房地产企业经营与管理课件

• 基本含义 • 房地产分类 • 组织结构设计
房地产企业
房地产企业经营
• 房地产行业管 理
• 企业经营策略
• 肯定性决策 • 风险型决策 • 不确定性决策
房地产企业经营 决策
万科坚持为客户建造高品质的住宅产品，倡导生 态环保技术的开发与应用，致力于成为中国房地 产行业的持续领跑者和中国优秀的绿色企业。
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
20% 20%
7% 0.174 #
建造30万平米
24%
8% -4% 0.104
决策：第2个方案为最优方案
决策准则：在许多情况下，计算不同方案 的期望值的同时。计算方案的收益的方差， 并同时运用期望值和方差来作为决策的依 据，计算公式：
Q Ex A x Q Ex A V x
其中, A 风险厌恶系数 Q 期望值方差指标
▪ 首先，房地产商品的“不动产”特性决定了房 地产企业的地域属性;
▪ 其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的 不完全竞争性
▪ 第三，房地产商品生产经营的复杂性、系统性 决定了房地产企业的多功能特征。
1．有符合公司法人登记的名称和组织机构。 2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公用
房。 3．有符合规定额度的注册资本和流动资金。 4．有一定人数的持有专业证书的房地产专业、
工作岗位（职 位）
业务流程 业务活动
授权
▪ 上级赋予下属一定的权力，使下属在一定的监 督之下，又相当的自主权和行动权
▪ 包括：确定预期的成果；委派任务；授予职权
集权与分权
▪ 权利的分层级配置
古典企业组织结构：直线制 现代企业组织结构
▪ H型结构：控股公司式的组织结构 ▪ U型结构：直线职能制：职能部门+业务部门 ▪ M型结构：事业部制——分权制结构 ▪ 矩阵式结构：职能部门加项目小组
市场收缩策略
▪ 退出某个细分市场
1、高价策略 2、低价策略 3、均衡价格策略
▪ 市场均衡价格，对于一般性的竞争性市场
4、不均衡价格策略
▪ 差异定价策略
构成组 织的基 本要素
要素之 间的联 结纽带
组织结 构
组织能 力的培
养
分配工 作
分工 和协 作
构建分 工协作
体系
确定权 责关系
静态
动态
部门（职能部 门、业务部门）
（1）存在两个以上的自然状态 （2）存在两个以上可供选择的方案 （3）存在明确的目标 （4）在各种自然状态下，不同方案的经济 效益是可以定量计量的
（5）自然状态的出现，或者可以确定、或 者不可以确定、或者可以估算出其相应的
概率。
根据决策时的自然状态的分布情况，可以 将决策问题分成以下几类：
▪ 确定型决策：关于将来的自然状态是肯定和已 知的
可能的收益不低于10%，此时的最优方案为第1 个方案。
决策准则
▪ 从各种自然状态中选择一个概率最大的状态， 根据该状态下不同的方案的收益值进行决策
概率
0.3 0.5 0.2
方案
高需求 中需求 低需求 期望
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米
20% 20% 7%
建造30万平米
24% 8% -4%
房地产企业是在房地产市场上利用各种生 产要素生产并销售房地产商品和劳务的机 构。
▪ 各种生产要素包括土地、资金、建筑知识与技 术、人工等方方面面。
1．房地产开发企业。
▪ 是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、 施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。 这是市场上房地产商品供给和需求的主体。
(三)内部经济责任制度
▪ 1．责、权、利相结合的原则；
▪ 2．国家、集体、个人三者利益相统一的原则。
▪ 3．贯彻执行按劳分配的原则。
▪ 4. 房地产企业的内部经济责任制。
房地产咨询：
▪ 是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、 信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估
▪ 是指对房地产进行测量、评定其经济价值和价格的经营 活动。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
概率
0.3 0.5 0.2
方案
高需求 中需求 低需求 期望
建造10万平米
16% 14% 14%
建造20万平米
20% 20% 7%
建造30万平米
24% 8% -4%
最优方案
当决策准则为，收益率不小于20%时，第2、3 方案均可以满足条件，但方案2在中需求时的收 益为20%，并且对应的自然状态的概率为50%， 大于方案3在高需求时的概率30%，因此，应选 择方案2。
▪ 是各级人民政府房地产行政主管机关
房地产行政管理的客体
▪ 是城市内的全部房屋和土地
▪ 所有从事房地产业开发、经营、维修等经济活 动的企业和个人。
1．房地产开发管理。
▪ 是指对房地产综合开发过程中经济活动的宏观管理 与政策指导。
▪ 包括：开发规划管理，开发计划管理，开发项目管 理，开发成本和配套管理和城区危旧房改造管理。
规划设计 部
征地拆 迁部
工程技 术部
材料供 应部
财务部
计划 部
经营 部
人事 部
办公室
(一)领导制度
▪ 房地产企业的领导制度包括经理负责制和职工代表大会 制。
(二)内部管理制度
▪ 思想政治工作管理制度；房地产开发经营管理制度；工 程技术管理制度；经济核算管理制度；行政人事管理制 度；物业管理制度。
▪ 不确定性决策：关于将来的可能的自然状态有 所了解，但无法确定或估计其发生的概率时的 决策
▪ 风险决策：关于将来的可能的自然状态有所了 解，但可以估计其发生的概率时的决策，这种 事件是随机的，决策带有一定的风险性
1、 遵守政策法规原则 2、 取得最佳效益原则 3、 风险意识的原则 4、 定性与定量分析相结合的原
• 销售策 略
资金回 收策略
资金的 分配策
略
• 投资者的 收益的实 现过程
开发建设策略 （一般从属于市 场开发策略）
确定开发规模 开发的时期选择 开发方式的选择
市场开拓策略
▪ 开发新的市场——领导者策略
市场渗透策略
▪ 进入一个比较成熟的市场——跟随者策 略
产品开发型与多角化策略
▪ 进入某个细分市场
7．房地产行业管理。
▪ 包括：资质管理，行业发展规划与计划管理， 行业服务标准、道德规范和收费标准管理，专 业人才培训管理，专业技术职称评定管理。
8．房地产行政复议和纠纷仲裁。
▪ 包括房地产行政复议、房地产纠纷
战略性目标
战术性目标
成长性目 标
稳定性目 标
竞争性目 标
• 销售额/利润额及其增长目标 • 资产总额 • 开发经营能力、范围和生产量
市场周期
▪ 进入期
▪ 成长期
▪ 成熟期
▪ 衰退期
房地产产品的周期往往并不同于一般商品 的生命周期，因为房地产商品往往具有自 身的独特性。
决策者根据各种信息资料，对决策对象进 行研究分析，提出不同的策略方案，然后 根据某一原理或准则，从所提出的方案中 择优决断的过程。
是指人们为了达到某一目标，可能有多种 可供选择的方案，为了获得最满意的结果， 就要进行比较和选择，并作出如何行动的 决定。
概率
0.3
0.5
0.2
0.5
方案
高需求 中需求 低需求 期望 方差 指标 最优方案
建造10万平米
16%
14%
1．公有制的房地产企业。 2．合资企业。 3．私有企业。
1．专门从事土地和城市基础 设施开发的企业。
2．专门从事地上建筑物和构 筑物建设的房地产企业。
3．房地产综合开发经营企业。
商业性房地产企业 政策性房地产企业
商品房开发
廉租房
工业用房 商业地产等
经济适用房
政策性住房融资与金融 机构
房地产企业除具备企业的一般性质外，与 其他企业相比，还具有以下一些特征
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
5．房地产市场管理。
▪ 包括：市场交易秩序管理，房屋买卖(含拍卖)与 土地使用权出让、转让管理，房地产租赁管理， 房地产抵押(含典当)管理，房地产价格管理，房 地产税费管理。
6．房屋修缮管理。
▪ 包括：修缮范围和标准的管理，修缮定额与质 量管理，安全检查与危房鉴定管理，房屋完好 程度评议与评定标准管理，修缮技术管理。
建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员。 5．法律、法规规定的其他条件。
国务院1998年7月20日发布的<城市房地产 开发经营管理条例)规定，设立房地产开发 企业，除应当符合有关法律、行政法规规 定的条件外，还应当具备下列条件：