物业法律常识培训

物业法律常识培训一、名词解释1、物业管理，是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托, 依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、业主：（1）、已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

（2）、尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

3、物业管理服务费物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。

4、公共设施公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

5、共用部位共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

6、共用设备共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

7、住宅专项维修基金凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。

维修基金的使用管理执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

8、什么是业主公约，包括哪些主要内容物业管理的业主公约是指一定物业管理区域内，由管理部门主持，全体业主(使用人)同物业管理公司共同签订的，明确物业管理人与业主(使用人)之间权利、义务关系的合同(有的地方称为合约、契约，或公约、公契)。

这种公约(或称契约)的性质是公民之间共同约定、相互制约、共同遵守的行为准则。

由于业主公约公共契约是要求全体业主(使用人)共同遵守，因此契约的内容主要是涉及大家所关心常见的一些事情。

具体在下面几个方面：1．对公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定2．房屋装饰；装修、改建的有关规定3．对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定4．有关处罚条款二、陕西省物业管理条例1、前期物业管理（1）、前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；（九）法律、法规、规章规定的其他条件。

建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县（市）建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。

建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

（2）、物业管理服务1、从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业管理资质证书。

物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。

业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

2、物业服务合同应当包括下列内容：（一）物业的基本情况；（二）委托方和受托方的权利义务；（三）物业管理服务事项和服务标准要求；（四）物业管理服务费的标准和收取办法；（五）物业的养护和维修要求；（六）合同的期限、变更和解除；（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；（八）违约责任及解决纠纷的途径；（九）专项维修资金的管理使用；（十）物业管理服务用房；（十一）双方当事人约定的其他事项。

3、物业服务企业可以提供下列服务：（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）车辆停放管理服务，保障道路畅通；（六）物业档案、资料管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业服务合同约定的其他事项。

物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第六十五条供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：（一）业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取；（二）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；（三）全体业主共同使用的，由全体业主分摊；（四）物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。

供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

三、陕西省物业服务收费管理办法1、实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。

物业服务收费按月收取，确需预收的最多不能超过三个月。

2、业主委员会或业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。

包干制是由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。

酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

3、物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行的维修养护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用（不含生活垃圾处理费）；4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、经业主同意的其它费用；9、法定税费；10、合理利润。

4、物业服务费按照法定产权面积计收。

已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。

由业主购买（使用）层高达到2.2米以上（含2.2米）的车库、杂屋，物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，另有合同约定的从其约定。

改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取，用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。

第二十二条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。

第二十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。

业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。

第二十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。

供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。

公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布。

陕西省物业服务收费等级标准单位：元/m2·月一、多层住宅（六层以下，含六层）服务等级一级二级三级等外收费标准0.45 0.40 0.35 0.30二、高层住宅服务等级一级二级三级等外收费标准 1.50 1.20 0.90 0.70 三、办公写字楼服务等级一级二级三级等外收费标准 5.00 4.00 3.00 2.00 说明：1、此物业服务收费等级标准依据陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省住宅小区物业服务指导标准》，按照质价相符的原则制定，物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。

2、有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。

3、上述收费标准为基准价，市级价格和物业管理行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准。

4、多层住宅小区容积率、绿化面积符合国家建设标准，并同时具备电子对讲、红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的可参照高层住宅收费标准执行。