同策2011年度上海华润·橡树湾营销报告

1000万以上，180-250㎡的项 目为丰盛皇朝、中星美华村、上 海星河湾 1000万以上，250㎡以上的项 目为上海星河湾、江湾尊堡（独 栋）、祥生御江湾（联排）、建 发江湾萃（顶层复式）
新政后客户反映
项目名称 高 端 市 场 目前来人 与新政前比较 10组/日 7-8组/日 目前客户心态 观望情绪较浓，受限客户心态不稳定 观望情绪较浓 开发商反映 计划3月、4月开盘，对外暂报5.5万， 折扣还未定 5月开盘
500-600万 700-1200万 1000-1500万 1000-1600万
数据时间：1月27日-2月24日
近期高端市场成交
新政后竞品高端市场成交锐减，市场低迷
1.24-1.30 类别 1类豪宅 2类豪宅 精品高端 普通高端 同类型高端
成交套数 成交均价 成交套数
1.31-2.6
2.7-2.13
第一条：地方政府要确立房 价控制目标 第八条：加强舆论导向
房产税对 面积的影 响
120帄米 （2人家庭）

“新国八条”涉及面广， 一二三级市场全面管控
房产税相对温和，但对大户 型及常规装修房影响明显
本次加息对住宅购买力影响 不大，再次加息会对购买预 期造成冲击
新政解读
“保护首置，控制首改，抑制再改和投资”
100万30年 贷款利率 首 月还款 套 增加支出 房 增加比例 贷款利率 二 月还款 套 增加支出 房 增加比例 5.44%
加息
一次加息 两次加息 三次加息 四次加息 5.64% 5768.57 266.57 4.84% 7.30% 6858.43 369.43 5.69% 5.86% 5903.56 401.56 7.30% 7.58% 7046.32 557.32 8.59% 6.07% 6039.94 537.94 9.78% 7.85% 7236.12 747.12 11.51% 5640.3 138.3 2.51% 7.04% 6679.91 190.91 2.83%
户型 2R 3R 4R 小叠加
面积 （㎡） 103 170 197 208-209
存量 套数 2 1 1 1 面积 206 170 197 209 套数 — — — 36
未推量 面积 — — — 7448 套数 — — — 27.08%
所占比例 面积
27.1%

大叠加
325-345 合计
7 12
从需求面入手，缩小客户基数 （客层越高，客户缩水比例越大——对高端市场影响明显）
需求面——整体高端市场
代表项目：华润橡树湾、豪景苑、西康路989
客户来源 首套 二套 一次性付款 （二套房以上） 一次性付款 （首套或二套）
首套比例：15% 上海人二套比例：20-25%（新政后购房成本和购房门槛提高） 上海人二套以上、外地（外籍）人一套以上比例：60-66%（新政后无法购买）
区域市场变化——仁恒怡庭
2月27日开盘 对外报价：6—8.8万元/㎡（96折） 分期付款方式:首次50%，11月中旬50%
公寓
大叠加 公寓
小叠加
基本参数

占地面积：5.4万㎡ 建筑面积：6.5万㎡ 容积率：1.2 绿化率：45% 总户数：256户 主力户型：170-195㎡公寓、 220、330㎡别墅 开盘时间：2010年10月10日 当期售价：800-2000万 开发商：仁恒集团
1
0 0 2 3 2 0 0 0 1 0 11
17417
0 0 1556 24645 13817 0 0 0 23680 0 134615
0
0 1 1 1 3 1 2 4 0 0 15
0
0 570 100789 12063 94267 20486 62938 52492 0 0 376043 华亭别墅二期
2372 3155
60
20052
72.92% 100%
72.9% 100%
96
27500
区域市场变化——仁恒怡庭
大叠Βιβλιοθήκη 小叠内 庭 院主卧室
上层
B2F
游 泳 池
B1F
入户花 园
209㎡小叠加A1户型 整体面宽11.4m 二层三套卧室均为套间设 计，主卧具有独步式衣帽 间，视觉空间开阔
下层
次卧室 次卧室 内庭院 主卧室
3.5
302
竞品市场目前存量为23.9万㎡， 2011年计划上市量60.7万㎡，合计 84.6万㎡。
全市高端市场未来供应中，新江湾 板块供应量最大，达到30.5万㎡， 占到总量的36%，未来竞争压力巨 大。

139 138
新江湾
30.5
82 103 96 100 90 300
1151
颛桥
3.2
75
11.7
供应量占全市
36%！
南京西路 老西门 龙华 中山公园 长寿路
打浦桥
静安豪景苑 公馆77 百汇园 长宁88金廷 西康路989 永业公寓 丰盛皇朝 浦江湾1号 凯迪公馆
远雄徐汇苑 九龙仓玺园 仁恒怡庭 建发江湾景苑 建发江湾雅苑 祥生御江湾 江湾尊堡 中建 银亿领墅 三湘七星 加洲水郡二期 旭辉新江湾 上海星河湾
1.6
4.9 2.3 2.6 5.8 1.8 2.9
173
332 108 192 309 36 135 186 96
1.6 1 5.7 3.1 3
173 76 385 181 225
2011年新江湾城竞争压力大

16.3
800
枫林
3.5 0.2 0.3 0.4 1.4 0.4
302 13 12 18 60 18 3.2 2.8 3 3 3 4 3.7 3 2.1 8.5
新政后竞品成交结构
300-500万 50-90㎡ 91-150㎡ 151-180㎡ 180-250㎡ 250㎡以上 总计 比例 20 32% 16 4 501-900万 2 6 12 3 1 24 39% 3 1 2 6 10% 5 7 12 19% 901-1000万 1000万以上 总计 18 10 15 9 10 62 比例 29% 16% 24% 15% 16%
16% 2%
28% 5%
18% 0%
16% 6%
20% 4%
计税依据
适用税率 税收减免
交易价格的70%计算缴纳
0.6%，低于市均售价2倍（含2倍）减为0.4% 60平以下免征
房产税对面 积的影响
机
会
范
围 180帄米 （3人家庭）
120帄米 （2人家庭）
“新国八条”推出后对于高端公寓将直接导致 6成客户无法购买，另外，近3成客户受影响 (本项目近7成客户无法购买，2成受影响）
全市500-1600万已领预售证未开盘项目
项目名称 嘉苑别墅 嘉利浦江公馆 中科大学村五期 板块 嘉定主 城区 黄浦滨 江 周康 松江新 城西区 房屋 用途 别墅 公寓 别墅 别墅 预售 面积 1556 570 13817 23680 预售 套数 5 4 49 69 总价段
崇明
虹口 黄浦 嘉定 金山 南汇 浦东 普陀 青浦 松江 闸北 合计
房产税影响置业需求， 尤其影响180帄米以上大户型
高端市场原有客户几乎全线受影响（大户型更甚）
需求面——整体高端市场

政策引导下，外围改善型客户群体将合并资产转向市中心高端市场。 市场供应方面，市区中小户型高端公寓供应量有限（房产税作用下，市中心二手房业主惜售）， 仍然具备稀缺性。
小
大户型 （＞180m2）
豪景苑(670-1200万) 西康路989（500-900万） 华润橡树湾 外地（外籍） 上海 外地（外籍） 上海 外地（外籍） 上海 4% 5% 4% 10% 5% 7% 23% 17% 14% 26% 16% 24%
房产税对大户型 及常规装修房影响明显
征收对象 沪二套及以上和非沪新购
26% 4%
九龙仓玺园 5-6组/日 华润橡树湾 3-4组/日
西康路989 2-3组/日
仁恒怡庭 10组/日
3组 /日
20组/日左右
观望客较多
无存货，现场展现力提升后再开盘
老客多数观望，部分以福建为主的受 2月27日开盘，提供分期付款，96折 限客户购买心态较稳定
有效来人量锐减，客户、开发商多数处于观望状态 开发商开始调整折扣、付款方式等
2F 1F
342㎡大叠加C1户型 拥有独户私家电梯 地下室下沉式庭院结合私家游泳池， 前后双庭院 二层三套卧室均为套间设计，主卧具有独步式衣帽间，视觉空间开阔
区域市场变化——仁恒怡庭
上批客户情况

关键词：仁恒品牌、产品力 新政后机会：福建客限购，但购房意向坚定
客户类别：福建约30%，品牌客占55% （老业主及老业主介绍，与区域有关联， 含温州、江浙等外地客），上海客户15%（北区域、浦东为主）
供应增加政策

第三条：加强交易税收征收， 将不满五年住宅交易营业税从 差额征收改为全额征收 第四条：二套房首付比例提高
第二条：加大保障房供 应 第五条：土地双限，加 大土地供应力度，要求 不得低于前两年年均实 际供应量



第六条：全国范围内的限制购 房套数
预期管理政策

地方政府约束政策

第七条：约谈地方政府
375
合计
23.9
1260
60.7
2806
84.6
4066
后期形势预判
需求量缩水
未来
供应量充足
2011调控年，市场严峻
【
限制性政策为相对短期政策，持续到政策性用房大量上市后。 基准利率、转让政策及房产税相关的税收将成为长效机制。
】
近期全市供应情况