我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议

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我国内地发展房地产投资信托基金的障碍及对策分析

。
投资回报降低投资风险
、
．
。
备证券性质用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信
。
一
6 提供税收优惠。吸引投资者投资 R E I T s 的另
个主要
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托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式通
课税既有对收益的课税
，
即对信托财产租赁
投资经营转
、
、
3 提高信托产品的流通性不窖忽视
．
。
目前我国尚未建立
，
Байду номын сангаас阶段
长
，
所处的环境与市场经济发达国家还有
一
一
定的差距故
，
起 R E IT s
二
级市场没有集中竞价交易场所只能通过协议
．
。
4 较低的投资风险与较高的投资回报。 R E IT s 是以受益
凭证或股票的方式募集公众资金
、
，
通过专业化的经营管理
、
，
可以进行不同的房地产种类区位经营方式等组合投资也
，
可以在规定范围内从事公债股票等有价证券投资不仅有
．，
其理论和相关的政策制定亟待进
一
步完善以确保在今后很
．
转让的方式进行变现故持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难

中国发展房地产信托投资基金的思考

中国发展房地产信托投资基金的思考论文报告：中国发展房地产信托投资基金的思考一、中国房地产信托投资基金的发展历程分析房地产信托投资基金是指以房地产投资为主要对象，由信托公司作为管理人，为投资人提供的一种集合资金投资的金融工具。

在中国，房地产信托投资基金的发展历程可以分为三个阶段：起步阶段、高速发展阶段和规范发展阶段。

在起步阶段，市场受监管力度较弱，投资风险大，在高速发展阶段，资本涌入，市场空前繁荣，但也存在一些乱象和风险。

在规范发展阶段，行业进入到监管加强、市场巩固的阶段，未来市场的发展将有望更加健康和平稳。

二、房地产信托投资基金的优势和局限分析房地产信托投资基金具有灵活性、财务收益性、资本充足性、风险控制能力等优势。

但是，也存在一些局限性，如市场监管力度不足、投资风险大、短期收益过高等问题，需要引起重视。

三、宏观经济环境对房地产信托投资基金的影响分析宏观经济环境是影响房地产信托投资基金市场的重要因素，包括利率政策、货币政策、房价波动、经济增长等因素。

合理的宏观政策可以将市场风险降至最低，并创造更好的投资环境。

四、未来房地产信托投资基金的发展趋势及政策展望未来，房地产信托投资基金的发展趋势将在规范性、专业性、多样性、创新性等方面得到加强。

未来政策的引导也将更加明确，通过加强市场监管、培育优秀管理队伍和丰富产品体系等途径，从而为行业健康发展提供更加有力的支持。

五、房地产信托投资基金的风险防范和管理措施针对房地产信托投资基金市场的一些风险，需要加强市场监管、完善法律制度、加强风险管理等方面的措施，从而保障投资者资金安全，加强市场信心。

案例分析一、招商信托的“商住两用”项目招商信托推出的“商住两用”项目，通过不同的资产组合，实现既有商业价值，又有居住价值的目标，并行业首创主动对冲与“裸泳式”风险控制等方法，为投资者创造了丰厚的收益。

二、金地 REITs 的资本市场炒作事件金地 REITs 预计将通过重组的方式进入资本市场，但由于公司自身问题和市场情况等原因，造成了市场炒作和股价暴涨。

我国房地产投资信托基金(REITs)发展障碍与对策研究

工业厂房为资产对象的ＲＥＩＴｓ产品，凭借“ 国务院支持滨海
证房地产企业所需的大量资金，更为重要的是将分散银行体系的经营风险，降低危机爆发的可能性。
新区先行先试 ” 以及“ 工业振兴” 两大政策依据，率先拉开了
ＲＥＩＴｓ试点的序幕。但由于资产的权属不清以及租金收取存在问题，ＲＥＩＴｓ在天津滨海推进的工作刚刚开始就遇到障
房地产投资信托基金（ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔｓ，简称ＲＥＩＴｓ）是一种以发行股票或收益凭证的方式，公开或非
Hale Waihona Puke 公开汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资
ＤＯＩ：１０．３９６９／Ｊ．ＩＳＳＮ．１００８—３１５４．２０１３．０２．０２２
一
、
ＲＥＩＴｓ的概念
抵押贷款。其主要的收益来源包括租金收入、贷款利息以及
所持有房地产的资本增值收益。ＲＥＩＴｓ的基本运作模式可以用下图表示。
化进行金融创新的产物。按照投资人投资于ＲＥＩＴｓ的方式不同，ＲＥＩＴｓ可以分为
契约型ＲＥＩＴｓ和权益型ＲＥＩＴｓ。契约型ＲＥＩＴｓ与投资人之
间签订信托契约，并向投资人发放收益凭证，作为投资者取
我国房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）

论我国房地产投资信托制度的困境及出路

论我国房地产投资信托制度的困境及出路来源：信托产品摘要：房地产投资信托(REITs)是一种具有全球化趋势的房地产投资产品，有着无可比拟的制度优势。

尽管我国现阶段引入REITs还有一定的困难，但是建立和完善C-REITs是大势所趋。

C-REITs的完善初步可以从组织形式、设立条件、税收法制、运作模式等方面开展。

关键词：房地产投资信托，制度优势，引入障碍，制度构想一、REITs内涵的界定房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，下文简称REITs)，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。

这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式，它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度。

REITs源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿设立的商业信托(Massachusetts business trust)。

当时该州法律规定，公司一般禁止拥有房地产，除非房地产是其整体商业的一部分。

公司为了对房地产享有权益、参与管理，不得不“被迫”将自己的资产信托与他人。

1960年美国国会颁布《国内税法典》(Internal Revenue Code，I.R.C.)，正式允许设立REITs，并对其施以优惠的税收待遇。

从REITs制度的发源我们可以看出，该制度基于两个基本理念：一、避税。

REITs的巧妙设计使得它可以一方面减免实体组织应当缴纳的联邦税，另一方面可以使投资者因为租金收入分红而减免个人所得税。

二、被动的投资。

REITs最初被要求只能从房地产投资中被动取得收人，以免房地产运营公司过于积极地投入市场风险当中，从而保护小投资者的稳定收益。

经过几十年的发展，REITs在美国已经相当完备。

我国房地产信托投资基金发展问题论文

我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。

本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。

关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。

美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。

我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。

近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。

二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策【摘要】我国房地产投资信托基金是房地产市场的重要组成部分，具有重要意义。

本文通过分析我国房地产投资信托基金的发展现状，发现其面临的挑战主要包括市场波动、监管政策等因素。

针对这些挑战，提出了发展对策建议，包括加强政府政策支持，推动行业自律和规范。

结论指出我国房地产投资信托基金具有较大的发展潜力，需要政府和市场各方共同努力，以保障其良性发展。

建议政府制定更加细致的政策支持，引导资金流入房地产投资信托基金，同时鼓励行业加强自律，规范发展。

【关键词】房地产投资信托基金、发展状况、发展对策、政府政策支持、行业自律、规范、前景、建议、重要性、研究背景、挑战、总结1. 引言1.1 我国房地产投资信托基金的重要性我国房地产投资信托基金作为房地产金融工具的一种，对于房地产市场具有重要意义。

房地产投资信托基金为投资者提供了多样化的投资选择，在风险分散和资产配置上具有重要作用。

房地产投资信托基金有助于引导社会资金向房地产领域加速流动，推动房地产市场的发展。

信托基金的存在可以促进房地产行业规范发展，提高市场透明度和公平竞争程度，有利于整个行业的健康发展。

房地产投资信托基金还可以帮助解决房地产开发商的融资问题，提升房地产行业的资金运作效率，促进行业的长期发展。

我国房地产投资信托基金在房地产市场中具有重要的地位和作用，对于促进房地产市场的健康发展和提升行业整体水平具有重要意义。

1.2 研究背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业逐渐成为经济增长的重要引擎。

作为房地产市场的重要参与者，房地产投资信托基金在房地产行业中扮演着重要角色。

随着市场环境的变化和监管政策的不断升级，我国房地产投资信托基金面临着诸多挑战和困难。

当前，我国房地产投资信托基金市场存在着信托基金规模过小、信托产品结构单一、市场竞争激烈等问题。

监管政策的不断调整和市场风险的不确定性也给房地产投资信托基金的发展带来了影响。

我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究

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第２卷７
期２８第月０年１１０
工业技术经济
Ｖ第．ｏ总２Ｎ１ｏ７．１．
１１７期
我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究
徐一千赵倩（吉林建筑工程学院，长春１０２）３０１
合房地产投资基金迅速发展的成熟阶段。
１３房地产投资信托基金中存在风险．房地产投资信托基金在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人我国发展房地产投资信托基金的障碍及其对策分析的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。我国的投资基金在发展过程中就发生了相当多的这种问题。基金管理人侵占基金资产，将基金资产盈利转移到基金管理公司等事件时有发生，如有些基金资产净值几年增长几个百分
一
资本市场
房地产投资信托基金（Ｅ８Ｒ１）作为有效的投资手段Ｔ
可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房
地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是，由于我国相关的法律法规
还不完善，再加上房地产投资信托基金乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以在我国发展房地产投资信托基金还存在许多障碍。
凭证被认定为证券。相比较而言，我国法律对证券范围
有明确的规定，在一定程度上就妨碍了房地产投资信托基金的发展。

发展我国房地产投资基金障碍与对策

银行贷款作为传统和主要上可处理为公司自购资产并不列为对外投资制度。房地产投资基金有低税收、高道均面临收缩，随着房地投资，但对权益基金特别是主要进行股权分红、收益稳定等特点，良好的可以提的资金来源受调控的影响较大。是银高组合收益、降低组合风险的投资品种。产金融风险的日益显现，行纷纷收缩银投资的投资基金而言就成为其约束条款。开发商想通过银行贷款来发展房地产该规定势必要求基金公司实收股本足够根据基金投资种类不同，以将房地产投根，可广实质上是提高了基金发起设立的标准资基金进一步划分为三种：实物基金、权业将越来越困难。另一方面，大中小投大，又缺和要求。益基金、混合基金。从整体来看，全球主要资者希望投资于房地产业分享收益，国家美国、日本、国、韩新加坡、澳大利亚乏有效的投资渠道。在这种两难的困境
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发展我国房地产投资基金障碍与对策
口文／曾敏
提要
在机构持有的房地产中，房万元到１０亿元不等、期限和收益多样化目前，房地产业已经成为国４０００亿美元；
０５的信托产品局面。民经济的支柱产业，是，国房地产开地产基金占１％￣１％的份额。但我近年来，国房地产业虽然获得了巨我二、国发展房地产投资基金的障碍我发企业的融资渠道单一，除自有资金外，房地产投资基金乃至整个产业投资但房地产融资渠道狭窄的状况仍主要通过银行贷款获得．央行陆续颁布了大发展，０１０４年房有关信贷紧缩的一系列政策，使得房地产没有改变。从２０￣２０房地产开发基金在我国都是新生事物，地产投资基银２６％利金的发展面临法律法规、济体制、场经市企业的直接融资渠道不畅．本文从介绍房资金来源结构看，行贷款占２．２，．％５９１４其环境和人力资源的障碍。地产投资基金开始，分析我国发展房地产用外资占１３，自筹资金２．％（

我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战

我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战摘要：近10年来，我国商业地产得到了迅猛发展，由于受房地产宏观调控的影响，房地产开发企业的贷款难度越来越大。

目前，我国大量房企资金来源的主要渠道是银行贷款，而我国目前甚少有企业采用房地产投资信托基金(REITs)的方式融资。

本文通过比较在我国发展房地产投资信托基金的机遇与挑战，对中国我国发展REITs 的发展提出了自己的见解。

关键词：房地产投资信托基金(REITs)商业地产机遇与挑战1、房地产投资信托基金的含义及特点1.1 房地产投资信托基金的含义房地产投资信托基金，即Rest Investment Trusts,(以下简称为Rests)，是一种专门投资于房地产的基金。

主要是指以基金的组织形式经营，为了分散风险，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的投资资金，投入房地产买卖管理或抵押权贷款投资，由此获得的收益，分配给股东或投资者，属于中长期的投资形式。

1.2 房地产投资信托基金在商业地产中运用的特点REITs作为一种以房地产为投资标的基金，具备长期收益稳定、税负低的特点;尤其是在开发商业地产时，在其建设期和运营期提可以为商业项目提供持续稳定的资金流。

REITs发行的商业地产的证券凭证中，其中一个核心特点是商业地产的所有权和受益权分离，商业地产产权是其证券凭证的实物基础，购买REITs证券相当于购买了一定份额的商业实物不动产的所有权和收益权，从中长期而言REITs具有持续的增值和保值功能，可为投资者提供更具吸引力的、更稳定的收益保障。

2、商业地产的概念及发展模式2.1 商业地产的概念随着我国房地产业的发展，商业地产也得到了快速发展。

在我国，商业地产主要是指以商业物业的开发建设和经营为目的的地产开发，目前主要的物业形态有包括：商铺、写字楼、购物中心、商业街、批发市场、、酒店宾馆等物业。

2.2 我国商业地产的发展模式随着我国商业地产的迅速发展，商业地产的运作模式也呈现出多样化的发展，目前我国商业地产的主要运作模式有以下几种：第一、直接出售模式。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。

我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。

截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。

2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。

我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。

（2）市场认知度低。

由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。

（3）资产证券化程度不高。

我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。

二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。

2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。

3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。

4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。

5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。

浅论我国房地产投资信托问题

浅论我国房地产投资信托问题摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题，主要有：信托产品模式单一且规模小；信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等等。

之后对我国发展房地产投资信托提出了提高信托产品流通性、培养机构投资者并完善信托投资公司法人治理和内控制度等一系列对策。

关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。

一、我国房地产投资信托的现状(一)房地产投资信托的概念房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。

对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。

并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。

并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。

所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。

(二)我国房地产投资信托的发展现状从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。

从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。

2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。

于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。

从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。

2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。

全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。

共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。

中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析

子。
较明显，受到了广大中小投资者的普遍认可。二、ＥＴＲＩｓ的劣势分析虽然从产品固有特性上分析，ＩｓＲＥＴ具有以上多种优势，但具体到不同运行机制下，ＲＥＴｓＩ也存在着各自的劣势。这里笔者主要从
组织形态的角度进行分析。
监管流于形式。（）金管理公司的行为缺乏２基
约束。在现行的法规中对契约型ＲＥＩｓＴ的基金管理人的决策权限及操作行为缺乏明确的规范和约束，同时投资者也无法行使筛选管理人、管人的权力。托这就促成基金管理人的权限膨胀化，即凡是基金买卖的重大投资决策均由基金管理人一手包揽。存在着一定的道德风险。另外，由于基金管理费为固定收益，如此一来，各家基金管理公司的首要经营目标就变成了把基金规模做大．而并非把精力放在如何为投资者们舅取更多价值上来，｜缺少企业应有的优胜劣汰机制。（）关法律政策缺位。我国３相目前还没有设立一系列契约型ＲＴ的相关ＥＩｓ法律．这给基金管理公司的操作留出了很多空
１公司型ＲＴ的劣势：１制约公司的．ＥＩｓ（）成长。我国《司法》公规定，公司的对外投资不得超过公司净资产的５％０。而作为公司型的
ＲＴｓ成立之初主要是通过收购新的地产ＥＩ在
、
项目来实现增长．这条规定显然阻碍了其发展。此外，按照税法的要求，司型ＲＴｓ公ＥＩ在其利润分配前必须按照３％的税率交纳企业３所得税，也将极大地影响ＲＥＴ的收益，这Ｉｓ制约公司的成长。（）作权、股权受到限制。２运控公司型ＲＴ的组织性质是法人，ＥＩｓ因此，所其聘请的管理公司权力有限。对基金的管理运作权有一定的制约性。另外，由于ＲＥＴ的运行Ｉｓ规模巨大，作为公司型ＲＥＴ的股东要想控Ｉｓ制整个公司至少要投入几个亿，因此，这种情况下即使是公司的第一大股东也很难控制公司，东的控股权受到一定的限制。股２契约型ＲＩｓ．ＥＴ的劣势主要表现在：）（对１基金运作的监管流于形式。于契约型ＲＴ对ＥＩｓ的投资者而言，在其将资产委托给基金管理公司后，就不能直接干预基金资产的管理运作，其所享有的“ 监督制约权” 只能通过出席基金持有人大会来行使，对资产的具体投资行为并无权力进行干涉，显然使得其对基金运作的这

房地产投资基金的SWOT分析及政策建议

道获得的银行资金占其资产的比率在７％以上。（）假按０３“ 揭” 凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的由于房地产行业融资渠道较窄。当前我国房地产金融４基暗藏几大风险：１房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过风险源头。（）层银行发放房地产贷款存在操作风险。（）５土地开发贷款有较大信用风险。快使市场价格过分偏离其真实价值，而产生泡沫。泡沫（）从
２３１投资利润率法．．率的公式为：资本金利润率一年利润总额／资本金 ×１００投资利润率是反映项目盈利能力的指标。它是指投资而其中的年利润总额也同样有两种选择：常生产年正
项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总份的年利润总额和生产期平均年利润总额。选择的方法和额与投资项目总投资额的比率，算公式为：资利润率＝其他指标相同。其中的资本金是项目的全部注册资本金。计投
Ｎｏ１２０．０，０９
现代商贸工业ＭｏｅｎＢｓｅａｅｎｕｔｄｒｕｉｓＴｒｄｄｓｙｎｓＩｒ
２０年第１０９Ｏ期
房地产投资基金的
Ｔ分析及Hale Waihona Puke 政策建议赵阳潘旭
（山东大学威海分校商学院，山东威海２４０）６２９
摘要：地产行业是资金密集型行业，于房地产业来说，取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金房对获

我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议

能存在的问题，并据此提出若干对策建议。
［关键词］房地产投资信托基金；房地产融资；发展对策［中图分类号］Ｆ９．３２３３［文献标识码］Ａ
［文章编号］１０ — ４２（０１１０７一１０５６３２１） — ０６Ｏ
１房地产投资信托基金（ＥＴ）及其特点ＲＩｓ
金融领域
中国市场２１年第１（０１期总第６２期）１
我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议
方叶乔
（同济大学经济与管理学院，上海２１０）０８４
［摘要］基于当前我国房地产融资体系中值得关注的问题和挑战，本文试图分析房地产投资基金在中国发展中可
合起来，才能较好地运作ＲＩｓＥＴ，保证ＲＩｓ的收益率和ＥＴ长期增长率。而目前我国这方面的复合型专业人才比较匮乏，一般只是精通房地产或者金融一个领域，这使得我国发展ＲＩｓＥＴ的人才支持不足。
２我国房地产投资基金发展面临的问题
化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者，共同分
享房地产投资收益的一种信托方式。ＲＩｓ香港被译为ＥＴ在 “ 房地产基金 ” ，在台湾泽成 “ 不动产投资信托 ” ，而中国大陆一般译为 “ 房地产投资信托基金 ” 。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同，在美国等大多数国家

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。

然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。

一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。

根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。

同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。

二、问题与挑战1、政策限制。

目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。

2、风险管理。

房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。

因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。

3、市场竞争。

当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。

三、发展对策1、政策引导。

政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。

2、加强风险控制。

信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。

3、创新产品设计。

信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。

4、提高专业能力。

为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。

总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。

但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。

我国发展房地产投资信托的障碍及对策

符合ＲＩｓＥＴ主要投资范围的成熟商业地产
和出租型公寓则十分稀缺，ＲＩｓ推出后ＥＴ很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。以上所述的房地产资源在国内往往属于国家所有，无论是工业还是商业地产。私人所有者具有提高投资收益的强烈动机，
的时间并不长，相关部门对ＲＩｓＥＴ的认识
资金，收购并持有收益类房地产（如公例
项目的集合投资计划 ” 。同时要求 “ 房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发
行和交易” 。这基本搭建了ＲＩｓＥＴ的发行与交易框架，对发起人、受托人、托管人等相关机构给予了相对清晰的勾勒。但此时
形式对ＲＩｓ中的管理公司所应具备的条ＥＴ
房地产投资信托包括投资、融资、基金运行、管理等方面错综复杂的金融活动过程，因而，为保证其规范高效运作，一个完
常将自有的或购买的物业委托给专门的物业销售和管理公司经营并从中收取租金。
因而，ＲＩｓ收益水平的高低直接受托管ＥＴ机构经营管理水平的影响。在美国，诸如此类的管理机构有全美最大的物业管理公
寓、购物中心、写字楼和仓储中心等）或
者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。是一种利益共享、风险共担这
（）Ｉｓ资资源障碍二ＲＥＴ投房地产投资信托中很关键的一个概念是收益性房地产，即是说投资者是从房地产源源不断产生的租金收益中持续获益的。在美国，从资金的投向来看，凡是能够获得租金收益的商业房地产都是ＲＩｓ资ＥＴ投的对象，譬如：工业地产、购物中心、多元化地产、旅游休闲设施等。而我国１９９８年才进行了住房制度改革，住房商品化的时间较短，加上受传统观念 “ 居者有其屋 ”

我国房地产信托问题分析

我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。

但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。

本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。

关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。

因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。

自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。

二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。

但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。

因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。

（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。

当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。

其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。

2、房地产投资信托在融资方面的问题。

房地产投资信托基金风险问题研究

房地产投资信托基金风险问题研究一、市场风险市场风险是指由于市场供求关系、宏观经济政策、房地产市场波动等因素导致的资产价格波动的风险。

房地产投资信托基金的投资标的主要是房地产项目，因此其面临着房地产市场的波动风险。

一旦市场供求关系发生变化或宏观经济政策调整，房地产市场价格就会波动，从而影响房地产投资信托基金的净值和投资收益。

在面对市场风险时，投资者可以通过以下方式进行风险管理：建立健全的风险管理体系，包括市场风险的监测和预警机制，及时调整投资组合，减少市场风险。

采取多元化投资策略，通过投资多类房地产项目、分散风险，提高投资组合的抗风险能力。

加强市场信息的搜集和研究，及时了解市场动态，减少投资时机的盲目性。

二、信用风险信用风险是指由于债务人或合同对方无法按照约定的条件和期限履行义务，导致投资者无法收回本金或获得利息的风险。

房地产投资信托基金在投资过程中需要与多方合作，如开发商、房地产公司、金融机构等，存在着与各方进行业务合作的合同履行风险。

这些合作方的信用水平、经营状况、资金实力等都会直接影响到房地产投资信托基金的投资收益。

针对信用风险，投资者可以采取以下措施进行风险管理：加强对合作方的尽职调查，全面了解其信用状况和经营状况，选择信用水平较高、经营稳定的合作方进行合作。

建立健全的风险预警机制，及时监测合作方的信用状况，一旦发现合作方存在信用危机风险，立即采取相应措施减少损失。

加强与合作方的沟通和协商，建立长期合作关系，提高合作方对房地产投资信托基金的认可度和支持度，减少信用风险。

三、流动性风险流动性风险是指投资者在需要变现资产时，不能迅速找到买家或者买家出价低于市价的风险。

房地产投资信托基金是一种流动性较高的投资工具，但由于房地产项目的特殊性，存在着变现困难的问题，容易导致投资者的流动性风险。

对于流动性风险，投资者可以采取以下措施进行风险管理：保持良好的投资组合结构，分散流动性风险，避免投资集中于某一类房地产项目。

我国房地产投资信托基金的风险分析及防范措施

３．２建立规避风险机制，控制项目风险。
信托公司在投资决策阶段，应该按照监管部门的要求，对项目进行尽职调查研究。这一过程就像 “ 筛子” ，能有效的过滤风险较高的项目，对信托公司而言，不仅仅要关注项目的收益性，只有及时的对风险进行识别、评估，发现潜在风险，筛选掉风险过大的项目。建立规避风险的机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点，控制项目风险，为项目正常运营保驾护航。３．３实行分散投资原则，进行多样化组合投资。 “ 鸡蛋不要放在一个篮子里 ”这是投资界不变的投资策略，因此，信托公司应该改变目前以单一信托计划为主的方式，实行分散投资原则。保守的选择低风险或接近无风险的项目来运营也不足取，低风险预示着低收益，也就是说资金的运行效率低下。因此，信托公司应该进行多样化的组合投资，将较高风险但具有较高收益的项目与低风险的项目进行有效的组合，降低信托公司面临的平均风险，这样才是有效的风险管理策略。
２．１行业风险
按照信托产品推介的监管提示，在宣传和推荐阶段，相关推介部门必须做好风险提示工作，信托公司应该如实的揭露该项目的各项风险，并做好针对的应急准备措施。例如香港领汇ＲＥｔＴｓ经尽职调查研究，该项目资产质量高、现今流充足且稳定，同时该项目的租金收入在存续期间还有很大的上升空间，投资者对该项目非常认同。但由于该ＲＥＩＴｓ在发售阶段没有对诉讼风险进行相关的披露，导致其在上市的过程中受到法律诉讼的干扰。因此，建立健全信息披露制度，尤其是对风险的揭示，是ＲＥＩＴｓ正常上市募集的保证。