浅议成本法在房地产估价中的应用
浅析成本法在房地产评估的应用
浅析成本法在房地产评估的应用发表时间：2020-05-25T08:06:26.567Z 来源：《房地产世界》2020年2期作者：黄粟[导读] 并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。
身份证号码：11010819740923**** 广西开元行土地房地产评估有限责任公司摘要：房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。
本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和测算程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法的影响因素，提出解决对策。
关键词：房地产评估；成本法；应用成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。
《房地产估价规范》中指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。
所以如何科学运用成本法进行房地产估价是我国房地产界迫切需要解决的问题。
本文详细介绍成本法的测算过程，并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。
1成本法的测算过程（1）计算土地取得成本。
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。
在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。
（2）计算开发成本。
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
（3）计算管理费用。
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
成本法在房地产评估中的应用
关键词：房地产评估；成本法；应用 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 收录日期：2017 年 6 月 6 日
随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频 繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。从销售方角度来 看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。从购 买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。两方 不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评 定。为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需 要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所 接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。本 文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足， 使得评估值更准确。
No.8x 圆园17
叶合作经济与科技曳
管理 / 制度
成本法在房地产评估中的应用
□文 / 郁 锐 杨景海
（辽宁对外经贸学院会计学院 辽宁·大连）
［提要］ 房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过 描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问 题，提出改进建议。
一、成本法概述 （一）成本法的概念。成本法是评估对象在评估基准日的重 置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方 法。成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建 设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或 价格方法。 （二）成本法的范围。成本法不同于收益法，可以评估不以 营利为目的或没有经济利益或潜在经济利益的房地产；同样也 异于市场法，不需要有相似的可比交易。成本法适用如下：（1） 将要开发或是新开发的房地产；（2） 公益或是公用为目的的房 地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房 地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地 产。 （三）成本法的基本公式。成本法是站在购买者的角度，重 新构建房地产评估值是投资者从获取土地开始购买到房屋出 租出售过程发生的必要支出、税费和开发利润的总和。 公式一：房地产价格 = 土地取得成本 + 建设成本 + 管理成 本 + 销售成本 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润
成本法在房地产评估中的应用
分别对房屋和土地进行评估后把房和地两个因素进行 综合分析 （四）区域及地段原则
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成本法在房地产评估中的应用
四.房地产评估的目的和价值类型
（一）房地产评估的目的 房地产评估的基本目的是为涉及房地产的业务或交易提
供价值参考；其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质， 考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。
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成本法在房地产评估中的应用
• 新开发的房地产价值
• = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
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成本法在房地产评估中的应用
• ① 土地取得费=土地购置费+土地税
•
=(1+3%)×500=515万元
• ② 开发费=建筑费+专业费 • =800×500×2+800×500×2×8％ • =86.4万元
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成本法在房地产评估中的应用
二.房地产价格的种类
（一）按基本存在形态划分的房地产价格
（土地价格、建筑物价格和房地产价格）
1.土地价格
（1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地
市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、
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成本法在房地产评估中的应用
• ③ 投资利息（资金成本）
• = 500×（1＋3％）[（1+10%）2-1] • +86.4×60%[(1+6%)1.5-1] • +86.4 ×40%[(1+10%)0.5-1]
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
成本法在房地产估价中的应用研究
成本法在房地产估价中的应用研究
成本法是一种房地产估价方法，其基本原理是通过计算重建或替换该资产所需的成本，然后减去适当的折旧，得到该资产的当前价值。
成本法主要适用于新建、修建或改建的固定资产。
在房地产估价中，成本法主要应用于下列情况：
1. 新建房地产项目：这种情况下，建筑物的成本通常是最主要的评估因素，评估师需要收集与建造和设计相关的信息，以确定建筑物的成本。
2. 经过重大翻修或改建的房产：在这种情况下，评估师需要考虑到翻新或改建的成本，然后减去适当的折旧费用，以得出当前价值。
3. 土地开发项目：对于开发土地项目，评估方法应该是根据规划或研究出来的预算总成本，减去某些费用，如土地准备成本和销售费用，得出该资产的当前价值。
4. 特殊用途的工业或商用地产：这些资产通常有特殊用途和独特的功能，需要额外的成本和专业知识。
在这种情况下，评估师需要考虑市场需求和资产在市场中的位置，并通过比较类似或类似用途的房地产项目来确定资产的市场价值。
研究表明，成本法是估价房地产的一种可靠、精确的方法。
它可以避免由于市场波动和房地产物业市场的变化所带来的影响，提供一种标准的评估框架，使评估结果更加公平和合理。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建筑物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特别是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特别是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 收集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要收集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建筑材料成本、人工成本等。
2.2 计算建筑物的折旧建筑物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建筑物的使用寿命和折旧率，可以计算出建筑物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那么它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
6525580_成本法在房屋评估中的应用及分析_
商学院commercial college2013.1269资产评估成本法是我国目前房屋评估的三大基本方法之一，使用较为广泛。
为了正确理解和运用成本法进行房屋评估，本文将对相关概念及其应用中的要点作简要解析，并提出建议。
成本法的应用原理成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。
从卖方的角度看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，这是他所愿意接受的最低价格；而从买方来看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，这是他愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出。
上述 “替代原理”，奠定了我们采用成本法进行房屋建筑评估的应用基础。
应用过程中的注意事项在房屋建筑的评估中，用成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。
无论采用什么方法去成本法在房屋评估中的应用及分析进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，只有造价计算的方法有所不同。
众所周知，计算一个建筑项目工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等，各种方法的选用应根据其所具备的评估资料的条件来确定。
以下是对各种造价计算方法适用条件的具体分析：1.预(结)算编制法在一般情况下，预 (结)算资料是作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员的，不能将评估和预 (结)算编制混为一谈。
除非是在预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下才可以采用。
而用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，不能代表房屋的实际价值。
用这个指标去编制建筑造价，可能误差偏大而影响评估值的合理性。
2.竣工结算调整法竣工结算调整法一般适用于原竣工文‖上海万隆房地产估价有限公司总评估师 袁梅应根据市场环境、委托方提供的资料情况，选择合适的评估方法进行房屋建筑评估，建议尽量不用指数法，把握好评估计算的准确性结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋评估情况。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(5)第五节成本法在房地产评估中的应用一、基本思路建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
二、适用范围(掌握)1.一般适用于无收益(不能使用收益法)，房地产市场发育不成熟，成交实例不多(不能使用市场法)，无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
3.房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
三、土地评估的成本法操作步骤(掌握)成本法的基本公式为：土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(5-19)(一)计算待开发土地取得费用1.土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。
根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。
2.征用集体土地的费用⑴征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用。
⑵这些费用包括：①安置补助费：Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-<>6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。
Ⅱ.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。
Ⅲ.按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
成本法在房地产评估中的应用 顾正贵
成本法在房地产评估中的应用顾正贵发表时间：2020-08-19T14:48:10.220Z 来源：《基层建设》2020年第10期作者：顾正贵[导读] 摘要：房地产估价是市场经济中介服务的一个重要领域。
江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司江苏淮安 223000摘要：房地产估价是市场经济中介服务的一个重要领域。
它是社会经济发展某一阶段的客观要求和必要产物。
本文开头的明确定义区分房地产评估有关的基本概念,描述了系统成本法适用于不同类型的房地产估价,最后分析了房地产评估中遇到的共同问题,以便更好地了解执行成本法评估。
关键词：房地产评估；成本法；具体应用；前言：由于房地产行业的发展和交易的频繁，交易过程中矛盾的加剧已成为常态。
从卖方的角度来看，卖方希望以尽可能高的价格出售，这将增加他们的获利机会。
从买方的角度来看，这是一个愿意以尽可能低的价格购买并降低购买成本的问题。
双方的立场必然是矛盾的，但房地产的价值却难以评估。
为了公平、合理、客观、准确地计算房地产价值，需要专家对房地产进行评估，使估价师在房地产估值领域承担更多的工作。
本文选择了最常用的成本法，并指出了其应用的不足，以便更准确地评价其价值。
一、对成本法的概述1.成本法的含义在房地产估价基本术语标准(GB/ t50899-2013)中，定义成本法是对重置成本以及估价对象在价值点的折旧的一种衡量。
从重置成本中以减值修正的方法扣除折旧贬值，即从估价项目的价值或价格中扣除折旧对房地产价值的影响。
成本法的理论基础是生产成本价值论和替代原则。
从卖方的角度来看，这是生产成本的价值理论，即卖方愿意接受的价格不应低于建筑成本(包括建筑成本、税收、利润等)。
从买方的角度来看，这是替代原则，买方愿意支付的最高价格不能高于他愿意为翻新和建造的财产支付的价格。
如果货物是旧的，则考虑货物的折旧。
2.重置成本的构成和意义成本法的基本公式为:房地产估价=重置成本-折旧。
成本法的基本任务之一就是确定房地产价格的构成。
成本法在房地产评估中的运用
成本法在房地产评估中的运用1.适用范围：无收益（从而无法使用收益法）且交易案例少（从而无法使用市场法）因土地价值和成本关联度小，故成本法在土地评估中运用受到一定限制。
2.计算公式土地评估价值＝土地增值收益＋土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋开发商的利润⑴土地增值收益：新的购买者为土地改变用途或功能变化而引起的增值支付的价款，土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和使用者之间合理分配。
⑵土地取得费（实际上就是拆迁补偿费）：途径一：征用集体土地的费用征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：①土地补偿费：按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算；②安置补助费：Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。
Ⅱ.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。
【注意】按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
③附着物和青苗补偿费④征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
途径二：购买和征用城市旧有土地的费用。
购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。
⑶土地开发费：对土地进行实质建设开发的支出，主要包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。
⑷税费：一般按照已知条件容易计算。
⑸利息和土地评估的假设开发法中的利息计算方法一致，参见假设开发法。
⑹利润：是给开发商的回报。
利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。
利润＝（土地取得费＋土地开发费）×合理的利润率或者＝开发后土地的地价×合理的利润率[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用1. 引言房地产评估是为了确定房地产资产的真实价值而进行的一项重要工作。
房地产评估中的一种常用方法即为成本法。
本文将介绍成本法在房地产评估中的应用，包括定义成本法、成本法的基本原理和计算方法，以及成本法在房地产评估中的优缺点。
2. 定义成本法成本法是一种根据房地产品质量和数量，通过计算已发生的成本或重建成本，来评估房地产资产价值的方法。
简单来说，成本法是以资产的重建成本为基础，通过计算实际支付的费用来确定房地产的价值。
3. 成本法的基本原理和计算方法成本法的基本原理是根据资产的重建成本来确定其价值。
重建成本是指在当前市场条件下，按照相同规模和质量重新建造或修复该资产所需的费用。
成本法的计算方法包括以下几个步骤： 1. 确定资产的重建成本：根据资产的类型、规模和质量，确定其重建成本。
重建成本包括建筑材料、人工费用、装修费用等。
2. 考虑折旧和功能降低：根据资产的使用年限，考虑折旧和功能降低对资产价值的影响。
折旧是指资产在使用过程中价值的衰减，而功能降低是指资产因为技术进步或变化而导致功能的降低。
3. 考虑市场条件和时机：根据当前的市场条件和时机，对资产的重建成本进行调整。
市场条件的变化会影响资产的供需关系和建造成本。
4. 进行资产价值评估：根据上述步骤计算出的重建成本和调整后的成本，进行资产价值评估。
4. 成本法在房地产评估中的优缺点成本法在房地产评估中具有以下优点： - 相对简单：成本法的计算方法相对简单，只需要计算资产的重建成本和进行必要的调整。
- 适用广泛：成本法适用于各种类型的房地产资产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性较高：成本法基于实际的成本数据，对房地产资产的价值进行评估，相对可靠。
然而，成本法在房地产评估中也存在一些缺点： - 忽视市场价值：成本法主要关注资产的重建成本，忽视了市场价值对资产的影响。
在市场条件发生变化时，成本法的评估结果可能偏离实际市场价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
成本法在房地产评估中的具体应用
64成本法在房地产评估中的具体应用竹雅东( 成都信息工程大学，四川 成都 610225 )【摘 要】成本法在房地产评估中应用的比较广泛，相较于其他几种市场评估方法其适用性强一些。
目前房地产行业发展的比较迅速，确保房地产价值的准确估算，合理使用估算方法是十分重要的。
在成本法应用的过程中，还存在着一些问题影响着房地产价值估算的准确度，在实际估算中一定要对其进行更新和完善，本文结合成本实际应用中的问题，对其在房地产评估中的具体应用进行了探究。
【关键词】成本法；房地产评估；资产评估一、成本法在房地产评估中的应用1、成本法的范围成本法的应用范围相对于收益法来说，范围比较大，对那些没有进行经交易和不是用来进行经济发展的房地产项目也可以进行成本价格的计算；与当地产评估中的市场法也是有所差异的，可以直接对房地产进行成本的估算，不用与其他项目进行比较。
市面上的许多房地产项目都可以也能够成本法来进行评估。
常见的项目有：新开发或待开发的房地产项目、新建工程，公用房地产项目等等。
2、成本法应用的注意事项在进行房地产评估时，主要是对两个部分进行评估，一个是房屋部分，一个是土地部分。
两个部分的评估方式是不同，需要具有专业技术水平的评估师来分别进行评估。
在对土地进行房地产价格评估的过程中，其中的建设成本是不算在内的，因为土地在使用时是不用需要花费本来进行建设的，通常在对房屋建筑进行估算时，才会把建设成本算在其中。
另外，土地的价值成本与房屋价值是分开的，土地取得成本不会算在其中，道理与建设成本是相同的。
3、成本法的房地产评估程序在应用成本法对房地产进行评估的过程中，具有科学的评估流程。
首先要对需要评估的房地产进行全面的了解，掌握该评估对象的基本组成结构和各项信息，对房屋的使用情况。
使用年限，购买时的价格、所交的税费等等，都需要了解和掌握；其次，是对评估对象的重建成本进行预测和估算，在初期只是对房屋建筑进行预估，会把其他建设完成具有相同作用效果的房屋作为参考对象，来进行价值的估算，评估对象的重建成本需要将所有需要重新建设的区域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是对导致建筑材料折旧的原因进行分析，并对其中折旧的价值成本进行预算，得出最终折旧金额；最后把得出的各项评估价格按照公式计算出来，得出最终的成本价格。
浅谈房地产估价中的成本法估价
浅谈房地产估价中的成本法估价浅谈房地产估价中的成本法估价院系：专业：姓名：学号：土木工程学院工程造价1133班王婷202121301104房地产估价中的成本法估价作者：王婷摘要：在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往会受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，但是，有时我们又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某种情况下成本法又有可能成为估价所能采用的唯一方法。
但是，在运用成本法估价时又有一定的使用原则和范围。
英汉对照Appraisal cost method in real estate appraisalAuthor: Wang TingIn the real estate appraisal practice, the method, the results tend to estimate suspicion by high or low, making it difficult to accept by people, but sometimes we have to cost method is used to the lack of valuation based on the real estate market and special property, in some cases the cost valuation method and has the potential to be can use the only way. However, when using the cost method of valuation and has certain using principles and scope.关键词：房地产成本法估价1 成本法的概念成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新建造待估房地产所需耗费的各项必修费用以及正常的利润、税金为依据来确定待估房地产价格的一种估价方法。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用——蒋凤飞【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，这里的重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必需的费用、税金和应得的利润之和。
重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物的正常价格，而重建价格又称重建成本，是采用估价对象房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的建筑物的正常价格。
【关键词】：成本法重置价格重建价格一、成本法估价的基础从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。
生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。
市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。
可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。
成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。
成本法在房屋评估中的应用及分析
成本法在房屋评估中的应用及分析摘要：随着房地产市场的不断发展，房屋评估已成为房地产交易中不可或缺的一环。
在房屋评估中，成本法是一种常用的评估方法。
成本法是指通过计算房屋建造或重建所需的成本，再考虑折旧和市场变化等因素，来确定房屋的价值。
本文将探讨成本法在房屋评估中的应用及分析，旨在为房地产从业者提供有关成本法的相关知识和技巧，以便更好地进行房屋评估工作。
关键词：房屋评估；成本法；应用1成本法的基本原理成本法是房屋评估中常用的一种方法，其基本原理是根据房屋建造或重建的成本来确定其价值。
具体来说，成本法将房屋的价值定义为建造或重建该房屋所需的成本，包括土地、建筑材料、劳动力、设计和管理等费用。
这种方法适用于新建或重建的房屋，因为它们的成本可以明确地计算出来。
2成本法在房屋评估中的应用2.1建造成本的确定建造成本是指建造一座房屋所需的全部费用，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、劳动力费、机械设备费、管理费等。
在确定建造成本时，需要考虑：①土地购置费：土地的价格因地段、面积、用途等不同而有所差异，需要根据实际情况确定；②设计费：设计费用包括建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计等，需要根据设计师的收费标准和设计方案的复杂程度来确定；③建筑材料费：建筑材料费是指房屋建造过程中所使用的各种材料的费用，包括水泥、砖瓦、钢筋、木材、油漆等。
需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；④劳动力费：劳动力费是指建造房屋所需的人工费用，包括建筑工人、电工、水暖工等。
需要根据当地的工资标准和建筑面积来计算；⑤机械设备费：机械设备费是指建造房屋所需的机械设备的费用，包括吊车、挖掘机、混凝土搅拌机等。
需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；⑥管理费：管理费是指建造房屋所需的管理费用，包括项目经理、质量检验员、安全监督员等。
需要根据当地的管理费用标准和建筑面积来计算。
在确定建造成本时，需要考虑上述各个方面的费用，并进行综合计算。
浅议成本法在房地产估价中的应用
浅议成本法在房地产估价中的应用浅议成本法在房地产估价中的应用[摘要]成本法是房地产估价中常用的方法，但在实际操作中却存在着很多值得商榷的地方，被很多人认为成本法评估的价值不能体现市场价值。
本文分析了原因并提出相应的方法。
[关键词]成本法房地产估价应用房地产估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等，其中成本法是一种非常重要的方法。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其它方法进行估价的情况下的房地产估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。
但在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到估价值不准确的猜疑，使其难于被人们认同。
本文主要讨论成本法估价不准、不易被人接受的原因及采取什么措施使成本法的估价值更接近的评估对象的市场价值。
由于采用成本法进行房地产估价时常采用“房地分评”的方法，故在此只讨论成本法在地上建筑物估价中的应用。
一、成本法估价中各项费用构成对评估值的影响成本法是求取估价对象在估价时点的重置成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的基本公式：积算价格（即评估价格）=重置成本-折旧＝重置成本×成新率；重置成本是以估价时点现时的建筑材料、建筑技术及工艺重新建造与评估对象相同的全新建筑所需的各项费用累加，主要包括前期工程费，基础设施配套费、建筑安装工程费，管理费及税费，资金成本，投资利润。
因此采用成本法确定的评估对象的评估值取决于前期工程费、基础设施配套费、建筑安装工程费、管理费及税费、资金成本和投资利润。
1、前期工程费一般取建造成本的3%～8%区间范围内。
这项取费标准在评估对象所在地的设计部门很容易取得，因此不是造成评估不准的原因。
2、城市基础设施建设费一般根据评估对象所在地的建设主管部门颁布的文件计算，因此不是造成评估不准的原因。
3、管理费及各项税费,该项费用的取费标准可参照评估对象所在地工程造价管理部门颁布的造价标准计算，故对评估值影响不大，争议也不大。
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浅议成本法在房地产估价中的应用
[摘要]成本法是房地产估价中常用的方法，但在实际操作中却存在着很多值得商榷的地方，被很多人认为成本法评估的价值不能体现市场价值。
本文分析了原因并提出相应的方法。
[关键词]成本法房地产估价应用
房地产估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等，其中成本法是一种非常重要的方法。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其它方法进行估价的情况下的房地产估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。
但在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到估价值不准确的猜疑，使其难于被人们认同。
本文主要讨论成本法估价不准、不易被人接受的原因及采取什么措施使成本法的估价值更接近的评估对象的市场价值。
由于采用成本法进行房地产估价时常采用“房地分评”的方法，故在此只讨论成本法在地上建筑物估价中的应用。
一、成本法估价中各项费用构成对评估值的影响
成本法是求取估价对象在估价时点的重置成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的基本公式：积算价格（即评估价格）=重置成本-折旧＝重置成本×成新率；重置成本是以估价时点现时的建筑材料、建筑技术及工艺重新建造与评估对象相同的全新建筑所需的各项费用累加，主要包括前期工程费，基础设施配套费、建筑安装工程费，管理费及税费，资金成本，投资利润。
因此采用成本法确定的评估对象的评估值取决于前期工程费、基础设施配套费、建筑安装工程费、管理费及税费、资金成本和投资利润。
1、前期工程费一般取建造成本的3%～8%区间范围内。
这项取费标准在评估对象所在地的设计部门很容易取得，因此不是造成评估不准的原因。
2、城市基础设施建设费一般根据评估对象所在地的建设主管部门颁布的文件计算，因此不是造成评估不准的原因。
3、管理费及各项税费,该项费用的取费标准可参照评估对象所在地工程造价管理部门颁布的造价标准计算，故对评估值影响不大，争议也不大。
4、资金成本：是指资金使用者为筹集和使用资金而付出的代价，在房地产评估中，可以按照当期的基本建设贷款利率计算项目建设期内的利息。
由于公式确定，计算结果相对准确并不易引起争议。
5、投资利润：投资利润率一般参照评估对象所在地的行业平均投资利润计算。
投资利润率的确定一般很容易引起争议，因为投资利润率涉及到商业秘密，公布的平均利润率一般都低于实际利润率，这就要求评估师要及时了解市场行情
并有一定的评估经验，但由于利润并不是评估值的主体，所以也不是造成评估不准的原因。
6、折旧额：折旧额等于重置成本乘以成新率，而成新率是根据建设部《房屋完损等级评定标准》、现场察勘、估价人员经验及估价对象的使用年限和维护状况，确定建筑物成新率。
这对房地产评估师来说不是问题，所以也不是造成评估不准的原因。
7、建筑安装工程费：是完成建筑物建筑与安装工程的全部费用。
在前期工程费、基础设施配套费、建筑安装工程费、管理费及税费、资金成本、投资利润和折旧额的评估中，除基础设施配套费以外，其它费用都是建筑安装工程费为基数来计算的，且评估价值中建筑安装工程费所占比例最大，因此它是影响评估价值准确性的关键因素。
二、成本法估价不准、不易被人接受的原因
1、房地产估价师工程造价知识缺乏导致评估价值不准
通过上面评估价值的构成分析，我们知道建筑安装工程费是评估价值的主体，因此准确确定建筑安装工程费是评估价值准确与否的关键，但目前大多数房地产估价师为经济专业出身，即使是房地产专业毕业，没有经过工程估价的训练，也很难准确地确定建筑安装工程费用。
通常的做法是利用当地的造价指标确定评估对象的单方造价，然后乘以建筑面积得出建筑安装工程费，但建筑商品具有多样性，指标有时间性，简单这样利用指标是不对的，但要准确使用造价指标是建筑结构知识和造价理论知识做支撑的，目前大多数房地产估价师不具备这样基础。
2、买、卖双方工程造价知识的缺乏导致对成本法的不认同
无论出于什么评估目的，以下将参与评估的双方简称为买方和卖方。
成本法是利用评估工程成本来完成的，它不象市场比较法和收益法，对买方和卖方来说，房地产的市场价格或租金，他们是比较了解的，但买方或卖方一般不在建筑行业，对工程成本并不了解，加之估价师造价知识的缺乏，不能拿出令他们信服的依据，他们是不能接受这种方法的。
因此要想利用成本法准确得出评估对象的市场价值并让买方和卖方都不提出异议，就要求评估师必须加强工程造价方面理论和实践知识的学习。
三、利用工程估价中概算编制方法确定建筑安装工程费
1、概算定额法
概算定额法是采用概算定额编制建筑安装工程概算的方法。
根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价（基价），
计算汇总后，再计取有关费用，便可得出概算造价。
如果资料充足、造价功底深的评估师可采用这种方法，但笔者不提倡使用这种方法，尽管这种方法让人信服，但在房地产估价中能收集到如此齐全的资料非常难。
2、概算指标法
概算指标法是采用直接工程费指标，用拟建的厂房、住宅的建筑面积（或体积）乘以技术条件相同或基本相同工程的概算指标，得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制出工程概算的方法。
概算指标比概算定额更为扩大、综合，所以利用概算指标编制的概算比按概算定额编制的概算更加简化，其精确度也比用概算定额编制的概算低，但这种方法具有速度快的优点。
但采用概算指标估价时要进行结构差异和价格差异调整。
采用成本法进行房地产估价时，利用概算指标还是很多的，因为概算指标是由各地方造价管理部门颁布的，所以比较容易获得。
3、类似工程预算法
类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价数据来编制拟建工程设计概算的方法。
类似工程预算法是以相似工程的预算或结算资料，按照编制概算指标的方法，求出工程的概算指标，再按概算指标法编制拟建工程概算。
这种方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。
这种方法的应用也是很有限的，作为房地产产估价师，要想获得预算或结算也是很难的。
结束语：作为一个房地产估价师，如果想要熟练使用成本法进行房地产估价，必须加强对建筑物的结构及造价理论的学习。
否则，很容易出现评估值与市场价值严重不符的现象。
参考文献：
[1] 中国房地产估价师协会.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社.2008
[2]刘迪.工程估价.北京：中国电力出版社.2008
[3]工程造价计价与控制.北京:中国计划出版社.2007。