2019年唐山凤凰新城项目定位研究(1)
唐山国茂府考察报告
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入户门
汇盈铜门
配备全球高端锁具品牌德国KFV锁，6个锁点、5种解锁方式； 200平米户型以下为5万/樘，200平米以上户型为15万/樘；
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窗户
墨瑟
IV68铝包木窗（部分大户型采用木索系统巨幕落地窗）
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中央空调
大金
大金或松下
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空气源热水器
海尔
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户内电缆
远东
匠心打造品质人居空间
国茂府简介
国茂府整体建筑风格为雅致新中式，色系厚重高雅，材质选取了更具高贵感觉的驼色和米黄色，且全部采用深褐色石材+真石漆。国茂府匠心打造“一中心+六雅境”的七大园林景观，春赏花、夏观星、秋望月、冬看雪，将四季盛景尽收眼底。新中式雅仕园林，将打造成繁茂葱郁的森林住区，成为典藏级中式山水人文的尊崇府院。“一环 、 两轴、一心 、六园 、多点”尊享礼制的中轴景观，借鉴明清时期的皇家园林，吸收江南园林的缩天移地、堆山理水的自然式造园技法，表达严明的礼序和尊贵的气质。
无卤低烟阻燃耐火线缆
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可视对讲
罗格朗
罗格朗是全球电气与智能建筑系统专家，产地法国。
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开关插座
罗格朗
罗格朗是全球电气与智能建筑系统专家，产地法国。
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防水
北新禹王
提高屋顶防水体系标准，增加两道防水工序
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地暖
欧文托普
“南极中山科考站”地暖品牌，采用进口优质管材
国茂府项目败笔
国茂府的最大败笔是项目定位不清晰，居然将75—128平米的低端刚需业主与240—930㎡顶级高端业主混在一个社区里，且交房标准存在一定差异。开发商原本是想打造一个唐山最高端的住宅项目，结果将一个高端社区弄得不论不类，最终结果是由于项目客群差异大不纯粹，低端刚需占比多，导致高端客户担心社区居民圈层不愿住，低端刚需客户买不起。 其实以上问题完全可以通过项目分期完美解决，将75—128平米户型与240—930㎡户型产品分为不 同期开发，且利用绿篱隔住互不连通，实际为独立社区。
商业定位策划报告
有进一步发掘、提升的可能
设施扩张性
1
消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
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项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
目标客群界定
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细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
多重的社会属性使得他们成为城市商业多元需求的代言者：
商业发展思考：多元化的生活需求
都市中坚力量
领导/职员
爱人/恋人
父母/子女
朋友/同事
伙伴/客户
目标客群界定
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他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；他们，注重圈层、渴望被尊重。
从消费者特征来看：对商品品种丰富、商品质量的追求是消费市场所表现出的普遍特点。从商业环境来看：现状商业的低品质无法满足消费群提升生活品质的需求，出现消费外流倾向。
从商品层面来讲：对商品“质”的追求——主要表现为商品品质好、品牌具有知名度；对商品“量”的追求——主要表现为商品数量丰富、商品品种齐全。
商业主题策划
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商业经营定位
基本生活需求
购物消费型设施
时间消费型设施
品质生活需求
传统百货店/标超
购物主题型百货店/专业卖场
SHOPPING MALL
商业经营定位及形象塑造： 新一代商业的代表，带领潍坊商业进入第四代商业发展模式。 辐射全域，成为都市中坚力量“家庭体验式新生活时尚”的开创者、引领者。 本项目将引入主题购物中心这一先进的新兴业态，与商圈内现有传统商业业态形成鲜明的对比； 特别是都市中产阶层和年轻的新生力量传达“第一”、“全新”、“开创”、“引领”的设施形像，第一时间吸引消费者和投资者的关注，提升项目在其心目中的优势地位，扩大影响力和号召力。
凤凰新城唐山工人医院门诊医技楼工程基础施工方案
基础施工方案1编制依据1.1工程施工图纸基础施工图纸，地下部分给排水、暖通、电等图纸。
1.2工程应用的主要图集序号类别图集名称编号1 国家混凝土结构施工图平面整体表示方法制图11G101-32 国家建筑物抗震构造详图G329-1~93 地方建筑构造通用图集05J系列4 地方建筑电气通用图集92DQ系列2工程概况2.1总体概况序号项目内容1 工程名称唐山市凤凰新城工人医院门诊医技楼工程2 工程地址3 建设单位4 设计单位5 监理公司6 质量监督站7 施工总承包2.2建筑结构概况序号项目内容1 结构形式基础结构形式筏板基础2 土质、土质情况地基持力层为第3层水位地下水位无地下水水质对混凝土无腐蚀性，对混凝土中的钢筋无腐蚀作用3 建筑物地基地基土质层细砂地基承载力220KPa4 地下防水系统（双道设防）混凝土自防水底板、外墙、地下室顶板，在混凝土中掺加防水剂形成自防水混凝土柔性防水结构外侧做自粘型防水5 混凝土强度等级C15 垫层C40C45地下室底板、基础梁地下室剪力墙、框架柱8钢筋接头形式机械连接板、梁主筋及直径≥16钢筋电渣压力焊柱、墙主筋及直径≥14钢筋搭接接头其余钢筋该基础工程计划开工日期2011年9月9日,计划竣工日期2012年1月20日.3施工部署施工顺序施工顺序：土建施工顺序先结构后建筑，地下部分，先深后浅，按由下往上顺序逐层施工。
基础底板按后浇带共分为24个区，施工顺序为21、22区→15、16区→9、10区→3、4区→1、2、5、6区→7、8、11、12区→13、14、17、18区→19、20、23、24区。
地下部分每区施工工序：测量放线—→土方开挖—→护坡—→地基钎探—→验槽—→垫层浇筑—→防水层及保护层—→底板放线—→底板、基础梁钢筋绑扎及墙柱插筋—→底板及梁支模—→底板混凝土浇筑—→底板混凝土养护4．基础施工方法4.1施工机械选择投入本工程基础的主要施工机械表序号机械或设备名称型号规格数量国别产地制造年份用于施工部位1 自升塔式起重机TC5613A、TC6015A塔5台1台国产2009年基础.主体2 混凝土输送泵44、48m臂5辆德国2008年基础主体3 混凝土输送车10立方米16辆辽宁2008年基础主体4 砂浆机15台国产2009年装修5 装载机ZL50 2辆国产2008年基坑6 插入式振捣器30台国产2010年基础主体7 平板振捣器6台国产2008年基础主体8 电焊机15台日本2007年基础主体9 钢筋套丝机20台国产2009年基础10 钢筋调直切断机10台国产2009年基础主体11 钢筋弯曲机10台国产2007年基础主体12 电渣压力焊机50台国产2009年基础主体13 蛙式打夯机12台国产2010年基础14 手动震动夯机4台国产2009年基础15 污泥泵14台国产2011年基础16 反铲挖掘机12辆日本2009年基础17 自卸汽车50辆日本2008年基础18 木材加工机械6台国产2010年基础主体在本工程中共安装6台塔吊, 塔吊具体安装位置见最后塔吊布置图，为保证基础施工塔吊的正常运转,塔基顶与所在位置基坑底平,对于基槽边所立塔吊，为防止回填土时把塔吊节埋入土内,塔吊基础面以上围塔吊节用M7.5水泥砂浆砌内径D=4.5米、370mm厚圆形围墙,高度至地面上300㎜，上部满铺脚手板。
房地产项目定位
房地产项目定位1. 引言房地产项目定位是指确定一个房地产项目在市场中的定位，包括目标客户群体，产品特点以及竞争优势等方面。
房地产开发商通过精确的定位，能够更好地吸引潜在购房者，提高项目的销售和收益。
本文将介绍房地产项目定位的重要性以及如何进行项目定位。
2. 房地产项目定位的重要性房地产项目定位是一个房地产项目成功的关键因素之一。
一个明确的项目定位有以下几个重要作用：2.1 吸引目标客户群体通过项目定位，房地产开发商能够确定目标客户群体，并了解他们的需求和偏好。
这样就能在设计和营销上更加精准地满足客户的需求，从而吸引更多的潜在购房者。
2.2 区分竞争对手在竞争激烈的房地产市场中，准确定位能够帮助项目与竞争对手区分开来。
通过确定项目的独特卖点和不同iating的房地产项目不仅能够在竞争激烈的市场中脱颖而出，还能够在潜在购房者心中建立起项目的形象和品牌。
2.3 优化资源配置项目定位有助于房地产开发商在资源配置上更加精确和高效。
通过了解目标客户群体的需求和购房能力，房地产开发商可以更好地规划开发策略、确定产品规格以及定价策略，从而优化资源的配置和利用率。
3. 房地产项目定位的步骤3.1 市场调研首先，房地产开发商需要进行市场调研，了解市场的需求和动态。
通过市场调研，开发商可以了解目标客户群体的特点、喜好和购房能力，以及竞争对手的产品定位和市场份额。
3.2 确定目标客户群体在市场调研的基础上，开发商需要明确目标客户群体。
目标客户群体的确定需要考虑多个因素，包括年龄、收入水平、职业、家庭状况等。
3.3 确定产品特点和竞争优势根据目标客户群体的需求和市场调研结果，开发商可以确定项目的产品特点和竞争优势。
产品特点主要包括产品设计、户型规划、建筑风格等方面；竞争优势可以从地理位置、价格、配套设施等方面进行彰显。
3.4 制定营销策略最后，开发商需要制定相应的营销策略来推广和销售项目。
营销策略应根据目标客户群体的特点和偏好进行针对性的制定，包括定价策略、宣传渠道、销售渠道等。
质量目标及保证措施
质量目标及保证1 质量目标万科新里程项目A期质量目标为合格, 争创河北省安济杯工程和凤凰新城项目取得“安全文明工地”的荣誉；本工程定位在标杆项目, 不仅要实现北京万科的标杆项目, 还要实现北京区域标杆、集团标杆及河北省、唐山市标杆项目.2 质量保证体系在施工过程中, 我们将严格贯彻执行公司质量体系文件的有关规定和要求, 建立可靠的质量保证体系. 坚定地走公司一贯倡导的“质量效益型”路子, 将质量工作放在其它各项工作的中心位置. 以质量管理为龙头, 在质量与进度发生矛盾时服从质量, 在质量与效益发生矛盾时服从质量. 以质量目标为中心, 以经济约束为手段, 以工序控制为重点, 加强质量工作的管理和内部监督, 提高职工的质量自动控制能力, 使工程质量处于有效的控制中, 确保质量目标的实现.2.1建立质量保证体系, 使质量目标分解到位, 层层落实到人.2.2质量管理机构质量管理机构见附表.质量管理实行“双线”控制, 一条是以项目经理为首, 项目技术负责人负责的由项目各管理人员、班组长和班组质量检查员组成的项目质量管理体系, 对项目全过程质量实行自控. 另一条是由公司总工程师领导下的公司工程部对项目工程质量实行强制的内部监督. 该部与项目管理班子分离, 单独行使“停工权”、“奖罚权”、“限令整改权”等权限, 其工作职责, 监督程序和权限等依照我司内部专门文件中的有关规定执行.2.3明确质量管理责任制, 并建立奖罚制度.工程开工前项目经理与公司签订“创优质工程目标责任状”, 项目按工程面积向公司交纳质量押金, 达到优质标准, 押金返回.各施工专业队、班组进场前, 应先签订质量保证书, 确定应达到的质量目标, 并在每月结算中, 按比例扣除一定的质量押金.根据目标的兑现情况, 给予重奖重罚. 公司决定在本工程成立质量管理领导小组, 以便不断提高工程质量, 并按管理责任制对管理层质量管理优劣纳入年度考核内容与年度浮动薪挂钩, 在各作业层中实施“定人员、定任务、定工期、定质量、定安全（含文明施工）、定报酬、定奖罚”的“七定”质量责任制, 并跟踪落实, 奖罚分明以促进工程质量的提高.3 质量保证措施3.1 建立和完善工程质量管理制度3.2.1施工质量管理流程3.2.2产品的检验与试验管理流程这里的产品是指原材料、工程设备、在施品、成品, 并包括了一般的工序检验和试验以及最终的检验和试验.3.2.3计量器具的检验、测量和试验流程按照施工全过程中使用的检验、测量和试验进行控制、定期对设备进行维护, 确保检验、测量和试验结果的正确性.3.2.4施工过程产品质量纠正和预防工作流程在施工中严格按照纠正和预防措施的流程控制产品质量, 以确保工程质量.3.2.5现场施工资料管理流程控制项目总承包部配备专职资料员, 对文件、材料质保资料、质量记录等进行收集、汇总和统一发放, 做到资料整理全面、及时和准确.3.2.6施工过程不合格品管理流程3.2.7施工过程质量工作记录流程施工过程中的质量工作记录由专职质检员负责执行, 及时发现存在的问题向项目技术负责人汇报, 并提出处理建议或整改措施.3.2.8工程施工产品的标识和可追溯工作流程工程施工的产品是指原材料、构配件、工作设备、在施品和成品.3.3特殊及关键工序质量控制措施3.3.1质量控制要点3.2.3.1 施工测量质量控制措施本工程施工测量将从测量人员、测量仪器、平面控制网和高程传递等关键方面进行重点控制.1、测量人员业务素质保证本工程除通常的平面控制网和高程传递外, 还包括结构倾斜变形监测、钢柱高空定位及直线度检测、位移变化观测等, 技术含量高, 测量难度大, 工作量大. 必须配备数量足够、资质合格的测量人员. 我单位具有大量的优秀测量人员, 将按要求抽调我单位优秀测量人员进驻本工程, 必要时还要就先进的仪器操作等方面进行上岗前专题培训, 以更高的业务素质适应本工程的施工测量.2、测量仪器精度的保证在测量仪器的选用上充分考虑本工程对测量精度的高要求, 选用具有世界先进水平的测量设备. 测量设备进场后应按计量器具的管理方案进行进场和定期检定. 测量仪器尽可能做到专人专用, 并及时保养.3、平面控制网的保证测量控制网基准层的传递采用通过计算机技术处理的激光铅直仪进行. 利用计算机通过对激光接收靶上测得的结构自振、风振产生的摆动影响的激光接收点摆动振幅进行自动处理的方法解决结构自振、风振对垂直度测量控制进度的影响. 平面控制网的精度要求见表.平面控制网的精度表要求见表.做好现场的测量标桩及高程水准点的保护, 定期检查与复核. 测量工作应尽量选择在清晨左右同一时间进行, 避开高温、雨雪、大风等天气, 以减少气候对测量结果的影响, 并通过固定的测量施工人员控制测量精度的人为误差.3.2.3.2 钢筋工程施工质量控制措施1、严格审查钢筋配料单, 选用有丰富经验的人员做配料单, 技术部门对做好的配料单应严格检查, 认真复核, 确保钢筋配料尺寸准确.2、严格控制钢筋制作, 设置钢筋加工场地, 进行有清水混凝土要求的钢筋配料加工. 所有调直、切断、弯曲、成型等工序均采用机械设备加工.3、钢筋加工场地设专人负责成型后钢筋的管理工作, 保证成型后的钢筋按使用部位、使用时间进行分类分批编组编号码放、保管及发放.序号质量控制点/项目质量控制措施更关键是绑扎成型后不要踩踏. 板筋绑扎的过程中, 应设置供行走用的跳板马道, 直至混凝土浇筑再拆除.跳板马道设置示意图6、除基础底板外其它部位钢筋保护层的主要控制措施是采用塑胶成品垫块控制.3配合机电留洞, 杜绝随意切割钢筋施工准备策划时, 明确要求：对于≥200mm所有墙体、楼板洞口钢筋必须一次配筋一次下料施工完成, 不允许钢筋绑扎筋完成后再切割. 组织人员利用计算机CAD技术绘制出结构预留、预埋留洞图, 细化配筋, 杜绝在钢筋工程中水电为预留预埋随意切割的现象,确保水电预留预埋的位置准确和结构安全性. 钢筋留洞示意图序号质量控制点/项目质量控制措施1柱几何尺寸1、测放控制线.2、使用梯子筋、内撑条.3、使用对拉螺栓.2门窗洞口1、超过1.5米宽洞口采用定型钢模板.板面筋上铺板板面筋板底模板板底筋板底筋垫块φ16马镫筋砼泵管木枋1、抹灰工程质量保证措施序号质量控制点/项目质量保证措施8水落斗、水落口1、制作符合要求.2、安装牢固, 管箍固定方法正确, 排水通畅无渗漏.3、上下节连接紧密, 承接方向长度、排水口距地高度和管箍间距等均符合设计要求, 弯管结合角度成钝角, 水落管正、侧视顺直.4、每节雨落管上必须保证有一个卡子固定, 落地处弯头处, 必须保证有一个卡子.4 创优措施4.1创优领导小组本工程质量目标争取获得河北省“安济杯”和凤凰新城项目取得“安全文明工地”的荣誉；本工程定位在标杆项目, 不仅要实现北京万科的标杆项目, 还要实现北京区域标杆、集团标杆及河北省、唐山市标杆项目. 为保证结构阶段工程的施工质量, 我部按照结构阶段的分项内容施工编制以下质量控制要求, 确保工程施工质量. 为了达到本工程的质量目标, 本工程成立以项目经理为组长, 项目技术负责人为副组长的创优领导小组, 并设组员若干名, 主要由生产、技术、质量、材料人员构成.4.2创优组织体系执行岗位责任制人员基本要素质量人员责任保证实施中优化总结方案经审批方可实施方案保证技术资料保证材料原材半成品保证原材质量保证产品质量熟悉图纸、标准操作按交底要求操作过程保证基本要素质量工作质量4.3创优质量保证措施建立以项目经理为首的质量保证体系, 确保施工的质量. 在工程开工前, 由技术部编制详细的施工组织设计及专项施工方案. 在施工中, 严格按照施工组织设计及专项方案中的要求进行组织管理. 同时通过“三检制”、“定期开展质量联合检查”、“建立质量研讨和会诊制度”等措施来保障施工质量.创优质量保证措施如下：①项目部成立以项目经理为首的质量管理领导小组, 实行每月定期的质量联合检查, 建立“三检制”、“质量研讨及会诊制”等现场控制方法, 同时推行全面质量管理. 建立健全的质量保证体系, 用质量控制点来消除质量通病, 使用排列图、因果分析图、PDCA等科学统计方法来实现对工程质量的全方位控制. 项目部将借此次创杯的机会, 作为一次学规范、提素质的机会, 在原有制度的基础上再加以完善, 以便将问题消灭在萌芽状态.②建立测量复核制度, 每层轴线标高放线后, 都要进行复核抽样检查, 并办理验线手续, 各相关人员签字齐全.③严格执行自检、专检、交接检的“三检”制度, 每一项工序的细部均做到责任到人, 实行挂牌施工. 做到质量与责任公开, 实现质量的可追溯性, 同时要求各相关专业工长随时监督, 检查是否按技术交底进行施工, 加强过程控制.④对下列工程设置工序管理点：关键部位的分项工程, 对下道工序质量有较大影响的工序, 质量不稳定的分项工程, 返修率高的分项工程, 采用新技术、新工艺的工序等.⑤规范执行原材料及产品的验收制度. 在材料进场时, 由相应施工员和材料收管员一起进行检查验收. 一旦发现有不合格现象, 立即给予做退场处理.⑥工程中实行“样板制”, 并给予分项工程优秀的给予经济上的奖励, 以提高施工人员的素质, 提高产品质量.⑦每星期三晚上定期展开生产会议、每月召开三次质量会议, 通过分析讨论, 做到人人都能及时了解工程的实际情况, 不留隐患.⑧所有施工技术资料的填写、收集、编目、整理必须同时满足《建筑工程资料管理规程》和城建档案馆的要求, 不得照抄《建筑工程资料表格填写范例》, 《建筑工程资料手册》.⑨牢固树立“百年大计、质量第一”的创精品意识, 严格执行ISO 9001标准, 把质量工作贯穿于施工的全过程, 使分部分项工程及每道工序都处于受控状态.5 保修与服务5.1 工程交付为保证业主的投资尽快产生效益, 工程及时投入使用, 我公司把工程交付这项工作作为我们工作的重点来实施, 在按计划完成竣工验收后十日内完成撤场, 及时恢复占用业主场地, 除留下必要的维修人员和材料外其余一律退场.5.2 工程保修内容及期限为确保用户利益, 我公司如承担该工程的施工, 根据《建设工程房屋质量管理条例》及有关规定进行保修. 此保修条例为最低保修期, 我公司可根据甲方要求适当延长保修时间, 以满足甲方的需要. 具体如下图所示.5.3.1 维修任务的确定工程回访中, 发现缺陷后, 对发现的缺陷加以认真量度、记录, 较为严重的应以照片、录像形式记录, 将情况填入维修任务书, 由专业技术人员分析存在的问题, 找出主要原因, 制定措施, 经公司有关部门及主管领导审核后, 报请业主批准确认.5.3.2 在处理措施确定后, 由我公司组织专业人员组成维修队, 指定专人负责, 维修队按维修任务书内容进行维修工作, 维修质量、工期、安全都应满足业主要求, 特别注意维修期间应维持业主环境的整洁, 力求不影响业主的使用.5.3.3 在维修完成后, 由公司项目管理部、质检站与业主共同对其进行验收, 并做好记录, 符合要求后各方签字.5.3.4 工程保修程序流程图：5.4 工程回访5.4.1 每年3月15日是我司按惯例进行工程回访公开服务日, 公司将照常进行对我司已建和在建项目回访, 除此之外, 在本工程保修期内至少回访三次, 一般在工程交工半年、中期和期满内各回访一次.5.4.2 工程回访或维修时, 由我公司建立本工程的回访维修卡, 根据本工程情况制定回访计划.5.4.3 向业主发出回访函, 回访函一般在计划回访日期一个月前发出, 内容包括：关于回访的原则和目的；对工程使用情况进行询问；工程质量存在哪些问题, 性质如何、是否认为回访必要, 如果要求回访, 请回函并告知联系人的接待时间.5.4.4 交工后回访5.4.4.1 定期回访：每年我司按惯例定时进行工程回访公开服务, 公司将对我司已建和在建项目回访, 除此之外, 在本工程保修期内至少回访三次, 一般在工程交工半年、中期和期满内各回访一次.5.4.4.2 季节性回访：在雨季节, 回访屋面、地下室等防水工程；在夏季, 回访空调、隔热设施等.5.4.4.3 工程回访或维修时, 由我公司建立本工程的回访维修登记卡, 根据回访维修情况制定新的回访计划.5.4.4.4 向业主发出回访函, 回访函一般在计划回访日期一个月前发出, 内容包括：关于回访的原则和目的；对工程使用情况进行询问；工程质量存在哪些问题, 性质如何；是否认为回访必要；如果要求回访, 请回函并告知联系人的接待时间.5.4.4.5 建立工程回访服务小组, 在保修期内做好定期回访、巡检和维修工作. 并开通24小时用户服务热线, 对用户提出的意见, 我们2小时内给予答复, 24小时内登门服务, 针对问题进行整改, 直到用户满意为止. 在接到维修、故障信息时, 我们将在2小时内赶到现场, 24小时内处理问题.5.5 服务我们将奉行“业主第一, 用户至上”的服务宗旨. 把“至诚至信的完美服务”作为一切工作的基本出发点, 以“用户的需求”为第一需求, 把“研究和把握用户需求”作为我们创新和提高的基本途径, 把“用户满意度”作为衡量服务工作的最终标准, 把“百分之百用户满意”作为企业的永恒追求, 把“用户的满意、社会的满意”作为不懈追求的目标.5.5.1 施工前期的服务5.5.1.1 由专家组成专门的部门负责协助配合发包人搞好优化设计工作；5.5.1.2 与设计单位合作, 利用丰富的施工经验, 为方案与设计本着有利于提高质量、缩短工期、降低成本、方便施工等方面提供合理化建议；5.5.1.3 开工前, 及时与质量监督部门、环卫、交通等部门取得联系, 为工程顺利进行创造前提条件.5.5.2 施工过程中业主售楼促销服务5.5.2.1 在保障总工期的前提下, 本着优先满足业主营销策略的要求, 住宅主体结构尽快达到预售规定层数, 为业主预售创造条件, 积极协助业主对商业用房的招商引资工作.5.5.2.2 加强现场安全文明施工管理, 极力营造好精品工程建设的工地氛围, 为业主售楼创造良好的环境.5.5.2.3 为业主售楼期间建立顾客看房专用绿色通道, 安排专人负责通道的安全、清洁工作.5.5.2.4业主售楼期间, 安排各类专业技术人员轮流在现场为顾客提供技术咨询服务, 使顾客满意.5.5.2.5 我公司定期组织“参观您的新家”活动, 邀请住户代表到现场参观, 并定期参加项目经理部协调会, 对施工管理及施工质量进行监督, 反馈住户意见, 以使我们在施工中不断完善, 让住户在工程质量上放心.5.5.2.6 在适当时候, 承包人在施工现场举行大型公益活动, 如开工、封顶、升旗等仪式, 邀请媒体参与, 为业主售楼造势.5.5.3.交工后为住户提供售后服务5.5.3.1 我公司承诺代表业主向每一位业主直接交房, 对每套住房提供使用说明书及保修联系方法, 对于住户提出的维修要求, 我公司将以最快的速度保质保量地完成.5.5.3.2 在业主第一次集中交房后六个月时, 由我公司对公共部位因装修造成的破损进行一次全面的免费维护.第十六章。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
计划经营部工作总结(实用6篇)
计划经营部工作总结(实用6篇)（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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某地产项目项目定位建议
某地产项目项目定位建议尊敬的领导：作为一名房地产行业从业者，我认为在当前景气不稳的市场环境中，一个地产项目的成功与否与项目的规划和定位息息相关。
因此，我非常荣幸能够向您提供一些建议，以帮助您的某地产项目更好地定位和规划。
1.房地产市场分析在确定项目定位之前，我们需要仔细分析该地区的房地产市场。
通过对该行业的广泛研究，我们意识到，当前的市场是一个非常竞争的市场。
因此，我们需要根据当前的市场情况，能够更好地了解该地区客户的需求，以便更好地满足他们的需求和期望。
2.项目定位建议（1）定位清晰：要想有竞争力，首先要确立项目定位和开发战略。
该项目的定位需要具有清晰的目标市场，能够满足该地区客户的需求。
结合市场研究，我建议将该项目定位为高端住宅产品和商业综合体，面向高端人群阶层。
（2）战略性布局：该项目需要具有战略性布局，能够为未来带来长期利益。
从建筑的角度来看，我们建议在建筑风格和用途上进行合理规划。
该项目应该合理规划空间利用，包括绿地、公共配套设施、空间结构等等，使得项目满足花园小区的居住需求，吸引更多的年轻购房者。
（3）核心价值：在市场上，核心价值是项目定位的关键。
该项目定位应该聚焦于高端住宅和商业综合体，充分利用当地的资源和优势，强化品牌形象和服务品质，以此来吸引更多的高端人群。
（4）市场营销：在市场营销方面，我们建议积极推广品牌形象，并注重客户体验。
该项目在中高端客户中的市场号召力很强，因此市场营销需要注重细节，为客户打造舒适、便捷、时尚的生活环境，满足客户需求，建设品牌信誉度。
3.项目优势（1）地理优势：该项目位于市中心，交通便利，周边人口密集。
加上当地的良好城市基础设施和各种资源，这些都为项目的发展提供了非常好的条件。
（2）高端住宅：该项目的高端住宅产品，具有优质的材料，高品质的配套设施，以及人性化的空间规划，这些都能够吸引高端客户。
（3）商业综合体：该项目的商业综合体也是项目的强项之一。
商业综合体将包括多种业态，例如高端购物中心、高端餐饮街、星级酒店、影院、娱乐设施等等。
某房地产项目前期市场调研及定位报告
某房地产项目前期市场调研及定位报告报告目的：本报告旨在对某房地产项目进行前期市场调研，并确定项目的定位，为后续开发提供可靠的市场分析和决策依据。
一、背景介绍：该房地产项目位于某大城市的中心地带，周边交通便利，配套设施完善。
项目规划建设用地面积为XX万平方米，计划开发住宅、商业和办公楼等多功能建筑。
为保证项目的可行性和成功推广，需要进行市场调研和定位。
二、市场调研：1. 宏观经济环境分析：根据当前国内经济形势，城市的经济增长保持稳定，人民生活水平不断提高，房地产消费需求仍然强劲。
政府对房地产市场的政策持续支持，吸引了大量投资者和购房者，对本项目有利。
2. 城市规划和土地供应情况：该城市规划明确将此地区定位为繁华商业区和高端住宅区，土地供应相对稀缺，市场需求供不应求。
3. 目标用户分析：通过市场调研和数据分析，主要的目标用户包括：- 高收入人群：他们有足够的购房能力，并注重居住品质和生活品味。
- 新婚夫妇：他们是年轻人群的重要部分，购房需求强烈，希望得到一个温馨舒适的家庭。
- 投资者：他们关注房地产市场的投资机会，寻找前景广阔的项目。
4. 竞争对手分析：了解该区域其他房地产项目的特点和竞争力，确定合适的定位和差异化战略。
5. 市场需求分析：分析目标用户的需求和偏好，了解他们对于房地产项目的关注点，以确定项目的特色和吸引力。
三、项目定位：基于市场调研结果和分析，本项目定位如下：1. 高端住宅：侧重于满足高收入人群和新婚夫妇的购房需求，提供豪华品质的住宅设计和配套设施。
2. 商业中心：注重商业配套设施的开发，满足周边居民和办公楼的商业需求。
3. 投资价值：通过优秀的设计和地理位置，吸引投资者参与购买，提供可观的投资回报。
四、建议：1. 产品设计与市场需求保持一致，开发多样化的户型和楼盘样式，满足不同用户的需求。
2. 打造独特的项目特色：通过独特的建筑设计、周边环境等方面的创新，突出项目的竞争优势。
3. 加强品牌宣传和推广：通过多样化的营销渠道和宣传手段，提高项目知名度和吸引力。
坚持一流规划、一流建设、一流管理把,凤凰新城打造成为文明之城、和谐之城、幸福之城
为 了把 市委 、市政府 的战 略部署落 到实处 ，按 照 体 现 出凤凰 新城最 新信 息化 、最靓城 区化、最优 产业 面 向世 界、面 向现代化 、面 向未来 的标 准 ，本着 “ 在 化 、最佳 国际化的高度统一 。 ２ 唐山经济（ ６Ｉ 月刊） ｏ ８ ２ ｏ￣ １ 期
维普资讯
市委 八届四次全会 以 “ 开放 创新 、富 民强市 ”为 人 民安 居 乐业 ”的现 代 化 、标 志 性 的新 唐 山行 政 中 总体 战略，提 出了把新唐 山建成科学发 展示范 区、建 心 、中央商务区、总部基地 。
成人 民群 众幸福 之都的宏伟 目标 ，形势 令人振奋 ，蓝 在 前期规划 设计 的基础上 ，在市委 、市政府 的高 图催人奋进 。全会 突出体现 了贯彻落实科 学发展观 的 度重视 和深切 关怀下 ，我们将继续 寻求各相 关 区和市 总体要求 ，突 出体现 了关注 民生 、构建 和谐社会 的先 直有 关部 门的鼎力帮助 ，对新城 的功能 定位 、容积 率 进执政理 念 ，突 出体 现 了唐 山的特色和优 势 ，突 出体 的调 整等方面 作进一步 的细化规划 、专项 规划 、控制 现了建设现代 区域性 中心城市 的科 学发展 定位 ，必将 成为市委 团结和带领全 市人 民立 足新起 点、把 握新机 遇 、实现新跨 越的行动指南 。 就 凤凰新城 来讲 ，贯 彻落实好 市委 全新 的战略划将 突出三个 方面 ： ｌ 、综合 服 务型 。用 以人 为本 的理念 对凤凰 新城 价值进 行定位 ，把宜居 、宜业 、宜学 、宜 商、宜游作
市 的窗 口或象征 。我 国 的城市 中央商务 区建设刚刚起 步 ，全 国仅 有 四十多个 城 市制订 了Ｃ Ｄ Ｂ 规划 ，七 、八 个 城 市 启动 了建 设工 作 。唐 山在 经济 实力 、商 务发 展 、人才 、资金等方面 的条件 已趋 于成熟 。此 时 ，市 委 、市政 府 以世 界 的眼光 、战 略 的思 维和 恢 宏 的气 魄，规划和启动 了凤凰 新城这一 中央商务 区的宏伟 工
需协调解决的问题
需协调解决的问题一、关于桥梁的问题1.古运河申遗将在2013年7月份进行第一次验收，在古运河上连接凤凰新城与延陵路尚有三座桥梁未建设。
常遥桥、雕庄桥、菱溪桥三座桥梁须在2012年6月建成，否则，申报、实施的难度将很大。
由于地势的高差、运河北侧与延陵路之间的空间等因素，给设计施工带来了难度。
尚涉及到戚区范围内部分企业、民房拆迁和路面抬升等。
建议：市政府牵头相关部门，尽快完成桥梁建设的可行性和设计，尽早启动建设（引桥部分待条件成熟后再实施）。
2.采菱港上涉及两座规划桥梁（光华路和运北路上的两座桥梁），该两座桥梁不定位，则影响到凤凰岛西路的线型及设计，因此需尽快确定。
建议：明确采菱港断航时间，两座桥梁的设计一旦明确，我们将实施新城内凤凰岛西路的建设。
二、凤凰岛南路建设问题凤凰新城内尚有部分武进和戚区民房和企业，凤凰岛南路的建设需要拆除该部分的民房和企业。
由于跨区域拆迁，我区协调有困难。
建议：由市政府明确市建设局牵头实施凤凰岛南侧，涉及武进与戚区的拆迁由市建设局负责，涉及我区的拆迁由凤凰新城建设发展有限公司负责。
由于武进与戚区的土地尚为集体建设用地，道路实施需土地指标，请市里明确给予土地指标。
三、关于配建市政公用基础设施建设项目安置用房问题常政办发[2011]115号文件中明确：市区新建房地产项目中需配建总建筑面积5%的市政公用基础设施安置用房，由于凤凰新城由凤凰新城建设发展有限公司封闭运作，新城内民房拆迁、企业征收、百姓安置、基础设施建设（除市里投入15亿）都由凤凰新城建设发展有限公司承担，由于征收成本很高，如再配建，则地块成本将更高。
建议：在凤凰新城范围内所有开发项目不再配建配建市政公用基础设施安置用房；如要配建，则应配建给凤凰新城建设发展有限公司。
四、关于房地产开发项目周边道路、绿化等建设问题凤凰新城建设有限公司刚刚起步，困难很大，需要各级、各部门大力支持。
在项目启动中我们发现：每个开发项目除正常缴纳130元/㎡的基础设施配套费外，其周边道路、绿化等建设费用还要有地块承担，这样又加大了地块的成本，给我们的招商带来了难度。
【最新】土木工程专业房屋建筑学实习报告
【最新】土木工程专业房屋建筑学实习报告前言房屋建筑学是研究房屋的构造组成.构造原理及构造方法的一门课程,同时还包括介绍建筑设计的一般原则的教学内容.因此本课程在土建类专业的课程体系中占有重要的地位.构造组成研究房屋的各个组成部分及作用.构造原理研究房屋各个部分的构造要求及符合这些要求的构造理论.构造方法研究在构造原理的指导下用性能优良经济可行的建筑材料和建筑制品的构成建筑结构配件以及构配件之间的连接方法.建筑设计知识研究建筑空间的构成组织功能和外观形象的基本概念及一般原则.一．实习目的房屋建筑实习是>教学工作中的一个重要环节.在实习中,首先可以将在课本中学到的抽象理论知识和实际工程的具体实例相对比,把书本中抽象的二维构造图还原成施工现场中生动的.具体的建筑材料构成的实体,加以认识.其次,在现场可以学习一些构造做法.施工工序及施工常识.第三,通过实习,同学们不仅在建筑构造角度有所收获,还要求大家从建筑单体的室内外空间.造型,直至城市街区设计都要留心观察,注意记录.通过初步的建筑实地实习,能够对所学的知识有更深刻的了解和认识,同时能更深刻的体会和感受本专业的艰苦.通过参观实际建筑,进一步提高对建筑文化.建筑知识以及建筑施工.建筑材料的认识,巩固和扩大所学理论知识,提高学习积极性.通过实习,了解建筑工程施工工艺,熟悉房屋构造,了解建筑材料的特性及应用.二．实习时间_年5月_-_日三．实习内容①_-5-_周一.唐山市青少年宫.简介:新青少年宫坐落在唐山市四大主体功能区之一———凤凰新城的青少年公园内,东至友谊路,南至长虹道北辅路,西至光明路东辅路,北到朝阳道,交通发达,地理位置优越,占地76.9亩,地上六层,地下一层,总建筑面积35000平方米.凤凰新城重点建设项目.一层为室内戏水乐园和游泳馆.会堂厅.网络服务中心.超市.餐厅.医务室;二层轮滑运动馆.儿童游乐馆.攀岩馆.团队活动室.青少年图书馆.阅览室.心理咨询室,残障青少年活动室,亲子活动室和部分培训教室.三层为球类综合训练馆,各种培训教室和会议室.四层是健身馆和青少年宿营地,各类体验类活动室.其他为办公和培训教室.钢结构连接体大桁架跨度唐山.单结构跨度50米,重60吨.包括一个升降台.两个旋转台,两个旋转座椅,其中旋转舞台为唐山首建.剧场单体舞台高度为37.5米,屋顶共由8根_米长.1.8米高.44吨重的混凝土结构梁组成,全部采用一次性支撑.分段浇筑的形式完成.建筑通过转折面的扭曲及线角处理,具有强大的张力,使建筑最有向外部空间延展的趋势.其中在转折面连接段东南侧柱子定位采用的是三维定位,此定位方法为唐山首次应用.建筑外部材料采用穿孔铝板.局部树杈形洞口的设置,营造出〝镂空雕刻〞的独特建筑形式.外保温采用A级防火材料玻镁岩棉夹心板,此材料做整体外墙保温在我市尚属首例.唐山市青少年宫东区是一个混凝土与钢架联合的复杂建筑,混凝土主体结构南侧与带斜梁落地的钢架相连.内部看到的构造.1.自动扶梯自动扶梯由电动机械牵引,梯级踏步连同扶手同步运行,机房搁置在地面一下.自动扶梯可以正逆运行.其坡度通常为30度和35度.扶梯端部要求距离墙面至少2.5m.四周设有防火卷帘,使其可以成为封闭的空间.2.隔墙⑴ 隔墙:建筑中不承重,只起分割室内空间作用的墙体.通常人们把到楼顶下皮的隔断墙叫隔墙,不到顶,只有半截的叫隔断. 其特点是:a.隔断墙应越薄越好,减轻加给楼板的荷载. b.隔断墙的稳定性必须好. c.隔断墙要满足隔声.耐水.耐火的要求. 2）隔墙的常用做法 A._0mm 厚隔断墙:用普通粘土砖的顺砖砌筑而形成. B.木板条隔墙:用方木组成框架,钉以板条,再抹灰,形成隔墙.质轻,墙薄,不受部位限制,拆除方便. C.加气混凝土砌块隔墙:体积质量小,保温效能高,吸声好,尺寸准确和可加工,可切割的特点 D.水泥焦渣空心砖隔墙等3.通风系统按方法分为自然通风和机械通风.按通风范围分为局部通风, 全面通风,事故通风.通风系统包括送风系统和排风系统.自然通风是依靠室外空气温差所造成的热压,或利用室外风力作用在建筑物上所形成的压差, 使室内外的空气进行交换, 从而改善室内的空气环境.不需动力, 经济但进风不能预处理, 排风不能净化, 污染周围环境且通风效果不稳定.机械通风是靠风机动力使空气流动包括送排风系统,进风和排风可进行处理, 通风参数可根据要求选择确定, 可确保通风效果,但通风系统复杂投资费和运行管理费用大.室外空气通过百页窗——保温阀——过滤器——空气加热器——通风机——通风管网——出风口——调节阀——送风室. 通风系统主要由风机,风管,风口,消声器,调节阀,防火阀等组成.②_-5-_周二.唐山市质监局.框架剪力墙结构,外面使用了玻璃幕墙,由于一些原因无法进入但是在外面还是能看到一些主梁和次梁,主龙骨和次龙骨.③_-5-_周三.唐山渤海新世界总占地面积9752平方米,总建筑面积为85,000平方米规划建筑密度55%,容积率6.0,绿化率35%,总建筑面积8.5万平方米.拟规划地上主楼一至五层为购物中心,地上主楼六层以上为一个26层精装修公寓及24层高档住宅,地下三层为库房及停车场.设备用房.该项目计划建成唐山市融居住.商务.购物一体的大型城市广场,成为唐山市又一个对外开放的亮点.建筑为高层,框架剪力墙结构,层高约_0米.该项目外墙一半是玻璃幕墙,一半是涂料.在框架结构中,设置部分剪力墙,使框架和剪力墙两者结合起来,取长补短,共同抵抗水平荷载,这就是框架－剪力墙结构体系.④_-5-_周四.唐山世博广场二期.唐山世博二期为大型城市综合体项目,包括住宅,酒店式公寓,大型购物中心,超级市场,高品质写字楼,提高整个区域品质,奠定其该区域的核心地位.世博二期内部采用了新风系统,增加了室内空气循环,可以有效地减少办公室病的发生.外部采用了岩棉做保温结构,相对于挤塑板做保温来说防火性比较好,但是用岩棉板做保温要做好防水,一旦岩棉进水将变成很好的导热材料四．实习心得通过这次认识实习,我认识了很多也知道了很多.实习对于我们将要走入社会的学生来说是一次熟悉社会了解社会的好机会.实习是我们了解社会的第一站.通过本次实习.我对建筑工程的现场施工和管理有了直观地认识,增强了对所学基础理论和专业知识的感性认识并综合运用自己所学过的知识,同监理工程师一起解决工程中所遇到的问题.并且在本次实习中我对建筑工程的各方责任和角色有了更切实际的了解,深刻体会到工程建设中所包含的种种矛盾.种种限制.种种实际问题,同时我也亲眼所见了建筑工人的辛苦.土木工程专业房屋建筑学实习报告。
建筑轻质条板隔墙施工方案
建筑轻质条板隔墙施工方案目录1.编制依据2.2.1项目概述本工程建设地点位于唐山市凤凰新城区内，用地范围北侧紧邻长宁道，东侧为大李北路。
项目分为101#、102#、103#、104#、105#、106#、107#、商业（含配套用房）幼儿园、住宅地下一层自行车库及储藏室、地下二层车库及人防；除自流平地面的地下层停车场；门窗和卫生间防水；屋顶工程；室内给排水采暖及建筑电气等。
2.2项目概述―工程名称：唐山铂悦派项目--建设单位：唐山日盛房地产开发有限公司―设计单位：中国建筑第二工程局有限公司-监理单位：河北环博工程建设监理有限公司―质量监督单位：唐山市质量监督站-施工总承包：中建二局有限公司―合同工期：740天-合同生效日期：2022年7月20日―实际开工时间：2021年7月30日2.3建筑设计概述轻质条板可制作为空心、夹心和复合夹心型式，可采用不同企口和开孔形式。
本工程的轻质条板，其材料性能和制品性能应符合相关国家标准及行业标准的要求。
条板外形图应使用性能稳定的原材料生产条板。
条板生产企业应逐批验收进厂原材料的合格证，并对主要原材料的性能定期复检。
用于生产轻质条板的所有胶凝材料、骨料、增强材料、水和外加剂（包括外加剂、发泡剂、粉煤灰等）应符合相应国家标准和行业标准的相关规定。
产品中随机抽取，抽样方案见下表。
钢带的储存期不应少于28天，以防止其自身出现干缩裂纹。
幼儿园使用的石膏空心条应采取必要的防潮措施。
本工程轻质条板施工范围包括以下部分：住宅：厨房和浴室、储藏室和衣帽间、非承重管道井的隔墙以及图纸所示的其他100-120mm厚的内部隔墙；商业：楼梯间、厨卫间及其他图纸说明的100-120mm厚内隔墙。
2.5施工工艺部署由于本工程工期紧，所以在砌筑工程施工没有完成的情况下就要插入轻质条板安装，各专业间相互配合，保证按照工期计划完成。
3.施工准备3.1技术准备主体结构分阶段施工，质量合格，已通过验收。
单位基本情况
单位基本情况
1、管理体制：唐山市路北区凤凰新城管委会，正科级单位，全额财政拨款，为路北区管理的行政机构。
2、管辖范围和职能定位：唐山市路北区凤凰新城管委会负责对北起龙富南道、南到翔云道、东至卫国路、西到青龙路的5平方公里国有地范围内（原军用机场范围7408亩）土地进行开发建设、招商引资、项目管理。
3、主要职责：贯彻执行国家和省、市的方针、政策、法令、法规；组织编制凤凰新城区域性城市发展规划和年度开发建设计划，经区委、区政府批准后组织实施；负责管理辖区内产业布局，按权限对辖区内的投资项目进行审核；负责辖区招商引资、对外经济技术合作、投融资管理服务等工作，制定外资或民营资本进入凤凰新城开发建设的管理办法和相关政策；负责筹集、管理和使用城区建设发展专项资金；完成路北区政府交办的其他事项。
4、内设机构：根据上述职责，综合设置综合办公室、项目开发科、招商合作科3个内设机构，机构规格为正股级。
5、人员编制和领导职数：唐山市路北区凤凰新城管委会机关行政编制12名，其中主任1名，副主任2名，内设机构领导职数各1名。
6、所属事业单位：财政性资金基本保证事业编制11
名，领导职数1正2副，主要负责区域内村委会和社区管辖范围之外的环境整治工作的实施；负责区域内未开发、未开工建设用地、项目周边及道路两侧裸露土地的绿化工作的实施；负责区域内公园园林的管护管理。