开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题讲解
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式当购房者与开发商签署购房合同后，约定了交房日期和办证日期，但开发商未能按照约定时间交房或办证，就构成了逾期交房或逾期办证的情况。
在这种情况下，购房者可以要求开发商支付违约金。
本文将对逾期交房和逾期办证违约金的诉讼时效进行说明，以便购房者能够合理维护自己的权益。
逾期交房是指开发商未能在约定时间内交付房屋的情况。
按照《合同法》的规定，购房者有权要求开发商支付违约金，但前提是购房合同中有约定。
一般情况下，购房合同中的违约金是按照每天0.5%的比例计算，也有一些合同中的违约金比例高达每天1%。
逾期交房违约金的计算方式一般是按照违约金比例和逾期天数来计算。
例如，按照每天0.5%的违约金比例，如果开发商延迟交房20天，那么购房者要求支付的违约金就应该是购房款总额的10%。
如果违约金比例是每天1%，那么要求支付的违约金就是购房款总额的20%。
逾期交房逾期办证违约金的诉讼时效，是购房者向法院要求支付违约金的期限。
按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，逾期交房逾期办证违约金的诉讼时效是2年。
在计算诉讼时效的期限时，应该从发现违约行为的日期开始计算。
例如，如果购房者发现开发商逾期交房的行为是在2019年1月1日，那么购房者向法院起诉的最后期限就是2021年1月1日。
如果在两年期限内没有起诉，就属于诉讼时效已经失效，无法要求支付违约金的情况。
总结逾期交房逾期办证是目前房地产交易中比较常见的违约行为。
购房者要求开发商支付违约金是其合法权益，但前提是在购房合同中有约定，并且在诉讼时效的期限内向法院提出起诉。
购房者在维护自己权益的过程中，应该了解相关法律法规并谨慎处理。
房产商逾期办证违约金问题
房产商逾期办证违约金问题开发商因自身原因逾期交房后违约金的计算，合同有约定的从约定，合同没约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
房屋买卖过程中遇到问题，屡见不鲜。
如果遇到房产商逾期办证怎么办？可以要求支付违约金吗？法律是怎样规定的呢？请阅读下面的文字了解关于房产办证违约金问题。
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。
违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。
法律咨询：逾期办房产证，约定支付违约金，法院要判决了，可房产商说没钱咋办？要申请法院执行，可否要求对其物业，比如停车棚、地下停车场，未售出楼房行使收益权？律师解答：申请强制执行。
你需要提供对方的财产线索。
不需要交费。
相关法律知识：当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。
违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。
违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。
违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。
违约金有两种：①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。
《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
希望对您有所帮助。
如果您仍然有疑问可以咨询相关律师为您做专业的解答。
：逾期交房免责条款。
开发商逾期办不到房产证,违约金如何计算
开发商逾期办不到房产证,违约金如何计算1、合同有约定的，就根据合同约定计算违约金；合同没有约定的，且实际损失额无法确定的，按照业主已经支付的购房款，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算违约金。
2、开发商逾期办证，双方约定了不退房情况下，按房价的一定百分比计算违约金，则应当按照约定执行；开发商逾期办证，双方在签约中，没有约定不退房情况下的违约金条款，那么业主就不能主张违约金。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
扩展资料根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题
开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题开发商延期办证违约金诉讼时效应否分段计算、如何认定违约金是否过高？——许擎宇、许文蕾与深圳东海房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案（一）【案件概要】1．判决书字号一审判决书：广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第1717号。
二审判决书：广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五终字第2305号。
2．案由：房屋买卖合同纠纷3．诉讼当事人原告（被上诉人）：许擎宇，男，57岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
原告（被上诉人）：许文蕾，女，27岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
被告（上诉人）：深圳东海房地产发展有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦第37层。
法定代表人：黄楚标，董事长。
4．一审法院：深圳市福田区人民法院。
审判员：罗琼英独任审理。
5．二审法院：深圳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长刘青；代理审判员：周虹；代理审判员柯云宗。
6．审结时间：一审审结时间：2003年9月17日二审审结时间：2003年12月16日（二）【一审审理情况】1．一审诉辩主张两原告诉称：2000年9月8日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由原告支付1501458元购买被告开发的位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B号房产，建筑面积130.61平方米，并在合同中约定了迟延办证的违约责任。
合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定的时间交付了房产，但未按合同约定的时间通知原告办理房地产转移登记手续，致使两原告未能在法定期限领取《房地产证》，直至2002年11月28日两原告才取得所购房产的《房地产证》，被告的行为已严重违约。
故请求法院依法判令：1．被告支付迟延办证违约金人民币59505.42元；2．被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1．原告的诉讼请求已过诉讼时效。
延期办证咋算违约金
延期办证咋算违约⾦逾期办证主要涉及的问题就是在房屋购买⾏为结束之后，应当给予购房者房产者⽽逾期未给予的状况，那么在出像这种情况后，因为逾期办证⽽产⽣的违约⾦应该如何计算呢；今天店铺的⼩编就整理了相关内容为您解答疑惑，希望对您能有所帮助。
延期办证咋算违约⾦逾期办证违约⾦的诉讼时效计算应分三种情况处理：(⼀)当事⼈在合同中明确约定逾期办证违约⾦数额的，为⼀时性债权，从约定或法定的期限届满之次⽇起算诉讼时效；(⼆)当事⼈在合同中约定以⽇或⽉为单位累计计算违约⾦数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适⽤诉讼时效；(三)当事⼈没有约定违约⾦或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖⼈按照买受⼈已付购房款总额，参照《中国⼈民银⾏结算办法》规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约⾦，即《商品房买卖合同解释》第⼗⼋条第⼆款的规定。
在理解适⽤该规定时，也是将违约责任作为继续性债权来确定违约⾦数额，这既可促使出卖⼈尽快履⾏办证的义务，也可对买受⼈给予适当的补偿，有利于平衡当事⼈之间的利益。
经过⼏年的审判实践，需要补充以下两种情况：(⼀)当事⼈在合同中约定以⽇或⽉为单位累计计算违约⾦数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适⽤诉讼时效；没有约定违约⾦或者损失数额难以确定的，⾃逾期之⽇起参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息标准逐⽇或逐⽉计算。
每⽇或每⽉的违约⾦均为独⽴债权，有独⽴的清偿期限，应单独适⽤诉讼时效，诉讼时效逐⽇或逐⽉届满。
(⼆)开发商虽逾期办证，但在买受⼈起诉之前已办理了房产证的，应从买受⼈收到房产证之⽇起算诉讼时效。
当业主或买受⼈在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。
依照最⾼⼈民法院《商品房买卖合同解释》第⼗⼋条“由于出卖⼈的原因，买受⼈在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事⼈有特殊约定外，出卖⼈应当承担违约责任：(⼀)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(⼆)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，⾃房屋交付使⽤之⽇起90⽇；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣⼯房屋的，⾃合同订⽴之⽇起90⽇。
逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题
逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题____年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。
为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。
关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。
一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。
[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。
诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。
因此,诉讼时效期间的起算是确定权利人请求法院保护其权利的期间和范围的重要制度。
目前我国法律对诉讼时效期间起算的规定主要集中在《民法通则》第137条,即诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
本文将通过对当前逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算的三种主要做法的评析,阐述笔者对于该问题的观点。
二、当前三种诉讼时效起算点当前法院实践中,对于逾期交房诉讼违约金请求权的诉讼时效起算问题主要存在三种观点:其一,从合同约定的交房时间起算2年的诉讼时效;其二,从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效;其三,从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权。
逾期办理产权证的违约金适用诉讼时效的规定
逾期办理产权证的违约金适用诉讼时效的规定未分类2008-5-4逾期办理产权证的违约金适用诉讼时效的规定文：北京市西城区人民法院韩君贵案情：1999年5月4日，原告池某与被告北京金通泰房地产有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》及补充契约，契约约定原告自愿购买通泰大厦C段9层31号（现C909室）房屋，房屋用途为办公用房，建筑面积为151.39平方米，补充契约约定购房价格为人民币2,444,342元，原告已于1999年2月28日一次付清房款。
契约第十条还规定“若本补充协议生效之日起9个月内产权证未办理完毕，自2000年1月1日起至产权证办理完毕之日止，由甲方（被告）按乙方（原告）已支付房价款向乙方支付利息（按中国人民银行同期人民币固定资产贷款利息计算）。
契约签订后，原告即办理了入住手续。
被告未能在契约承诺的期限内协助原告办理房产证。
2003年11月14日C909号房屋的产权证办理完毕。
2005年11月10日，原告向法院提起诉讼，要求被告给付未能及时办理房产证产生的利息损失403,991元，并给付上述款项的利息5000元，由被告承担本案的诉讼费。
同时诉称，被告应按约定于契约签字之日起9个月内办理完毕上述房屋的产权证，否则应自2000年1月1日起至产权证办理完毕之日止支付原告约定利息，因被告迟至2003年11月14日才将产权证办理完毕，诉讼时效应自2003年11月14日起算，原告于2005年11月10日向法院提起诉讼，故原告的诉讼请求未过诉讼时效。
被告北京金通泰房地产有限公司则辩称，原、被告于1999年5月4日就通泰大厦C909号房屋签订《北京市外销商品房预售契约》及《北京通泰大厦预售契约补充契约》，约定若契约签字之日起9个月内产权证未办理完毕，自2000年1月1日起被告向原告支付利息。
产权证未能按照双方约定的时间办理完毕，原告自2000年1月1日就已经知道其权利被侵害，因此，请求办理产权证和支付违约金的诉讼时效应当从该日开始计算，并于2001年12月31日届满。
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式【摘要】逾期交房和逾期办证是购房过程中常见的问题，经常会导致违约金的产生。
本文将介绍逾期交房和逾期办证的影响，以及违约金的计算方式和诉讼时效的规定。
通过综合计算方法，来帮助读者了解如何应对逾期交房逾期办证带来的问题。
结论部分将提出一些建议，帮助购房者有效避免逾期交房逾期办证违约金诉讼。
逾期交房不仅会影响购房者的入住计划，还可能导致违约金的产生；逾期办证则会影响购房者享受相关权益。
了解诉讼时效规定可以帮助购房者在合适的时机采取诉讼行动。
综合计算方法可以帮助购房者了解违约金的具体数额，为未来的抗诉提供参考。
通过本文的内容，购房者可以有效地避免逾期交房逾期办证违约金诉讼的风险。
【关键词】逾期交房、逾期办证、违约金、诉讼时效、影响、后果、计算方式、规定、综合计算方法、避免、有效、违约、时效1. 引言1.1 什么是逾期交房？逾期交房是指在规定的合同约定期限内，开发商未能按时交付购房者购买的房屋的现象。
这种情况通常会对购房者造成诸多不便和困扰，比如延迟入住的问题、可能造成的租房费用增加、对购房者日常生活的影响等等。
逾期交房也会影响购房者的资金安排和生活规划，可能会导致购房者的困境和损失。
对于购房者来说，逾期交房可能导致他们需要额外支付租金或者是其他费用，同时也会延迟他们的入住计划，给生活带来不便。
而如果购房者已经卖掉了原有的住房，且无法按时入住新房，则可能需要支付额外的租金或是临时搬迁的费用。
对于购房者来说，逾期交房是一个严重影响到他们生活和资金安排的问题，需要及时解决并采取相应的法律措施来维护自身权益。
1.2 什么是逾期办证？逾期办证指的是在规定的时间内未完成相关证件的办理。
在房产交易中，买卖双方需要办理一系列相关证件，如产权证、过户手续等。
如果买卖双方任何一方未能在约定时间内完成证件的办理，就属于逾期办证。
逾期办证可能会导致交易无法顺利完成，买卖双方的权益也可能受到损害。
迟延办理房产证违约金有时效吗
一、迟延办理房产证违约金有时效吗
按照法律规定，房产合同可以对违约责任作出约定。
因此，如果房产合同中对相应的违约责任作出了规定，比如支付违约金、定金罚则等，那么购房者就必须按照房产合同的约定承担违约责任。
如果购房者拒绝按照房产合同承担违约责任，那么开发商可以向法院起诉，法院可能会予以强制执行。
如果房产合同没有对违约责任作出约定。
那么在开发商起诉以后，法院会根据法律的规定，结合案件的具体情况，要求购房者承担相应的违约责任。
迟延办理房产证违约金有时效吗
二、房产证上可以写几个人的名字
房产证上只能写一个人的名字，但是可以添加共有人，共有人添加的时候，可以明确每个人的份额。
如果是夫妻双方买房，则不需要，因为只要有任一人的名字，都属于共同财产。
三、房产证加配偶名字流程是什么
房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
在办理房产证加名之前要先确定这些事项：
1、确定是否有房贷，如果有房贷，是不能进行加名的。
因为在你从银行办理房贷的同时，你的房子已经被抵押——这也成为不少女性选择婚前买房的最充分理由。
2、在有房无贷的情况下，双方需携带身份证、房产证、结婚证等相关证件到房管局填写加名申请。
3、经房管局核实无误后会第一时间进行办理。
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式【摘要】本文将围绕逾期交房和逾期办证违约金的计算方式以及诉讼时效进行探讨。
在将介绍逾期交房和逾期办证违约金的相关背景信息。
在将详细讨论如何计算逾期交房和逾期办证所产生的违约金，并介绍相关的法律规定。
还将探究诉讼时效的计算方式以及相关案例分析。
在结论部分将总结本文的观点，并提出相关建议。
通过本文的阐述，读者将对逾期交房和逾期办证违约金的计算方式有更清晰的了解，同时也能更好地了解诉讼时效的相关规定。
【关键词】逾期交房、逾期办证、违约金、诉讼时效、计算方式1. 引言1.1 引言在购房过程中，逾期交房和逾期办证是经常发生的问题，造成购房者和开发商之间的纠纷。
当双方无法达成一致，可能会涉及到违约金和诉讼时效的计算。
本文将从计算逾期交房和逾期办证违约金的角度出发，同时探讨诉讼时效的计算方式，为相关当事人提供参考。
逾期交房是指开发商在约定的交房日期未按时交房，导致购房者无法如约入住的情况。
逾期办证则是指开发商未按时办理相关产权证书手续，致使购房者无法合法享有房产权益。
在这种情况下，购房者可以要求开发商支付违约金作为赔偿。
诉讼时效是指在一定时间内，当事人可以依法向法院提起诉讼的期限。
在购房合同纠纷中，购房者要在诉讼时效内向法院提起诉讼，否则将失去诉讼权利。
通过深入了解逾期交房和逾期办证的违约金计算方式，以及诉讼时效的计算方法，可以有效维护购房者的合法权益，促进购房市场的健康发展。
2. 正文2.1 计算逾期交房违约金逾期交房是一种常见的违约行为，在房地产交易中往往会产生相应的违约金责任。
那么如何计算逾期交房的违约金呢？首先需要确定逾期交房的具体时间点，通常是以合同约定的交房日期为准。
在计算逾期交房违约金时，一般可以按照以下方式进行：确定逾期交房的天数，即实际交房日期与约定交房日期之差。
然后，根据合同约定的违约金比例进行计算，通常是按照每日或每月一定比例计算违约金金额。
将逾期交房的天数与违约金比例相乘，即可得到最终的违约金金额。
追索开发商逾期办理房产证违约金应高度重视诉讼时效
追索开发商逾期办理房产证违约金应高度重视诉讼时效前言：《商品房买卖合同》大多约定开发商办理房产证的期限是720日或者730日（2006年之前也有540日），业主等待的周期比较长，一旦开发商违约，通常来说违约（逾期）的期限也比较长，处理这类纠纷时，诉讼时效应该引起广大业主足够的重视，一定要在诉讼时效期间内积极联系律师，依法维护自身合法权益，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
业主咨询：本人于2004年3月向广州XXXX房地产有限公司购买了位于海珠区滨江东路“XXXX“首层商铺，这是商品房。
我是一次性付款，于当年5月已交楼,但多年来不断向该公司查询，至今仍未能领取房地产证！本人要求开发商赔偿违约金并早日能领取房地产证！谢谢帮忙！广州房地产律师网张旭锋律师答复：您好，十分乐意帮助您解决因开发商逾期办理房产证而应承担违约责任这一纠纷，现在根据您介绍的情况做以下分析解答：一、开发商逾期办房产证，追究其违约金有事实根据又有法律依据事实根据：无论是旧版还是新版的《广州市商品房买卖合同》，在“产权登记”条款都有约定（旧版15条，新版18、19条）：甲方（开发商）办理产权登记；甲方（开发商）超过约定期限，迟延办理产权登记，乙方（购房人）有权：“单方面解除合同并退房”；或者“不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的X％向乙方支付违约金。
因此，您和开发商签订的《广州市商品房买卖合同》就是最好的证据，当然，这不是唯一的证据，如果诉讼还要搜集其他证据。
法律依据：《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；………………二、诉讼时效应该引起广大业主足够的重视诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失胜诉权的制度。
逾期办理房产证赔偿违约金的法律依据及计算方法
逾期办理房产证赔偿违约金的法律依据及计算方法朋友也很关注，如果开发商的原因使房产证迟延办理时，他们该如何处理。
律师：对予开发商原因使房产证迟延办理或不能办理时，我的《商品房买卖合同》第十五约定是这样约定的：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__项处理：1．《商品房买卖合同》第十五约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人损失。
2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。
3．_________。
因此，在商品房买卖合同中的提供了如上的选择给购房者与开发商协商选定。
对此，我们一般建议将两项都选择，更有利于购房者。
2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。
3．_________。
可见，对于开发商的原因办证迟延或不能要分几种情况不处理；第一种情况，开发商的原因使房证迟延办理时：买受人可以要求开发商继续履行协助办证义务，同时承担违约金。
这即是合同十五条处理方式中的第二种，买受人不退房，出卖人按已付房价款的一定比例向买受人支付违约金。
这里的违约金数额的多少是由开发商与买受人共同协商来确定，现在一般约定是根据迟延时间的长短按日承担一定的百分比。
实践中按日承担万分之一到万分之五的居多。
第二种情况，当办证不能时，或逾期达到一定时间后，买受人可以解除合同，同时要求开发商承担违约金。
这即是合同第十五的第1种处理方式：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人损失。
对此最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第十九条也规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
房地产公司延期办理产权证是否构成违约
房地产公司延期办理产权证是否构成违约[要点提示]房屋预售合同纠纷常常涉及到所有权属登记义务的实际履行问题，办案中一方面必须正确理解合同约定内容，另一方面应当全面掌握一时性债权与继续性债权的运用规则，以便准确判断当事人是否存在违约及是否超过诉讼时效。
[案情]原告(被上诉人)：X艳霞被告(上诉人)：XX大都置业XX2003年1月23日，原告X艳霞与被告大都置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买被告开发的位于XX市东山开发区XX二路18—8号A幢三单元3501号房屋一套，房屋价款为152962元。
合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金。
被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋时原告已依约给被告支付了购房款148372.66元。
房屋交付一年内，原告给被告支付了购房总价款3%的质保金共计4589.34元。
2004年9月2日，XX市房地产权监理处向被告出具了该幢房屋的产权证明单。
2004年11月4日，XX市房地产管理部门受理了原告房屋产权登记申请。
原告于2006年2月28日向法院起诉，认为被告迟延于2004年11月4日履行义务，导致其比规定的期限超过374天才取得房地产权属证书，请求判令由被告给其支付违约金17162.30元。
被告答辩认为：第一、被告在商品房交易中已经办理了整栋商品楼房的大产权证，有了大产权证就具备了办理各商品套房小产权证的条件，而办理小产权证是买受方原告个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能提供法定代表人XX明及法人委托书即行，故被告不存在违约。
第二、合同约定被告递交相关资料报有关部门备案的时间为交房后60天，据此原告应当于房屋交付后90天之内取得房产证，即2003年12月29日之前，故原告向法院请求保护的诉讼时效已过。
商品房逾期办证时间起算问题探讨
随着房地产市场的火爆和大众维权意识的提升，业主起诉开发商逾期交房和逾期办证的案件越来越多，本以为比较简单的案件，也是蕴含很多法律知识，今天主要探讨一下，开发商逾期办证的诉讼时效问题。
根据《中华人民共和国民法通则》（施行到2017年9月30日，新法《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。
自2017年10月日开始实行。
）第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
适用该两年的诉讼时效是没有异议的，但是该从何时开始计算则成为实践中有争议的问题。
案例：开发商认为，两年的诉讼时效应该从商品房买卖合同中约定的办证日期之后开始计算两年，也就是从2012年12月21日开始起算，至2014年12月22日之后起诉就算超过诉讼时效。
业主A认为应该以开发商实际交房之日，即2012年6月30日作为房屋交付之日，然后计算720天内办理房产证，即2014年6月20日之前应办理房屋权属证书，再计算两年诉讼时效，即2016年6月20日之前起诉都不属于超过诉讼时效。
还有观点认为，应该从开发商办理完房屋权属证书后再开始计算两年诉讼时效。
最后一种观点认为应该从业主起诉到法院后往前推两年即可，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
”在双方签订的《海口市商品房买卖合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。
”随着合同约定办证期限届满后，逾期办证的违约金开始按日计算。
每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。
逾期办证违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期办证违约行为而产生的按日计算的违约金之和。
关于逾期交房或者逾期办证违约金相关问题的解析
关于逾期交房或者逾期办证违约金相关问题的解析当卖房人逾期交房、逾期办证的时候，如果房屋买卖合同约定了逾期交房、逾期办证违约金，那么买房人在提起诉讼要求过户办证的时候，一般会要求卖房人支付违约金，而逾期交房、逾期办证的违约金通常不低，有的甚至高达数十万元。
但是，很多时候，逾期交房、逾期办证时间已经过了三年，而且违约金约定数额较高，那么这时候起诉，违约金并不一定会得到支持。
哪些时间段的违约金能有效主张？约定比率是否过高？这些都是焦点问题。
本文专门针对逾期交房、逾期办证违约金的相关问题进行分析解答。
一、合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金按日或者按月累计计算，那么每日或者每月违约金3年的诉讼时效分别计算如果房屋买卖合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金是按日或者按月累计计算，那么每日或者每月逾期交房或逾期办证违约金构成一个单独的债权，分别计算诉讼时效期间。
此种情况下，起诉时，即使约定的逾期交房或者逾期办证违约金的起算时间已经超过了3年，没有超过3年的违约金依然没有过诉讼时效。
法律依据：《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。
”案例1：惠州市中级人民法院（2018）粤13民终3762号商品房预售合同纠纷裁判理由：本案中，原、被告约定的交房时间为2014年12月31日前，被告逾期交房，按约应自2015年1月1日起开始向原告计算支付逾期交房违约金。
鉴于原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，而每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期交房违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。
案例2：惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4219号商品房预售合同纠纷案裁判理由：原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，而每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期交房违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。
延期办理房产证的违约金债权时效问题分析
应用21.2011①他认为，在诉讼时效的适用上，可以把这种继续性债权区分为若干个“个别债权”，每个个别债权具有经济上和法律上的独立性，可以分别适用诉讼时效，由此可以兼顾债权人和债务人的利益平衡。
参见崔建远:“继续性债权与诉讼时效”,载《人民法院报》2003年6月27日第3版。
②韩延斌：“商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定”，载《人民司法》2006年第5期。
③相反，定期债权不仅具有明确的履行期限，而且还有确定的金额，例如，合同约定，买房人在合同生效之日后6个月之内付清房款，否则将支付5万元的违约金，这5万元即是属于典型的定期债权。
延期办理房产证的违约金债权时效问题分析文／江帆问题的提出在商品房买卖合同中，关于延期办理房产证（以下简称延期办证）的违约责任，通常有如下约定：如果开发商未能在房屋交付后60日内办理房产证，那么从逾期之日起，应当按人民银行同期贷款利率向买房人支付违约金。
实践中，开发商延期办证的违约行为比较普遍，且违约期限大多超过了两年，但是，买房人并未在两年内向开发商提出赔偿违约金的主张，当买房人在取得房产证后再提起主张违约金的诉讼或仲裁时，开发商往往以时效过期进行抗辩，即认为买房人的违约金请求权已经超过了民法通则两年诉讼时效的规定，请求法院或仲裁庭予以驳回。
那么，买房人是否因开发商的时效抗辩而丧失胜诉权？据笔者在审理仲裁案件过程中所了解的情况，目前人民法院和仲裁机构普遍适用的规则是，以买房人提起诉讼或申请仲裁的时间为限，分别确认违约金是否超过诉讼时效，具体而言，自提起诉讼或申请仲裁之日起的前两年以内的违约金，请求权未超过时效；自提起诉讼或申请仲裁之日起的前两年以前的违约金，如果没有时效中断、中止或延长事由的，请求权已超过时效。
上述观点可以归纳为部分丧失论，其所持有的理由是，在商品房买卖合同中，开发商延期办证的违约行为具有连续性，而约定的违约金按日或月进行计算，每日或每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日或逐月届满。
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式随着房地产市场的快速发展，房屋交房和办证手续逾期成为一种常见的现象。
逾期交房和逾期办证给购房者造成了很大的困扰，而针对开发商的违约行为，购房者可以通过起诉来维护自己的权益。
对于逾期交房和逾期办证违约金的诉讼时效，购房者往往不太清楚该如何计算。
本文将着重探讨逾期交房和逾期办证违约金诉讼时效的计算方式，以帮助购房者更好地了解自己的权益和维权方式。
一、逾期交房和逾期办证的定义逾期交房是指开发商在合同约定的交房日期之后仍未将房屋交付给购房者，导致购房者无法按时入住。
而逾期办证则是指开发商在交房后未能及时办理房产证等相关手续，造成购房者无法合法享有该房产的权益。
这两种情况都属于开发商的违约行为，损害了购房者的合法权益。
在房屋买卖合同中，通常会约定逾期交房和逾期办证的违约金，也就是开发商需向购房者支付的一定金额作为违约赔偿。
一般来说，违约金的计算方式是按照每日千分之几的比例来计算，也就是根据合同约定的房屋总价和逾期天数来计算违约金的具体金额。
购房者可以通过合同来了解违约金的具体计算方式和标准。
购房者在起诉开发商时，需提供逾期交房和逾期办证的具体日期和天数，以及合同中约定的违约金计算方式和标准。
通过这些信息，法院可以计算出开发商应支付的具体违约金金额，并裁定开发商支付相应的违约金赔偿。
逾期交房和逾期办证违约金的诉讼时效是指购房者在发现开发商违约后，起诉开发商的有效期限。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，逾期交房和逾期办证违约金的诉讼时效是以购房者发现违约行为的时间为起点来计算的。
购房者可以通过以下步骤来计算逾期交房和逾期办证违约金的诉讼时效。
购房者需确定具体的违约行为发生的日期，也就是逾期交房和逾期办证的具体日期。
购房者需确认逾期交房和逾期办证违约金的计算方式和标准，以及合同中对于违约金的约定。
购房者可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，以发现违约行为的具体日期为起点，往后计算三年的时间，即可确定逾期交房和逾期办证违约金诉讼时效的终止日期。
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式逾期交房和逾期办证是房屋交易中常见的问题，而针对逾期交房和逾期办证而产生的违约金诉讼时效也是一个很重要的问题。
本文将结合相关法律法规，探讨逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式。
一、关于逾期交房和逾期办证的定义逾期交房是指开发商在合同规定的交房期限内未能如期交付房屋给买家的行为。
而逾期办证是指买家在交房后，开发商未能如期为其办理相关产权证书、不动产权证书等证件的行为。
对于开发商而言，逾期交房和逾期办证都意味着需要支付违约金。
购房合同中通常会对逾期交房和逾期办证的赔偿金进行规定，一般是按照每天的违约金进行计算，具体数额根据具体合同条款而定。
根据《中华人民共和国民法通则》规定，民间债务诉讼时效是一种民事诉讼时效，该时效是指在法定的时间内，当事人对权利主张进行诉讼的时效。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，一般民间债务诉讼时效为3年。
而对于逾期交房和逾期办证的违约金，其诉讼时效的计算方式如下：假设购房合同规定每日违约金为100元，购房者要求开发商支付违约金，如果开发商不支付的话，购房者可以向法院提起诉讼。
在这种情况下，逾期交房的违约金诉讼时效为3年，即购房者需要在发生逾期交房后的3年内向法院提起诉讼，要求开发商支付违约金。
在解决逾期交房和逾期办证的违约金问题时，需要参考相关的法律法规。
《中华人民共和国合同法》规定了开发商应当按照合同的约定交付房屋的责任，对于逾期交房的情况，购房者可以要求开发商支付违约金。
而《中华人民共和国不动产登记条例》也规定了开发商应当及时为购房者办理相关证件的责任，对于逾期办证的情况，购房者同样可以要求开发商支付违约金。
逾期交房和逾期办证会给购房者带来很大的损失，因此购房者可以根据合同约定要求开发商支付违约金。
在计算逾期交房逾期办证违约金诉讼时效时，需要根据《民法通则》的规定进行计算，购房者有权在3年内向法院提起诉讼，要求开发商支付违约金。
答疑 干货开发商迟延交房,业主索要迟延违约金,诉讼时效如何计算(附裁判要点9条)
答疑干货开发商迟延交房，业主索要迟延违约金，诉讼时效如何计算(附裁判要点9条)法佑中原ID:fyzy2016 点击上方“法佑中原” 可关注。
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法佑中原，善建者锋！近日，有微友微信咨询这样一个问题：开发商起诉主张解除合同，返还房屋，支付违约金，业主辩称迟延交房，但未反诉迟延交房违约金。
案件判决后，业主另案起诉迟延交房违约金。
自开发商实际交房至业主起诉当天已过两年三个月。
请问上一案中开发商的起诉能否中断业主起诉迟延交房违约金的诉讼请求，或者业主的抗辩能否中断其后一案的诉讼时效？这个问题，看似简单，其里面涉及的法律关系和法律问题还是比较复杂的。
因为合同解除合同对此前购房合同中约定的迟延交房违约金的条款效力没有影响，但对迟延交房的时间期限计算是有影响的。
因此，只是简单地告诉这位微友，迟延交房违约金适用2年的诉讼时效，自己根据是否存在中止中断的事由进行计算即可。
为了彻底搞清楚这个问题，笔者通过裁判文书网，对涉及迟延交房违约金诉讼时效问题的裁判文书进行检索，研究。
现将部分高院和中院关于此问题的二审裁判要点进行梳理汇总，供大家学习研究。
如需要完整裁判文书，可留言告知具体案号和联系邮箱。
以下9条裁判要点的主要观点可简单梳理为：一是迟延办证违约金和迟延交房违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度。
二是申请仲裁，向法院起诉，向开发商要求，均可构成诉讼时效中断。
注意产生诉讼时效中断的事实必须系当事人明确向对方主张权利三是“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，这里的知道和应当知道，要注意，合同一般都有明确的交房期限的，从这个期限开始，你就应当知道了。
四是不交付房屋系一个持续违约的行为，违约行为终止时间作为诉讼时效的起算点。
最后，举一个典型的计算实例。
从魏剑、陈凤娟2015年3月16日提起诉讼倒推二年，对魏剑、陈凤娟主张该二年期间内的违约金应予保护。
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开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题开发商延期办证违约金诉讼时效应否分段计算、如何认定违约金是否过高？——许擎宇、许文蕾与深圳东海房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案（一）【案件概要】1．判决书字号一审判决书：广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第1717号。
二审判决书：广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五终字第2305号。
2．案由：房屋买卖合同纠纷3．诉讼当事人原告（被上诉人）：许擎宇，男，57岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
原告（被上诉人）：许文蕾，女，27岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
被告（上诉人）：深圳东海房地产发展有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦第37层。
法定代表人：黄楚标，董事长。
4．一审法院：深圳市福田区人民法院。
审判员：罗琼英独任审理。
5．二审法院：深圳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长刘青；代理审判员：周虹；代理审判员柯云宗。
6．审结时间：一审审结时间：2003年9月17日二审审结时间：2003年12月16日（二）【一审审理情况】1．一审诉辩主张两原告诉称：2000年9月8日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由原告支付1501458元购买被告开发的位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B号房产，建筑面积130.61平方米，并在合同中约定了迟延办证的违约责任。
合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定的时间交付了房产，但未按合同约定的时间通知原告办理房地产转移登记手续，致使两原告未能在法定期限领取《房地产证》，直至2002年11月28日两原告才取得所购房产的《房地产证》，被告的行为已严重违约。
故请求法院依法判令：1．被告支付迟延办证违约金人民币59505.42元；2．被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1．原告的诉讼请求已过诉讼时效。
按约定，被告应在2001年4月18日前书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，也就是说，原告在2001年4月19日就知道或应知道自身权益是否受到侵害，根据法律的相关规定，诉讼时效应从2001年4月19日起开始计算，而原告直至2003年8月20日才提起诉讼主张权利，已超过了两年的诉讼时效。
2．即使原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告也只应承担因自身过失造成的迟延办证的部分责任。
2001年9月20日被告将办证资料交予按揭银行，按揭银行则迟延了近三个月才向国土局交件；而业主方面，被告要求原告2001年8月20日前签署相关办证文件，而原告迟延了19日才前来签署；向国土局交件后，因原告许文蕾身份证过期，办证资料被国土局退回，许文蕾重新办理新的身份证，导致其《房地产证》的办理迟延了数月。
上述迟延责任如果也由被告承担，显然与双方约定不符。
3．原告要求支付迟延违约金至2002-年11月28日，但其《房地产证》已于2002年11月25日办理完毕。
4.房屋竣工面积为129.83平方米，而不是130.61平方米。
2．一审事实和证据深圳市福田区人民法院经审理查明：两原告与被告于2000年9月8日签订一份《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款，约定由两原告向被告购买位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B 号的房产，建筑面积129.83平方米（2001年9月9日，原、被告又签订了补充协议，对面积进行了确认），房款总价为人民币1492491元。
合同补充条款约定，被告应在交付房屋后的第150天内书面通知两原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如因被告的原因没有在此期限内通知两原告办证，被告应从交付房屋的第180天起按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准向两原告支付违约金至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。
合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告亦于2000年11月22日向两原告交付了房屋。
2000年9月30日被告取得了涉案房地产的《竣工验收备案证书》。
但被告却没有在合同约定的期限内通知两原告办证，导致两原告所购买的上述房产的《房地产证》迟延至2002年10月25日才取得。
两原告代理人赖守标在庭审时承认，2002年7月两原告收到被告的办证通知。
3．一审判案理由深圳市福田区人民法院认为：两原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款均是双方真实意思表示，符合法律的规定，是有效合同，双方当事人必须依约履行各自的义务。
根据合同约定被告应在房屋交付后的150天内书面通知两原告共同办理《房地产证》，但被告未能在合同约定的期限内通知两原告共同向市房地产权登记机关申请房地产转移登记，应承担违约责任。
违约金应按合同约定从2001年5月22日起按市房屋租赁主管部门规定的同期同地段的指导租金标准计算至2002年7月1日止。
但鉴于两原告于2003年8月18日才向本院起诉主张违约金，根据法律有关诉讼时效的规定，从两原告起诉之日起前两年内的诉讼请求，本院予以支持，对两年前的违约金请求，因超过了诉讼时效，不受法律保护，本院不予支持。
违约金经核算，被告应向两原告支付人民币33864元。
被告提交的寄挂号信清单，因不能证明其挂号信内容，也没有证据表明两原告签收了挂号信，故被告认为其已以挂号信的方式通知两原告办证的答辩理由，不能成立。
4．一审定案结论深圳市福田区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告许擎宇、许文蕾与被告深圳东海房地产发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款有效；二、被告深圳东海房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告许擎宇、许文蕾支付逾期办证违约金人民币33864元。
逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理；三、驳回原告许擎宇、许文蕾的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币2295元，由原告负担769元，被告负担1526元。
（三）【二审情况】1．二审诉辩主张上诉人深圳东海房地产发展有限公司上诉称：（1）被上诉人诉讼请求已超过诉讼时效。
我司与被上诉人于2000年9月8日签订了《深圳市房地产买卖合同》及补充条款，该合同第十四条及补充条款第八条同时约定：我司应在房屋交付使用后的150天内书面通知被上诉人共同向深圳房地产权登记机关申请房地产转移登记。
合同生效后，我司于2000年11月22日将房屋交付给被上诉人使用，按照双方约定，我司应在2001年4月18日前书面通知被上诉人办理《房地产证》，故被上诉人应在2001年4月19日就应知道其权益是否已受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案的诉讼时效应当从2001年4月19日开始计算，而被上诉人直到2003年8月20日才提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间。
一审法院对诉讼时效期间分段计算与现行法律规定不符，请求二审法院采纳我司的上诉理由，驳回被上诉人诉讼请求。
（2）一审认定事实错误，请求二审法院查明事实，并依法改判。
我司向一审法院提交了收寄挂号函件登记清单及《关于房地产证办证事宜》两份证据，证明我司于2001年8月16日向被上诉人寄送了办证通知，同时1．补充协议；2．交费明细表；3．工商银行签署办《房地产证》之单元名单资料三份证据，证明被上诉人在收到我司的办证通知后，于2001年9月9日到我司签署了办证文件的事实，也印证了我司已于2001年8月16日寄送办证通知及被上诉人已收到办证通知的事实。
被上诉人在一审中否认上述事实；并辩称其于2002年7月才收到我司的办证通知。
但其没有提交任何证据反驳我司的上述证据及事实，也没有提交任何证据证明其于2002年7月才收到办证通知的主张。
一审法院对我司提交的大量证据不予采信，仅凭被上诉人的口头陈述来认定我司通知办证的时间，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，导致认定事实错误，请求二审法院查明事实，并根据我司实际的通知办证时间来确定我司的违约责任。
被上诉人许擎宇、许文蕾答辩称：原判正确，请求予以维持。
2．二审事实与证据和一审相同。
3．二审判案理由深圳市中级人民法院认为：被上诉人与上诉人签订的房地产买卖合同合法有效，双方应当按约定全面履行自己的义务。
被上诉人依合同约定履行了自己的义务；上诉人未按合同约定的期限为被上诉人办妥《房地产证》，已构成违约，应承担相应的民事责任。
上诉人上诉称被上诉人要求支付迟延办证的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，违约金数额过高，没有法律依据，违约金的支付是以双方合同的约定为前提，并非以造成实际损失为前提，对该项请求，本院不予支持。
另上诉人上诉称于2001年8月16日向被上诉人寄送了办证通知，但未提交有关证据证明，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。
4．二审定案结论深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
上诉费人民币2295元，由上诉人深圳东海房地产发展有限公司负担。
（四）【评析】一、关于诉讼时效的法律思考许某与房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定，房地产公司应在房屋交付使用后的150天内书面通知许某共同向深圳房地产权登记机关申请房地产转移登记。
房地产公司于2000年11月22日将房屋交付给了许某使用，按照约定，房地产公司应在2001年4月18日前书面通知许某办理《房地产证》，但是，房地产公司并没有履行上述的合同义务，导致其违约。
房地产公司主张许某的诉讼时效已过，而原审法院和二审法院则按照诉讼时效期间分段计算的方法，对自许某起诉之日起（2003年8月18日）前两年的诉讼请求予以支持，对两年前的违约金请求则因超过了诉讼时效，不予支持。
在审判实践中，许某对房地产公司延期通知办证的违约金的诉请有无过诉讼时效的问题存有争论：第一种观点认为：诉讼时效期间应分段计算，本案许某与房地产公司约定的延期通知办证违约金系按日计算，则房地产公司应在交房后第150日，即2001年4月19日为逾期通知办证的第一天，违约金的诉讼时效期间从该天起计至满2年止，逾期通知办证第二天的违约金的诉讼时效期间从该天起计至满2年止，其他依此类推，故许某的此项诉请从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。
本案一、二审法院均持该观点，认为许某“于2003年8月18日起诉至法院，故从该日起往前推两年即2001年8月18日之后的延期通知办证的违约金予以支持，2001年8月18日以前的诉请超过了诉讼时效，法院不予保护。