南阳市商业地产调查报告共48页
【精编】河南南阳商业地产市场调报告正稿页
河南南阳商业地产市场调报告正稿页谨呈：南阳中实骏景房地产开发有限公司武汉致业房地产营销策划有限公司中国地质大学房地产工作室2008.7目录前言：南阳首印象4第一章南阳城市概况51.1南阳市区位、交通概况51.2南阳市历史、文化概述61.3南阳市总体经济情况61.3.1 南阳市历年GDP增长情况71.3.2 南阳市人均GDP71.4南阳市商业发展概况81.5南阳市城市发展规划101.5.1 城市发展带布局101.5.2 商业环境布局10第二章南阳商业地产发展概况142.1房地产市场变化142.2商业地产的发展142.2.1我国城市商业地产特征152.2.2 南阳商业地产特征172.3南阳城市发展情况192.3.1 南阳市总体规划（2001年-2020年）192.3.2 南阳规划发展目标202.3.3 南阳市规划发展重点区域——中心城区行政、文化娱乐产业带212.3.4 南阳市商业地产发展概况212.4房地产格局变化的影响22第三章南阳市商业地产调查243.1南阳商圈及商业街调查与分析243.1.1 主要商圈调查与分析243.1.2 主要商业街调查与分析333.1.3 城市扩张区的商业地产调查与分析353.2在经营商业项目详细调查373.3 在售商业项目调查与分析443.4南阳商业地产调查总结48第四章商业市场推广现状504.1 媒体环境分析504.2 重点楼盘推广调查524.2.1 楼盘推广调查524.2.2 楼盘推广案例分析（新华城市广场）544.3 销售现场564.4销售部建议604.4.1 整体外包装604.4.2 内装修61第五章南阳商业地产综述和项目建议63 5.1 南阳商业地产综述635.2项目入市时机分析建议645.3 项目推广分析建议65前言：南阳首印象山南水北谓之阳，南阳位于独山以南、白河以北，故得名。
对于南阳的印象最初源自于名满天下的南阳独山玉，以及诸葛亮的名句“臣本布衣躬耕于南阳”的千古名句。
南阳商业地产深度调研报告不加项目
.市商业地产（深度调研报告）大唐房地产营销策划二零零七年十一月声明：本报告版权属于上海大唐房地产营销策划公司所有，未经许可，任何机构或个人不得翻印或使用本报告全部或部分内容；任何侵权行为，本司将保留法律追究权利。
本报告所有图片及方案仅供..目录第一部分城市概况一、地理位置二、行政区划三、交通情况四、面积与人口五、历史文化及习俗习惯第二部分城市投资环境分析一、宏观经济发展状况二、居民生活水平三、城市规划及重大市政建设状况四、城市投资环境优劣势分析..第三部分、商业地产市场情况一、商业地产市场发展现状及特征概括二、商业环境分析三、整体商业地产市场调查的启发性总结附表一：商铺使用者需求调查分析..前言“善战者，决胜于未战之前”。
深入市场调研报告的撰写是在商业地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供参考依据。
在本次报告的撰写期间，我们对市的经济、文化、商业地产市场特征进行了充分的调查与分析，并取得了大量一手资料。
其目的是为了规项目前期操作，提高工作效率、规避风险、提升项目竞争力，最大限度缩短销售周期和实现项目市场价值最优化。
由于时间仓促，疏漏错误之处难免，敬请批评指正。
..第一部分、城市概况一、地理位置地处省西南部，与省、省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依岭，南临汉水，是一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。
地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济协作区的地理中心，在、、三大城市组成的三角形中，居其中心位置，具有无可取代的区位优势。
独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。
特殊的战略地理位置为的发展壮大提供了条件。
地理分布图..二、行政区划现辖2个区,分别是宛城区、卧龙区， 11个县级市分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、乡县、新野县、社旗县、西峡县、邓州县。
南阳最详细的商圈调查资料
南阳最详细的商圈调查资料目录一．孤立商店二．无规划商业区1．中心商业区——市中心人民路与新华路为主2．次级商业区——中州路与工业路交叉口3．邻里商业区——王府花园为主4．商业街——梅溪路为主三．有规划商业区1. 区域购物中心——鸿德购物广场为主2. 社区购物中心——3. 邻里购物中心——南航大厦盛德美为主一．孤立商店(李军调查)二．无规划商业区（一）中心商业区（陈朝东调查）一．简介CBD：中心商业区是担负城市商业中心和城市社交活动中心职能的地区。
由城市中最繁华的街区与街道组成，在城市商业服务网等级中，属最高一级。
城市中心商业区具有如下特征：①为全市区金融、行政、娱乐及文化集中区，有政府大厦、银行、豪华旅馆、百货商店等；②地价居全市之冠，建筑物高大稠密；③若干高大建筑垂直分布，底层一般为零售商业；④在全市主要道路分叉处附近；⑤白天人口最拥挤，交通流量大。
我所调查的主要是以人民路和新华路为辐射范围的市中心商业区，从一般发展规模上来说，这里也算不上CBD，但从全市经济发展来看，这里聚集了南阳市商品与服务最好，比较先进的设备，以及消费人流、车流、地价、消费水平等都位于全市先进行列，因此调查它对于南阳经济的分析与发展都有很重要的作用。
还有另种说法，就是枣林将成为南阳的“蒲东”，也就是CBD，但是从目前来看，枣林的发展状况还远远不够，南阳惟以展示的就是以人民路和新华路为主的市中心的位置。
二．调查状况以及特点分析：经过调查，市中心位置主要商品类别是生活用品、高档消费品、百货。
人口结构主要是居民区，主要为城市居民，且为收入较高的居民为主。
客流结构，人口流量大，且稳定，以高收入者居多。
消费结构，消费档次较高，多为享受性商品，同时有高质量的消费环境和服务。
区域功能性质，代表了南阳高水平的消费，影响高收入者消费趋势，刺激南阳经济向更高的水平发展。
商圈的竞争，内部竞争单一，只与其它的区域有相对的竞争。
分析评价，本区内只有一部份消费者能够涉足，因而消费群体相对单一。
南阳商场建设情况汇报范文
南阳商场建设情况汇报范文南阳商场建设情况汇报。
南阳商场是我市的重点商业项目，自去年开工以来，经过全体员工的努力，目前已经完成了主体结构的施工，整体建设进展顺利。
下面我将就南阳商场的建设情况向大家做一次汇报。
首先，南阳商场的地理位置非常优越，位于市中心区域，交通便利，周边人口密集，商业氛围浓厚。
这为商场的未来发展奠定了坚实的基础。
同时，商场的总建筑面积达到了5万平方米，拥有超过2000个停车位，能够满足日常的客流需求。
其次，南阳商场的建筑设计采用了现代化的理念，外观大气、内部空间布局合理。
商场内部设施齐全，包括大型超市、品牌服装店、美食广场、娱乐设施等，能够满足消费者的各种需求。
同时，商场还设置了儿童游乐区和休闲区，为顾客提供了更加舒适的购物环境。
再次，南阳商场的经营团队已经初步形成，拥有一支经验丰富、专业素质过硬的管理团队和员工队伍。
他们将依托商场的品牌优势和地理位置优势，积极开展各种促销活动和营销策略，吸引更多的顾客前来消费。
同时，商场还与各大品牌商家签订了合作协议，确保了商场的商品种类丰富，价格合理。
最后，南阳商场的未来规划也已经初步确定，将在商场周边建设商业配套设施，包括酒店、写字楼、公园等，形成一个完整的商业综合体。
同时，商场还将引入更多的国际品牌和特色店铺，提升商场的知名度和吸引力。
总的来说，南阳商场的建设情况良好，前景广阔。
我们将继续努力，确保商场按时开业，并且成为市民休闲购物的首选场所。
同时，我们也将不断提升商场的管理水平和服务质量，为顾客提供更好的消费体验。
希望各位领导和同事们能够继续支持南阳商场的发展，共同创造美好的未来。
关于南阳一个地方的调查报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除关于南阳一个地方的调查报告篇一：南阳市调查报告南阳市简要市场调查总结报告暨项目可行性分析目录一南阳城市概况二南阳市商业情况三区域市场商业状况四总体评价五消费行为调研六华恩大厦项目分析七定位一、南阳城市概况：南阳市位于河南省的西南部，辖1市2区10县，总面积2.66万平方公里，总人口1065万，是国务院首批公布的全国历史文化名城之一，具有悠久的历史和灿烂的文化。
20XX年，全市完成国内生产总值892亿元，总量居全省第二位，人均gDp突破1000美元。
其中，第一产业增加值252亿元，第二产业增加值430亿元，第三产业增加值210亿元。
全市财政总收入50亿元。
工业经济总量位居全省第二位，仅次于省会郑州。
现已初步形成机械电子、石油、化工、冶金建材、纺织、医药和轻工食品等主要行业。
市统计局有关数据表明：20XX年1月至10月全市房地产投资为12亿元，较上年同期增长23.2%，房屋竣工面积达149.3万平方米，其中住宅施工面积为125.9万平方米，分别较上年同期增长15.2%和17.1%，商品房竣工面积和销售面积分别增长22.9%和13.4%；商品房销售价格为1511元/平方米，其中住宅销售价格为1427元/平方米(多层和高层的平均价)，分别较上年同期增长24.8%和25.6%。
《福布斯》杂志中文版首次推出了“中国最佳商业城市排行榜”，全国共191个城市入围，其中河南城市仅有郑州、洛阳和南阳，南阳排在86位。
⊙南阳独特的地理位置：一、远离郑州、武汉等商业中心城市；二、地理位置相对比较封闭，基本形成一个独立的王国，同时也为我们这个项目提供了巨大的发展空间；三、南阳市所辖面积与人口以及其所辐射周边省市范围，及其所形成在南阳市购物的习惯，皆为我们这个项目提供强大的支撑点。
华恩大厦从体量上、规模上、综合之业态上来说是河南省第一个火车站旁shoppingmall，再由其独特地理位置以及南阳作为河南省人口大市及其周边存在的购买潜力，决定其必将成为豫西南一颗闪亮的商业明珠与商业航空母舰。
南阳市新华城市广场调研报告最终
南阳市新华城市广场调研报告调研目的：通过现场调研的方式，分析研究南阳商业街的分布、发展和布局，以发现其存在的现状问题，并对发现的问题进行分析从而提出合理的规划意见。
调研时间：第14、15周调研地点：南阳市新华城市广场调研范围：南阳市新华城市广场商业区调查方法：访谈法、观察法、问卷法1.调查对象。
以来购物中心购物的顾客为调查主体，从中随机抽取顾客作为调查的具体对象。
2.调查问卷。
问卷分性别、年龄、6个项目。
各题均采用封闭式设计，要求调查对象根据实际情况在各题所列的选择项中选取一项，作为对该题的回答。
3.调查问卷的分发。
调查问卷由小组员在商场内外对前来购物顾客随机分发，当场回收，分发50份，实收50份，回收率为100％，其中有效问卷49份（其中有一份是一位从上海赶来刚下车的顾客填写的）。
4.数据处理。
调查问卷数据由EXCEL、WORD统计软件处理。
总述城市空间结构是城市经济结构、社会结构的空间投影，是城市社会经济存在和发展的空间形式。
本调研报告在对南阳市新华城市广场实地调研的基础上，分析研究了其空间布局及结构特征,并结合南阳市社会经济状况的变化，对南阳城市新华城市广场空间结构进行了探讨，发现、研究其规划建设中存在的主要问题，对其进行分析，提出了修改性建设性意见，以期为南阳市城市商业空间的发展提供借鉴。
第一章新华城市广场概述新华城市广场是集商业、公寓、写字楼、住宅为一体的城市综合体。
总占地6.5万平方米，总建筑面积约23万平方米，其中地下一层约4.2万平方米，规划有近千个停车位，商业6层裙楼约7.8万平方米，4栋高21层～25层塔楼共约10.9万平方米，自动扶梯贯穿全场，中央空调四季如春，让人尽享体验式购物的乐趣，是一座集购物、餐饮、娱乐、消闲于一体的购物王国。
另外，按照规划配套建设3.3万平方米音乐喷泉城市广场，分为文化景区、绿化景区、休闲健身、商贸服务和交通集散等9大业态。
一、广场区位及前身1、地理区位新华城市广场位于河南省南阳市卧龙区工业南路与新华西路交叉口。
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一、报告提要：
通过对南阳市商业网点布局现状的调查，从而了 解到目前南阳市有几大商圈。说明每个商圈的人 口结构、客流结构、消费结构、区域功能性质及 对商圈的竞争情况做出评价，设计调查的方案、 选定目标、仔细观察、主分析、从而做出了预测， 得出在火车站附近应建立一个以什么为内容的商 业中心的预测。
代表了南阳高水平的消费，影 响高收入者消费趋势，刺激南 阳经济向更高的水平发展。
本区内，竞争状况单一。 只与别外的几个大区有 很激烈的竞争。
商店密集，且性质相类似， 竞争十分激烈。
内部竞争单一，只与其它的区 域有相对的竞争。
虽然区域内竞争单一， 但商家的服务质量仍很 高，具有现代企业的管 理模式和意识。
人口流量较大，结构多元 化，多为中高层消费。
人口流量为南阳第一，结构复 杂化。
消费结构 区域功能性质 商圈的竞争 分析评价
中档水平，以装饰品为 主，购买周期长。
购买周期长，属中高档消 费，多数为购买整机。
及时消费、批发性消费，纪念 品性消费、档次一般较低。但 出有中高当消费，如，电脑、 家电。
南阳玉器批发中心、玉 雕文化的集结地。
南阳市商圈调查表（1）
分类 名称 商圈一·卧龙路 商圈二·七一路
商圈三·火车、汽 车站
主要商品类别 玉器、王雕；
电脑及相关产品
电脑批发、服务性商品、食品、 家用电器
人口结构
住宅区，以城市居 民为 科技高业中心，多为商业
主。
人口。
多为流动人口，以民式流、商 人、旅游人口。
客流结构
人口流量相对少，结构 单一。
商圈六·中心广 场·大统
主要商品类别 生活用品、高档消费品 服装及相关产品为主
南阳市场调研分析报告928914426172
南阳房地产市场调研报告（2011年9月28日）引言：在全国楼市调控政策的打压下，虽然部分一二线城市出现了或量减、或价跌、或量价齐降的局面，但是，市场还在反复博弈之中，而三四线城市受到冲击较小，房价逆势快速攀升。
因此，就目前形势而言，无论是经济，还是房地产市场，都没有给房地产调控政策放松的理由，调控政策继续从紧，这一行为在时间上至少是一个中期行为。
南阳房地产市场2011年前七个月呈现了价升量增的态势，但是，房价上涨太快，增加了政策进一步深入干预的可能性（国务院要求房价上涨过快的城市也要执行限购政策，同步，住建部已经草拟新一轮的限购城市的名单，南阳在河南省调查中仅次于洛阳和新乡，位列第三）；同时，城市框架快速拉大，土地供应量充沛；知名地产商的进驻，催生大量房地产投资，待售面积增多，必将加速各项目在产品、服务等方面的竞争。
因此，在欣喜、乐观看待南阳房地产市场的时候，应保持理智、谨慎看待南阳房地产市场未来的激烈竞争格局。
一、2011年楼市政策回顾2011年前三个季度，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化（见附表：2011年主要房地产政策）。
为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。
为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。
土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长，这一系列组合拳对当前的我国房地产市场产生深刻的影响。
附表：2011年主要房地产政策二、2011年全国楼市运行情况在楼市调控政策的影响下，2011年房地产市场显现出表较大的变化，8月份，全国房地产开发景气指数为101.1。
南阳房地产市场分析
汇报人： 202X-01-01
目录
• 南阳房地产市场概述 • 房地产政策与法规 • 房地产市场细分与定位 • 房地产市场趋势与预测 • 房地产投资与开发策略 • 南阳房地产市场案例研究
01
南阳房地产市场概述
地理位置与特点
位于河南省南部，地处豫鄂陕三省交界地带，具 有优越的地理位置。
市场供求关系分析
01 随着城市化进程加速和人口迁移增加，南阳房地 产市场需求持续增长。
02 当前市场供应以中高端住宅为主，价格相对较高 ，但仍有较大的刚需市场空间。
03 商业地产需求也较为旺盛，尤其在城市核心区域 ，商业地产项目备受追捧。
02
房地产政策与法规
国家政策对南阳房地产市场的影响
限购政策
商业地产市场分析
商业地产供需关系
分析南阳商业地产的供需状况，包括商业用房、办公 用房等供应量和需求量。
商业地产价格走势
研究南阳商业地产的价格变化，包括租金、售价等， 并分析影响价格的因素。
商业地产竞争格局
评估南阳商业地产的竞争状况，包括主要开发商、市 场份额、产品差异化等。
工业地产市场分析
工业地产供需关系
03பைடு நூலகம்
房地产市场细分与定位
住宅市场分析
01
住宅市场供需关系
分析南阳住宅市场的供需状况， 包括在售项目数量、面积、户型 等，以及潜在需求和供应趋势。
02
住宅市场价格走势
03
住宅市场竞争格局
研究南阳住宅市场的价格变化， 包括均价、涨跌幅度等，并分析 影响价格的因素。
评估南阳住宅市场的竞争状况， 包括主要开发商、市场份额、产 品差异化等。
房价走势
南阳市调查报告
简要总结暨定位：公司经营定位是以中高档、中档为主，以高档为辅，欲做第一百货商场。
商场简介：商场总面积25000㎡，共分五个楼层，楼层业种分布为：一层时尚精品馆、二层综合大卖场、三层仕女名品馆、四层绅士休闲馆、五层羽绒主题馆，另设中西餐饮、大众快餐、儿童乐园、健身中心、特色服务等项目。
具体如下图:主题大店（特色店）麦当劳、豪享来、国美电器金玛特生活广场南阳金玛特商贸有限公司于2000年6月24日成立。
下辖金玛特生活广场和大统百货两个超大型商场，总部位于工业路39号。
南阳金玛特商贸有限公司董事长徐文建，法人代表、总经理郑荣华。
金玛特生活广场位于工业路繁华商业区，营业面积15000平方米，楼高五层，主营生鲜副食、百货、服装、家电、针织、洗化等的大型综合超市。
随着该公司规模的不断扩大，资本的不断积累，在进入零售服务业的同时，2003年底，该公司参股投资的8000平方米郑州在水一方洗浴中心开业。
主题大店（特色店）德克士，MOTO移动新生活红都时代广场红都百货公司成立于1998 年，位于河南省人民路55 号，与南阳商场、金汉丰商厦比邻而居, 并共同构成了的著名商业圈。
公司主营男女服饰、时尚鞋包及国际名表等，以高雅、品味、时尚并追求生活质量的中青年白领一族为红都的主要目标顾客，购物环境、较小的规模（营运面积约3000 平米）、场内商品确立了中高档路线的市场定位。
红都成立之初，以“名品、名店、名服务”为经营理念，欲在南阳业界保持领先地位，满足消费档次日益提高的需要，积极引进国际国内高档知名且成熟的品牌。
经过之前的运作，目前已基本发展成为目标客户最明确、档次最高、规模最大的专业类商场，是中高收入阶层购买高档名品的首选之地，红都成立至今已拥有一批忠实的消费群体，现有会员万余名，并开通了会员积分、储值信息网络系统。
公司定期为会员投放由本公司制作并发行的《红都时尚》杂志，定期对会员举行聚会、讲座及促销优惠活动，在会员培养方面已取得不错效果。
2023年南阳市房地产行业市场分析现状
2023年南阳市房地产行业市场分析现状南阳市位于河南省中部，是河南省的14个地级市之一。
近年来，南阳市房地产行业市场呈现出以下几个特点：一、市场规模不断扩大。
随着南阳市经济不断发展和人口增加，房地产市场的需求也在不断增加。
目前，南阳市的房地产市场规模已经逐渐扩大，不仅有大量的住宅项目，在商业、办公、工业等领域也有相应的发展。
二、土地供应充裕。
由于南阳市土地资源相对丰富，地方政府在土地供应方面下了一定的功夫，使得南阳市的土地供应相对充裕。
这为南阳市房地产市场的发展提供了广阔的空间。
三、需求结构多样化。
随着南阳市经济的快速发展，人们的需求结构也在不断变化。
除了普通住宅项目外，商务公寓、别墅、写字楼等高档项目的需求也在逐渐增加。
四、市场竞争激烈。
由于南阳市的房地产市场发展较为迅猛，各大房地产开发商纷纷进入该市场。
行业竞争激烈，导致了房地产企业在销售、运营等方面不断提升竞争力。
五、政府政策的支持。
南阳市政府一直以来都非常重视房地产行业的发展，通过出台一系列的政策和措施，给予房地产企业一定的政策与经济支持，这大大推动了南阳市房地产市场的发展。
六、买房者价格敏感度较高。
由于南阳市消费水平相对较低，人们的购房意愿与经济实力需要相匹配。
因此，大部分买房者对房价十分敏感，在购房时注重物业性价比。
七、未来发展潜力巨大。
南阳市位于中原腹地，近年来经济实力不断增强，对房地产的需求也在不断扩大。
未来，随着南阳市综合实力的提升，房地产市场将迎来更大的发展空间。
总的来说，南阳市房地产行业市场目前正处于高速发展期，市场规模不断扩大，土地供应充裕，需求结构多样化。
同时，也面临着市场竞争激烈、价格敏感等挑战。
然而，未来发展潜力巨大，南阳市房地产市场有望持续发展。
南阳市调总结
南阳市调总结一、南阳市楼盘分布二、典型楼盘情况三、南阳市房地产特点分析商品房价格稳步攀升，增长速度较快；2007年下半年比去年同期平均价格上涨700元/平米，速度较快。
南阳市区目前在售的典型住宅项目有十一个左右，大部分位置处在滨河路、独山大道和卧龙路等城市迎宾道和城市主干道；物业类型上，住宅为开发市场的主导。
办公用房的开发量较少。
大多数社区住宅开发有社区商业，一般为底层两层商业。
从供应结构上来看，目前在售的全部为高层项目，占据市场主导，小高层的投放量较少；市区内目前在售的项目没有多层。
目前各个项目销售速度最快的户型是两房的，面积大约100平米左右。
速度最慢的是多层的顶层。
在售项目中，普通住宅的供应量较多，面积主要为100平米左右两房，13-160平米三房和160以上的四房以及复式住宅。
从营销上来看，南阳市对销售现场的包装比较重视，大部分售楼处都装修的宽敞明亮、大气得体，例如“三川盛唐苑”、“卧龙官邸”、“书香水岸”、“新华城市广场”等等。
大多项目聘请专业的代理公司进行楼盘的全程营销服务。
从购房人群区域上看，南阳市区以及县市的人比较多。
主要是看中了南阳市良好的居住环境，城市干净整洁、山水相偎、教育配套完善等等诸多优点。
住宅在售项目的户型中，140-150平米的三房是主流产品；价格根据位置、建筑类型和楼盘品质不同，住宅均价从2550－3300元/平米不等；市场均价为2900-3100元/㎡，地理位置优越的楼盘均价为3300元/㎡左右；容积率基本在2.5—4.0之间；政府鼓励建高层；交房标准为毛坯房，卫生间厨房贴瓷砖，入户门为防盗门。
配套方面，没有集中供暖，小区自建供暖设施。
没有天然气，提供统一管道的沼气。
四、小结南阳房地产市场发展一直处于河南省前三名。
房价一直是消费者和开发商所关注的，近一两年来，南阳市的房地产价格也得到了飞速的发展，从2006年11月份的均价2000元元/㎡到现在的3000元/㎡。
[实践报告精品]南阳房地产调查
![[实践报告精品]南阳房地产调查](https://img.taocdn.com/s3/m/aff3f834182e453610661ed9ad51f01dc28157ba.png)
南阳房地产调查南阳房地产调查这个暑假我进行了为期五天的南阳房地产社会调查实践，实践当中有不少收获和感想。
进入21世纪，南阳房地产的发展进入了真正的黄金时期，无论与自身历史相比，还是与国内其他中等城市相比，都创造了新的奇迹。
不容质疑，南阳90年代以来，特别是进入21世纪以来房地产业的持续、高速增长对区域经济GDP的贡献率，对相关产业的刺激拉动作用，对城市面貌的改观，对满足日益增长的人民群众的住房需求，对改善投资环境等均发挥了不可替代的巨大作用。
但是当前南阳市房地产市场已经出现了房价涨幅过大、供应结构失衡等突出问题。
我认为南阳市政府应对这些问题予以高度重视，并采取切实有效的措施，予以调控解决，方能保持房地产支柱产业得以健康、稳定、持续地发展。
房价涨幅过快的原因一、房价涨幅过快的原因从理论上讲，一个城市的房价增速水平应与该城市的国民经济增长率水平、居民年均收入增长率水平相适应。
南阳市近几年来国民经济GDP的增长率达6-7%，居民户均收入增长率保持在4-5%左右，因此房价水平能够与此相匹配，保持每年6%以内的上涨率，是正常的、稳定的，并可达到可持续发展的目的。
反之，超过该上涨水平，或大大超过该上涨率的，应予以调控或严格控制。
南阳市近二年来房价的上涨，已大大超过了社会可以接受的上涨比例，究其原因如下：１、需求拉动房价上涨。
市场的供求关系永远是房价升降的决定因素。
近二、三年来，由于住房分配货币化、新一轮旧区改造、吸纳外来投资商、外来人才等政策拉动，中等白领收入者大量进入房市，外省市资金涌入投资房地产，促使南阳市住房需求猛增，出现阶段性供不应求态势，以此拉动了房价猛涨。
据统计，去年上半年南阳市商品房竣工面积为203.2万平方米，销售面积却达198.7万平方米，供求比例为1:1.17，销售面积高于供应面积17.2%，供不应求必然促使房价上涨。
南阳市连续三年商品房销售面积大于竣工面积，且空置一年以上的住宅仅96万平方米，空置率过低，形成供不应求，迫使房价急剧上涨。
南阳地产市调分析1
8
1-1-1、北辰 正方
招商进度
一、竞品分析
• 当调查中问及招商进度时，销售支支吾吾。 • 当涉及“业态布局、功能定位”问题时，销售经理助理则开始宣传北 辰集团，可见招商并未展开。 • 现阶段调查中问及招商进度时，销售没有答上来
9
1-1-1、北辰 正方
活动策略
一、竞品分析
2013年8月亚洲巨星演唱会。 2013年9月航天展。 2014年7，8月份发传单。
27
1-1-3、铂金时代
一、竞品分析
广告渠道：派单，报纸，广播，公 交站牌 客户渠道：派单，路过 现场活动：目前无任何暖场活动
面积大小 销售进度 销售卖点 推广主题 优惠方式 开盘时间 交房时间
项目
价格
主力户型
住宅 铂金时代
一期售完， 均价 两室两厅， 62-134㎡ 二期近两 城市豪宅 6000 三室一卫 月开盘
铂金时代6000元/㎡ 卧龙区新华路与文化路交叉口 诚发都市新城5000元/㎡ 仲景路与光武路交叉口向南100米 仲景路农机局楼下
龙达新天地6200元/㎡ 仲景街道泥营社区新闻中心以东。 如意湖公园东北畔
待售 本 案 在售
黄河时代城 南阳市新华西路与永安路交汇处
亿安天下城6700元/㎡ 新华路与文化路交会处东南角
竞争力展示
一、竞品分析
1-1-2、仲景银河时代 广场 楼盘名称 仲景银河时代广场（待售）
售价 开发商 开盘时间 地理位置 占地面积 建筑面积 容积率 待定 南阳市鑫东海置业 待定 宛城区南阳市独山大道与医圣祠交汇处 116842平方米 700000平方米 4.47
一、竞品分析
项目类型
租售模式
综合体
1-1-1、北辰 正方
南阳商圈市场调查分析
10、被访者希望的租金方式：“纯租金”方式最受欢迎 (111)11、被访者能承受的每平方米月租金：约七成被访者能承受的租金水平在100元以下11213、各类意向经营行业细分 (114)二、背景资料 (115)1、被访者性别分布：男女比约为4：6. 1152、被访者年龄分布：年龄多集中于26－35岁之间 (115)3、被访者来源分布：绝大多数来源于宛城和卧龙两区 (116)4、被访者经营背景：超半数经营者属于“独自经营”. 1165、被访者教育背景：接近半数被访者教育背景是“高中” (117)附表五：南阳经济汇总表 (119)附表六：土地交易汇总表 (121)附表七：商业分布图 (123)主体报告部分一、项目调研结论1.1项目概况1.1.1 命名为便于表诉和区别，我们将位于独山大道与建设东路交汇处的粮食仓库地块称为地块一，位于车站南路与七一路交汇处的生化厂地块称为地块二，如图所示：地块一地块二1.1.2 地块一概况地块一位于南阳市东部，独山大道与建设东路交汇处南侧约500M处的天冠粮食仓库，规划总面积48269.9平方米（合72.4亩），使用面积37685.4平方米（合56.5亩），地块本身平整方正，除一个加油站外无附带建筑物;该地块西侧临独山大道，该道路目前为南阳市的外环线，目前行人稀少，但未来将成为主要的市政道路;该地块距离核心商圈大约2.8~3.4公里，周边无营业面积超过5000 M2的商场，且附近的商铺数量少、租金售价相对较低，缺乏商业氛围;地块周边居民住宅区较少，但有多个大型高档商品住宅小区正在或将要开发建设;1.1.3 地块二概况地块二位于南阳市西南部，车站南路与七一路交汇处的天冠生化厂厂区，规划总面积4770 1.8平方米（合71.6亩），使用面积42044.3平方米（合63.1亩），地块本身较平整，但有较多的厂房、办公楼等附带建筑物;该地块北侧临七一路，该道路为一条双向两车道的二级市政道路;该地块距离核心商圈大约2.7~3.3公里，周边人口相对密集，多为大型国企员工及家属;1.2调研目的Ø了解目标城市的社会经济状况、商业发展情况;Ø了解已有商场各层业态分布及对应租金水平，近年来的经营状况，待售、待租商用物业的售价、租金情况;Ø考察政府推荐地块的情况;Ø初步得出商业中心项目的市场定位、可建规模和租金预测;Ø初步判断项目的可行性;1.3 地块调查结论由于南阳商业核心区域已经成型，并且与两块备选地块均有相当距离，因此无论是地块一还是地块二要发展大型商业均必须自造商圈、自成一体，这样就面临着与整个成熟商圈竞争的局面，而南阳的成熟商圈无论是整体规模、业态组合、公众认可度和当前的人气均远远超过两块备选地块。
南阳商业调研报告
南阳商业调研报告一、南阳商业市场1、南阳商业市场按区域板块划分人民南路商圈人民南路中心广场及人民路和新华路的天桥是南阳的老商业圈,这里分布着大统百货,鸿德购物公园,及中心广场的街铺总建筑面积在20万平方左右，90年代的金汉丰购物中心,老商场世纪百货及国美电器、红都时代广场等大型购物中心。
新华路商圈新华路及工业路商圈是南阳地区较早的商圈，这里曾是全国知名的南阳服装批发商城所在地，作为南阳市最大的服装类批发市场，它曾经创造了每日平均人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额1.7亿元以上的骄人成绩，是南阳市具有全国影响力的老商圈，现分布着港达商贸城、裕华商城、银基等以服装批发为主的卖场。
同时，在原址上又运营着大型综合类购物中心新华城市广场。
火车站商圈“火车站参数”效应的商业选择。
一般商家考虑交通、客流都不约而同选择火车站区域，火车站参数成为商家入驻的一个重要依据。
南阳是人口大市，1009多万人口的消费大市场，南阳建设之初就把火车站设置在较为偏远的西郊，但是城市发展，逐步形成了稳定成熟的火车站商圈。
形成了以南阳工贸、百乐科技城、南阳市小商品城为中心的三大批零兼营核心区。
加之以我爱我家、红星美凯龙、新华城市广场、港大商贸城、银基购物中心、裕华商城为辐射区域的新华路商业圈，奠定了南阳经济社会发展的基础，据不完全统计，估计容纳就业人口达20万，销售额超过600亿元。
卧龙路商圈玉雕，以中国四大名玉之一——南阳独玉为主，是南阳的“镇市之宝”，其优良的品质和精湛的工艺名扬海外。
南阳玉雕大世界是河南省南阳市区投资规模最大、经营品种最集中、品位最高的玉雕工艺品专业市场。
该市场位于南阳市区卧龙路中段，占地16675平方米，建筑面积27300平方米，商业用房200余套，主要经营玉雕、珠宝、烙画、根雕、陶瓷、书画等工艺品。
其主要产品南阳烙画是"南阳三宝"之一，被誉为"世界艺林一绝"，远销欧美、东南亚50多个国家和地区。
南阳房地产市调报告
3-4层联排别墅 7层花园洋房 11层小高层
80套 168 460
3
项目近期成交价格与去化情况 南阳美盛白河湾
3-4层联排别墅 7层花园洋房 11层小高层
高层G-C户型130平米总价约 78.00万，首付3成23.40万，贷款 30年月供约2897.77元 洋房D-E户型156.26平米总价约 93.76万，首付3成28.13万，贷款 30年月供约3483.12元
110-140㎡
66.08㎡ 48.58㎡
16
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目近期成交价格与去化情况 龙达新天地
主力户型： 三居(建面 97㎡) 三居(建面116㎡) 三居(建面117㎡) 2017年02月23日参考价 格： 均价7200元/平米 较上月↑600元/平米 预呈LOFT一房一厅一卫 26.26平米总价约18.91 万，首付3成5.67万，贷 款30年月供约702.42元 预呈LOFT一房一厅一卫 38.9平米总价约28.01万， 首付3成8.40万，贷款30 年月供约1040.52元
竞品点位图
项目周边竞品繁多；选择有力竞品调研分析
御景湾
恒 大 帝 景
1
美盛白河湾
2
项目概况
南阳美盛白河湾
项目具体位置在滨河路与京宛大道交汇处向 北约200米处，项目地东侧的滨河路贯通城 市中轴，更可5上高速公路、15直达高铁、 20直达机场。 项目周边拥有：白河湿地公 园，1400亩李宁体育公园，6000亩独山森 林公园，45亩月季公园分东南西北四面环 绕。
5800 售罄
约300套 售罄 9
项目近期现场包装 南阳三川御锦台