预告登记制度探析
物权法中的预告登记机制探讨
物权法中的预告登记机制探讨一、引言物权法是维护公民和法人的财产权益的重要法律，旨在确保权益的稳定和保护。
其中，预告登记机制作为物权法的重要组成部分，在保护公众利益和促进经济发展方面发挥着重要作用。
本文旨在探讨物权法中的预告登记机制，分析其意义和实施效果。
二、预告登记的概念和意义预告登记是指当事人依法在不动产登记机构向不动产登记申请机构预告对其拟登记的权利予以保护的一种登记形式。
其目的是在不动产交易或其他权利转移等事项发生前，通过预告登记方式将该权利公示，以保护当事人的权益。
预告登记具有以下几个重要意义：1. 保护当事人的权益。
通过预告登记，不动产的权利转移等变更事项在公示的同时，提前保护了权利人的利益，防止他人以不正当手段侵害其权益。
2. 促进不动产交易的顺利进行。
预告登记可以让其他当事人了解到不动产的存在权利，有助于加速不动产交易的进行，提高交易效率。
3. 维护安全稳定的社会秩序。
通过预告登记机制，可以及时公示权利变动的信息，从而减少纠纷发生，维护社会的安全和稳定。
三、预告登记的法律基础和适用范围物权法第23条是预告登记的法律依据，规定了预告登记的主要内容和登记机构的职责。
根据物权法的有关规定，预告登记适用于以下几种情况：1. 不动产的交易：包括房屋、土地等不动产的买卖、赠与、抵押等。
2. 对不动产权利的转让：包括抵押权的转让、租赁权的转让等。
3. 对不动产权利的限制：包括所有权人对不动产权利的限制、转让的限制等。
四、预告登记的实施效果和问题分析预告登记机制的实施效果主要体现在以下几个方面：1. 提升交易安全性。
通过预告登记，可以使不动产交易更加安全可靠，预防交易中的风险和纠纷。
2. 促进市场发展。
预告登记可以提高房地产市场的透明度，加强市场竞争力，推动市场良性发展。
3. 保障社会公序良俗。
预告登记通过公示不动产的相关信息，有利于规范社会秩序，维护社会的公共利益。
然而，预告登记机制在实施过程中也存在一些问题：1. 登记信息的及时性和准确性。
浅析我国不动产预告登记制度
浅析我国不动产预告登记制度浅析我国不动产预告登记制度摘要：预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。
我国?物权法?第20条对预告登记制度进行了规定，但其规定过于原那么性，比拟简单和笼统，也缺乏可操作性。
为使预告登记制度发挥积极的作用，应尽快完善相关法律、法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。
关键词：预告登记制度；缺陷；完善一、预告登记制度概述预告登记的概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。
本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中。
我国?物权法?第二十条规定了不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记的性质关于预告登记的性质，国内学界见解不一。
中国台湾学者王泽鉴认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有假设干物权效力的制度；【1】中国大陆学者王利明认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。
【2】梁彗星先生认为，预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
【3】笔者赞同大陆学者王利明的观点，即其法律性质为：债权物权化的一种具体表现。
《2024年商品房预告登记效力实务问题研究》范文
《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在房地产市场日益活跃的今天，商品房预告登记作为一项重要的法律制度，对于保护交易安全、维护市场秩序具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预告登记的效力及其实务问题往往成为市场参与者的关注焦点。
本文旨在深入探讨商品房预告登记的效力及其在实务中遇到的问题，以期为相关实践提供理论支持。
二、商品房预告登记制度概述商品房预告登记是指在房屋交易过程中，由购房人向不动产登记机构申请的、预先表明其购房意愿和购买权的登记制度。
这一制度旨在保护购房人的合法权益，防止一房多卖等不法行为的发生。
三、商品房预告登记的效力分析1. 预告登记的法律效力：根据相关法律规定，经过预告登记的商品房具有对抗第三人的法律效力。
这意味着在预告登记有效期内，其他购房人或债权人无法对已登记的商品房进行再次处分或主张权利。
2. 预告登记对交易安全的保障：预告登记使得交易双方能够更加安心地进行房屋交易，有效减少了因信息不对称等引起的风险，维护了交易秩序。
四、商品房预告登记实务问题探讨1. 申请程序及材料要求：在实务中，商品房预告登记的申请程序和材料要求往往较为复杂。
例如，需要提供购房合同、身份证明、资金证明等材料，并按照一定的流程进行申请。
这些程序和要求可能会给申请人带来一定的不便。
2. 登记时限与续期问题：商品房预告登记有一定的时限要求，超过时限后需要办理续期手续。
然而，在实际操作中，由于各种原因（如手续繁琐、信息沟通不畅等），部分申请人可能错过续期时限，导致预告登记失效。
3. 预告登记与产权登记的关系：在实务中，部分购房人将预告登记与产权登记混淆，认为预告登记等同于产权登记。
实际上，两者具有不同的法律意义和效力范围，需要加以区分。
4. 虚假或错误登记问题：由于信息不实或错误申请等原因，可能会出现虚假或错误的商品房预告登记。
这不仅会损害其他购房人的合法权益，也会影响预告登记制度的公信力。
五、完善商品房预告登记制度的建议1. 简化申请程序和材料要求：通过优化申请流程、减少不必要的材料要求等方式，降低申请人的时间和经济成本。
试论《物权法》中规定的预告登记制度
试论《物权法》中规定的预告登记制度程啸清华大学法学院副教授《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。
一、预告登记的概念与特征预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。
由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。
在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。
但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。
此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。
从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：1. 预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。
论不动产交易中的预告登记制度
论不动产交易中的预告登记制度预告登记制度是不动产交易中的一项重要制度，其主要作用是表示不动产的将来可能进行的交易情况，为不动产交易提供保障和便利。
本文就预告登记制度在不动产交易中的作用和优势，以及具体案例进行分析和说明。
一、预告登记制度的作用和优势预告登记是指在交易发生之前，通过向不动产登记机构进行登记，依法向社会公示不动产交易、处分等可能存在的事实。
它在不动产交易中起到了重要的作用和优势。
首先，预告登记制度可以避免多次交易对同一不动产的购买者的损害。
在不动产交易中，可能会发生重复买卖对买卖双方造成的损失。
而预告登记制度的实施则可以让第一笔合法交易者能够合法取得不动产权益，保护他们的合法权益。
其次，预告登记可以增强交易的公开性和信息透明度。
当一项交易被预告登记后，除了该交易的当事人，对其他所有人都有必要的公示和告知。
这样既提高了交易的公开性，有利于社会公众对不动产市场形势的了解，也能让所有对这项交易感兴趣的人都能轻松找到信息。
最后，预告登记可以帮助地方政府进行城市规划。
地方政府可以通过预告登记制度观察到未来房地产市场的趋势，从而在实际进行城市规划时做出更好的决策。
二、具体案例分析1、房地产开发公司与银行合作某房地产开发公司在一家银行开立固定存款账户，并以该固定存款为抵押物。
房地产开发公司于2021年1月15日在不动产登记机关预告登记了这个抵押权，而后续则是该房地产开发公司与银行合作，用该笔固定存款来财务管理。
通过预告登记制度的实施，公示了该笔存款被抵押的信息。
同时，该笔存款的交易限制也跟随着抵押权的演变发生变化，从而维护了交易双方的公平性和合法性。
2、买房者找中介租房某市民在未购房前先到中介公司签订租赁协议，在租赁期间了解到房源出售时，他会通过预告登记来证明此处房屋还未出售。
他和出售方签订了售房协议，并在协议中注明该笔交易是以租户首先租赁为条件的。
房屋的所有权由出售方确认并移交到买方名下后，该笔交易的最终售价为200万美元。
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
浅析民法典时代下的不动产预告登记制度
2023年第7期 职工法律天地55的不动产预告登记制度□陈明秀从法律性质层面来看，不动产预告登记与不动产物权变动登记是不同的，不直接产生物权变动的效力，但具有特殊的担保功能。
对于不动产预告登记而言，主要问题包括债权、物权等有关的规定。
同时，因为其他担保权利也有涉及，所以从实际应用来看，会有一些法律分歧。
结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《解释》）的相关规定，本文从不动产预告登记含义、类型等基本概念展开，重点阐释、分析不动产预告登记的优先受偿、对开发商阶段性保证担保责任的提前免除，以此为基础，进而对《民法典》《解释》有关不动产预告登记的规定进行深入理解，不仅有利于为法律的准确适用提供一定的依据，而且能够让裁判规则朝着统一的方向迈进。
一、不动产预告登记的含义和类型所谓不动产预告登记，是指为保障将来物权的实现，当事人依照约定向不动产登记机构申请的预告登记。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定及时向登记机构申请不动产预告登记。
完成登记后，未经登记的权利人同意，对该不动产进行处分时，是不会发生物权效力的。
此外，完成登记后，如果债权消灭，又或是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，则不动产预告登记失效。
《民法典》第二百二十一条明确规定，当事人对买卖房屋的协议，又或者是其他不动产物权的协议进行签订，为了能够确保将来物权可以发挥预期效应，那么需要严格按照相关规定到登记机构完成不动产预告登记。
完成之后，涉及处分不动产，未经权利人的同意，也就意味着物权效力不会发生。
由此可知，《物权法》与《民法典》关于不动产预告登记的表述基本一致。
根据现行法律法规规定，我国不动产预告登记主要存在三种类型：商品房等不动产预售的；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押的。
不动产预告登记制度浅析
不动产预告登记制度浅析备受瞩目的《中华人民共和国物权法》终于在2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议上通过，这也是我国法制建设中的具有里程碑意的法律。
我国《物权法》的20条将预告登记制度纳入不动产登记的立法体系，极大丰富了我国的不动产登记制度，填补了我国立法上的空白。
不动预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，最终达到平衡不动产交易当中各方利益。
预告登记制度有利于保护处于弱势地位的买受人的权利，这也是我们建设和谐社会的价值取向。
创设不动产预告登记制度也是建立统一、完善的不动产登记制度的迫切需要，随着物权法的颁布和实施，不动产预告登记制度的一系列配套的制度的随之出炉，这对构建统一完善的不动产登记制度具有非常大的现实意义。
一、不动产预告登记制度法律概念关于不动产预告登记的概念不同地区有不同的定义：《德国民法典》第883条第1款规定了该制度，因此德国学者曼弗雷德·沃尔夫将其定义为一种必须在土地登记簿中登记的担保手段，它是为保障债权人实现其进行物权变更的债权请求权；①《日本不动产登记法》第2条规定了假登记的适用情形，日本学者我妻荣将其定义为“以备将来进行预定的正式登记（终局登记），为了保全其权利而进行的登记。
与正式登记不同，只进行预备登记不产生对抗力；”②中国台湾地区《土地法》第79条规定了预告登记制度，台湾学者张龙文将预告登记定义为“为保全不动产物权得丧、变更、消灭为标的之债权请求权而为之准备登记”。
③上述不同国家、地区的学者是从预告登记的担保作用、目的以及保全权利等不同角度而对其进行描述。
不动产预告登记制度的概念在我国学术界并没有得到统一的认识，我国几位著名的民法学者对此概念的表述也各不相同。
梁慧星教授认为：“所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
”④孙宪忠教授认为：“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记是指当事人在未将不动产权利转移或设定抵押等法律行为实现前，以登记名义向不动产登记机构登记该项法律行为并公示于不动产登记簿上的一种登记方式。
该制度可以有效地预防欺诈、侵权和财产风险，保护当事人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行。
但是，在实践中，我国不动产预告登记制度存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
一、不足之处1. 登记流程繁琐，效率低下。
不动产预告登记需要提交大量的材料，并经过多次复查和审批才能完成，整个登记流程较为繁琐，时间成本较高，严重影响了当事人的合法权益。
2. 信息公示方式单一。
不动产预告登记在不动产登记簿上进行公示，但是这种方式存在信息公示不及时、不准确的问题，容易导致不动产权利的侵害和损失。
3. 对登记机构的监管不力。
一些不动产登记机构的工作人员存在违法违规行为，比如虚开预告登记证明，私自修改不动产登记簿等行为，但是对这些行为的处罚力度不够，监管不力。
二、完善对策1. 优化登记流程，提高效率。
针对登记流程繁琐、效率低下的问题，可以加强政府部门之间的信息共享，实行一网通办，建立一体化的不动产登记服务平台，提高登记效率。
2. 创新信息公示方式，提高透明度。
可以借鉴国外的经验，采用不动产信息中介机构作为公示平台，将不动产预告登记信息实时地公布于该平台上，提高信息公示的准确性和即时性。
3. 强化监管力度，净化工作环境。
加强对不动产登记机构的监管，加强对工作人员的教育和培训，建立健全的内部监督和惩治机制，使得登记机构不得参与不正当的行为。
4. 完善保障措施，保护当事人利益。
加大对不动产预告登记的监管力度，建立健全的赔偿机制，对于因不动产预告登记错误导致的损失进行赔偿，保障当事人的合法权益，提高预警机制，在第一时间发现风险并采取措施。
综上所述，我国的不动产预告登记制度在实践中存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
只有通过不断地完善和提高该制度的监管机制和服务机制，才能更好地保障当事人的权利和利益，促进不动产交易的安全和健康发展。
预告登记可行性分析
预告登记可行性分析引言预告登记是指在土地转让、出租等行为实施前，需要向有关部门进行登记并公示一定时间，以便提前告知相关权益人，确保土地权益的合法性。
预告登记的实施可有效维护土地交易的公平和合法性，保护交易各方的权益。
本文将对预告登记的可行性进行分析，从法律、经济、管理等方面进行评估。
一、法律可行性1. 法律依据预告登记已在我国土地管理法等法律法规中明确规定，有明确的法律依据来支持其实施。
根据土地管理法第六十三条规定：“在土地的经营、转让、出租、抵押等行为实施前，需要向有关部门提出登记申请，经有关部门登记确认后，方可依法实施。
”该法规明确了预告登记的法律地位和必要性。
2. 法律保护预告登记为土地交易提供了法律保护机制。
在登记确认后，相关权益人可以依据登记信息对土地交易行为进行监督和维权。
如果发现违法行为，可以通过法律途径维护自身权益。
预告登记的实施可确保交易各方在法律框架下进行交易，有利于促进土地市场的稳定和发展。
二、经济可行性1. 增加信息透明度预告登记要求在土地交易前进行登记申请并公示一定时间，使交易各方能够获得相关信息。
这将提高土地交易的信息透明度，减少交易中的不确定性和风险。
信息的对称性将使买卖双方更加明确土地价格和交易条件，从而促进交易的顺利进行。
2. 促进土地市场发展预告登记的实施有助于促进土地市场的稳定和发展。
通过登记和公示，可以排除一些不符合法律规定的交易行为，提高市场准入门槛，减少低价倾销、假冒交易等违规现象的发生，有利于构建良好的交易环境，增强市场信心，吸引更多的资金和资源进入土地市场。
3. 保护权益人合法权益预告登记的实施可以保护交易各方的合法权益。
登记确认后，权益人可以获得相应的法律保护，确保其合法权益得到维护。
在交易争议发生时，可以通过登记信息追溯交易过程，提供证据，并寻求合理解决方案。
三、管理可行性1. 建立健全登记机制提高预告登记的管理可行性，需要建立健全的登记机制。
小议不动产预告登记制度
小议不动产预告登记制度1. 引言不动产预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，登记机构根据权利人的申请，对不动产权利进行登记，并公示该登记信息，以保护不动产权利人的合法权益。
本文将就不动产预告登记制度进行深入探讨，包括其定义、作用、程序等方面。
2. 不动产预告登记制度的定义不动产预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，权利人向登记机构申请预告登记，登记机构根据相关法律法规对申请进行审核，并将登记信息予以公示的制度。
不动产预告登记制度通过提前登记权利变动信息，为不动产权利人提供了一种有效的保护手段。
3. 不动产预告登记制度的作用3.1 保护不动产权利人的权益不动产预告登记制度可以确保不动产权利人的权益得到有效保护。
通过登记权利变动信息，可以防止他人对该不动产进行侵权行为，保障权利人的合法权益。
3.2 提高不动产交易的透明度和效率不动产预告登记制度可以提高不动产交易的透明度和效率。
通过公示权利变动信息，可以使交易各方了解到不动产的真实状况，减少信息不对称，提高交易的效率和公正性。
3.3 防止不动产权利的重复处分不动产预告登记制度可以防止不动产权利的重复处分。
在预告登记期间，他人无法对该不动产进行处分，避免了不动产权利的多次转让和纠纷的发生。
4. 不动产预告登记制度的程序4.1 申请登记权利人在不动产权利发生变动前，向登记机构提出预告登记申请，提交相关材料，包括不动产权状、权属证明等。
4.2 审核登记登记机构对申请进行审核，核实申请人的身份和权利变动事项的真实性、合法性。
审核通过后，登记机构将登记信息录入不动产登记系统。
4.3 公示登记信息登记机构将登记信息予以公示，包括不动产的基本情况、权利人的姓名、权利变动事项等。
公示期限一般为15个工作日，公示期间他人可以提出异议。
4.4 异议处理如果他人对登记信息存在异议，可以在公示期间向登记机构提出异议申请。
登记机构将对异议进行核实和处理，如果异议成立，将及时调整登记信息。
预告登记制度具体适用及效力探析
屋的合同不加限制， 一方面会形成现实登记权利
人利 用 预 告登记 逃 避债 务 的情 况 ， 另一 方 面也 有
１现 实 登记权 利人 的权 利义 务 Ｉ 正 如前 述 预 告 登 记 的 宗 旨就 是 限 制现 实 登
可能会使预告登记权利人利用其优势地位 （ 如商 业 合 作 中 处 于垄 断地 位 的 材 料 或产 品供 应 商 或
确定 ， 既容易损害权利人 的利益， 又不能实现物
的充分 利用 。 ４ 房屋 抵押权 预 告登记 ． 根 据 《 屋 登 记 办 法》 《 屋 登 记 办 法 释 房 和 房 义》（ 称 《 义 》 ， 屋 抵 押 权 预 告登 记 包 括对 下 释 ）房 于附 条件 和 附期 限 的抵 押 合 同的预 告 登记 、 已经 办理 了预 告 登 记 的预 告登 记 权 利人 与 抵 押 权 人 办理抵 押权 的 预告 登记 。 我 们 认 为对 于 附条 件 和 附 期 限 的抵 押 合 同 的预 告 登记 对 保 护 抵押 权 预 告 登 记权 利 人 的权 益具 有 设立 预 告登记 制度 目的 的作用 ， 是基 于 但 对 附条件 和 附期 限房 屋 转让 合 同的分 析 ， 所 附 对 条件 与 期限也 应 当具体 问题 具体 分析 。 而对 于 已
采购 商 ） 或乘现 实 登记 权 利人 之 危 （ 、 如处 于经 济
记权利人的权利 ， 保障预告登记人的权利。 屋
登 记 办法》 根据“ 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处 分 该 不动 产 的 ， 发 生物权 效 力 ” 不 的规 定 ， 出了 作
预告 登记 后 ， 经预 告登 记 的权利 人 书面 同意 ， 未 困境或不可抗力之风险） ，迫使现实登记权利人 “ 与 其签 订 处分 房屋 的 合 同并进 行 预告 登记 ， 成 处分 该房 屋 申请 登记 的 ， 造 房屋 登记 机构 应 当不予 办理 ” 的规 定 ， 《 义》 出了“ 告 登记 后 ， 且 释 作 预 登 其权 利遭 受 损害 。 同时 ， 由于关 于房 屋转 让 的合 同可 以是 附条
我国不动产预告登记制度研究
我国不动产预告登记制度研究不动产预告登记制度是指，在不动产权利的变动尚未成为公示事实前，登记机关对即将发生的权利变动事项和不动产上负担的限制权利事项，先予以公示并作为准确实际的登记行为，确立债权或债务关系，保护出质人、抵押权人等的利益。
不动产预告登记是不动产登记法中一种重要的登记形式，是保护不动产权利人或利益人权利的有力手段。
不动产预告登记制度在我国已经得到广泛的应用。
以下是一些有关该制度的案例：1.案例一：某商铺作为抵押物的登记在一个商业综合体项目中，某公司为投资需要，需要向银行申请贷款。
公司将其名下的一处商铺作为抵押物，拟向银行申请10万元人民币的贷款。
在申请银行贷款之前，公司先对该商铺进行预告登记，并通知商铺向其他人（包括来自第三方的潜在买家）转移产权可能存在的风险。
假设公司没有进行预告登记并顺利地向银行申请到了贷款，此时债权人权益得不到保障，银行将无法对商铺权利进行有效的处置，从而形成风险。
2.案例二：预告登记保护出质人权利小明有两处房产，其中一处房产的权利已经处于抵押状态，而且贷款还没有还清。
小明想要通过以另外的一处房产为抵押扩大投资。
在向银行提交相关贷款申请之前，他先为将要抵押的新房产进行预告登记，从而确保银行在将抵押登记冻结借款人名下的担保资产时，对他两处房产的权益都有有效保障。
3.案例三：预告登记了结优先办理某房地产开发公司发生了破产，其中一套房产因资金流入问题需要变更产权，由于该房产存在未经登记的发放贷款，因此涉及多个债权人权益纠纷。
由于其负责人提前进行了预告登记，因此在官司当中占有先手优势，最终很快得到了权益别让的处理。
如果负责人未先行预告登记，则产权的变更处理将会非常缓慢，长时间的纠纷处理势必会给开发公司和债权人带来沉重的经济损失。
总的来说，不动产预告登记制度在我国的应用范围非常广泛，其作为保护不动产权利人或利益人的重要手段，可以有效避免不动产过户过程中的不良后果，确保债权人的权益得到妥善保护。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度作为不动产登记制度的重要组成部分，负责保障不动产交易安全、维护不动产权益，并为不动产交易提供优质服务。
然而，当前不动产预告登记制度还存在不少不足之处，需要进一步完善。
本文就不动产预告登记制度的不足与完善对策进行浅析。
1.机构设置不完善。
我国不动产预告登记机构通常设在不动产登记中心，但由于一些地区的不动产登记中心设置不够合理，不同司法行政机关之间协作不够充分，导致不动产预告登记工作难以顺利开展。
2.登记成本高。
当前我国不动产预告登记成本相对较高，包括基础设施、人力资源、系统建设等方面，不动产登记中心的开支也随之增加，导致不动产预告登记的费用相对于手续简化程度不够划算。
3.登记信息的真实性不高。
由于不动产预告登记时需要提交大量的证明材料、不动产权属证明等，这些信息的真实性需要得到充分的验证，但是当前不动产登记中心往往因人员短缺和工作压力问题，无法做出充分的验证和核实，导致登记信息的真实性不够高。
1.机构合并优化。
一些地区可以将不动产预告登记机构与其他司法行政机关合并，构建全方位、多层次的法律服务平台，提高不动产登记服务的效率和质量。
2.降低登记成本。
实现不动产预告登记时，可减少不动产权属证明等证明材料的提交量，有效降低登记成本，提高不动产登记服务的便利性和实用性。
3.优化工作程序。
当前我国不动产登记中心需要从起草合同、办理贷款到支付税金等方面进行详尽的验证和核实，这个工作仍然比较耗时，需要优化工作程序，以减少等待时间和范围。
针对以上不足与完善对策，我国可以在不动产预告登记的实施过程中，深入研究总结经验，完善现有不动产预告登记制度，优化工作流程，提高服务质量，从而进一步提高不动产登记的效率和质量。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策自我国不动产登记制度改革推行以来，预告登记制度一直是其中的重要组成部分。
预告登记制度是指当事人在尚未办理所有权或其他物权登记的情况下，依据自己的权利拟定预告登记申请，向不动产登记机构申请登记。
预告登记制度的实施，可以为当事人提供一定的法律保护，但是随着不动产市场逐渐成熟，预告登记制度也逐步暴露出了一些不足。
因此，本文将对我国不动产预告登记制度的不足逐一进行分析，并提出完善对策。
1. 预告登记不具法律强制力预告登记只具有备案的性质，缺乏法律强制效力。
这意味着，当事人只能依靠对方的自觉遵守，而无法通过法律手段强制对方履行预告登记所涉及的权利义务。
这给当事人带来了一定的法律风险，甚至可能导致其因此遭受经济损失。
2. 预告登记存在不确定性由于预告登记只是对尚未发生的权利进行登记备案，登记机构无法验证权利是否真实存在。
这就存在着预告登记内容的不确定性，一旦涉及到多个矛盾的预告登记内容时，就会导致争议长期无法解决。
3. 预告登记申请过于便捷预告登记制度并未对办理预告登记的申请人做出明确规定，只规定预告登记申请的提交条件，缺乏严格的审查措施。
这使得不法分子可以通过虚假申请等手段，达到欺骗或者侵害他人利益的目的。
预告登记本身就已经具有一定的法律效力，应该在法律上予以明确，使其能够发挥更大的作用。
建议将预告登记列入《不动产登记法》中，明确预告登记的法律效力，以及预告登记向第三人的披露效力。
2. 加强预告登记的核查为遏制虚假预告登记的发生，应加强对预告登记申请人的资格审查，严格核查他们的身份和资料真实性。
此外，应加强不动产登记机构的技术设备和人员培养，提高其核查能力。
3. 完善预告登记的内容详细为避免预告登记内容的不确定性问题，应该完善预告登记的内容。
将预告登记中出现的基础信息、内容、法律适用、备案机关等内容全部详细地列出，并在登记证明中标明。
这样就可以更加充分地表达情况，减少争议发生。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度是一种保护权益和维护市场秩序的重要手段，其不仅可以为土地、房屋等不动产的买卖、转让提供法律保障，还可以减少不动产纠纷的发生。
在实践中，我们也发现了一些不动产预告登记制度存在的不足之处。
本文将对这些不足进行浅析，并提出完善对策。
不动产预告登记制度存在的不足之一是办理流程繁琐。
当前，办理不动产预告登记需要提供大量的材料和证明，涉及的手续繁杂，导致申请人办理起来不便捷，耗费时间和精力。
与此登记机构的审批过程也相对复杂，导致不动产预告登记的办理周期较长，影响了市场交易的效率和流动性。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
可以推行“一网通办”政策，实现不动产预告登记的线上申请和审批，减少纸质材料的提供和办理环节，从而提高办理的效率和便捷程度。
可以加强登记机构的信息系统建设和管理，提高系统的稳定性和响应能力，确保线上办理的顺畅进行。
不动产预告登记制度存在的不足之二是监管不力。
当前，虽然有不动产预告登记制度的规定，但是监管力度相对较弱。
一方面，登记机构对于申请人提供的材料和信息的真实性有限认证能力，容易出现虚假登记的情况。
对于已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让，登记机构与相关部门的协调不够密切，缺乏及时的监管和介入。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
要加强登记机构的监管职能和能力建设，提高对申请人提供材料的审核和审查能力。
可以借鉴其他国家的做法，建立一体化的登记信息系统，实现信息共享和协同办理，减少虚假登记的发生。
加强对已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让的监管力度，与相关部门建立信息共享机制，实现实时监管和应对。
不动产预告登记制度存在的不足之三是法律法规不完善。
当前，我国不动产预告登记制度的法律法规还不够完善，存在一些不明确的问题和漏洞。
对于不动产预告登记的有效期、办理的手续和条件等方面缺乏明确的规定，容易导致不动产预告登记的合法性和有效性受到质疑。
预告登记制度研究的开题报告
预告登记制度研究的开题报告开题报告：预告登记制度研究一、研究背景与意义预告登记制度是指在法定程序和条件下，未履行登记手续或未达到登记条件的权利或事项，先予以登记的一种制度。
预告登记制度在经济生活中起到重要的作用，可以保护购房者、借款人等群体的利益，维护市场秩序，促进市场的健康有序发展。
而目前预告登记制度在我国还存在一些问题，比如预告登记标准不统一、制度执行不规范等问题，造成了一定的社会风险和不良后果。
因此，开展预告登记制度的研究，可以探讨中国实行预告登记制度的合理性和可操作性，为完善现有的法律法规提供借鉴和依据。
二、研究内容1.预告登记制度的理论基础和实践意义。
重点介绍预告登记制度的相关概念、实际应用和法律条款等方面，并探究它的理论基础和实践意义。
2.分析预告登记制度的现状。
通过分析国内外预告登记制度的现状，了解它们对房地产市场的影响，进一步分析我国预告登记制度的实施缺陷，为后续调查研究提供数据。
3.探究预告登记制度的应用场景。
通过案例研究，探索预告登记制度在房地产交易、借款合同等领域的使用现状和存在问题，分析其适用范围和意义。
4.探讨完善预告登记制度的对策和建议。
针对我国目前在预告登记制度方面存在的问题，提出完善的对策和建议，以期为预告登记制度的实施和完善提供依据和思路。
三、研究方法1.文献研究法。
对相关的法律法规、统计数据等文献资料进行搜集和分析，了解预告登记制度的历史和现状，并探讨我国预告登记制度的应用优势。
2.案例研究法。
结合实际案例，研究我国预告登记制度在不同领域的应用效果和存在问题。
3.问卷调查法。
通过问卷调查的形式，了解人们对预告登记制度的认识、意见和建议，为后续研究提供数据和实证支持。
四、研究进度安排题目确定：9月文献资料搜集和分析：10月-11月案例研究和问卷调查：12月-1月结果分析和报告撰写：2月-3月终稿定稿：4月五、预期成果及其价值1.对现有预告登记制度的研究。
从理论和实践两个角度出发，对现有预告登记制度进行全面综合性的研究，发现其潜在风险和问题。
论不动产交易中的预告登记制度
论不动产交易中的预告登记制度预告登记制度是指在不动产交易过程中，为了保护买方或者债权人的利益，将未经过交易但是可能对不动产权利产生影响的他人权利通过登记的方式予以公示，以避免后续产生的不必要纠纷。
预告登记制度在不动产交易中扮演着重要的角色，下面将为大家介绍该制度的定义、作用和与典型案例。
预告登记制度的定义根据我国不动产登记法，预告登记指在不动产权利尚未发生变更，但可能影响该不动产权利的处分的情况下，任何人均可向不动产登记机构申请办理的登记。
预告登记分为两种，一种是预告所有权，主要适用于卖方未向买方进行履约拒绝的情况；另一种是预告抵押权，主要适用于债权人为确保自己的利益而进行的登记。
预告登记制度的作用1. 防止交易中出现瑕疵或者纠纷预告登记能够让处于交易中的不动产所拥有的权利变得更加清晰，以及表明其他人在这个不动产方面所持有的权利，从而防止在后续交易过程中出现瑕疵或者纠纷的可能性。
2. 解决交易中的风险在不动产交易中，一些特定情况下可能会面临风险，例如买方或者债权人不清楚卖方的存在，或者专门的负责处理交易的机构无法正确处理问题，此时预告登记可以提供保障，确保交易的完成，避免出现后续的风险。
3. 保护不动产所有者的利益预告登记的任务是保护各方的利益，以确保这些不动产的所有者通过登记确保在交易过程中的利益得到充分保障和尊重。
典型案例：案例一：A与B签订以房屋为标的物的买卖合同。
在房屋债权人C要对该房产进行司法拍卖之前，A预告登记了抵押权，这让B之前不知情的抵押权得到公示，从而避免了B在交易过程中的潜在风险。
案例二：D拥有房屋，将其通过买卖进口给E。
在不动产登记中，发现在该房屋上存在未登记的他人所有权，该他人主张该不动产应作为担保处置。
在预告登记的过程中，该他人的权利受到保护，E在购买时也得到了公正和合法的保障。
案例三：J是一家房屋分销公司的法人代表，他和另一家房地产公司签署了一份房屋转让合同。
在不动产标的登陆上，预告登记中出现了J与房屋的纠纷，房屋转让合同也受到了影响。
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河南省政法管理干部学院学报2008年第2期(总第107期)预告登记制度探析关淑芳(中国青年政治学院法律系,北京100089)摘 要:预告登记,属于与本登记相对应的预备登记,可以发挥保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的功能。
我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度。
预告登记具有保全权利和顺位之效力。
经预告登记的债权具有一定物权化表征,即可对抗第三人。
司法解释可对其适用范围作扩大解释,以更好地保护请求权人的利益。
关键词:预告登记;债权请求权;保全权利;保全顺位中图分类号:D913 文献标识码:A 文章编号:1008-6951(2008)02-0148-063 我国民法上的很多规定均是舶来品。
虽然古语中有“桔生淮南为橘,生淮北则为枳”的论断,但许多源于西方古罗马的法律制度,借助经典的法国民法、德国民法、瑞士民法以及日本民法等的演绎,其血脉也深深地渗入了中国这片广袤且肥沃的土地,融入了普通民众的生活里。
本文所论及的预告登记制度即是如此。
所谓预告登记,是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记[1],是与不动产的本登记相对而言的。
或有学者谓“系介于债权与物权之间,兼具二者之性质,在现行法上为其定性,实有困难,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权请求权为目的,具有若干效力之制度”[2]。
也有学者称“不动产物权之变动,有强制登记之原则,非经登记,不生效力。
对于由此项强制登记原则所生之危险,为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权之请求权而为之准备登记,即为预告登记”[3]。
2007年3月16日颁布,2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十条明文规定,“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。
本文将从预告登记的比较法考察、预告登记的效力、我国现行规定的分析及完善预告登记的建议等方面加以论述,试图对该制度能有个全面的把握。
一、预告登记的比较法考察1.普鲁士法上的异议登记制度。
一般认为,预告登记最初起源于早期普鲁士法中的异议登记制度。
普鲁士法上的异议登记经历了两个发展阶段。
在1872年的《所有权取得法》和《土地登记法》颁行前,普鲁士法上的异议登记,又称预备登记,包括“固有异议登记”和“其他种类的异议登记”,前者又被称为“保全权利和顺位的异议登记”,其效力在于一经记入土地登记簿内,其后所为的全部处分或以该处分为内容的处分,在妨害异议登记权利人之权利的范围内无效。
且该种登记还具有保全顺位的积极效力。
而后者,即“其他种类的异议登记”,仅具有保全权利的消极效力,它包括为保全抗辩的异议登记和禁止处分的异议登记。
1872年后,普鲁士法律将前述的异议登记进行修改,称为“预告登记”,其包括为保全已经成立的物8413收稿日期:2007-12-04 作者简介:关淑芳(1971—),女,河南渑池人,法学博士,中国青年政治学院法律系讲师。
权的预告登记和为保全物权变动的债权请求权的预告登记。
为保全已经成立的物权的预告登记,主要运用于保全物权登记的请求权或权利不成立、消灭的涂销登记请求权,目的在于打破登记簿的公信力,在登记簿有错误记载,其记载的权利状态与真实的的权利状态不符时,对于真正权利人予以保护。
其类似于现代法上的“异议登记”。
为保全物权变动的债权请求权的预告登记,是当事人就不动产物权的移转达成合意或就不动产设定了抵押,为保全未来要发生物权变动的债权请求权而做的登记,与现今所称的预告登记同一[4]。
2.德国法上的预告登记制度。
德国民法承继了普鲁士法的不动产登记制度。
有学者将德国法上的预告登记,据其法律根据的不同分为实体预告登记和程序预告登记。
实体预告登记目的在于保全债权请求权,而程序预告登记不是保全债权请求权的手段,不能产生实体法律效力,只是强化时间在前之登记申请的保护性标志[5]。
但《德国民法典》第883～888条规定了预告登记。
第883条规定:“(1)为保全给予或者取消土地上的某些权利或者对土地设定负担的权利上的权利的请求权,或者变更此种权利的内容或者顺位的请求权,可以在土地登记簿中进行预告登记。
为保全将来的或者附条件的请求权,也准许进行预告登记。
(2)在预告登记后对土地或者权利做出的处分,在它会妨害或者侵害请求权的限度内没有效力。
即使以强制执行或者假扣押方式进行处分或者由支付不能程序中的管理人进行处分,也适用前句的规定。
(3)请求权以权利的给予为目的的,按照预告登记来确定该项权利的顺位。
”有人认为,在德国,预告登记首先是一种担保,它是对请求权的登记,以该请求权为主债权,以预告登记为担保。
3.日本法上的假登记。
日本法上与德国法上所言的预告登记相对应的是假登记制度。
有人称其属于广义的预告登记。
假登记是指应登记的物权变动,已发生物权变动效力,而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备,或物权变动未发生物权的效力,以暂时的处分所为的登记。
简单说就是以保存日后所为本登记的顺位为目的所为的登记[6]。
日本法上关于假登记的规定见于《日本不动产登记法》的第2条、第7条、第32条、第33条及第105条。
第2条如是规定:“假登记于下列各项情形进行:1.未具备登记申请程序上需要的条件时;2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或消灭的请求权时;上述请求权为附始期、附停止条件或其他可于将来确定者时,亦同。
”可以看出,日本法上的假登记制度,首先适用于本登记申请不具备手续条件的情形。
如物权变动实质上已经发生,但需要第三人的许可,却无法得到其书面文件,无法凑齐申请所必需的文书;其次还适用于权利本身不适合登记的情形,该情形主要是保护债权请求权[7]。
当然,日本民法上之所以规定假登记,是因其立法上对权利的变动采取意思主义,也即当事人就物权变动达成合意时,权利已经发生转移,登记只是为对抗第三人,假登记使得本登记的顺位保留。
4.我国台湾地区的预告登记我国台湾地区《土地法》第七十九条规定:“声请保全左列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之:一、关于土地权利移转或试其消灭之请求权;二、土地权利内容或次序变更之请求权;三、附条件或期限之请求权”。
“前项预告登记未涂消前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记之请求权有妨碍者无效”。
“预告登记,对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记,无排除之效力”。
与德国民法相比,台湾地区民法上的预告登记首先是一种限制登记。
《土地登记法》第一百三十六条规定“土地法第七十八条第八款所称限制登记,谓限制登记名义人处分其土地权利所为之登记”,“前项限制登记,包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记,及其他依法律行为禁止处分这登记”。
从相关的法律规定中可以看出,我国台湾地区的预告登记是着力于限制不动产权利人处分不动产,是请求权人与原权利人意定的一种限制,只能对抗私法上的处分行为,不能对抗如征收、法院判决或强制执行等公法上的行为,因此,当事人往往通过申请法院的强制文书而不是预告登记的方法保全利益,从而使得预告登记制度形同虚设。
二、预告登记的性质探讨从前面对各个国家和地区立法的比较可以看出,由于不同国家和地区物权变动模式的差异,导致预告登记的适用对象也有所不同。
但预告登记作为旨在保全物权变动的债权请求权的制度,性质究竟为何,也是学界及实务界久久不能达成一致的问题。
学界对于预告登记的性质为何主要有以下几种观点:1.债权担保手段说。
该说认为预告登记不是物权,而是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。
其不是独立的权利,仅仅是一种赋予债权请求权得对抗嗣后欲发生物权变动的第三人之特别效力的手段,从性质上说属于登记法上的一种程序性制度。
2.物权说。
该说认为,预告登记与物权具有同941等地位,关于不动产物权的一般规则均可适用于预告登记。
比如在设定时,均需第三人的合意、登记同意和登记;又如转让一个不存在的预告登记会导致善意取得。
这些都肯认了预告登记的物权属性。
3.准物权说。
该说认为预告登记使得纳入登记的请求权具有了物权的排他效力,因此是一种介于债权和物权之间的权利,兼具债权和物权的性质,故是一种准物权。
4.债权说。
该说认为,即使预告登记具有了物权的排他效力,也不能否认预告登记属于债权的本质属性。
物权有很多种效力体现,预告登记除具有排他效力之外,并不具有物权的其他效力。
而且,物权的根本效力在于对物的直接支配,这对预告登记而言也是万万不能的。
与该说相关的还有物权效力说。
其认为预告登记本质上还是一种债权,只不过有了物权法上公示手段———登记的扩张适用,而具有了对抗第三人的物权效力。
与此相关,有学者提出了特殊债权说[8]。
其认为,经预告登记后的物权变动请求权具有四个最基本的特征。
第一,该请求权的性质为请求权而非支配权,内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权。
第二,该请求权的效力具有对抗第三人的特殊性,所有权人与第三人所为的妨碍该请求权实现的行为具有效力瑕疵。
第三,它具有临时性,存在于物权变动条件具备前后的一段时间,且请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。
因而经预告登记后的物权变动请求权仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系,本质仍然是债权,是法律出于保护交易安全的考虑,赋予对抗第三人效力的特殊债权。
5.债权物权化说。
该说认为预告登记综合了物权和债权的特性。
卡纳里斯教授认为,德国预告登记所保全的请求权具有以下物权效力:其一,依《德国民法典》第883条第1项及第2项前段的规定,预告登记义务人在有害于保全请求权范围内所为的处分行为,对预告登记权利人是相对无效的;依《德国民法典》第888条的规定,从预告登记义务人处取得物权者,对于请求权实行的登记程序,负有登记法上许可的义务。
因此,尽管预告登记义务人实施了处分物权的行为,预告登记权利人仍然可以实现自己的权利。
其二,依据《德国破产法》和《德国强制拍卖法》的相关规定,预告登记请求权还具有保护处分和对破产、强制执行的贯彻力。
其三,除了上述物权效力之外,预告登记请求权还具有以下物权效力:首先,从预告登记义务人处取得物权者实施了侵害行为,预告登记权利人对此享有损害赔偿请求权、不作为请求权和妨害排除请求权。
其次,预告登记权利人能够善意取得[9]。
笔者认为,就预告登记自身而言,其更多的是立法上的程序化规定,但关键在于经预告登记后的权利较预告登记前的权利有何区别。
就德国立法和我国立法而言,预告登记的对象主要是债权请求权,就经预告登记的请求权具有对抗第三人的效力而言,可认为其有物权化的特征。