收益法版本
收益法公式---精品模板
收益法中的主要技术方法收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合.收益法中的具体方法可以分为若干类：(1）针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2）针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义:P-—评估值;i-—年序号；P n——未来第n年的预计变现值；R i-—未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；n——收益年期；t——收益年期；A——年金.(一）纯收益不变1。
在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式：P=A/r其成立条件是：（1）纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。
2。
在收益年期有限，资本化率大于零的条件下,有以下计算公式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是:(1)纯收益每年不变;(2）资本化率固定且大于零；(3）收益年期有限为n。
3。
在收益年期有限,资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：P=A×n其成立条件是:(1)纯收益每年不变；（2)收益年期有限为n；（3)资本化率为零。
(二）纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益。
其基本公式为：其成立条件是：（1）纯收益在n年(含第n年）以前有变化；（2)纯收益在n年(不含第n年）以后保持不变；（3)收益年期无限；(4)r 大于零。
2.有限年期收益。
其计算公式为:其成立条件是：（1)纯收益在t年（含第t年)以前有变化；(2)纯收益在t年(不含第t年）以后保持不变；（3)收益年期有限为n；(4）r大于零。
这里要注意的是，纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。
(三)纯收益按等差级数变化1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增;（2)纯收益逐年递增额为B;(3）收益年期无限；(4）r大于零。
第四章收益法
200 8.5%
1
1
1
8.5%6
1
5000
8.5%6
3975.44元 / 平方米
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房 地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。
t
a i Vt
i1 1 ri 1 rt
V
55
200 220 250 280 300 .…..
300
012345
46.5（50-3.5）
V
4 i 1
ai
1 it
a5 r
1
1
1 r
n4
1
1 r
4
200 1 8%
220
1 8%2
250
1 8%3
280
1 8%4
300 8%
1
1
1 8% 46.54
1
1 8%4
3429.76万元
有收益 有潜在收益的房地产
诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影 剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出 租）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这 类不动产有获取收益的能力即可。
三、理论依据
预期原理
收益还原法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
本章内容
❖第一节 收益法的基本原理 ❖第二节 收益法的估价步骤 ❖第三节 收益法实例
第一节 收益法的基本原理
一、概念
收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收 益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点 现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称 为收益价格。
第六章收益法
第六章 收益法
6．2．4 净收益按一定数额递增的公式 净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限
第六章 收益法
6．1．2 收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定
房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的 因素。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该 价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大 小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就 越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠， 房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限 的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高， 反之就越低。
③收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。
6．2．6 净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二
是 收益年限为无限年。
6．2．6．1 收益年限为有限年的公式 V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}
式中 g——净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为 h③收益年限为有限年”。 6．2．7．2 收益年限为无限年的公式
V=A/(Y+g) 此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报 酬率大于零为Y；③收益年限”为无限年。
房地产收益法的公式范本
房地产收益法的公式房地产收益法的公式1. 什么是房地产收益法？房地产收益法是一种基于预期现金流的评估方法，用于衡量房地产投资的盈利能力。
该方法主要关注房地产项目的租金收益，并将其与投资成本进行比较。
房地产收益法可以帮助投资者确定房地产项目的潜在回报率，并作为决策依据。
2. 房地产收益法的公式房地产收益法的公式主要包括净操作收入和购置价格两个因素。
2.1 净操作收入净操作收入是指房地产项目从租金收入中扣除所有相关的运营费用后的剩余金额。
运营费用通常包括物业维护费用、保险费、税费等。
净操作收入可以通过以下公式计算：Net Operating Income (NOI) = Rental Income Operating Expenses其中，Rental Income代表租金收入，Operating Expenses代表运营费用。
2.2 购置价格购置价格是指投资者为购买房地产项目而支付的金额。
购置价格通常包括购买价格、相关税费以及其他购买费用。
购置价格可以通过以下公式计算：Purchase Price = Property Price + Purchase Expenses其中，Property Price代表房地产的售价，Purchase Expenses代表购买费用。
3. 应用房地产收益法的公式房地产收益法的公式可以应用于不同类型的房地产投资项目，如住宅、商业、办公等。
投资者可以根据具体的需求和市场条件，利用房地产收益法的公式来评估不同投资项目的潜在盈利能力并作出决策。
3.1 计算投资回报率通过房地产收益法的公式，投资者可以计算投资回报率，即投资收益与投资成本之间的比率。
投资回报率在衡量房地产项目的盈利能力时非常重要，可以帮助投资者做出明智的投资决策。
投资回报率可以通过以下公式计算：Return on Investment (ROI) = (NOI / Purchase Price) 100%3.2 比较不同投资项目利用房地产收益法的公式，投资者可以比较不同投资项目的潜在回报率，以确定最有利可图的投资机会。
收益法折现公式
收益法折现公式收益法是一种在资产评估、财务管理等领域中常用的方法，而其中的折现公式则是关键所在。
咱们先来说说啥是收益法。
简单来讲，收益法就是通过估算被评估资产未来预期收益，并将其折算成现值，来确定资产价值的一种方法。
这就好比你种了一棵果树，你得算算这棵树未来每年能结多少果子，能卖多少钱，然后把这些未来的钱换算到现在值多少钱。
那折现公式又是啥呢？咱先看看这个公式长啥样：P = A / (1 + r) ^n 。
这里面的 P 代表现值，也就是咱们最终要算出来的资产现在的价值；A 表示未来某一时期的预期收益；r 是折现率；n 则是收益期数。
比如说，有个小店铺，预计未来第一年能赚 1 万块，折现率咱假设是 10%。
那第一年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 1 = 9090.91 元。
要是预计未来第二年还能赚 1 万块，那第二年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 2 = 8264.46 元。
把未来每年的收益都这么算出来，加在一起，就是这个小店铺的价值啦。
我记得之前有个朋友想开个小超市，来找我帮忙估算一下价值。
我就用这收益法折现公式给他算了算。
我详细地问他预计每年能有多少收入，成本大概多少，还考虑了市场的变化、竞争情况这些因素，然后确定了一个比较合理的折现率。
算的时候可费了不少劲呢，各种数字在我脑袋里转。
最后算出来的结果，他一开始还不太相信，觉得怎么值这么多或者这么少。
我就一点点给他解释，告诉他每个数字是咋来的，为啥要这么算。
他听完后，虽然还是有点迷糊，但好歹心里有个底了。
在实际运用中，确定折现率是个很关键也很头疼的事儿。
折现率要是定高了，资产价值就被低估了；定低了，又高估了。
这就像你做饭放盐，多一点少一点，味道差别可大了。
而且未来的收益预测也不容易，谁能保证未来就一定像咱们想的那样呢？所以啊，用收益法折现公式的时候，可得小心谨慎，多考虑各种因素，尽量让结果更准确、更靠谱。
这可不像猜谜语，猜错了大不了重来，这关系到真金白银的事儿呢！总之，收益法折现公式虽然看起来有点复杂，但只要咱们搞清楚原理，多实践多琢磨，还是能在评估资产价值的时候派上大用场的。
第六章收益法ppt课件
4. 资本化率的确定
1）还原率（资本化率）的概念
投资将收期益率望纯收益转化为现值的一个利率因子，即收益法
计
高冒险投资收益率
算公式中的r。
银行存款相利当率于房地产投资风险的投资收益率。
精品课件
投资风险
2）还原利率（资本化率）的种类 利用收益法评估房地产价格时，聘雇对象不同，所
采用的还原利率亦不同。 三种应用广泛的还原利率：
也是收益法中的收益2房地产费用税金行政事业性收费折旧费管理费维修费保险费贷款利息空置房损失3纯收益估算独立房地产纯收益房地产纯收益房地产总收益总费用单纯土地租赁土地纯收益土地租金管理费维修费税金分离房地纯收益计算土地纯收益土地纯收益房地纯收益房屋纯收益房地纯收益房屋现值房屋还原率房地纯收益房屋重置价成新度房屋还原率成新度尚可使用年限已使用年限尚可使用年限4
2)熟悉收益法计算公式。掌握净收益的计算公式和不同类型 的房地产净收益的求取方法。
3)实际收益和客观收益的概念。 4)资本化率的实质，资本化率的求取的方法。
精品课件
6．1 收益法的基本原理
an0
n
P ai0 a30
i 1
a20 a10
a1 a2
a3
an
r1
r2
r3
rn
1.收收益益法法的：概是念估价时将估第期价1 对象第期2房地第期产3 未来各期的纯收益通第期n 过适
r 12%
[例2] 条件同例1。如果 n=50年，求收益价格。 Pa r 1(1 1rn) 1 12 5 1% (1 1 12n % 1)24.57
说明：资本化率越高，接近于无限年期价格速度越快。通过反知：
12%， n=50时，已基本接近125万元的无限年期价格；
房地产估价第2章 收益法
V = a× f
第二版） 房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材 21世纪房地产系列教材
2.2 2.2.1
收益法的基本原则 收益法的内涵
通过上述计算方法可以得到全部房地产的收益价值， 通过上述计算方法可以得到全部房地产的收益价值，即土 地和房屋的收益价值。 地和房屋的收益价值。上述方法根据计算方式可以被称为 单轨式” “单轨式”。 这个公式可以首先通过数学方式改写成由土地价值部分和 建筑物价值部分共同形成的收益价值。 建筑物价值部分共同形成的收益价值。由于土地价值部分 和建筑物价值部分分开计算，因而可以被称为“双轨制” 和建筑物价值部分分开计算，因而可以被称为“双轨制”。
第二版） 房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材益法的内涵
对于每年发生的现金流的贴现应该采取银行通行的利率进 行，通过银行通行的利率可以将通货膨胀和价值的变化考 虑进去。此外，财务成本和其他个别的现金收入流、 虑进去。此外，财务成本和其他个别的现金收入流、支出 流可以被包含在收益价值的计算中。 流可以被包含在收益价值的计算中。这种情况已经不属于 纯粹的市场价值评估，而是投资价值估算。因此， 纯粹的市场价值评估，而是投资价值估算。因此，人们将 这种方法称为“现金流法” 事实上， 这种方法称为“现金流法”。事实上，上面所介绍的各种 计算方法都属于一般性的现值方法（现金流方法）， ），这与 计算方法都属于一般性的现值方法（现金流方法），这与 收益流（现金流）是否变化无关。 收益流（现金流）是否变化无关。这些计算公式由于考虑 到资金的个别特点，因而不是完全意义上的房地产估价。 到资金的个别特点，因而不是完全意义上的房地产估价。
LV V = a× f + qn
• 式中， 为乘系数 现值因子) 为乘系数（ 式中，f为乘系数（现值因子 如果建筑物的剩余使用年限较长， 如果建筑物的剩余使用年限较长，上述的土地价值折现部分趋向 于零。因此，可以忽略这部分计算。上述公式可以被简化为： 于零。因此，可以忽略这部分计算。上述公式可以被简化为：
资产评估报告收益法范文
资产评估报告收益法范文一、前言今天咱来给[被评估企业名称]做个资产评估，用收益法来瞅瞅它到底值多少钱。
收益法呢，就像是看这个企业未来能赚多少钱，然后把这些未来的钱换算到现在，就得出它现在大概的价值啦。
这就好比你种了一棵果树，你得预估它以后能结多少果子，再根据现在果子的价格，算出这棵果树值多少钱，是不是还挺有趣的呢？二、被评估企业概况[被评估企业名称]可是个挺有特色的企业。
它主要在[企业经营领域]这块儿大展身手，已经在这个行业里摸爬滚打了[X]年啦。
就像一个经验丰富的老江湖，在市场里有自己的一席之地。
企业的团队也很厉害，有一群专业的小伙伴，他们就像超级英雄一样，各显神通，为企业的发展出谋划策。
企业的产品或者服务也很受欢迎，就像蛋糕店里的招牌蛋糕，大家都抢着要。
三、收益法的评估思路（一）收益预测1. 收入预测- 首先呢，我们得看看这个企业的收入情况。
从过去几年的经营数据来看，这个企业就像一个小火箭，收入一直在稳步上升。
我们分析了市场的趋势，发现这个行业还在不断发展，就像一个不断膨胀的气球。
所以，我们预计未来[预测期]内，企业的收入还会继续增长。
比如说，企业目前有[X]个主要产品或者服务项目，每个项目根据市场需求和企业的发展计划，我们都做了详细的收入预测。
就拿其中最火的[产品/服务名称]来说，它现在每年能带来[X]元的收入，我们预计在未来的[具体年份]，因为市场份额的扩大和价格的合理调整，它的收入能增长到[X]元。
其他的项目也类似，综合起来，企业在未来第1年的收入预计能达到[X]元，第2年能达到[X]元，以此类推。
2. 成本预测- 有收入就得有成本呀，这就像你做蛋糕，得买面粉、鸡蛋一样。
企业的成本包括原材料成本、人工成本、运营成本等等。
原材料成本方面，我们发现企业有比较稳定的供应商，但是随着市场原材料价格的波动，成本也会有一定的变化。
比如说，目前原材料成本占收入的[X]%，根据市场研究机构的预测，未来原材料价格可能会上涨[X]%，所以我们相应地调整了未来的原材料成本预测。
收益法文档
收益法收益法是一种用于估计资产价值的方法。
它主要用于商业和投资房地产的评估。
通常情况下，使用收益法的目的是确定一个资产的净现值，以便决定是否要购买或出售该资产。
基本原理收益法的基本原理是基于资产的未来现金流量。
它假设资产的价值取决于它所产生的现金流量。
根据这种方法，资产的价值可以通过将未来现金流量折现到现在来计算。
折现率折现率是收益法计算中的重要因素。
折现率是指将未来现金流量折现为现值的利率。
通常情况下，折现率受到市场利率和风险水平的影响。
较高的风险水平会导致较高的折现率。
折现率的选择是收益法中的一个关键决策。
不同的人对风险有不同的看法，因此折现率可能会在不同的情况下有所变化。
一般来说，较低的折现率会导致更高的资产价值，而较高的折现率会导致更低的资产价值。
基本公式收益法的基本公式是：\[ PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{{(1+r)}^t} \]其中，PV代表资产的现值，CF代表每期的现金流量，r代表折现率，t代表每期的时间。
通过将每期的现金流量乘以对应的折现率，并将所有现值相加，可以得到资产的现值。
应用范围收益法的应用范围非常广泛。
它可以用于估计各种类型的资产的价值，包括商业地产、投资地产、企业等。
它可以提供一个相对准确的价值估计，帮助投资者和业主做出有效的决策。
优缺点收益法具有一些优点和缺点。
优点•简单易懂：收益法的基本原理非常简单，容易理解和应用。
•考虑时间价值：通过将未来现金流量折现为现值，可以更好地考虑时间价值的影响。
•考虑风险：折现率的选择考虑了风险因素，可以更准确地估计资产的价值。
缺点•依赖数据质量：收益法的计算依赖于准确的现金流量数据和折现率数据。
如果这些数据不准确或不完整，计算结果可能会有误差。
•忽略其他因素：收益法主要关注现金流量，忽略了其他可能影响资产价值的因素，如市场需求、供应情况等。
•无法预测未来：无论折现率的选择如何，收益法仍然无法准确预测未来的现金流量，因此计算结果存在一定的不确定性。
房地产估价收益法模板
REN T
序号 Flr层数 #ID
1 5
2 3
3 6
Space Type用途 Yr Built建成年份
Office Feb-97 Office Mar-95 Office Jun-98
sq m平方米 sq ft平方英尺
11.4%
Parking, Storage,
per sqm -
500
average monthly rent500/平方米-
平均月租
300
per sqm average
monthly
5.00% opfeEr sGqIm per 500 mpeornstqhm per 100 mpeornstqhm per 50 month
906,480 11,340,000
2,268,000 1,134,000
0 181,296 15,829,776
2,299,824 10.00%
22,998,240
56.3%
33.8% 9.9%
100.0% 10.0% 90.0%
4.5% 56.3% 11.3%
5.6% 0.0% 0.9% 78.6%
Manage mMaeinntten aRnecael EInsstuartaen cGer保ou险nd LOethaesre CTootsatls其 Cost总
Net OCapperati RPraotepe年rt y Value
10.0%
11,340,000
6,804,000 2,000,000 20,144,000 2,014,400 18,129,600
Deposit押金 #mth of rent租住月数
第三章收益法
=900×4.6229=4160.59（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
n
P＝
t 1
Rt
(1
r)t
A (1 r)n
r
1
1 (1 r) Nn
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
• 3.被估资产在未来5年内的预期收益分别为10万元、12万 元、14万元、16万元、18 元，资产从第6年到第10年每 年的收益均保持在20万元，第10年末资产拟转让，变现价 约100万元，假定折现率为10%，运用收益法估测资产的 价值。
• 1. 用分段法估计企业价值：
• 2.社会平均收益率中包括无风险报酬率和风 险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报 酬率即为社会风险报酬率，用β系数乘以社 会风险报酬率，即为适用于被评估企业整 体评估的风险报酬率。 折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 ＝10％＋（12％一l0％）×1.5 ＝13％
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
收益法计算表
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
收益法估价技术报告模板
编号：沪xx估（2006）第049号房地产估价技术报告一、个别因素分析本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。
根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。
本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。
估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。
外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。
内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。
经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。
二、区域因素分析估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。
估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。
估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。
估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。
估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。
三、市场背景分析2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。
无形资产评估的收益法模板
无形资产评估的收益法模板一、无形资产评估概述1.无形资产评估我国《资产评估准则――无形资产》（2023）中指出，无形资产是指受特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
这里指出了无形资产的特性：无实体性、垄断性、收益性、不确定性。
而无形资产评估就是基于其中一特定的日的，遵循一定的标准，运用适当的方法，通过对相关因素的分析，在未来其中一时点（评估基准日）对无形资产的价值做出评估。
2.无形资产评估的前提和对象无形资产是不具有实物形态的，其价值处于时刻变化之中的，评估时需要以基本假设为前提，保证评估结果的科学合理性。
根据无形资产的特性，当前在经济环境中比较适用的基本假设有公开市场假设和继续使用假设。
在有了评估的前提下，那么在什么样的情形下才会对无形资产进行评估？两种情况下会发生无形资产评估业务：一是无形资产的拥有者或控制者将无形资产的部分或全部产权进行转让交易或对外投资，这种情况下评估程序一般比较简单，无需对无形资产的价值进行剥离；二是企业整体或部分产权发生变动时，例如破产重组、股份改制、并购等，这种情况下的评估程序一般比较复杂。
二、无形资产评估的必要性1.现代化市场发展的需要随着现代化市场的发展，人们的维权意识越来越强。
同时伴随着因无形资产产生的侵权案例也日益增多。
为了有效的妥善解决此类问题，就需要一个具体权威的评估性准则来制衡人们的行为。
因此建立一个公正的无形资产价值评估体系是十分必要的。
2.防范资产流失随着企业股份制改、合作、兼并不断发生，无形资产的价值在经济活动中的作用也日益凸显。
如果企业还未意识到无形资产价值的重要性，也没有对其进行有效的防范保护，那么其他企业就很容易侵占利用该项无形资产，从而造成企业资产流失，损害企业整体价值。
因此科学合理的对无形资产价值进行评估，可以使企业对自身价值充分认识，同时可以防范企业资产流失，避免企业造成不必要的损失。
3.企业发展的需要随着经济全球化步伐的逐渐加快，企业若想从同行业中脱颖而出，就不能再像以前一样仅仅注重有形资产的开发利用。
第四章收益法
1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、 旅馆、餐饮、写字楼、农地等。
2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。
四、操作步骤 1.搜集有关不动产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入 ； 4.估算运营费用； 5.估算净收益； 6.选用适当的资本化率或折现率 ； 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。
r0 MrM 1 M rE
r0 —— 综合资本化率
M —— 贷款价值比率，即抵押贷款占不动产价值的比率
rM —— 抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率
rE —— 自有资金
例8：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押 贷款的年利率为8%，自有资金要求的年收益率为15%，则 该类不动产的资本化率为：
解：（1）计算公式为：
V
t i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
（2）根据题意，知
a1=94（万元）；a2=93（万元）；a3=96（万元）；t=3 r=80%×8%+20%×13%=9%； n=48-4=44
（3）将上述数字代入公式中，计算如下：
94
93
3.自用或尚未使用不动产净收益的求取：市场比较法
三、实际收益和客观收益
1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于 估价。
2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素 后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。
3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
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房地产估价技术报告
一、个别因素状况
估价对象范围：淮安市淮海北路40号1幢6室xx所拥有的房地产（房屋所有权证及国有土地使用权证复印件见附件）
1．房地产实体状况：估价对象所在建筑物为11层混合结构楼房，建成于1994年。
估价对象位于6层，建筑面积580.26㎡，钢筋砼基础，240砖墙，外墙贴面砖，内墙刷乳胶漆，钢筋混凝土板屋面，地砖地面，木制凹凸吊顶，木门包套，卫生间地砖地面，内墙贴瓷砖，层高为3.2米。
根据委托方提供的国有土地使用证上所载，估价对象所分摊土地为出让方式取得的商业用地，分摊的使用权面积为52.8㎡，终止日期至2041年8月28日。
2．房地产使用现状：估价对象现用途为商业用房。
二、区域因素分析
淮安市是著名的历史文化名城，周总理的故乡，地处江苏腹地、江淮平原北部、淮河下游，东近盐城市、南连扬州市、西临宿迁市、北邻连云港市。
新淮安以建设大城市为目标，城市化进程速度推进。
目前，中心
城市已连成一片，建成区面积80平方公里，人口80万人。
中心城市功能不断完善和强化，二、三产业比例趋于合理。
城市基础设施不断加强，档次迅速提高，现代化高层建筑遍及市区各主要街道和新区，城市建设日新月异。
估价对象位于淮安市淮海北路40号1幢6室，四周分布金马广场、苏宁电器、清江商场、新亚商城，处于淮海北路西侧，淮海西路北侧，为市区繁华的商业圈。
有1路、4路、7路、11路、69路等多条公交线路经过，交通便利，商业位置较好。
三、市场背景分析
淮安市是一个中等工业城市，为淮安地区政治、经济、交通、文化、科技和信息中心，随着改革开放的不断深入，淮安市经济有了飞快的发展，城市建设成绩斐然，区域内城市公用基础设施建设齐全，路、水、电、气、邮电通讯条件大大改善，学校、医院、菜场等公用设施配套逐步完善，投资环境大为改观，这必将对淮安市的房地产业有很好的拉动促进作用。
淮安市由于经济和人口的持续快速增长，随着城区规模不断扩大和每年移居城市人口的增加，对住宅的需求量逐年增加，这种需求在2006年达到阶段性高点。
但国家从2005年开始对居住房地产宏观调控力度加大，陆续出台了相关调控政策，2006年房地产市场价格保
持相对稳定。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象在合法前提下最高最佳使用进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。
估价对象位于淮安市淮海北路40号1幢6室，最佳用途和现用途一致，本次评估的估价对象最高最佳用途为商业用途。
五、估价方法选用
针对估价对象的特殊性和估价目的，估价人员深入细致地分析了本估价项目的特点和实际状况，研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘查、市场调查的基础上我们认为：
估价对象区域内类似房地产交易实例较少且不容易收集，不具备采用市场比较法条件；同时该类房地产的开发成本、税费、利润等资料也无法收集，也不具备采用成本法的条件；而估价对象为商业用房，具有明显的收益特点且该类房地产租金易于调查、收集，故本报告采用收益法对估价对象进行评估。
六、估价测算过程
本次评估采用的是收益法中年净收益按一定比率递增的有限年公式进行测算。
收益法的原理是：将房地产可预见的未来各年的净收
益按一定的资本化率折现到估价时点，加总求和得出房地产的价值。
净收益按一定比率递增的收益法计算公式为：
房地产价值
⎥⎦
⎤
⎢⎣⎡++--=
n r g g r a V )11(1 V ——房地产价值 a ——第一年净收益 r ——资本化率
g ——净收益逐年递增的比率 n ——尚可收益年限
先确定同类商业房地产第一年租金水平，然后计算净收益，确定资本化率和净收益逐年递增比率，最后计算出估价对象的价值。
（一）各参数的确定 1. 月租金的确定
根据同一区域同类物业租金水平的调查分析，确定估价对象的平均租金水平为23.00元/月·㎡（建筑面积）。
调查案例如下
2. 土地使用税的确定
根据委托方提供的房屋所有权证（建筑面积为580.26㎡）和国
有土地使用证（使用权面积为52.8㎡），则每㎡建筑面积所分摊土地面积为52.8/580.26=0.09㎡，土地使用税按土地面积2.00元/㎡计取：0.09×2.00=0.18元
3.尚可收益年限的确定
估价对象建筑物为混合结构房，建成于1994年，根据国家有关规定，确定其耐用年限为50年，已使用12年，剩余使用年限为36年。
估价对象分摊的土地出让年限至2041年8月28日，剩余使用年限为34.85年，根据孰短原则确定房地产尚可收益年限为34.85年。
4.资本化率（R）的确定
资本化率采用安全利率加风险调整值确定，安全利率按一年期定期存款利率2.52%计算，根据估价经验，该类房地产中等风险调整值通常取4个百分点，则：资本化率（R）=2.52%+4%=6.52%
5.净收益逐年递增的比率
预计随着经济的发展，以及周围区域房地产进一步综合开发，估价对象所在区域商业环境、商业竞争状态将有所提高，所吸引的客户群的规模及覆盖范围将有所扩大，房地产价值也会逐渐上升。
根据近几年来该区域房地产市场价格行情综合分析，并结合估价人员的经验，确定估价对象每年的净收益会在上一年的基础上增长3%。
（二）列表计算估价对象的价值
（取整为¥2429000.00元）七、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则和估价程序，依据国家的有关法律、法规、政策，客观地选择估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过计算，结合估价人员的经验，发表公允的评估意见为：估价对象在估价时点（2006年10月17日）的抵押价值为大写人民币贰佰肆拾贰万玖仟元整（¥2429000.00元）。