建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
今天店铺⼩编为你带来什么是建筑物区分所有权的内容，希望可以帮助到你。
什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。
建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。
2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。
3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。
4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。
5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。
6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。
建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。
对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
建筑物区分所有权
15.1 建筑物区分所有权概念
3、建筑物区分所有权的性质： 1）一元论说：认为其实质为专有部分上成 立的所有权 2）二元论说：认为是专有部分所有权与共 有部分持份权的结合 3）三元论说：专有部分所有权、共有部分 持份权、因共同关系所生成员权
15.2 专有所有权
1、专有所有权的行使与一般单独所有权无异，但不得危及 建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。专有权的 享有须有以下前提： a. 构造上的独立性（建筑构造上能加以区别） b. 利用上的独立性，可排他使用（有无单独的门户等） c. 能够登记成为特定业主所有权的客体 2、专有部分的范围（关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释） 1）房屋套内面积 a.壁心说 b.空间说 c.最后粉刷说 d.壁心（外部关系）和最后粉刷说（内部关系） 2）独立车库 3）车位、摊位等特定空间 4）专属于特定房屋，且销售时已经根据规划列入该特定房 屋买卖合同中的露台等
成员的共同管理权
1、概念 对全体区分所有人的共同事务所享有的权利和承担的义务。 2、物权法对业主权利的规定 1）制定和修改业主会议议事规则； 2）订立管理规约； 3）选举和更换业主委员会； 4）选聘物业管理机构； 5）筹集和使用建筑物维修基金； 6）改建、重建建筑物及附属设施 决定以上1-4项事项须占建筑物总面积二分之一以上业主 且占业主总人数二分之一以上业主的同意，决定5-6项事 项须三分之二以上面积业主，且占业主总人数三分之二以 上业主同意。
小区内车库、车位的所有权 物权法74条对于小区车位、车库的规定： 1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或 者出租等方式约定。 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
第七章 业主的建筑物区分所有权
权部分”，是指建筑物区分所有人依照法律 或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共 有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
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（二）特征与性质
• 主体身份的复合性 • 客体范围的广泛性 • 内容的多样性 • 种类的多样化 • 权利变动的从属性
• 按份共有 • 共同共有 • 依建筑物的种类而区分
• （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
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第四节 区分所有建筑物的管理
• 一、含义 • 区分所有建筑物的管理，是指为维持区分
所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社 会的、经济的机能，而对之所为的一切经 营活动。 • 包括物的管理与人的管理 • （一）物的管理 • 建筑物 • 基地 • 附属设施
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签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚，属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
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业主总人数
• 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业 主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
• （一）业主人数，按照专有部分的数量计 算，一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分， 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的， 按一人计算；
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（二）建筑物区分所有权的类型
指对房屋（建筑物）拥有的与其他部分区别 开来的某一特定部分的所有权。
共分三种： 1、纵割式。一般指连栋式和双并式等纵切为 数户的建筑物。
2、横割式。上下横切分层所有的建筑物。 3、纵横分割式。上下横切分层所有的建筑物。
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第二节 专有所有权与共有所有 权
一、专有所有权 （一）概念与性质 涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占
建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权的概念建筑物是指以土地为基础修建的房屋、厂房、桥梁等建筑物。
在现代经济社会中，建筑物作为大量资本的投资对象，其价值不断地提高，对所有权和使用权的问题日益凸显。
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行区分，确立各方权利，防止发生纠纷，维护身分损失。
此文将从建筑物的区分所有权的定义、特点和建筑物区分所有权的实施等方面进行论述。
一、建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权是指：在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行分别确立，维护相关当事人之间的权益。
由于建筑物一般由不同的业主所有，因此建筑物内各部分的归属必须要进行合理的划分和安排，以维护不同所有人的权益。
二、建筑物区分所有权的特点1.民法规定：我国《物权法》第102条规定，“物业共有的各业主对共有部分以及各自专属部分的意见，须经过协商一致，但有关法律规定另行办理的除外。
”因此，建筑物区分所有权是一种依法实施的合法权利。
2.区分精准性：建筑物区分所有权的实行，必须对建筑物内部的每一个细节进行准确的划分和明确的归属，确保各方权益均得到合理保障。
3.权益保护性：建筑物区分所有权的实际操作中需要进行协商和讨论，各方意见必须达成一致的共识，避免因过程中的误解和分歧导致权益的损失和纷争。
三、建筑物区分所有权的实施1.编制建筑物区分所有权划分图：根据建筑物的特征，把建筑物划分为若干个合理的部分，并在图上标注各个部分的归属人。
2.协商确定归属权：建筑物所在地区的业主或物业管理机构需组织相关当事人开展协商或业主大会，就各部分的归属权进行讨论、协商、表决等过程，最终形成一致意见并签署相关协议。
3.协调分配对策：涉及到权益划分的问题，难免会存在一定的摩擦和争议，这时，需专业人士或者独立第三方调解。
在权益分配时，需采取公平公正的原则，避免权益分配中产生偏向性。
总之，建筑物区分所有权是维护建筑物内部业主权益必须的一项操作。
考点4 建筑物区分所有权
考点4 建筑物区分所有权考点说明：《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。
一、理论精炼建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。
该所有权的客体和使用上均具有独立性。
（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（二）下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主会议议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举和更换业主委员会；4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、命题角度分析【角度１】建筑物区分所有人的权利义务。
例题：对于区分所有人的建筑物（）？Ａ．区分所有人对整个建筑物享有共同所有权Ｂ．区分所有人得就共有部分请求分割Ｃ．区分所有人得就共有部分的权利可单独转让Ｄ．共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担答：Ｄ区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是区分所有的建筑物所有权⼈对专属于他的部分有效⾏使占有、使⽤、收益的权利，建筑物区分所有权是物权的⼀种，在现代⼩区较为常见。
针对的建筑物区分所有权是什么问题，下⾯店铺⼩编为您详细解答。
⼀、建筑物区分所有权是什么
1、建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有⼈对其专有部分享有独⾃占有、使⽤的专有权，对共同使⽤部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
2、《民法典》第⼆百七⼗⼀条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
⼆、建筑物区分所有权的法律特征
1、建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上⾯的所有权形式;
2、建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成;
3、建筑物区分所有权的本⾝具有统⼀性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它却是⼀个独⽴的、统⼀的、整体的权利;
4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只登记专有权即设⽴了区分所有权、共有权、成员权随此⽽发⽣，不必单独进⾏登记。
在区分所有的成⽴登记上，⼀般只登记专有部分所有权，⽽对共有部分所有权并不单独登记。
正是由于共有部分附随于专有部分，因⽽区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其视为⼀种特殊的共有形态。
我国《民法典》对建筑物区分所有权是什么有了明确的规定，同时也规定了业主⾏使专有部分的权利和义务及共有部分的权利和义务。
希望以上内容能对你有所帮助，如果你还有其他问题可以点击下⽅按钮咨询，或者到店铺咨询专业律师。
简述建筑物区分所有权的概念和内容
一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对建筑物的支配和控制权。
建筑物包括房屋、商业综合体、公共设施等，是人类生活和活动的重要场所，对于城市和社会的发展具有重要意义。
建筑物所有权是建筑物权利的核心内容，包括对建筑物的使用权、收益权和处分权等。
二、建筑物所有权的内容1. 使用权建筑物所有权者拥有对建筑物的使用权，可以根据自己的需要进行使用和支配。
使用权包括对建筑物的使用、分配和转让等权利，是建筑物所有权的基本内容。
2. 收益权建筑物所有权者享有对建筑物所产生的收益的支配权。
这些收益可以是租金、销售收入、物业管理费等，建筑物所有权者有权支配这些收益并获得相应的利益。
3. 处分权建筑物所有权者有权处分建筑物，包括出售、转让、抵押等。
处分权是建筑物所有权者根据自己的意愿对建筑物进行处置和转移的权利，是建筑物所有权的重要内容之一。
三、建筑物所有权的法律保护建筑物所有权是国家法律赋予建筑物所有者的权利，享有法律保护。
我国《物权法》和《建筑法》对建筑物所有权的产生、变动、转移、保护等方面做出了明确规定，保障建筑物所有权者的合法权益。
1. 权利证明建筑物所有权者可以通过权属证明文件来证明自己对建筑物的所有权。
权属证明文件是建筑物所有权者合法拥有建筑物的重要证明，具有法律效力。
2. 保护措施法律对建筑物所有权者的权益给予了严格的保护，禁止任何单位和个人侵犯建筑物所有权者的合法权益。
一旦发现侵权行为，建筑物所有权者可以依法向法院起诉，维护自己的合法权益。
3. 不动产登记建筑物所有权者可以通过不动产登记来确保自己的建筑物所有权的安全。
不动产登记是对建筑物所有权进行确认和登记，是建筑物所有权者权益的重要保障。
四、建筑物所有权的界限建筑物所有权并非绝对的权利，受到一定的限制和界限。
建筑物所有权者在行使建筑物所有权时，需要遵守相关法律法规，尊重社会公共利益和他人合法权益。
1. 土地使用权建筑物所有权者在享有建筑物所有权的往往需要与土地使用权相关联。
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。
2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
建筑物区分所有权.doc
建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。
此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。
于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。
（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。
（一）专有部分专有部分必须具有独立性。
关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。
（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。
第三章建筑物区分所有权
（二）共有设施
1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。
2、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于 城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物 业服务用房，属于业主共有。 4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有。
3、建筑物区分所有权法模式：进行专 门立法，德、日、奥地利等国。
第二节 区分所有权客体
一、专有权的客体，须具备的条件：
1、须具有构造上的独立性：
（1）所有权支配范围须明确。 （2）权利的行使不能对他人的专有 权构成侵害。
2、须具有使用上的独立性
（1）不需其他部分辅助即可使 用。 （2）每一专有部分具有和其他 建筑物一样的独立的经济效用。
（2）按份共有说——份额，根据其 拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的 比例确定。
第三节 区分所有权内容
一、业主作为专有权人的权利与义务 （一）业主的权利 1、对其专有部分享有占有、使用、
收益和处分的权利。
2、在行使区分所有权时二）业主的义务
1、业主对其专有部分的使用不得违反区分所 有建筑物的使用目的; “住改商”问题：《物权法》解释第10、 11条..\法律解释\物权法司法解释.doc
（一）关于建筑物区分所有权不同称呼 日本——建筑物区分所有权 德国和奥地利——住宅所有权 法国——住宅分层所有权 瑞士——楼层所有权 美国——公寓所有权 英国、 新西兰——住宅所有权 我国——业主的建筑物区分所有权
（二）建筑物区分所有权性质
1、一元论说： （1）专有权说：建筑物区分所有权即区分所有人就其 专有部分所享有的权利。 （2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。 2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权 3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并， 称为“享益部分” 4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权—— 德国法学家贝尔曼倡导
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
摘要：
一、建筑物区分所有权的概念
二、建筑物区分所有权的特点
三、建筑物区分所有权的类型
四、建筑物区分所有权的权益分配
五、建筑物区分所有权的纠纷处理
正文：
建筑物区分所有权是物权法中的一个重要概念，涉及到建筑物中各个部分的权属问题。
在我国《物权法》中，对此进行了详细的规定。
首先，我们需要了解什么是建筑物区分所有权。
简单来说，它指的是一个建筑物中，各个部分的所有权归属问题。
比如，一栋楼中有许多个单元，每个单元的所有权就属于各自的区分所有权。
其次，我们要了解建筑物区分所有权的特点。
它具有整体性和相对独立性的特点。
整体性是指建筑物区分所有权是建筑物的有机组成部分，不能脱离建筑物而存在。
相对独立性是指各个区分所有权人可以对自己的部分享有独立的使用和收益权。
在建筑物区分所有权中，根据权利的性质和范围，可以分为专有权和共有权。
专有权是指区分所有权人对属于自己的部分享有独立的使用、收益和处分的权利。
共有权则是指区分所有权人对共有部分享有使用的权利。
对于建筑物区分所有权的权益分配，我国《物权法》规定，专有权部分的
权利人享有对该部分的使用、收益和处分权，共有权部分的权利人享有对共有部分的共同使用、收益和处分权。
然而，在实际生活中，由于各种原因，可能会出现建筑物区分所有权的纠纷。
对于这些纠纷，我国《物权法》也规定了相应的处理方式，旨在保护各权利人的合法权益。
8 所有权之建筑物区分所有权
八所有权—建筑物区分所有权第一节概述建筑物区分所有权＝专有权＋共有权＋成员权，专有权是共有权和成员权的前提。
⑴专有权，专有权是指业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
业主行使专有权，不得损害其他业主的合法权益，不得危及建筑物的安全。
《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分。
⑵共有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，并承担义务。
不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅和经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑物区分所有权人之间不存在所谓优先购买权。
⑶成员权，成员权是基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事物而产生的权利。
第二节建筑物区分所有权之共有权1.全小区共有：⑴道路：《物权法》73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
⑵绿地：《物权法》73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
⑶其他公共场所、公共设施和物业服务用房：《物权法》73条规定：建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
⑷车位、车库：《物权法》第74条规定：建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
⑸维修基金：《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
2.全楼共有：《建筑物区分所有权解释》第3条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构的部分，通道、楼梯、大堂等公共同通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。
建筑物的区分所有权
建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。
在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。
本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。
一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。
值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。
因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。
区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。
总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。
二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。
<br> 构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。
对此，我国还未立法明确规定。
日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。
至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。
所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权可以通过以下几种方式进行区分和解析：
1. 个人所有权：建筑物的所有权归个人或家庭所有。
这种所有权形式最常见的是住宅房屋，所有者可以自由使用、出租或出售房产。
2. 公司所有权：建筑物的所有权归公司所有。
这种形式的所有权常见于商业办公楼、工厂或仓库等商业用途的建筑物，公司可以利用建筑物进行经营活动。
3. 政府所有权：建筑物的所有权归政府所有。
这种形式的所有权常见于政府办公楼、学校、医院等公共设施，政府拥有和管理这些建筑物，为公众提供相应的服务。
4. 共有所有权：建筑物的所有权由多个人或实体共同拥有。
这种形式的所有权常见于公寓楼、商业综合体等共用建筑物，各个业主或股东共同享有建筑物的使用权和收益。
5. 租赁所有权：建筑物的所有权仍归原所有者所有，但通过租赁合同将建筑物的使用权转让给租赁人。
在租赁期内，租赁人可以使用建筑物，并支付租金。
对于建筑物的所有权解析，可以通过法律文件（如房产证、租赁合同等）、土地登记簿、财产权登记处等方式进行确认和核实。
同时，不同国家和地区对建筑物所有权的法律规定也会有所差异，需要根据当地法律法规进行解析。
(法律知识)业主的建筑物区分所有权
（法律知识）业主的建筑物区分所有权1．概念所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
2．内容（1）专有部分的单独所有权专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。
该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。
《物权法》第76 条第一款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定。
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
②总人数，按照前项的统计总和计算。
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。
但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。
因此，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
这里需要注意的是：①业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失；②将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；③业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
建筑物区分所有权
一.建筑物区分所有权的称谓建筑物区分所有权为近现代诸多国家物权法上的一项不动产所有权形态,然而,建筑物区分所有权X畴在各国立法中是存在多样的表述:法国现行立法称其为住宅分层所有权(法国1938年法律那么称为区分各阶层不动产之共有)德国和奥地利称为住宅所有权,瑞士称为楼层所有权,荷兰称为公寓权,萄萄牙及我国澳门地区称为分层所有权或分层建筑物所有权,日本及我国XX地区那么称为建筑物区分所有权,英国称为公寓所有权,美国法的称谓更是多样化,国内各州甚至还采用诸多不同的称谓:有的称为公寓所有权或单位所有权,有的那么称为楼层所有权等等.虽然存在各异的表述,但鉴于它们在实质内容上却是一样的,即均是对以建筑物的某一特定局部为客体而成立的不动产所有权形态的抽象概括,另外我国2007年公布的物权法采用了业主的建筑物区分所有权的称谓.二.建筑物区分所有权的定义关于建筑物区分所有一权的定义,涉及到建筑物区分所有权制度的根本框架问题,应从建筑物区分所有权制度根本框架的明确入手,建筑物区分所有权制度的根本框架问题,也即建筑物区分所有权包含哪些要素哪些内容问题。
对此,各国立法及理论界有不同看法,其中比拟有代表性的观点主要有一元论说,二元论说和三元论说.一元论说又有专有权说与共有权说之分,专有权说认为,建筑物区分所有权就是区分所有权人对其专有局部享有的权利-专有所有权,比方我国XX学者史尚宽先生认为: 数人区分一建筑物而各有其一部者谓之区分所有，其区分之各局部为独立之权利客体,于此局部成立单独所有权.X得宽先生认为:在专有局部上成立之所有权,即为区分所有权.专有权说最早为法国学者在解释法国民法典646条时所提出为日本及我国XX地区立法所采纳,日本建筑物区分所有权法第一条规定: 一栋建筑物从构造上区分为数个局部,各局部独立供住居,店铺，事务所，仓库或其他方式方式使用时,各局部可以依本法之规定,各自成为所有权之标的,第二条第(一) 项规定: 本法所称区分所有权,谓以前条规的建筑物的一局部,第四条第(二)款规定的共用局部除外为标的的所有权,我国XX地区土地登记规那么17条规定:区分所有建筑物,区分所有权人得就其区分所有局部之权利,单独申请登记这些立法均是采取专有所有权说的适例,共有权说那么以集团性共同性为立论根底,将建筑物整体视为全体区分所有权人的共有,此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释法国民法典第664条的规定时作为上述专有权说的反对说提出认为建筑物区分所有权只是指区分所有权人对建筑物的持分共有权依据这一学说,建筑不动产全部都是集体所有权的标的(即全部属于共有局部)因为,每一个共同所有人仅仅有其区分份额的享益与处分的专属权利(排他胜权利),而如果从建筑不动产共同所有权排除任何分割及其具有专门的组织这样两点来看共同所有权不是别的,它只不过是一种普通法之例外的共有该说并未为法国大多数学者所承受,事实上,法国民法典第664 条也并未采纳该说,但该说在日本得到了重要开展,瑞士于1963年2月修改其民法典时,追加规定了区分所有权(分层建筑物所有权),该说也因而得到认可瑞士法规定,区分所有建筑物上的共有财产的X围扩及于土地住宅与附属空间,区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言,是故民法所谓区分所有权,即指分层建筑物所有权,二元论说认为,建筑物区分所有权,是指数人区分所有一建筑物时,各所有人对其单独占有使用的局部享有专有所有权,并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的局部享有共有所有权的一种复合物权.二元论说为法国1938年有关区分各层不动产共有之法律及法国1965年制定的现行分层住宅所有权法所肯定,另外我国XX地区民法典79条也依此说进展了相应的制度规X，三元论说认为区分所有权是由专有局部的专有权共有局部的共有权以及成员权构成的三位一体的复合物权.该学说为德国学者贝尔曼所倡导,并获得了德国现行德国住宅所有权法的采纳,根据德国住宅所有权法的规定区分所有权由所有权局部持分共有所有权局部及成员权三局部构成关于上述学说的合理性问题,学者认为一元论说中的专有权说将建筑物区分所有权解释为专有权,首先不利于维护各区分所有者的权利,其次那么易混淆其与一般所有权的界限,区分所有建筑物包括专有局部与共有局部,如果区分所有权人仅享有专有局部的专有所有权,而无权使用共有局部,无权参与建筑物的管理维护修缮，重建等对其有利害关系的活动,势必对其权利造成重大不利;最后如果区分所有权仅为专有权,为区分所有权人独立自由地对专有局部予以占有使用收益及处分的权利,那么其与一般意义上的所有权也将没有区别,无作特殊法律调整的必要,而一元论说中的共有权说将建筑物区分所有权解为共有持分权,并不能反映权利人独立支配专有局部的事实,与建筑物区分所有权制度将专有局部作为独立交易使用客体,通过法律制度满足社会群众在共有(或租赁等)的土地上拥有独立的房屋物权的制度初衷是相违背的(这一初衷是建筑物区分所有权制度开展的内在动因,)因此,一元论说并不符合建筑物区分所有权制度的实际并不可取，至于二元论说及三元论说的合理性问题,在学说上存在着较大的争议相比之下,三元论说己成为主流学说主X三元论说的学者认为: 二元论说的缺乏是忽略了成员权为区分所有权的一项权能，建筑物区分所有权必须由两人以上对一建筑物进展区分所有方能成立,建筑物区分所有权设立后,区分所有权人相互间便形成了关系密切的共同关系,这种共同关系的存在,使各区分所有权人在行使专有权利时,既不得阻碍他人对其专有局部的使用,也不得违反全体区分所有权人的共同利益,共同关系的维持成员间权利义务关系的明确对建筑物的合理使用,对建筑物区分所有权制度的顺畅运作等均是极其重要的,假设共同关系的维持或运转存在障碍,那么专有权与共有权便可能受到损害,其制度功能便可能无法发挥,由此可见,专有所有权共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权,大局部学者赞同这种看法认为,三元论说较妥当地反映了建筑物区分所有权制度实践的现状,并能反映建筑物区分所有权的制度特殊性成员权问题及由此引发的物业管理问题已成为各国建筑物区分所有权法的重要组成局部,成员权制度应属于建筑物区分所有权制度的重要内容另一方面,根据我国物权法第七十条的规定:业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有局部享有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利,我国物权法也是采取了三元论说的该条中所称的共同管理的权利也即是所谓的成员权,综上所述有的学者认为,建筑物区分所有权的定义应是:业主对建筑物内的专有局部享有专有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利的不动产物权.三．建筑物区分所有权制度的沿革与理论根底〔一〕建筑物区分所有权制度的沿革域外有关国家(地区)建筑物区分所有权制度的沿革根据学者研究,在公元前2000年前的古巴比伦埃及希腊法中建筑物区分所有权制度即已经开场出现,而19世纪初,其开场在一些国家的民事立法中得到确立,经过两次世界大战之后,其更是获得了长足的开展,并成为各国民事立法中的一项重要物权制度。
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3.建筑物区分所有权的特点
一是复合性，建筑物区分所有权是由专有权、共 有权和成员权构成的复合型权利，权利主体同时 具有专有权人，共有权人和成员权人三重身份。
二是一体性，构成建筑物区分所有权的专有权、 共有权和成员权是不可分离的，在处分时，必须 将三者一体处分，不可分开。
四、建筑物区分所有权
（一）典型案例 （二）法律依据 （三）法理分析 （四）本案的处理
（一）典型案例 【案例3-6】业主告开发商擅自改建KTV案
（二）法律依据
1．《物权法》第76条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2．《物权法》第83条：业主应当遵守法律、法 规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、 排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违 章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合 法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理 规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除 妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的 行为，可以依法向人民法院提起诉，简称专有权，是指 区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分所享有的单独所有权。
所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权， 是指区分所有人依据法律、合同以及区分所 有人之间的规约，对建筑物的共有部分、基 地使用权、小区的公共场所和公公设施等所 共同享有的财产权利。
三是专有权主导性，在建筑物区分所有权的结构 中，专有权具有主导性，是享有共有权和成员权 的前提。在设权登记中，只需登记专有权，共有 权和成员权无须单独登记。专有权标的物的大小 决定共有权和成员权的行使范围，处分专有权的 法律效力当然及于共有权和成员权。
（四）本案的处理
在【案例3-6】中，开发商的改建行为很明显是侵权， 根据物权法的规定，小区改建行为应当经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意。根据物权法第83条的规定，业主 对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提 起诉讼。
（三）法理分析
1.建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，是指多个所有人 共同拥有一栋建筑物时，各个所有人 对其独自使用的专有部分所享有的所 有权和对供全体或部分所有人共同使 用的共有部分所享有的共有权，以及 基于建筑物的维护等共同事务而产生 的成员权的总称。简言之，它是建筑 物区分所有权人的专有权、共有权和 成员权的结合。（ 《物权法》第70条）
3.《最高人民法院关于审理建筑 物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第7条：改 变共有部分的用途、利用共有部 分从事经营性活动、处分共有部 分，以及业主大会依法决定或者 管理规约依法确定应由业主共同 决定的事项，应当认定为物权法 第七十六条第一款第（七）项规 定的有关共有和共同管理权利的“ 其他重大事项”。