南康市深圳工业区控制性详细规划文本

第一章总则
第一条为贯彻南康城市总体规划意图，保证南康市“深圳”工业区（以下简称工业区）土地合理开发利用，满足城市规划管理需要，特编制本规划。

第二条本规划依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法实施细则》（建设部）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2002）、《南康城市总体规划（1996—2010年）》、《江西省城市规划管理技术导则》及国家、地方有关的城市规划法规、规范、技术标准与规定的有关要求等编制而成。

第三条本规划适用于规划范围内各地块、各类用地中的土地使用、建设和规划管理工作。

第四条本规划的实施必须是文本与规划图则配合使用；二者不可分割，具有同等法律效力。

第五条规划范围西临赣粤京速高速公路，东至105国道，南北分别被城市道路围合，建设用地 1.5 平方公里。

规划用地分为 6个街坊，37 个基本地块。

规划居住人口1.2万人，人口密度63.3人/公顷。

第六条规划原则：
1、立足“大赣州”的总体发展战略，以“对接长珠闽、建设新赣州”战略思想为指导，合理确定功能布局与空间结构。

2、坚持“以人为本”和可持续发展思想，坚持规划设计的超前性和先导性。

3、体现“尊重环境，崇尚自然，”这一宗旨，充分利用基地地理条件，突出工业区绿化空间环境。

4、坚持社会效益、环境效益和经济效益相结合的原则。

力求塑造一个具有优美环境，个性鲜明，配套完美的工业生产空间。

5、合理确定工业区土地的开发强度，加强规划的可操作性和对建设过程与方式的适应性，为城市规划管理部门提供科学管理依据。

第七条规划定位与目标
第八条本规划涉及的指标是根据国家、江西省有关法规、条例，结合南康市实际情况确定的，未涉及的指标均参照国家、江西省和南康市的有关法规、条例和技术规定执行。

第九条本规划经南康市人民政府批准后即可执行。

南康市城市规划行政主管部门负责实施、解释和执行本规划，并依法按照本规划进行规划管理。

第二章控制指标规定
第十条用地性质：指地块的土地用途。

本次规划按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类，根据实际需要，以中、小类为主，其代号及含义详见附表1：《工业区控制性详细规划用地分类与代码表》。

第十一条用地面积：指按照地块界线计算的面积。

地块面积为道路红线与地块分界线的围合面积。

第十二条建筑密度：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（%）。

本规划建筑密度指标为控制上限值。

第十三条容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

本规划容积率指标为控制上限值。

第十四条建筑控制高度：建筑物总高度的控制上限值（米）。

第十五条绿地率：地块内各类绿地面积的总和与用地面积的比率（%）。

本规划绿地指标为控制下限值。

第十六条交通出入口方位：指各地块内机动车出入口的设置位置。

第十七条后退红线、界线距离：指建筑物后退道路红线和地块分界线的距离（米）。

第十八条停车泊位：指地块内配建机动车停车泊位的最小数量。

本规划制定的停车泊位不包括单位停车泊位数。

第三章土地使用规划与管理
第十九条规划区土地使用应按照规划图则标定的性质和界限进行控制，任何单位和个人不得随意变更。

规划用地构成详见附表二：《工业区规划用地平衡表》。

第二十条规划工业用地沿发展大道东西两侧和龙岭二路西侧展开布局，主要安排一类工业用地项目，禁止安排二、三类工业项目。

第二十一条规划在A-01，C-03地块物资流通和货运中心。

第二十二条规划在A-05至A-09地块布置行政管理中心，客商服务中心，工业品展览中心，商业中心，金融等公共服务设施。

第二十三条在建设过程中，因城市发展的多种可能性，经南康市城市规划行政主管部门批准，可有条件地变更某些地块原定的土地性质，但应符合以下规定：
（一）地块的土地使用性质只能在中类的范畴内变动；
（二）符合土地使用相容性规定，详见附表四：《工业区用地与建筑相容性规定表》；
（三）变更解释文件应附在规划文件内（包括审批文件、变更说明及相应的图纸）。

第四章土地使用强度控制
第二十四条各街坊、基本地块的开发强度应符合图则规定。

用地规模、容积率、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、交通出入口方位等控制指标详见分图则。

第二十五条相邻地块如使用性质相同，因成片开发需要，可对图则规定的容积率和建筑密度进行转让，但不得改变总容积率和平均建筑密度。

第五章道路交通与竖向规划
第二十六条道路交通与竖向规划按《工业区道路红线规划图》、《工业区道路竖向规划图》控制。

规划道路宽度为12-30米
主干道24-30米
次干道16-18米
支路12米。

第二十七条工业区竖向在综合考虑地形，排水，工程管线的基础上确定道路纵坡控制在
0.3 %～2.03 %之间局部控制在0.036%，场地为水坡度≥0.3%。

第二十八条机动车出入口设置的规定
临城市快速干道、工业区主干道上禁止随意开设机动车出入口。

工业区主次从道路交叉口道路红线的起点算起，40～70米以内以及道路在弯道视距三角形范围内严禁设置机动车出入口和公共交通停车站。

各地块出入口位置按分图则的规定执行。

第二十九条关于停车场所规定
（一）社会停车场的位置规划安排在A-02地块。

(二)机动车车位以小汽车为计算当量，每辆车停放面积30平方米/辆（室外）和35平方米/辆（室内）。

(三)凡人流集中的大型商业建筑、重要公共建筑、居住区，必须配建地下停车场（库），具体规模与位置，结合人防部门规定在初步设计中审定。

停车场（库）配建车位控制指标见下表八：
表八停车场（库）配建车位控制指标
第三十条规划区内人流、车流集中的大型公共建筑，必须留有足够的人流聚集与疏散空间，在公共活动场所主要出入口和人行横道处须考虑无障碍设计。

第三十一条修建性详细规划在确定街坊、各地块内的道路和竖向时，必须与本规划的道路、竖向衔接，满足雨水分片集中排放的要求。

第六章绿地景观系统规划与控制
第三十二条规划沿105国道布置商住用地。

第三十三条规划公共绿地，包括公园绿地、宽度不小于10米的带状街头绿地和防护绿地，图则中确定的公共绿地为强制性内容，不得改变使用性质。

公共绿地内允许修建游憩设施、建筑小品、雕塑等，但其建筑的用地面积不得超过公共绿地面积的20%。

公共绿地应尽量结合现有山体、水面设置。

居住区级公共绿地人均面积不小于1.5平方米；小区级以下公共绿地人均面积不小于1.0平方米。

集中设置的组团绿地人均面积不少于0.5平方米,同时必须保证绿地在0.04公顷以上。

第三十四条工业区建设应注重景观形象设计。

为确保规划景观构想的落实，空间景观分为两轴、一心、四点：两轴包括105国道景观轴和龙岭二路景观轴；一心以龙岭公园为景观核心；四点即工业区景观特征点，它分为：工业生产空间，行政、文化、展览空间，商业空间和居住空间。

第三十五条工业区重点地块：A-03、A-05～A-09、B-02、B-04。

其景观设计按图则要求进行控制。

第三十六条景观设计原则
1、空间整体设计原则。

合理有机的分布高、中、低层建筑，使之成为赣州南康一体化大空间的构成元素，在视觉上给人们明确的区位批示。

2、轴线、节点、开放空间一体化原则。

确立系统的视觉效果，形成景观轴线并使其与城市功能相关联，为展现城市景观创造条件。

3、生态性原则。

有效利用水体景观和山体自然景观，提高工业区的生态环境适宜性；
第七章公共配套设施规划
第三十七条规划区内安排的公共服务设施配套项目是强制性要求，必须提供的基本设施，不得随意减少。

如需要变更，必须经南康市城市规划行政主管部门批准。

第三十八条居住小区、组团的公共服务设施设置项目、规模，应遵照国家现行标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2002）的有关规定执行。

第三十九条本规划确定的独立占地设置的行政办公，文化展览，商业等配套服务设施必须按图则规定落实并实施。

第四十条卫生所、居民委员会、社区服务中心、储蓄所、居住区文化活动室等设施可与其他建筑合建。

第四十一条集贸市场、菜市场按人口规模在居住区级进行配置。

第四十二条垃圾转运站在工业区设1处占地 100 公顷，采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。

第四十三条公共厕所按照服务半径250米左右设置一处，每处用地面积30～60平方米。

一般设置于人流集中处。

工业区共设置公共厕所3 处。

第八章建筑规划管理规定
第四十四条建筑间距
1、建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，同时必须符合本规划要求。

2、住宅正面间距，应当按日照标准和不同方位确定间距系数换算。

不同方位间距系数按《不同
方位间距系数表》执行。

表五不同方位间距系数表
注：（1）表中方位为正南（0°）偏东、偏西的方位角；
（2）L为当地正南向住宅的标准日照间距（M）。

3、住宅建筑山墙间距，必须符合下列规定：
条式住宅，中高、多层之间不应小于6米，山墙不得开窗、挑阳台；山墙与山墙间距大于等于10米的山墙允许设置通气高窗，不得挑阳台。

高层与各种层数住宅之间不应小于13米，山墙不得开窗、挑阳台。

4、非住宅建筑与住宅建筑的间距，必须符合下列规定：
（1）非住宅建筑位于住宅建筑南侧或者东西侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距规定控制；
（2）非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求相减20%控制，其间距最小值不得小于6米，多层不得小于9米。

同时必须满足消防和各专业规范要求；
（3）非住宅建筑与住宅建筑的山墙间距按消防间距的规定控制。

但住宅建
筑山墙有居室窗户的，山墙间距按同型布置方式的居住建筑山墙间距控制。

5、非住宅建筑的间距，应当符合以下规定：
（一）高层非住宅建筑平行布置的，南北向的间距不小于南侧建筑高度的0.5倍，且其最小值为21米；东西向的间距不小于较高建筑高度的0.4倍，且其最小值为13米；
（二）多、低层非住宅建筑平行布置的，南北向的间距不小于南侧建筑高度的1.1倍，且其最小值为9米；
（三）高层非住宅建筑与多、低层非住宅建筑平行布置，高层非住宅建筑在南侧或者东、西侧的，间距按本条第（一）项执行；多、低层非住宅建筑在南侧的，间距按本条第（二）项执行。

（四）以上各项或者以其他形式布置的，均应当满足消防间距的要求。

6、中高、多层住宅建筑的间距应符合下列规定：
1）住宅建筑平行布置时：
朝向为南北向的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.1倍；
朝向为东西向的，其间距不得小于较高建筑高度的1.0倍。

2）住宅建筑垂直布置时：
南北向的，其间距不得小于南侧建筑高度的0.8倍，且最小间距不的小于6米；东西向的，其间距不得小于较高建筑高度的0.8倍，且最小间距不得小于6米。

垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于14米，超过14米的按平行布置的住宅建筑控制。

3）住宅建筑既非平行也非垂直布置时：
当两栋建筑的夹角小于或者等于30度时，其最窄处间距按垂直布置的住宅建筑控制；当两栋建筑的夹角大于30度、小于或者等于60度时，其最窄处间距不小于南侧或者较高建筑高度的0.9倍；当两栋建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的住宅建筑控制。

以上各条规定之外的间距控制，按南康市城市规划管理技术规定执行。

二、建筑物退让
1、建筑物退让道路红线最小距离控制。

见表六。

表六建筑退让城市道路红线最小距离控制表
2、沿建筑基地边界和沿城市道路、公路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退
让距离必须符合消防、防汛和交通安全等方面及相关专业规范规定的要求。

3、各类建筑物退让距离按表七《建筑离界距离控制表》规定控制，且不得小于最小距离。

表七建筑离界距离控制表
注：H指建筑高度；S指规定间距。

4、界外为公共绿地的，各类建筑的最小离界距离不得小于《建筑
离界距离控制表》规定的非居住建筑的最小离界距离规定。

5、地下建筑物的离界距离，不得小于地下建筑物深度（自室外地
面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。

6、建筑物离界距离小于消防间距的，按消防间距控制。

7、高层建筑、重要及人流较大的公共建筑，临城市道路或其
主要出入口处应设置广场，具体要求按南康市城市规划管理技术规定执行。

三、建筑物高度控制
1、建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，同时必须符合本规划的要求。

2、沿城市道路两侧新建、改建建筑的控制高度应当符合下列规定：
（1）一般建筑的控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，H≤1.5(W+S);
（2）高层组合建筑的高度，按下式控制;
A≤LK（W+S）式中：A——高层组合建筑以1：1.5（既56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L——建筑基地沿道路规划红线的长度，K——折减系数，W——道路规划红线的宽度，S——沿路建筑的后退距离。

当L≤60时。

K≤1，当L过60米时，K≤0.85。

第四十五条建筑色彩与外部装修
1、建筑色彩
工业区的整体色彩采用“点、线、面”相结合的配色原理，充分挖掘地域的文化特征，将“主导色”、“调节色”和“重点色”有机结合。

2、工业区局部色彩设计
工业生产区：运用较强烈的冷色调去表现平和、积极的生产气氛。

办公、展览区：运用素、灰等色彩表现庄重。

第四十六条民用建筑必须按人防部门规定附建防空地下室。

凡高层建筑应设满堂人防，并以地面建筑面积的2%配建。

地下空间考虑平战结合、综合开发，出入口宜设在交通方便的地段。

第九章市政工程规划
一、第四十七条给水规划
1、规划水源来自南康市自来水厂。

2、工业园区的设计最高日供水量为1.6万m3/d，设计的平均日供水量为1.33万m3/d。

3、工业区给水干管从105国道北侧的城市供水主干管接入，在内部形成环状网供水。

二、排水规划
1、采用雨污分流的排水体制。

2、规划污水总量按平均用水量的80%计。

共为1.0万m²/d
三电力规划
1、电力负荷预测采用单位建筑面积用电指标进行预测
2、电力符合约1.8万千瓦，负荷密度达到3.2万千瓦/平方公里
3、规划在工业圆c-03地块建设35kv变电站。

四电信规划
1、市话业务量预测全区总用户数为6119门。

2、新建道路应同期敷设电信管道。

第四十八条工业区综合工程管线包括有：电力电缆、电信电缆、给水管、雨水管、污水管等。

第四十九条管线综合布置须遵循以下原则：
1、市政管线应尽可能安排在人行道下，当人行道宽度不够时，可将排水管敷设在非机动车道下。

市政管线应平行于道路中心线敷设。

尽量横穿道路时应尽量与道路中心线垂直。

2、在30米以上的城市主要道路上同一种市政管线应在道路两侧布置。

工程管线从道路红线向道路中心线方向管线布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气输气、给水管、雨水管、污水管。

当工程管线交叉敷设时，自地表向下排列的顺序为：电力电缆、电信电缆、给水管、雨水管、污水管。

3、管线之间的避让遵循以下原则：压力管让重力自流管，分支管线让主干管线，易弯曲管线让不易弯曲的管线，小管径的管线让大管径的管线，临时管线让正式管线。

4、各种市政管线之间及市政管线与建（构）筑物之间的最小水平的净距应符合《城市工程管线综合规划规范》的规定。

市政管线之间应尽量减少交叉，必须交叉时，管线之间的最小垂直净距应符合《城市工程管线综合规划规范》的规定。

第五十条环境保护规划
一、环境质量现状
工业园区内现状为农田和村庄，埋有工业企业，无大气污染，但紧临105国道存在交通噪声、汽车废气、降尘等污染问题。

二、环境保护目标
在自然生态和人生态环境再造与两者和谐发展的前提下，规划以自然生态和人工生态环境为背景，以城市生态系统为主导，控制工业污染，实现城市生态系统良性循环，使工业园区内环境优美、整洁、安静，达到国家环保模范工业区标准。

三、环境规划指标
1、工业园区内空气质量总体水平优于国家二级标准，TSP不超过0.2mg/m³,SO2不超过0.06 mg/m³，烟尘控制区覆盖率达到100%。

2、饮用水源水质达标率（按功能区）>95%。

3、区域环境噪声等效声级平均值控制在55分贝，交通线两侧噪声等效声级平均值控制在70分贝，噪声达标区覆盖率达到85%。

5、工业固体废物综合利用率达90%，危险固体废物治理率达100%。

生活垃圾无害化处理率：80%。

第五十一条环卫工程规划
一、公共厕所
根据服务半径及人流密度，规划设置了3处公共厕所。

建筑面积30-60平方米/处。

建筑面积大于1000平方米的建筑要附建公共厕所。

二、圾转运站
垃圾转运站设置于B-03地块，占地大于100 平方米。

同时按照服务半径小于70米附设垃圾收集点。

第五十二条消防工程规划
依据国家消防设计的相关规范的要求，工业区消防规划为：
一、沿道路设置消防栓
1、城市主干道：发展大道，105国道两侧每隔100米设置一个消防栓。

2、工业区主、次干道：单侧每隔100米设置一个消防栓。

3、规划支路：单侧每隔80米设置消防栓。

二、龙岭公园作为消防避难场所。

三、高层建筑消防设施必须符合用地相关技术规范要求。

第十章图则说明
第五十三条规划图则由总图则和分图则组成。

第五十四条总图则包括：用地现状图，区位图，交通分析图，道路红线图，用地功能分析图，道路结构图，用地竖向图，结构分析图，绿化景观规划图，建筑意向图，编码图，给水规划图，排水规划图，电力电信规划图。

南康市深圳工业区控制性详细规划·文本
第五十五条分图则主要内容包括：街坊位置、地块界线、道路与地界控制点座标、建筑后退红线距离、地块控制指标表。

第五十六条地块控制指标表中主要指标有地块编码、用地性质、地块面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、建筑面积、停车泊位、居住人口等。

第五十七条地块编码采用街坊—基本地块二级编码。

街坊：指工业区主、次干道围合的地区。

基本地块：指街坊内部细分后的单一使用性质连续的用地。

第十一章实施管理
第五十八条规划区内建设项目审批必须严格按国家有关建设项目审批规定执行。

第五十九条对违反规定的处罚：
（一）建设单位违反规定的按《城市规划法》第五章处理。

（二）城市规划行政主管部门违反规定，且造成后果者，根据《城市规划法》第四十三条或《行政诉讼法》给予处理。

第六十条依据《城市规划强制性内容暂行规定》，工业区控制性详细规划的强制性内容包括有：
1、文本第十二条至十八条。

2、各分图则中所确定的地块允许建设总量。

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