某地产公司开盘前推广计划方案.pptx
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某地产推广思路及开盘前推广方案PPT课件
强销期 通过第四代产品， 建立项目区隔，强 化项目形象；
热销期 凸现产品特点， 强化项目优势；
形成圈子
12月
人际传播
实景证言
11月
品质支撑
建立区隔
形象拉高
8月
5月
7月
9月
开 盘 前 后
第 四 代 推 出
ห้องสมุดไป่ตู้
10月
活 动 配 合
推广步骤
xx品牌－项目推广过渡期
第一阶段：项目面市期
时间：4月30日—6月30日
6月中旬
•日报、晚报、广 电报
•xx地产—高档物业的缔造者 •xx即将在苏州引入非凡意大利 •意大利风情诠释
•xx即将在苏州引入非凡意大利
杂志 6月中旬
电台 5月底 6月中旬
《俏丽BOSS》 《博思会》 《苏州楼市》等
xx即将在苏州引入非凡意大利
活动信息发布
户外平面表现
报纸主题：
• 东西水都，一脉相承（苏 州与意大利的关系）
时间：9月18日—10月底
节点：开盘 营销任务：内部认购蓄客，公开发售 推广任务：强化项目优势 推广核心：匠心筑造旗帜生活 推广策略：承接第四代产品发布，凸显新一代产品特点、优势
媒介
发布时间
媒体推广攻略表
媒体选择
对应发布主题
户外
8月下旬
户外广告牌、灯箱、高炮 （ 项目形象）第一品牌，匠心之作
目标客户
不仅出身、名号，外表亦要符合“第一”
xx
意大利风情
要迎合高端客群口味， 就要塑造出xx不一样的意大利风情 ▶▶▶
形象
人文 Italy 品质
生活
突出xx形象的一个核心、四个坐标
房地产开盘前营销计划ppt
楼盘名称配套信息
车位总数：200个 车位配比：1：1 物 业 费：5元/m²/月 内部配套：运动场地/健身设施/儿童游乐场/地下停车场/露天停车位/自行车棚/垃圾回收点/消防设施 轨道沿线：地铁2号线（距本案1公里）、地铁3号线（距本案3公里）、地铁5号线（距本案2.1公里） 道路交通：789路、456路、523路 周边商业：万达广场、商业广场、华润万家、中国银行、浦发银行、中国工商银行等 周边公园：天一公园、雅兰公园、海天公园 周边医院：第一医院、第三医院、人民医院、杭州眼科医院 周边学校：杭州第一小学、杭州江干幼儿园、杭州中心实验学校
预售证：输入预售证内容 项目地址：输入项目地址内容
楼盘名称规划信息
占地面积：45660m²
产
权：70年
绿 化 率：40%
物业公司：xx物业
开盘时间：2019年10月 物业类型：普通住宅 建筑类别：多层 装修情况：精装修
LOGO
建筑面积：75660m² 容 积 率：1.8 开 发 商：单击此处输入开发商名称
约
三室两厅一卫
舒雅设计：全明方正，动静隔离，整体格局舒雅，未来生活怡然自得 三室朝南：三开间朝南，阳光充足，坐享悠然风景，跃升人居未来 干湿分离：卫浴间各大功能层层叠进，干湿分离，美观洁净 餐厅与厨房融合一体又各自独立，享受慢调生活
说明：单击此处添加说明内容，单击此处添加说明内容， 单击此处添加说明内容，单击此处添加说 明内容，单击此处添加说明内容，单击此处添加说明内容，单击此处添加说明内容。
LOGO
静雅美景
奢享人生
楼盘名称 第一期预售户型数量
30套
两室户型
20套
别墅户型
75套
三室户型
54套
某地产开盘前推广策略(ppt 44页)
同时，也可根据客户类型选择相应的分众媒体，如专业杂志等。 风火广告
Media
Pro
特区报 深圳商报
硬广投放
10月
11月
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
确立市场信心增强认同感 进一步控制市场
风火广告
推广思路： 核心展示 /媒体配合
1/由于体验中心的开放以及现场部分空间的开放，本阶段 以销售中心和 现场的山湖林海为主；
2/ 此阶段为项目的引爆期，如户外广告、报纸硬广、电视广告以及一些营 销活动等将纷纷登场；
风火广告
媒体组合
1/体验中心开放，展示环境的出现建立消费者信心； 2/工地现场条幅，打通通路； 3/户外广告牌更换新形象“开盘告知”； 4/报纸硬广建立丹堤品牌形象/开盘信息告知； 5/电视广告集中在11月开盘前后播出，30秒形象+5秒标板方式。 6/ 搜房网
认知模糊
丹堤是什么类型的项目？ 丹堤能给人们带来的是什么？
风火广告
形象模糊
丹堤是什么风情的项目？ 丹堤是怎么样的调性和品位？
风火广告
我们面临着 两个急需解决的问题
风火广告
中 ? 星河
产 如何结合 丹堤
150万
? 200-400万
如何衔接
价格提升带来的人群转变，以及由此而带来 的调性变化，如何与前期的推广衔接？
10月28日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-别墅起源（暂拟） 11月4日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-城市原生山水别墅群（暂拟）
11月18日 整版硬广 主题：开盘告知（暂拟）
Media
Pro
特区报 深圳商报
硬广投放
10月
11月
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
确立市场信心增强认同感 进一步控制市场
风火广告
推广思路： 核心展示 /媒体配合
1/由于体验中心的开放以及现场部分空间的开放，本阶段 以销售中心和 现场的山湖林海为主；
2/ 此阶段为项目的引爆期，如户外广告、报纸硬广、电视广告以及一些营 销活动等将纷纷登场；
风火广告
媒体组合
1/体验中心开放，展示环境的出现建立消费者信心； 2/工地现场条幅，打通通路； 3/户外广告牌更换新形象“开盘告知”； 4/报纸硬广建立丹堤品牌形象/开盘信息告知； 5/电视广告集中在11月开盘前后播出，30秒形象+5秒标板方式。 6/ 搜房网
认知模糊
丹堤是什么类型的项目？ 丹堤能给人们带来的是什么？
风火广告
形象模糊
丹堤是什么风情的项目？ 丹堤是怎么样的调性和品位？
风火广告
我们面临着 两个急需解决的问题
风火广告
中 ? 星河
产 如何结合 丹堤
150万
? 200-400万
如何衔接
价格提升带来的人群转变，以及由此而带来 的调性变化，如何与前期的推广衔接？
10月28日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-别墅起源（暂拟） 11月4日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-城市原生山水别墅群（暂拟）
11月18日 整版硬广 主题：开盘告知（暂拟）
房产营销有限公司开盘前媒体推广计划(PPT 36页)
较高，客户强制性 接受信息，并可根 据自己意愿选择时 间进行讯息阅读。
接触时注意力集中
非常单调，仅能以 文字形式进行说明 告知。
媒体选择
平面广告报纸：新晨报、晨鸿信息、潍坊晚报。 《新晨报》每周初版两期，国内发行量已达116万份，其中山东省内87 万份。在山东省内报纸期刊零售市场上，《新晨报》期零售量居《齐鲁 晚报》、《半岛都市报》之后列第三位。阅读对象适宜于所有人群，其 中尤以时尚、有思想的中青年成功人士为主。一份《新晨报》至少有6、 7个人在传看，读者阅读率、传阅率、报纸耐读寿命远高于普通都市类 日报新闻纸。由于《新晨报》的新闻可读性强、传阅率高、报纸寿命长， 所以其所刊登的广告的广告效应远高于普通都市类日报新闻纸。
4、其余宣传期间采用较为稳定频次的媒体投放排期安排，以达到重复诉 求的目的，加深消费者的有效记忆。 5、借项目开盘之机，在潍坊最具影响力媒体《潍坊晚报》高关注度版位 推出全版广告，在媒体相同版面的安排上，可有效避免其他小篇幅广告的 干扰，消除平面广告的抗性。因版面有一定的热点新闻等文字性资料，可 有效避免读者读者对广告的被动接受，同时达到降低广告干扰度，节省媒 介费用，旨在用突破性媒介企划吸引目标广告受众注意力。 6、项目本期广告采取持续型、脉动式传播模式，广告前期以整版、小全 版作宣传铺垫，形成先声夺人之势，后期用其他版面广告衔接，有利于持 续稳健树立项目品牌形象。
2
传播计划
传播目标
1、力求达到90%的覆盖面； 2、力争有效接触率在70%以上； 3、深入传播中央生活城的品牌价值； 4、让消费者认知并接受中央生活城的项目理念； 5、建立和提升中央生活城项目品牌形象及知名度； 6、利用不同媒体进行传播组合，并借助新闻炒作、其他公共宣传
等活动增大传播力度及覆盖范围。
接触时注意力集中
非常单调，仅能以 文字形式进行说明 告知。
媒体选择
平面广告报纸：新晨报、晨鸿信息、潍坊晚报。 《新晨报》每周初版两期，国内发行量已达116万份，其中山东省内87 万份。在山东省内报纸期刊零售市场上，《新晨报》期零售量居《齐鲁 晚报》、《半岛都市报》之后列第三位。阅读对象适宜于所有人群，其 中尤以时尚、有思想的中青年成功人士为主。一份《新晨报》至少有6、 7个人在传看，读者阅读率、传阅率、报纸耐读寿命远高于普通都市类 日报新闻纸。由于《新晨报》的新闻可读性强、传阅率高、报纸寿命长， 所以其所刊登的广告的广告效应远高于普通都市类日报新闻纸。
4、其余宣传期间采用较为稳定频次的媒体投放排期安排，以达到重复诉 求的目的，加深消费者的有效记忆。 5、借项目开盘之机，在潍坊最具影响力媒体《潍坊晚报》高关注度版位 推出全版广告，在媒体相同版面的安排上，可有效避免其他小篇幅广告的 干扰，消除平面广告的抗性。因版面有一定的热点新闻等文字性资料，可 有效避免读者读者对广告的被动接受，同时达到降低广告干扰度，节省媒 介费用，旨在用突破性媒介企划吸引目标广告受众注意力。 6、项目本期广告采取持续型、脉动式传播模式，广告前期以整版、小全 版作宣传铺垫，形成先声夺人之势，后期用其他版面广告衔接，有利于持 续稳健树立项目品牌形象。
2
传播计划
传播目标
1、力求达到90%的覆盖面； 2、力争有效接触率在70%以上； 3、深入传播中央生活城的品牌价值； 4、让消费者认知并接受中央生活城的项目理念； 5、建立和提升中央生活城项目品牌形象及知名度； 6、利用不同媒体进行传播组合，并借助新闻炒作、其他公共宣传
等活动增大传播力度及覆盖范围。
策划方案-某地产公司开盘前推广计划方案(PPT39页)
---重点动作：奠 基仪式
媒体组合推荐
·报纸 广度—广日、南都、羊晚 活动硬广，项目软文炒作 （所有广告画面，都可加入二维码）
·网络 （1）凤凰网广州站深度合作：
专题：科学城区域炒作 房产频道：要闻栏目刊登发布会新闻 经济频道：以雅居乐集团作为切入点，宣告雅居乐20年集团力作落子科 学城
（2）广度铺设—搜房网、新浪房产：项目软文输出
• 碧桂园的外地客户中，以购买别墅居多；洋房的外地客户比例也只在10%。 • 粤江花园2012年5月至2013年7月成交客户中，乡镇客户（包括乡镇公务员、事业单位职工以
及果农、返乡客）和江口本地（以县城公务员、企事业单位人员 为主）分别达到46%、45%。
数据来源：碧桂园销售访谈；粤江花园成交客户统计
广信华府启动盛典 活动地址：封开县江口镇封州一路（广信塔旁） 活动时间：8月XX日 13：00--16：00 恭迎，共鉴！
设计稿
第一波 第二幕：现场篇
幼儿园的老师水平，师资的稳定性很 重要，县教育幼儿园的优势就在这里 。另一方面，幼儿园、小学一般要接 送，家长会很看重位置、距离；而高 中关系到升大学，家长都很重视，当 然是住得近能照顾到最好了。 -----县文化馆曾老师
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对当地普
通百姓高，对生活质量的要求高， 对除楼盘价格外的价值因素敏感
客户重视口碑效应，信息渠道相对固定
封开购房客户主要的信息渠道为： 口碑传播 短信 户外广告 楼盘活动 客户陌拜拓展 宣传单张 其中，口碑传播对项目有至关重要的影响；
另外，封开本地电视、本地网络的房地产广告效果较差。 电视没有本地频道，是通过本港、肇庆台的频道进行插播 ；网络有“爱封开网”的房地产频道”和买房网、搜房网 的封开频道，但信息较不充分，不及时，影响较小。
媒体组合推荐
·报纸 广度—广日、南都、羊晚 活动硬广，项目软文炒作 （所有广告画面，都可加入二维码）
·网络 （1）凤凰网广州站深度合作：
专题：科学城区域炒作 房产频道：要闻栏目刊登发布会新闻 经济频道：以雅居乐集团作为切入点，宣告雅居乐20年集团力作落子科 学城
（2）广度铺设—搜房网、新浪房产：项目软文输出
• 碧桂园的外地客户中，以购买别墅居多；洋房的外地客户比例也只在10%。 • 粤江花园2012年5月至2013年7月成交客户中，乡镇客户（包括乡镇公务员、事业单位职工以
及果农、返乡客）和江口本地（以县城公务员、企事业单位人员 为主）分别达到46%、45%。
数据来源：碧桂园销售访谈；粤江花园成交客户统计
广信华府启动盛典 活动地址：封开县江口镇封州一路（广信塔旁） 活动时间：8月XX日 13：00--16：00 恭迎，共鉴！
设计稿
第一波 第二幕：现场篇
幼儿园的老师水平，师资的稳定性很 重要，县教育幼儿园的优势就在这里 。另一方面，幼儿园、小学一般要接 送，家长会很看重位置、距离；而高 中关系到升大学，家长都很重视，当 然是住得近能照顾到最好了。 -----县文化馆曾老师
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对当地普
通百姓高，对生活质量的要求高， 对除楼盘价格外的价值因素敏感
客户重视口碑效应，信息渠道相对固定
封开购房客户主要的信息渠道为： 口碑传播 短信 户外广告 楼盘活动 客户陌拜拓展 宣传单张 其中，口碑传播对项目有至关重要的影响；
另外，封开本地电视、本地网络的房地产广告效果较差。 电视没有本地频道，是通过本港、肇庆台的频道进行插播 ；网络有“爱封开网”的房地产频道”和买房网、搜房网 的封开频道，但信息较不充分，不及时，影响较小。
开盘推广执行方案页PPT文档
深圳龙岗世贸中心
SZ Longgang Trade Center
开盘推广执行方案
Strategy Ad. Planning
[击穿市场]
2019.7
BIRTHIDEA
1
一、开盘整合推广攻击线
第一轮攻击
时间：2019.8月1日-17日 目标 ：销售信息击穿龙岗，让人人都知道世贸中心即将公开发售；
第二轮攻击
2019.7
BIRTHIDEA
12
二、第二轮攻击线
世贸中心开盘攻击
* 世贸中心8月18日开盘庆典活动 * 开盘后主流媒介座谈会 * 龙岗老区开盘庆典晚会（连续2天）
2019.7
BIRTHIDEA
13
战术4、开盘庆典
一．剪彩仪式 时间：8月18日 地点：销售中心前小广场 人员：区领导、万佳领导、开发商、各大报记者、关系单位、各大名牌商家
2019.7
BIRTHIDEA
7
战术3、万佳签约仪式
一．时间：8月11日
二．地点：区政府迎宾馆三楼
三．参与人员：万佳领导、政府要员、媒介记者、公司人员、相关地产公司领导等
四．活动执行：
2:00－2:10 2:10－2:30 2:30－2:45 2:45 －5:00 5:00－5:30 5:30－6:30
深圳商报 硬性广告 8月10日 《航母篇》（参与十大铺王推介活动）
2019.7
BIRTHIDEA
5
广东专递 8月14日发送
龙岗电视 8月10日--9月10日 30秒形象
辅助短篇报导： 南方都市报
8月15日《万佳签约动态新闻报道》 《万佳百货加盟龙岗中心城》
8月17日《开盘预告动态新闻报道》 8月27日《开盘旺销动态新闻报道》
SZ Longgang Trade Center
开盘推广执行方案
Strategy Ad. Planning
[击穿市场]
2019.7
BIRTHIDEA
1
一、开盘整合推广攻击线
第一轮攻击
时间：2019.8月1日-17日 目标 ：销售信息击穿龙岗，让人人都知道世贸中心即将公开发售；
第二轮攻击
2019.7
BIRTHIDEA
12
二、第二轮攻击线
世贸中心开盘攻击
* 世贸中心8月18日开盘庆典活动 * 开盘后主流媒介座谈会 * 龙岗老区开盘庆典晚会（连续2天）
2019.7
BIRTHIDEA
13
战术4、开盘庆典
一．剪彩仪式 时间：8月18日 地点：销售中心前小广场 人员：区领导、万佳领导、开发商、各大报记者、关系单位、各大名牌商家
2019.7
BIRTHIDEA
7
战术3、万佳签约仪式
一．时间：8月11日
二．地点：区政府迎宾馆三楼
三．参与人员：万佳领导、政府要员、媒介记者、公司人员、相关地产公司领导等
四．活动执行：
2:00－2:10 2:10－2:30 2:30－2:45 2:45 －5:00 5:00－5:30 5:30－6:30
深圳商报 硬性广告 8月10日 《航母篇》（参与十大铺王推介活动）
2019.7
BIRTHIDEA
5
广东专递 8月14日发送
龙岗电视 8月10日--9月10日 30秒形象
辅助短篇报导： 南方都市报
8月15日《万佳签约动态新闻报道》 《万佳百货加盟龙岗中心城》
8月17日《开盘预告动态新闻报道》 8月27日《开盘旺销动态新闻报道》
《新亚开盘推广方案》PPT课件
h
16
活动创意
活动主题： “时代年华”中国东方歌舞团大型主题晚会
——新亚时代城“五一”假期倾情回馈
活动目标： 以高规格文艺晚会吸引市场及目标消费群的关注需求，增强开盘日人气
活动时间： 2009年5月3日 活动亮点: 中国第一大歌舞团在清新的主题演出衬托出清新第一高层住宅的优越品质
通过一个月长期连续性的晚会门票获取方式宣传，为项目形象及信息传播 创造宣传载体，强化项目在市场的 曝光度。
西湖城区医院 县建行 玄真 清新财政局
共26台车
总价约：￥34万
h
26
媒介建议
推荐资源－－立柱
位置：清远大道荷兴广场旁 车流量：2万车次/日 广告受众：5万人次/日 推荐理由：清远主要交通要道，并直通市政府，与本案目标客户来源吻合。
费用：28万/年
h
27
媒介建议
推荐资源－－支架
位置：旧城姊妹桥桥头，连接旧城、东城、清新、新城的主要位置 车流量：6万车次/日 广告受众：10万人次/日 推荐理由：清远的黄金地段，经新城往清新的主要道路入口。
新亚时代城璀璨开盘日
”五一“中国东方歌舞团“大型晚会
（北京120人的舞蹈团队亲临）
报纸(清远日报） 户外 车身
费用预算 ￥3.8万
￥52万（其中明星邀请费用 预计35万，两名） ￥60万
折扣价（3.0折）：￥37万 ￥48.8万 ￥34万
项目开盘推广策划费用（包含推广阶段的方案策划、 ￥6万 平面设计），预计服务时间3月25-5月10日
单价
途经站点
名都广场 西湖站 城市广场 松岗路 松鹤街 供销车队 凯逸大酒店 县建行 石场路 县交警大队 清新车站 北江 医院 太和洞 棉纺厂 广安厂 油库 清新一中 保 温瓶 厂 水泥厂 周田小学 迳口
大连某房地产开盘前后阶段性营销推广计划.pptx
项目围挡
项目围挡
道旗
项目接待中心至项目工地现场距离约800米，两侧沿线每间隔2米制作、安装一面道旗，共 投入80面道旗。抢占主干路营销先机、吸引过往人流、车流关注，通过户外视觉进行引导 传达，使项目形象充分覆盖区域环境，不断加深客户印象，成为百姓购房首选社区 。
门头
户外
广告推广
轻轨户外广告
短信平台
短信平台主要针对蓝郡置业会会员发布，在项目重大营销节点、节假日及优 惠活动期间（开盘、中秋节、促销活动等）传播项目动态与节日祝福，随时 通报意向客户，加深其对项目的关注与好感。
电视广告
媒体选择
时间跨度
执行方式
媒体报价
大连电视台新闻 8月18日
频道
—9月2日
5秒
金州电视台新闻 时段
8月18日 —10月17日
15秒 播出时间：19：37－19
：40
—— 525元/天
折扣 —— ——
费用预算 ——
3.15万元
项目开盘期间通过高强度的电视媒体短时间内覆盖大众视线，为项目开盘制造声势。以硬性 广告与新闻报道相结合的宣传方式，兼顾形象传播与项目详细解析，并根据项目重大营销节 点（房展会、开盘）进行新闻跟踪报道
• 再推进品牌建设的同时，逐步渗透产品的细部优势，做到大小兼顾、内外美化，多角 度包装项目高档超值气质。
• 衡量项目品质定位与目标客群生活习性，在入市推盘阶段主要以媒体及事件营销进行 炒作。渠道营销、新闻炒作应成为主要推广手段，硬性广告辅助推广。其目的在于吸 引市场大众眼球，集聚超强人气，扩大知名度，树立美誉度，赢得良好口碑效应。
• 预期目标： 通过人员派发宣传吸引养老、投资、落户等需求客户，分散拓展项目覆盖客群。
某楼盘开盘前营销推广方案分析ppt课件
通过对前段时间的销售情况以及认筹客户积累的情况的总结，我们发现目前现场 来客途径比较单一。为了改善现状、蓄势开盘并保持后续销售的持续良好，我公司 将根据目前本项目的销售情况，结合市场可预见的状况及旺季淡季的情况，对2011 年3、4季度制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按公司署顺利进 行并且取得较好的销售成绩。
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
楼盘开盘前具体营销推广计划.pptx
绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 滨江·城市之星
开盘时间
9月
6月 6月 8、9月 9月 9、10月 未定
推量
318套
136套 200多套 235套 约116套 推1—4#楼，具体推量未定 162套
户型面积（㎡） 130-150平米三房、160-180平米
四房、230-260平米跃层四房 350—720 89—180㎡ 180㎡ 80—139
【工作重点一：客户梳理】
老客户梳理及维护—— “回访+活动” 为主要手段
手段一：电话回访
具体执行：以“现场服务接待点开放+楼书印制完成”两大利好节点
为契机，邀请前期客户前来项目现场。 启动时间：5月中旬 目前首轮回访已经结束，主要呈现两大问题： A、回访积极性不高；B、对价格最为关注（意向价格为3.6-4.2万）
200、250、280 190—250
数据来源：和声机构调查
未来4个月主城区高端公寓至少还将推出1000套以上房源；本案将面临较大竞争压力。 项目面临两大问题：如何在市场竞争中脱颖而出？如何与绿城同类产品形成差异化？
项目面市时竞争分析——【【高端公寓市场报价】
楼盘名称 绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 远洋公馆
具体执行：前期意向客户梳理后，针对意向强烈的重点客户子女开展 游泳培训（参与集团统一培训） 启动时间：6月下旬起（经过几轮客户梳理后）
【工作重点一：客户梳理】
新客户定向拓展——两大渠道拓展新客户
渠道一：区域客户充分挖掘，重点老小区DM
购房驱动：因居住小区建成年代较久远，存在一部分改善型购房者； DM内容及投放时间： 6.6-6.13（丽园DM手册） 6.28-7.4（丽园价值解读DM）
开盘时间
9月
6月 6月 8、9月 9月 9、10月 未定
推量
318套
136套 200多套 235套 约116套 推1—4#楼，具体推量未定 162套
户型面积（㎡） 130-150平米三房、160-180平米
四房、230-260平米跃层四房 350—720 89—180㎡ 180㎡ 80—139
【工作重点一：客户梳理】
老客户梳理及维护—— “回访+活动” 为主要手段
手段一：电话回访
具体执行：以“现场服务接待点开放+楼书印制完成”两大利好节点
为契机，邀请前期客户前来项目现场。 启动时间：5月中旬 目前首轮回访已经结束，主要呈现两大问题： A、回访积极性不高；B、对价格最为关注（意向价格为3.6-4.2万）
200、250、280 190—250
数据来源：和声机构调查
未来4个月主城区高端公寓至少还将推出1000套以上房源；本案将面临较大竞争压力。 项目面临两大问题：如何在市场竞争中脱颖而出？如何与绿城同类产品形成差异化？
项目面市时竞争分析——【【高端公寓市场报价】
楼盘名称 绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 远洋公馆
具体执行：前期意向客户梳理后，针对意向强烈的重点客户子女开展 游泳培训（参与集团统一培训） 启动时间：6月下旬起（经过几轮客户梳理后）
【工作重点一：客户梳理】
新客户定向拓展——两大渠道拓展新客户
渠道一：区域客户充分挖掘，重点老小区DM
购房驱动：因居住小区建成年代较久远，存在一部分改善型购房者； DM内容及投放时间： 6.6-6.13（丽园DM手册） 6.28-7.4（丽园价值解读DM）
房地产营销策划资料——开盘前推广执行方案33页PPT
为保证本月任务的实现，本月工作计划分解到每周去落实。
8月份来访有礼活动
（8月11-8月31）
来访有礼活动贯穿开盘前的每个工作阶段，通过来访 有礼活动，项目的价值点逐步分层次的释放，形成一个连 续性的推广，既能提高客户来访量，又能提升项目的知名 度。
活动方案见附件
8月份工作计划分解
第一周（8月3日—8月10日）
房地产营销策划资料——开 盘前推广执行方案
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
开盘前推广执行方案
营销策划部 2013年8月3日
营销目标分解
开盘销售目标：1亿
销售套数：250套，40万/套
蓄客数量：最低约1500组
蓄客周期：2个月
来 访 量：26组/天 750组/月（注：8月份时间紧凑，按
？
1、举办一个具有影响力的大型营销活动，吸引所有沂南人的关
注，一炮打响东城华府知名度。
解
2、举办来访有礼活动，迅速提高客户来访量，完成蓄客目标。
决
客户来访了解项目的高端品质，口碑相传，形成项目的美誉度，
之
进而塑造项目的高端形象。
道
3、借助以上两个 提高项目知名度和来访量的活动平台，以活动
为载体，把项目的价值点全方位的推广出去。
第一周：主要是宣传前的准备阶段，目前大部分物料设计完成，急需定稿。
8月份来访有礼活动
（8月11-8月31）
来访有礼活动贯穿开盘前的每个工作阶段，通过来访 有礼活动，项目的价值点逐步分层次的释放，形成一个连 续性的推广，既能提高客户来访量，又能提升项目的知名 度。
活动方案见附件
8月份工作计划分解
第一周（8月3日—8月10日）
房地产营销策划资料——开 盘前推广执行方案
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
开盘前推广执行方案
营销策划部 2013年8月3日
营销目标分解
开盘销售目标：1亿
销售套数：250套，40万/套
蓄客数量：最低约1500组
蓄客周期：2个月
来 访 量：26组/天 750组/月（注：8月份时间紧凑，按
？
1、举办一个具有影响力的大型营销活动，吸引所有沂南人的关
注，一炮打响东城华府知名度。
解
2、举办来访有礼活动，迅速提高客户来访量，完成蓄客目标。
决
客户来访了解项目的高端品质，口碑相传，形成项目的美誉度，
之
进而塑造项目的高端形象。
道
3、借助以上两个 提高项目知名度和来访量的活动平台，以活动
为载体，把项目的价值点全方位的推广出去。
第一周：主要是宣传前的准备阶段，目前大部分物料设计完成，急需定稿。
某房地产项目开盘营销推广策划案(ppt 78页)
项目周边住宅市场调查情况分析
单位：元/平方米
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500
周边楼盘均价调查列表
3700
4500
4700
4000
3700
4500
3380
3700
4000
映像西班牙 香缇花园 海客瀛洲 帝豪 水榭花都 港城蓝天 日出东方 弘达名筑 福港 好莱坞 东盛 四季花城
金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案
报告提纲
项目现状分析及建议 市场调查分析及销售价格建议 项目整体形象重新包装方案 开盘媒体推广及销售促进方案
本报告的工作目标
项目形象在现有基础上突破以促进后续销售 实现项目商业价值的最大挖掘 平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益 四月开盘完成预定销售目标
项目周边住宅市场调查情况分析
关于周边项目小户型房源： 福港 好莱坞：一室48平米，目前推出10套，开发商保留多套，单价3750元左右； 港城蓝天： 一室50平米，总共76套，目前剩余20多套，单价3700元左右； 东盛 四季花园：一室50平米左右，总130多套，目前剩余10套，单价3800元左右。
根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区 成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交 130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。
港城近期住宅市场整体概况
项目现状分析及建议
项目现状分析及建议
本项目营销推广现状分析
项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺 乏新鲜感和触动力。 酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球 本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装 系统，则无法在形象推广识别上做区分 受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状
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突出地标价值。
同时， 我们要多考虑实效的、 低成本的传播工具与方式。
推广节奏
开盘前整合推广动线
推广任务 重要节点 推广主题
高调入市
奠基动工
形象导入
建设期 中秋 国庆
优势输出 价值引爆
售楼部建成
开盘
第一波
横空出世
8月
第二波
广信造梦
9月-10月
第三波
实至名归
11月-1月
开盘活动
新春引爆
2月
蓄客期
第一波：横空出世
幼儿园的老师水平，师资的稳定性很 重要，县教育幼儿园的优势就在这里 。另一方面，幼儿园、小学一般要接 送，家长会很看重位置、距离；而高 中关系到升大学，家长都很重视，当 然是住得近能照顾到最好了。 -----县文化馆曾老师
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对当地普
通百姓高，对生活质量的要求高， 对除楼盘价格外的价值因素敏感
购房者年龄多为中年，这个年代的人 思维较年轻人成熟及保守。他们经常
把“教育” 传统”挂在嘴边。 “人文”的概念更容易在他们中进行传播，
形成良好的口碑效应。
公务员、教师以及其它企事业单位职工是主要客户群体。 其次是个体从业者、农村家庭
• 粤江花园成交贷款客户贷款方式显示，接近7成的客户是有公积金的单位客户——公务员、教 师、华润厂职工及其它企业事业单位员工。
推广思路
我们认为推广就是做好一件事：
“客户要什么？”
告诉他我们有而且更好， 在告知过程中贯穿项目特色
基于对客群的调查我们认为，
锁定最能影响本地人的宣传渠道， 做好口碑传播是关键。
购房者年龄多为中年，这个年代的人 思维较年轻人成熟及保守。他们经常 把“教育” 传统”挂在嘴边。 “人文”的概念更容易在他们中进行 传播，形成良好的口碑效应。
• 其它3成商贷客户主要个体经营者、乡镇果农以及返乡置业客户等； • 通过粤江花园客户登记中能明确职业身份信息的成交客户（单位客户）的分析，近60%为公务
员、教师，其中超3成为乡镇入城的教师、公务员。
数据来源：粤江花园成交客户统计
客户对楼盘价值因素越来越敏感
客户对社区主要敏感因素包括： 园林环境 档次、形象 朝向 楼间距 生活配套 风水 物业管理服务 车位、人车分流
• 从年龄上看，封开购房客户普遍年龄在35-50岁左右。汇景湾成交客户分析显示，年龄36-50 岁客户占82%；年青人购房比重很小；
• 从家庭结构看，封开购房客户以“三口之家”和”三代同堂“为绝对主导；少量两口之家结婚 购房或父母为子女购房。对应的购房需求也绝对集中在三房。
数据来源：汇景湾和粤江花园成交客户统计
广信华府启动盛典 活动地址：封开县江口镇封州一路（广信塔旁） 活动时间：8月XX日 13：00--16：00 恭迎，共鉴！
• 碧桂园的外地客户中，以购买别墅居多；洋房的外地客户比例也只在10%。 • 粤江花园2012年5月至2013年7月成交客户中，乡镇客户（包括乡镇公务员、事业单位职工以
及果农、返乡客）和江口本地（以县城公务员、企事业单位人员 为主）分别达到46%、45% 。
数据来源：碧桂园销售访谈；粤江花园成交客户统计
---重点动作：奠基仪式 ---推广目的： 1、引发市场关注，突显区位价值 2、向市场揭秘：“广信华府”是谁，她为谁而生
媒体组合推荐
·报纸
广度—广日、南都、羊晚 活动硬广，项目软文炒作 （所有广告画面，都可加入二维码）
·网络
（1）凤凰网广州站深度合作： 专题：科学城区域炒作 房产频道：要闻栏目刊登发布会新闻 经济频道：以雅居乐集团作为切入点，宣告雅居乐20年集团力作落子科学城
客户对周边环境主要敏感因素包括： 教育配套——幼儿园、小学、高中 地段 生活配套 交通便利性 休闲、娱乐空间
走出去都没一个跳舞或散步 的地方；像广信新城、华润 家园就比较好，走过去就是 县府广场。 -----香槟1号看楼客户，
女教师
虽然碧桂园大家都觉得远， 但买得好，一方面是碧桂园 产品、价格、园林、配套和 营销都做得不错；另一方面 是大家觉得碧桂园品牌大， 上档次，买了有身份。 -----碧桂园销售岑毅
客户重视口碑效应，信息渠道相对固定
封开购房客户主要的信息渠道为： • 口碑传播 • 短信 • 户外广告 • 楼盘活动 • 客户陌拜拓展 • 宣传单张
其中，口碑传播对项目有至关重要的影响；
另外，封开本地电视、本地网络的房地产广告效果较差。 电视没有本地频道，是通过本港、肇庆台的频道进行插播 ；网络有“爱封开网”的房地产频道”和买房网、搜房网 的封开频道，但信息较不充分，不及时，影响较小。
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对 当地普通百姓高，对生活质量的要求 高，对除楼盘价格外的价值因素敏感
传播受众锁定在本地中年群体；
媒介方面以他们日常最常接触的渠 道为主，制造事件引发口碑传播；
在传播过程中，从“建筑风格”， “园林特色”“广信塔旁”等方面 不断营造“中式”“人文”的氛围，
很多定了粤江花园的人都 退了，我有朋友1万定金 不要了，都退了。就是大 家都说它风水不好，名字 不好，江水直冲。 -----宾悦酒店老板粱总
我知道的楼盘信息，都是 在麻将桌上。 -----封开老城住户何姐
锁定最能影响本地人的宣传渠道， 做好口碑传播是关键。
以家庭普通刚性的首次置业与改善置业为主导。
（2）广度铺设—搜房网、新浪房产：项目软文输出
·户外
贺江半岛酒店对面：灯布 新老城交汇处：道旗 入封开国道：高炮
第一波 第一幕：预告篇
（建议连出两期）-----传达率，持续性。
封开名片由谁造？
2000年前，封开就是岭南首府 ，它是粤语发源地，岭南文化的发源地，它是当 之无愧是岭南名片，没有之一。 2000年后的今天，有一个她，毅力在封开中心， 传承了最纯正的广府文化，继续把人文态度，人 居智慧发挥到了极致。广信华府，成就封开名片 …… （示意软文）
广信华府 开盘前推广计划
映粤传播 JULY,2014
PART 1 客群扫描 PART 2 推广思路 PART 3 推广节奏 PART 4 重点节日推广规划（中秋、国庆）
客群扫描
封开住宅市场是一个绝对的本地化市场， 客户以县城本地客户、乡镇入城客和返乡客为主导
• 封开市场中，除碧桂园有10-20%的外地客户购买外，其它楼盘的本地客户比例大都超过95% 。
同时， 我们要多考虑实效的、 低成本的传播工具与方式。
推广节奏
开盘前整合推广动线
推广任务 重要节点 推广主题
高调入市
奠基动工
形象导入
建设期 中秋 国庆
优势输出 价值引爆
售楼部建成
开盘
第一波
横空出世
8月
第二波
广信造梦
9月-10月
第三波
实至名归
11月-1月
开盘活动
新春引爆
2月
蓄客期
第一波：横空出世
幼儿园的老师水平，师资的稳定性很 重要，县教育幼儿园的优势就在这里 。另一方面，幼儿园、小学一般要接 送，家长会很看重位置、距离；而高 中关系到升大学，家长都很重视，当 然是住得近能照顾到最好了。 -----县文化馆曾老师
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对当地普
通百姓高，对生活质量的要求高， 对除楼盘价格外的价值因素敏感
购房者年龄多为中年，这个年代的人 思维较年轻人成熟及保守。他们经常
把“教育” 传统”挂在嘴边。 “人文”的概念更容易在他们中进行传播，
形成良好的口碑效应。
公务员、教师以及其它企事业单位职工是主要客户群体。 其次是个体从业者、农村家庭
• 粤江花园成交贷款客户贷款方式显示，接近7成的客户是有公积金的单位客户——公务员、教 师、华润厂职工及其它企业事业单位员工。
推广思路
我们认为推广就是做好一件事：
“客户要什么？”
告诉他我们有而且更好， 在告知过程中贯穿项目特色
基于对客群的调查我们认为，
锁定最能影响本地人的宣传渠道， 做好口碑传播是关键。
购房者年龄多为中年，这个年代的人 思维较年轻人成熟及保守。他们经常 把“教育” 传统”挂在嘴边。 “人文”的概念更容易在他们中进行 传播，形成良好的口碑效应。
• 其它3成商贷客户主要个体经营者、乡镇果农以及返乡置业客户等； • 通过粤江花园客户登记中能明确职业身份信息的成交客户（单位客户）的分析，近60%为公务
员、教师，其中超3成为乡镇入城的教师、公务员。
数据来源：粤江花园成交客户统计
客户对楼盘价值因素越来越敏感
客户对社区主要敏感因素包括： 园林环境 档次、形象 朝向 楼间距 生活配套 风水 物业管理服务 车位、人车分流
• 从年龄上看，封开购房客户普遍年龄在35-50岁左右。汇景湾成交客户分析显示，年龄36-50 岁客户占82%；年青人购房比重很小；
• 从家庭结构看，封开购房客户以“三口之家”和”三代同堂“为绝对主导；少量两口之家结婚 购房或父母为子女购房。对应的购房需求也绝对集中在三房。
数据来源：汇景湾和粤江花园成交客户统计
广信华府启动盛典 活动地址：封开县江口镇封州一路（广信塔旁） 活动时间：8月XX日 13：00--16：00 恭迎，共鉴！
• 碧桂园的外地客户中，以购买别墅居多；洋房的外地客户比例也只在10%。 • 粤江花园2012年5月至2013年7月成交客户中，乡镇客户（包括乡镇公务员、事业单位职工以
及果农、返乡客）和江口本地（以县城公务员、企事业单位人员 为主）分别达到46%、45% 。
数据来源：碧桂园销售访谈；粤江花园成交客户统计
---重点动作：奠基仪式 ---推广目的： 1、引发市场关注，突显区位价值 2、向市场揭秘：“广信华府”是谁，她为谁而生
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·报纸
广度—广日、南都、羊晚 活动硬广，项目软文炒作 （所有广告画面，都可加入二维码）
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客户对周边环境主要敏感因素包括： 教育配套——幼儿园、小学、高中 地段 生活配套 交通便利性 休闲、娱乐空间
走出去都没一个跳舞或散步 的地方；像广信新城、华润 家园就比较好，走过去就是 县府广场。 -----香槟1号看楼客户，
女教师
虽然碧桂园大家都觉得远， 但买得好，一方面是碧桂园 产品、价格、园林、配套和 营销都做得不错；另一方面 是大家觉得碧桂园品牌大， 上档次，买了有身份。 -----碧桂园销售岑毅
客户重视口碑效应，信息渠道相对固定
封开购房客户主要的信息渠道为： • 口碑传播 • 短信 • 户外广告 • 楼盘活动 • 客户陌拜拓展 • 宣传单张
其中，口碑传播对项目有至关重要的影响；
另外，封开本地电视、本地网络的房地产广告效果较差。 电视没有本地频道，是通过本港、肇庆台的频道进行插播 ；网络有“爱封开网”的房地产频道”和买房网、搜房网 的封开频道，但信息较不充分，不及时，影响较小。
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对 当地普通百姓高，对生活质量的要求 高，对除楼盘价格外的价值因素敏感
传播受众锁定在本地中年群体；
媒介方面以他们日常最常接触的渠 道为主，制造事件引发口碑传播；
在传播过程中，从“建筑风格”， “园林特色”“广信塔旁”等方面 不断营造“中式”“人文”的氛围，
很多定了粤江花园的人都 退了，我有朋友1万定金 不要了，都退了。就是大 家都说它风水不好，名字 不好，江水直冲。 -----宾悦酒店老板粱总
我知道的楼盘信息，都是 在麻将桌上。 -----封开老城住户何姐
锁定最能影响本地人的宣传渠道， 做好口碑传播是关键。
以家庭普通刚性的首次置业与改善置业为主导。
（2）广度铺设—搜房网、新浪房产：项目软文输出
·户外
贺江半岛酒店对面：灯布 新老城交汇处：道旗 入封开国道：高炮
第一波 第一幕：预告篇
（建议连出两期）-----传达率，持续性。
封开名片由谁造？
2000年前，封开就是岭南首府 ，它是粤语发源地，岭南文化的发源地，它是当 之无愧是岭南名片，没有之一。 2000年后的今天，有一个她，毅力在封开中心， 传承了最纯正的广府文化，继续把人文态度，人 居智慧发挥到了极致。广信华府，成就封开名片 …… （示意软文）
广信华府 开盘前推广计划
映粤传播 JULY,2014
PART 1 客群扫描 PART 2 推广思路 PART 3 推广节奏 PART 4 重点节日推广规划（中秋、国庆）
客群扫描
封开住宅市场是一个绝对的本地化市场， 客户以县城本地客户、乡镇入城客和返乡客为主导
• 封开市场中，除碧桂园有10-20%的外地客户购买外，其它楼盘的本地客户比例大都超过95% 。