动。

由于房地产市场的信息严重不对称，市场参与者表现出不同的羊群行为，从而促使房价的波动趋势向周边城市蔓延并波及其它地区的房地产价格。

在２００２年以来出现房屋销售价格大幅上涨的形势下，２００３年３５个大中城市中房屋平均销售价格涨幅在１０％以上的仅有上海、宁波和青岛３个东部城市；２００４年，房价涨幅在１０％以上的城市发展为上海、宁波、青岛、南京、杭州、沈阳、济南、成都、重庆等城市，房价的上涨趋势从东部地区向中、西部地区蔓延。

２００５年，尽管房价涨幅超过１０％的城市有所减小，但是从２季度显示的数据来看，杭州、青岛、呼和浩特、上海、成都和南昌等东、中、西部城市房价上涨仍然过快。

６．当房地产价格与实际经济联系减弱时，房地产价格出现异常波动从总体上看，经济基本面和住宅价格之间存在着相对稳定的均衡关系。

长期以来，人们习惯于用人口、实际收入、利率与失业率等经济基本面指标来解释和预测房地产价格的波动，结果发现，宏观经济基本面及其波动确实影响着房地产价格的波动。

但是，一些研究也表明，当房地产价格的变化与实际经济变量的联系减弱时，仅有这些因素是不足以对房地产价格的波动给予充分解释的。

此时，可以认为房地产价格出现了异常波动。

理论上，房地产价格与实际经济的联系可从两个方面来判断，一是比较房价的涨幅与人们收入的涨幅；二是比较房屋销售价格的涨幅与租赁价格的涨幅。

从我国房价涨幅与人均可支配收入涨幅比较来看，１９９８年以来，我国的房屋价格年均增长率为２．７３％，城镇人均收入年均增长率为８．９５％，仅在２００４年房价增长率就超过了城镇人均收入增长率。

前已提及，我国房价与房租的涨幅情况存在的一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨租金下跌的现象。

这种房价和房租的背离正是房地产异常波动的一个重要信号。

三、相关政策建议１．对房地产价格波动的调控是政府刻不容缓的任务根据我国现行房价表现出的持续走高、传递效应以及异常波动等特征，房价问题已成为影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题，因此政府必须干预房价。

在调控的过程中，政府应始终以保持房地产市场的持续发展为目标，正确把握和及时调整调控力度，采用货币政策、财政政６３（上接第５７页）居民对其它消费品的需求。

所以，从长期来看，房地产价格上涨会带来替代效应，居民会因此减少当期消费。

误差修正模型估计结果也表明商品房价格是引起一般物价变动的Ｇｒａｎｇｅｒ因果作用结果，而不是一般物价变动引起的商品房价格变动，所以不支持通货膨胀引起房地产价格上涨的假说。

此外，从误差修正模型估计得到二者短期均衡关系中，同时也反映了房地产价格的短期波动对一般物价波动也存在负向的干扰作用，并且这种作用存在滞后效应。

总之，无论是从长期还是短期来看，中国房地产价格变化都会影响到通货膨胀，但是正是由于房地产、教育等一些“新产品”价格并没有被ＣＰＩ等物价指数有效地反映出来，所以在通货膨胀测定上就会存在偏差，这样势必影响到政府宏观政策的有效制定。