房地产金融市场存在的问题及对策研究

场融资。通过股票市场筹集资金， 不仅是房地产企业 的重要融资渠道之一， 也是提升企业品牌和知名度的 良 好 途 径 。 针 对 目 前 房 地 产 开 发 商 数 量 多 、规 模 小 的 现状， 可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二级 市场上市融资。
其次， 要培育和完善房地产债券市场。我国债券 市场规模较小， 利率风险较大。因此， 要研究房地产企 业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题， 积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途 径。
三、发展和完善房地产金融市场的对策 （ 一） 鼓励房地产融资产品创新 从国际上看， 金融创新为房地产金融市场带来了 越来越多的金融产品， 包括各种房地产股权、债券、基 金、信托证券、抵押贷款、可转换证券等。因此， 除了进 一步完善传统的银行信贷渠道外， 我国应大力发展多 元化的房地产融资产品和融资渠道。 首先， 要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市
风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地
第一， 缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。
பைடு நூலகம்
产一、二级市场体系， 即使是现在比较热门的房地产 我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和
信托， 也无法实现其期限转换和风险管理的市场功 部分信托投资公司组成， 一些专业化的房地产抵押贷
能。
款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出
一级市场和二级市场共同构成了一个相辅相成 的房地产金融体系。在初级市场上， 资金的最终需求 者是住房购买者和房地产开发企业， 通过向金融机构 贷 款 以 及 发 行 债 券 、股 票 等 获 得 购 房 和 开 发 房 地 产 所 需的资金， 房地产金融机构通过吸收住宅储蓄， 发行 金融债券获得资金来源。
业提供了种类繁多的融资产品， 例如， 发行上市、项目 贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种
融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。 信贷方式， 商业银行实际上直接或间接地承受了房地
此外， 成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二 产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
级市场， 这不仅大大增强了房地产资产的流动性， 为
第四， 要积极推进房地产金融创新， 开发其他各 种具备条件的房地产金融产品。当前， 尤其要尽快研 究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。
（ 二） 大力发展房地产金融市场中介 与建立完整的房地产金融市场体系相对应， 要建 立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融 机 构 体 系 包 括 房 地 产 抵 押 贷 款 、住 房 按 揭 贷 款 、房 地 产 金 融 担 保 、房 地 产 信 托 、房 地 产 租 赁 、房 地 产 保 险 等 各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构 （ 如保险公司、投资基金等） 进入房地产市场的可行 性 。 二 是 要 鼓 励 房 地 产 信 托 、房 地 产 基 金 等 其 他 房 地 产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营 管理机构体系， 积极培育和发展房地产贷款证券化的 经 营 机 构 、担 保 机 构 。 四 是 要 建 立 以 住 房 抵 押 贷 款 保 险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财 产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外， 尤其要 发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。最后， 逐步 完善住房公积金制度， 并逐步规范管理和建立住房公
产业经济
房地产金融市场存在的问题及对策研究
郝会会
（ 郑州航空工业管理学院， 河南 郑州 ４５００１５）
摘 要： 房地产业作为资金密集型行业， 房地产市场的起伏与房地产金融市场密不可分。中国房地产行业的问题一定程
度 上 是 房 地 产 金 融 市 场 的 问 题 和 房 地 产 金 融 体 系 的 不 健 全 。因 此 ，剖 析 中 国 房 地 产 金 融 现 状 和 存 在 的 问 题 并 提
贷。对于房地产债券的投资者来说， 二级市场是他们 例过小， 如果考虑到其他上市企业通过证券融资后资
出售房地产债券的场所， 可满足他们对资金流动性的 金投向房地产业， 则上市公司融资在房地产业总资金
需要。二级市场为抵押贷款的一级市场提供了流动 来源中所占比例会有所扩大， 但仍然是一个较小的比
性， 并充实了房地产市场的资金来源， 使房地产抵押 例。
市场形成一个完整的体系。
第二， 房地产投资的市场风险和融资信用风险高
二、我国房地产金融市场存在的问题
度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链
在发达国家成熟的房地产金融市场上， 除了传统 中， 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房
的信贷方式外， 各种房地产金融中介机构为房地产企 产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发
证券的发行交易以及上述信贷和证券业务附属的金 融业务， 如政府机构、信托机构和保险机构等对房地 产信贷和证券的发行的保证、保险和信托等交易活 动； 另一个是二级市场（ｓｅｃｏｎｄａｒｙ ｍａｒｋｅｔ）， 是房地产金 融产品再交易再流通市场， 包括房地产金融中介机构 将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让 给二级市场机构的交易及房地产有机证券的再转让 交易。
（ 一） 一级市场资金来源结构单一， 银行系统风险 现。在发达国家成熟的房地产金融市场上， 这些机构
集中
往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。
第一， 银行信贷构成了房地产融资的主要方式。
第二， 缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体
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其次， 要制定相应的政策， 为房地产金融发展创 造良好的外部环境。第一， 监管机构要适应市场发展 的需要， 积极探索合理有效的监管方式。第二， 要调整 房地产贷款结构， 完善房地产金融市场运行机制， 形 成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。第 三， 要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服 务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和 完 善 房 地 产 市 场 风 险 预 警 预 报 体 系 、房 地 产 统 计 指 标 体系和信息披露制度。
文献标识码： Ａ
文章编号： １６７２－ ３３０９（ ２００８） ０６－ ００３６－ ０４
一、房地产业与金融业的关系分析 房地产与金融的关系， 从广义上来说应该包括与 房地产有关的金融活动。随着房地产业的发展， 房地 产业与金融业的渗透和融合也日益加强， 逐步形成了 相互依存、相互支持、共同发展的良性互动关系。房地 产业与金融业两者间的关系， 不仅仅表现在房地产业 与商业银行、非银行金融机构之间的借贷业务上， 更 突出的表现在房地产和金融融合出来的房地产金融 产品以及资本市场之间的关系上。 以金融机构为中介而为房地产的购买和开发提 供融资服务的房地产金融市场体系， 这一体系包括两 个 方 面 ， 一 是 初 级 市 场（ｐｒｉｍａｒｙ ｍａｒｋｅｔ）， 也 称 一 级 市 场， 是房地产资金初始的交易市场， 主要包括金融机 构 对 房 地 产 资 金 的 需 求 者 的 各 种 信 贷 业 务 、新 房 地 产
我国的房地产金融市场还很不完善， 房地产金融 行对政府担保项目盲目乐观， 而忽视了这些项目所具
产品很少， 主要依靠银行贷款， 房地产融资相对困难。 有的风险性。
目前， 我国还没有形成完备的房地产金融一级市场，
第四， 住房公积金制度不完善， 缺乏有效的管理
尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（ 即按揭 和监督。目前的住房公积金资金管理中心是一个“行
第三， 部分商业银行和其他金融机构存在经营行
提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的 为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产
手段， 而且也为市场投资者提供了多元化的房地产金 信贷作为一种“优良资产”大力发展， 在经营业务时容
融产品， 使房地产投资具有稳定的资金来源。
易 产 生 急 功 近 利 、放 松 信 贷 条 件 的 倾 向 。 有 的 商 业 银
（ 三） 对房地产金融市场的监管和调控机制还很不 完善
总体上说， 房地产金融市场在我国还是一个新兴 的市场， 对市场和机构的监管和调控还需要在实践中 进一步探索和总结。目前， 我国房地产金融市场的法 规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的。在 金融分业监管体制下， 监管部门受制于各种因素而无 法进行有效监督、统一管理。
出解决对策，是深刻认识房地产市场症结，拓展房地产企业融资渠道，化解房地产金融风险，促进房地产业健康发
展的关键。
关键词： 房地产金融市场；房地产金融产品；一级市场；二级市场
作者简介： 郝会会（１９７９－ ）， 女， 江苏徐州人， 郑州航空工业管理学院， 助教， 硕士学历， 研究方向： 金融工程。
中图分类号： Ｆ８３２．４５
房抵押债权转让市场）来提高其流动性， 但我国目前 和监督权， 导致公积金经常被当作准政府资金支配使
缺乏抵押贷款的二级市场经营机构， 至今仍然没有建 用， 挤占、截留、挪用公积金的现象屡有发生。
立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较
（ 二） 二级市场尚未真正形成， 没有形成完整的房
低， 资产流动性较差， 使得金融机构无法进行有效的 地产金融市场体系
满足新的资金需求者的要求， 金融机构往往会对原有 金都直接或间接地来自商业银行信贷。目前中国拥有
的房地产金融产品进行再交易， 把原来作为抵押的房 ３ 万家房地产企业， 其中， 上市公司只有 １３７ 家（ ２００６
地产或债券售卖出去， 取得资金， 再向资金需求者放 底） ， 上市公司筹资总额所占房地产企业资金来源比
贷款市场） 上， 提供抵押贷款的金融机构基本上是商 政化”机构， 实行“房委会决策、中心运作、银行专户存
业银行， 难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房 储、财政监督”的管理体制。看上去很完善， 但在实际
地产抵押贷款期限长， 需要建立一个二级市场（即住 的运作中， 公积金的所有者无发言权， 更无资金管理
※本文是国家自然科学基金（ Ｎｏ．７０５７２００１） 和河南省科技攻关重点项目： 基于供应链金融的房地产 企业融资行为及风险研究 （ Ｎｏ．０７２１０２３６００４７） 的阶段性成果。
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在初级市场上， 金融机构贷放出大量资金， 为了 根据统计估算， ６０％左右的土地购置和房地产开发资
第三， 缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服 务体系。目前， 我国房地产金融市场的中介服务体系 还没有建立起来。例如， 资产评估、信用评估、风险评 估 、金 融 担 保 、法 律 咨 询 等 专 业 化 中 介 服 务 机 构 发 展 还比较薄弱， 而且这些专业化服务机构性质不明确、 隶属关系复杂， 其市场化运行和管理体制尚未完全确 立。
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系。一方面， 我国目前房地产业的有价证券发行还非 常有限。另一方面， 房地产信托虽然比较活跃， 但规模 较小， 而且先天不足。总体上看， 目前房地产信托功能 较为单一， 主要是提供“过桥贷款”， 向尚未达到商业 银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金， 但不 具有组合投资和期限转换的功能。另外， 房地产证券 化尚未起步， 缺乏风险转移机制。目前建立抵押贷款 二级市场的必要性不充分， 抵押贷款一级市场还不完 善。二级市场的缺乏造成证券化程度低， 融资工具缺 乏， 银行不能通过转让贷款债权的方式转移资金风 险。因此， 没有二级市场的高流动性作为补充， 反过来 也限制了房地产金融一级市场的发展， 金融机构在发 放抵押贷款时过度谨慎， 最终导致整个房地产金融市 场的发展受到限制。
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积金监督体系。 （ 三） 加强政策调控和引导， 完善立法 首先， 要加强房地产金融市场监管， 规范房地产
企业融资行为。在继续支持房地产业发展的同时， 加 大房地产信贷监管。应密切关注房地产信贷集中度问 题， 及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要 继续加强房地产信贷管理， 严肃查处房地产信贷中的 违规问题， 加强房地产信贷风险的管理和防范。
第三， 要将房地产资金信托转变为真正意义上的 房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行 贷款的有关条款来执行， 在很大程度上是银行贷款的 变种， 而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营 能力和经验可能不如商业银行， 因而很难起到有效的 风险分散和风险管理作用。因此， 在加强对房地产信 托监管的同时， 要通过完善房地产金融市场， 规范和 发展信托融资方式， 使之为房地产开发、收购、买卖、 租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。