房地产项目与工程造价的关系

合集下载

房地产开发项目中工程造价的控制

房地产开发项目中工程造价的控制摘要：随着城市的建设，房地产事业达到了空前的高度。

房地产在开发项目中的工程造价是影响房地产价格的最关键的因素之一，它始终贯穿于整个房地产开发过程，涉及到决策、准备及实施各个阶段。

本文就阐述了工程造价的含义及特点，并对房地产开发项目中工程造价的控制进行了探讨。

关键词:房地产；开发项目；造价控制；特点中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：一、工程造价的含义通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的含义有两种方式。

1、工程造价就是工程价格。

就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。

它以建筑工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招标、投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。

2、从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。

二、工程造价构成及特点1、我国工程造价的构成工程造价的主要构成部分是建设投资，根据国家发展和改革委员会和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，建设投资包括工程费用、工程其他费用、和预备费三部分，工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为建筑安装工程费和设备及工器具费，工程其他费用是根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用，预备费是为了保证项目的顺利的实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。

从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。

对于建设工程的投资者来说，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。

2、工程造价的特点房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。

浅谈房地产开发项目实施阶段工程造价管理

化施工管理。控制预算外费用支出工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财施工阶段成本控制的关键要点主要有力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，如施工周期，２１控制材料用量，理确定材料价格，效地控制工程造价。．合有政策性变化，料设备价格，场供求波动等等。提高建设质量，材市要控开发单位造价人员及现场管理人员应密切注意市场行情，随着工程制工程造价，发挥投资效益，要在工程实施阶段加强工程建设的管进展情况深入现场、场，握第一手的施工情况及材料信息，竣就市掌为
关键词：房地产
理和监督职能，从而加强对工程项目建设的全方位、过程的造价控工决算提供有力的依据。全
制。实施阶段的工程造价管理是实施建设工程全过程管理的重点。２２在施工过程中，把变更关，工程预算控制在概算内。严Ｉ严将工程实施阶段的工程造价管理可分为三个环节：标管理、工禁通过设计变更扩大建设规模，高设计标增加建设内容等，招施提隹，最管理和结算管理。控制要点如下：好实行 “ 级控制、分限额签证 ” 的制度。对必须发生的设计变更，尤其１加强招标管理。行工程量清单形式招投标推是涉及到费用增减的设计变更，须经设计单位代表、设单位现场必建工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据代表、理工程师共同签字，且应尽早提前审核这类型变更，少监而减统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建招损失，为已完成或部分完成的工程内容还需拆除，必造成重大变因势标工程的全部项目和内容，工程部位、质或构件分部分项，计更损失。为此，建设单位应指派工程造价管理专业人员常驻施工现按性并算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位投场，时掌握、制工程造价的变化情况。随控标填写单价的一种工程量计价方法。用工程量清单的形式，建设采对２３严格现场签证管理，分掌握工程造价变化。证发生后应．充签单位而言，首先工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，办经水份，住漏洞：次可控制设计变更引起的工程价款的增加，更人员不得随意变通。要加强预见性，量减少签证发生。价人员要堵其变尽造增加的工程量，只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变广泛掌握建材行情，现行材料价格全部为市场价的今天，果对材在如化，实体性消耗费用及企业管理费、润及此部分的税金，保持料市场价格不清楚，无法进行工程造价管理。多工程就是由于现非利仍就许原有水平。之，用工程量清单对于建设单位来说是～项既易于操场签证不严肃，工程结算带来非常大的麻烦，致相当大的经济损总采给导作，利于成本控制的有效途径。又失，因此严格现场签证管理，施工阶段控制工程造价的关键。是在评标中，审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综２４做好反索赔工作。许多开发单位把重点放在了如何应对施．合评审。价符合要求并不能说明单项报价符合要求，报价最低并工单位的索赔，常常忽视了反索赔条款的应用。工单位由于措施总总而施不能说明单项报价最低。投标人往往采用不平衡报价法，在保持总造不当，误了承诺的工期；叉作业中，方因现场清理不及时妨碍延交一价不变的情况下，将工程量可能变化较小的项目的单价降低，将可能了另一方正常的工作程序，因保护不当等情况损坏了工程成品；或使变化较大的项目单价增大，以期达到在竣工结算时追；Ｔ程款的目用了非业主指定的新产品等待，ｂｎ对此开发单位均可进行反索赔。做好的。外也要做到单价和相应工程数量的综合评审，程数量大的单反索赔工作，另工需要有充分有力的证据，利用监理的作用，存好现并保价要重点分析。还要做到单价与工作内容、工方案、术工艺的综场工程图片和现场稠人广众等原始资料。施技合评审，而择优选择合适的施工单位。从３加强结算管理．严格把好审核关施工合同是施工阶段造价控制的依据。程招标时，标书条款工招竣工结算是控制建安造价的最后一道关。工程竣工结算时，在开应严谨、确和全面，程造价及相关费用应尽量包死，留或不留发单位的审核人员应用耐心、致的工作方法，持按合同办事，准工少细坚对活口。中标后合同条款的签订应严谨、致，期合理。直接影响工工程预算外的费用严格控制，对于未按图纸要求完成的工作量及未细工对程造价的有关条款，合同价款调整的条件和方式、材市场价格的按规定执行的施工签证一律核减费用；合同条款明确包含的费用，如三凡取定方法等，应有详细的约定。都对投标包干的工程由承包方采购的属于风险费包含的费用，未按合同条款履行的违约等一律减费用，严特殊贵重材料和设备，应列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，要格把好审核关。还 ’ 明确政策性调整是否包含在包干范围内。签订严密的施工承包合同，综上所述，为开发项目管理者，有效地控制实施阶段的工程作要同时在施工中加强合同管理，能保证合同造价的合理性、法性，造价，才合必须从项目实施的各个环节入手，出控制要点，出重点管找突减少履行合同中甲、乙双方的纠纷，护合同双方利益，效地控制理，施建设过程的严格监控，能将开发项目总造价控制在理想的维有实才工程造价。在合同签订后，做好合同文件的管理工作，同及补充范围内，现预定的投资效益。要合实

房地产开发项目工程造价管理

房地产开发项目工程造价管理中图分类号：f293.35 文献标识码：a 文章编号：房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程，即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。

一个项目的工程造价，就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和。

以下对房地产开发项目工程造价管理措施进行研究。

房地产开发过程中的建筑工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。

房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程，即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。

一个项目的工程造价，就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和，因此从广义上讲，工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算和控制，工程造价管理也可以理解为项目成本管理，是项目建设中一项重要的技术与经济活动，也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。

技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。

一、项目决策阶段工程造价的管理项目投资决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术及经济论证，对不同的建设方案进行技术和经济比较，并作出合理判断和决定的过程，项目决策正确与否，直接关系到项目建设及运行的成败，关系到建设项目工程造价的高低及投资效果的好坏。

对项目作出正确的决策，即在投资决定的基础上优选出最佳的投资方案，达到资源的合理配置与利用，这样才能合理的估计和计算项目投资，并且在实施最优投资方案过程中有效地控制工程造价。

二、设计阶段工程造价的管理从工程造价的角度来说，尽管设计费在建设工程全过程费用中一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。

由此可见，在设计理念的指导下，设计质量的好坏直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

所以说，设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，最初的计划决定最后的投入。

工程造价在房地产开发项目中的管理与控制

工程造价在房地产开发项目中的管理与控制摘要：工程造价是整个房地产开发项目经济成本和支出的主心骨，只有确定的工程的造价后才能对房地产开发项目的施工规模以及实际效益进行评估，因此开展房地产开发项目的工程造价管理与控制十分重要。

关键词：工程造价；房地产；管理控制前言：本文首先对房地产开发项目工程造价进行概述，同时讨论了目前开发项目过程中存在的工程造价问题，并针对性地提出了对应的管理与控制办法供房地产开发商参考与借鉴。

1.房地产开发项目工程造价概述1.1房地产开发项目工程造价内容在一般的房地产开发项目中主要涉及的工程造价包括工具费用，建筑安装费用，工程建设费用以及建设贷款利息等多个部分的资金。

在房地产开发项目的工程造价中，不同类别的费用可以细分为不同的部分，以建筑安装费。

简单举例，在工程造价的建筑安装费用中主要分为四个部分，包括直接产生费用，间接产生费用以及利润和缴税。

不同的房地产开发商在投资项目过程中需要对整个工程所产生的费用进行估算和预计。

一般直接产生的费用都是包含在设备安装以及运行过程中，造成的间接费用主要出现在项目运作过程中。

除此以外，利息和缴税等也是普遍房地产开发项目所需要考虑到的工程造价内容。

1.2房地产开发项目的工程造价特点房地产开发项目的工程造价特点鲜明具有许多相同的特征。

在房地产开发项目的工程造价中，造价范围广、涉及建筑范围以及工程类别众多。

常见的工程造价在报销以及核算过程中涉及到经济部门以及不同行业的互相合作，包括建筑行业以及材料行业等不同的生产环节所造成的费用也不相同，因此，房地产开发项目的工程造价具有波动性和动态性。

不同时期的工程造价会随着各行各业的材料费用发生涨幅变化，因此无法唯一确定房地产项目的工程造价。

2.目前房地产开发项目中存在的工程造价问题2.1房地产项目工程造价预算不准确由于工程造价会具有一定的波动性和动态性，因此可以允许房地产项目工程的造价在一定范围内波动，但实际上大多数的房地产单位以及项目部门所产生的工程造价都与实际产生的费用不符合。

房地产开发项目工程造价管理探讨

规划要求、其功能分区以及建筑物的间距要求。另外，在制定房会审，加强对图纸的审核工作。通过严格的会审，发现设计图纸
地产开发项目时还应当注意节约用地，通过充分利用地形地貌，尽量做到布置紧凑合理，从而减少土地费用，降低成本投入。１．２编制房地产开发项目投资估算中所存在的不足之处，尽早更改设计，提高整个房地产开发项目的设计质量，避免由于设计不到位而影响整个项目的经济效益及
理
房地产开发项目工程造价管理探讨
杨展丽
（广西宏科房地产开发有限责任公司，广西南宁５３００００）
要，本文通过深入分析规划决策阶段、项目设计阶段、施工阶段这三个阶段的工程造价管理，尽量控制房地产开发项目ｒ的工程造价及成本投入，从而提高房地产企业的经济效益。
一
１．规划决策阶段的工程造价管理１．１编制开发项目报告
２．３．１加强图纸会审工作
对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审
开发项目报告是整个房地产开发项目决策的重要依据。只核，因为加强图纸会审，可以有效的将工程变更发生于施工之有首先做好项目的相关市场调研活动，确定消费群体及消费市前。尤其是在设计阶段，必须提前克服设计方案中存在的不足之场，通过深入了解开发项目中所定位的业主们的需要，确保项目处，以最低的成本取得最佳的工程效果。施工图设计小组必须在与其相适应。在编制开发项目报告时，应当注意结合所在城市的设计出图前，组织总工办、工程部、造价部、资产经营部进行集体

房地产开发项目中如何控制工程造价

投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。
的市场调研来确定准确的项目定位，也是该项目是否成功运作的前提。
２４开展价值工程活动．
价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，力求以最是低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。
Ｉ济理ｌ管经
房地产开发项目中如何控制工程造价
贺瑛
（重庆兴亚控股集团有限公司）
摘
要：工程造价的控制与管理始终贯穿于项目的全过程，目造价全过程控制主要分为投资决策阶段、项设计阶段和建设项目实施阶段
三个阶段，在房地产开发项目中如何控制工程造价，文章根据工作经验和实践，提出需要采取的相关措施和方法，以供参考。关键词：造价；目全过程；本管理控制项成，
保证的事情发生。
２３实行限额设计－
限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工按图设计，时各专业在保证达到使用功能的前提下，分配的同按
形成起着重要的影响作用，决策过程中对开发类型、设标准建的档次、目容积率、项绿化率、目主要设备的选用等这些都直项接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，房地产开发项目建设阶段中，资决在投策阶段影响工程造价达到８～００９％。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。

房地产项目开发工程造价全程控制与管理论文

房地产项目开发工程造价全程控制与管理【摘要】工程造价的控制是一个动态的过程,它贯穿于工程建设的各个阶段,与工程建设全过程中的每个环节紧密相连着。

这就需要建设单位对工程造价的控制贯穿于项目决策、设计、招投标、施工到竣工决算的全过程,控制既要全面又要有侧重点,所以当前控制的重点应放在项目决策阶段和项目设计阶段。

建设单位还应培养一支既懂技术、又懂管理的造价管理队伍,为工程项目决策、实施提供科学的依据,提高企业竞争能力,为企业的长远发展奠定基础。

【关键词】房地产；项目开发；全程造价；控制；管理工程造价的控制与管理,就是在项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段,施工实施阶段、竣工验收阶段,对工程造价进行研究比较,把建设项目的造价有效控制在科学合理的范围之内。

一、项目决策阶段投资决策是产生工程造价的源头,对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的手段。

决策阶段各项技术经济方案,对该项目的工程造价有很大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。

据有关资料统计,在项目建设各大阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,即达到80%～90%。

1.充分做好市场调查研究,全面采集有关数据和市场信息市场研究是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。

要充分做好市场调查研究,掌握确切的数据和市场信息,进行数据综合分析和处理,对市场目前和未来期限内状况分析、预测,论证项目建设的必要性、可行性,并作出相对准确的工程造价并进行控制。

2.财务评价,为项目提供合理的经济分析预测评价人员要在国家现行财税制度的价格体系下,分析计算项目的赢利能力和清偿能力、静态和动态投资回收期,考察项目在财务上的可行性。

结合市场分析、竞争力分析、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析,使投资者对项目未来的效益有充分的了解,以减少项目投资风险。

二、设计阶段取得土地后, 设计阶段是房地产项目造价管理的关键与重点。

工程造价在房地产开发项目中的管理与控制

２３房地产开发项目中的部分分部、分项工程可以采用指定分包．
的方式
１工程造价构成及特点．
１１国工程造价的构成．我
比如铝合金门窗、防盗门、建筑智能等工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、电机安装及环保工程等可以由甲发方直接指定分包．既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度．但也要充分考虑管理、协调难度增加的因素。对于诸如下述专业工程一般由甲方直接发包．专项施工单位独立与甲方直接签订合同后执行：应处理好与总包单位的协调与配合问题．免造成管理但避失控。
命期费用的ｌ％．但正是这少于１％的费用对工程造价的影响占到３合同管理与工程签证．由于房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变７％以上，５由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商．工程２２工程招标、投标阶段是有效控制房地产开发项目工程造价的更、．核心管理部门应严格建立工程签证管理制度。明确工程、预算等等相关部通过招标、投标的方式引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程门、相关人员的分工和职责，要确保签证的质量，对于在工程管理过程因质量、短建设工期、缩提高工程效益、经济效益、社会效益等许多方面中实际发生的且属于业主责任的要给予及时签证．避免事后补签．都起着重要作用．也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益房为时过境迁当事人离职、岗或时间过长难以回忆当时情形给竣工结离坚决杜绝不实、虚假、大签证的发生。扩地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重．因为施工队伍的施工质算带来很大难度．竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键。量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败在选择施工程造价管理的重要环节之一就是工程结算的合理确定．确定在工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况、资金实力、建设业坚标准、规绩、主要管理人员的道德品质、综合管理能力、业资格、从是否具有类房地产项目工程结算价时，持以现行的工程造价管理政策、根据甲乙双方在施工合同中的有关约定，按照竣工图结似工程管理经验、类似地区的管理经验等等。我们要优先考虑近期建定等为依据．现审设业绩和建项目相同或相似的施工企业．且特别强调项目经理人选合设计变更、场签证和隐蔽签证进行项目审核结算．查是否有漏而项、重复计算、高估冒算、费用标准执行高等情况的发（下转第３３页）８对拟建工程要具有类似工程管理经验

房地产项目工程造价管理

房地产项目工程造价管理探析摘要：建设项目的作为整个项目的投资和统筹的主体，要加强其项目的工程造价的管理就必须从决策、设计、招投标、施工以及竣工的各个阶段进行全面的管理。

本文在此，从工程经济性出发，针对房地产在工程造价管理方面的工作，阐述了在房地产项目运行中，如何加强工程造价的管理，降低项目工程的成本，提高企业的经济效益。

关键词：房地产；项目工程；造价管理项目的工程造价就是项目建设的过程中全部费用的指出的综合，因此，工程造价的管理也就可以说是工程项目成本的控制。

作为房地产产业，在其每个阶段的建设都需要大量的资金的投入，且其环节具有复杂性、涉及的方面比较广泛，如何加强其项目成本的控制是当前房地产业共同研究的问题，本文在此从工程项目的决策阶段、涉及阶段、招投标阶段、施工和竣工阶段整个环节中来谈谈如何加强房地产业工程造价的管理与控制，以提高企业的经济效益。

一、决策阶段的造价管理在建设项目投资决策之前，会详细得分析建设项目的可行性，深入的调查项目相关的社会、经济和技术等的投入，然后此安徽确定建设的规模、标准、内容和周期。

这样的做的目的就是结合自身的实际，分析项目的可行性，对项目的整体投资进行合理的估算，为项目的决策提供科学的依据。

项目决策的阶段决定项目是否可行的关键性阶段，要加强项目工程的造价全面的管理，还要将安全、质量、工期以及环境保护的因素列入其中，最后决定是否可行。

二、设计阶段的造价管理当决定实施这个项目的时候，就应当做好设计工作。

因为项目的设计在项目的实施过程中起着重要的指导作用，随着市场体制发展的进步，加强工程的事前控制是所有工程造价控制的主要目标。

设计阶段对工程的实施起着关键的指导作用，是事前控制的最有力的一个环节。

设计的水平质量直接关系着整个工程的建设的效益，提高设计的质量，减少工程的变更，实现企业的经济效益的实现要做好以下两点工作：第一，设计要体现建设单位的预期目标，满足市场需求，提供最优的设计方案。

房地产开发项目工程造价控制

价不仅涵指狭义的工程价格，而且包含房地产开发预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，因
此，制工程造价对房地产价格调控，控特别是对廉价房、济适用房、价房价格控制具有重要意义，经限而且有利于建设生态环保和资源节约型社会与企业。本文结合笔者从事房地产开发管理实践，如何控就制房地产开发项目工程造价进行探讨。
一
、
决策阶段造价控制重点是降低楼面地价
工程造价的确定与控制贯穿于房地产开发全过程，决策阶段各项技术经济政策对项目的工程造但价有重大影响，经验表明，响程度高达８％一０，据影０９％因此，在决策阶段要特别注意开发选址、开发标
维普资讯
第十三卷
第二期
安徽电气工程职业技术学院学报
２００８年６月
Ｊｎ２０ｕｅ０８
Ｖ０１．ｏ２１３Ｎ．．
ＪＵＮＦＡＯＲＡＬＯＮＨＵＬＣＲＣＮＧＮＥＲＮＲＥＳＯＬＴＣＩＥＣＬＧＩＥＴＩＡＬＥＩＥＩＧＰＯＦＳＩＮＡＥＨＮＱＵＯＬＥＥＥ
房地产开发项目工安徽信达房地产开发有限公司，合肥２０５）３０１
摘要：工程造价是影响房地产价格最重要的因素之一，工程造价的确定与控制贯穿于房地产开发全过程。决策阶段工程造价控制的重点是降低楼面地价；握设计阶段是工程造价控制把

房地产开发项目中工程造价的控制

图设计；在实施阶段选择合理的施工方案，严格控制工程变更和现场签证，严格审核工程施工图预算，工程造价
的预算采用工程量清单报价，择优确定专业分包单位，止少数垄断性行业任意抬价，入现场，集和掌握施防深收工有关资料，定严密的合同条款．制
要环节之一．是研究、它分析开发项目的经济效果的重要依据，是决策的主要依据．也在投资估算中，计人员应从工程规模和项设目内容上真实反映设计意图、程内容，工费用构成应齐全、理，保估算质量．合确主要工艺要进行多方案比较，设计方案不仅要技术上可行，而且经济上更应合理．以工程经济人员从建设方案的优所
１２编制投资估算．
建筑工程造价的影响力减小，阶段只确定工程该
设计的合理性、行性；施工图设计阶段可达可在１％～３，影响力进一步削弱．Ｏ５其因此，关键最
投资估算是房地产开发建设前期工作中的重
房地产开发项目中工程造价的控制
王二栓
（．北金华实业有限公司，湖北武汉１湖４０６）３０４
摘
要：析了建设项目从决策到设计和施工各阶段对造价的影响，出造价控制的重点因素．论了房地产分找讨

浅谈房地产项目实施前期的工程造价控制

等每一环节的投资实施有效控制，发挥监理的高智能服务作用，普遍认可，监理的社会地位与效益真正得以提高。综上所述，做好建设工程各阶段的投资费用管理，利于投有实现质量、安全、工期、投资四控目标，使监理事业得到全社会的资目标的实现。事实证明，只要对上述各阶段做好投资费用的控
计、招投标、施工和竣工结算各阶段对工程成本进行严格的控制。
高效招投标，合同细则全面、严谨的考虑，必将有效控制项目投资。
认真核查工程量清单和估算工程变更价格，进行技术经济分析比意志所为，不能以其申报量结算。ｂ依据图纸计算该部分回填珍．较，检查每个子项单价、数量和金额的变化情况，按照承包合同中珠岩量应为２００ｍ３５。承包商坚持申报量属实。业主考虑到各工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对总投资种因素，同意ｂ按图调整工程量。但承包商不接受的工程造价控制
赵非非
摘要：对房地产项目实施前期工程造价对整个项目投资的影响力进行了分析，对决策阶段、设计阶段、招投标及合同阶段的造价管理进行了阐述，以期合理地、最大限度地提高企业投资收益。
关键词：房地产，造价管理，行性研究，资估算，投标，同可投招合中图分类号：Ｕ７３３Ｔ２．文献标识码：Ａ
房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的
工程造价控制分为事前控制、中控制、事事后控制三个阶段。

浅议房地产开发项目工程造价管理

作为非国有投资的房地产开发建设项目，现行法律法规对其招标投标监管相对宽松，开发商可以自行进行资格预选，通过邀请招标的方式确定施工总承包单位。开发商应该科学计划，在
项目前期、计阶段同时开始总承包单位的选择工作。先，设首评
选出一定数量的资质满足工程需要、合实力较强、综信誉良好、又对本项目非常重视的承包商入围，邀请其参加本工程的投标。然后，根据开发项目的开发周期、资金情况、开发商工程管理能力、前期手续和设计进度编制招标文件和合同文件，与入围
以更正，而有效地控制工程造价。从
二、包阶段工程造价控制发
料、机械设备的增加。只有通过发生时甲、乙双方共同现场计量，签字确认作为计价依据。例如对于土方和地基工程中的地下障碍物拆除、地下管线迁移、园林绿化、市政配套等工程，现场计量和签认是工程结算的惟一依据。２由于技术原因或客户需求不得不作的变更，．一定要保存完整的技术资料，为变更计价确定留足依据。３．严格材料设备采购程序。对于施工合同不包括的材料设备，开发商在直接采购时除质量、价格要求外，还要与承包人共
Hale Waihona Puke 为了节约设计、招投标成本，设计招标可分为两个步骤来完成。第一步：规划设计方案竞选。广泛引入参选单位，多个备选从方案中进行综合技术经济分析，确定总体规划设计方案。第二步：施工图设计招标。通过招标选定完成在总体规划设计方案基础上施工图设计单位，实现设计周期最短、设计费用降低的目的。此外，开发商应特别重视设计图纸的审查工作，从方案图到施工图，从总体规划到单体施工图，使不合理的设计在施工前得

房地产项目的工程造价控制

组织总工办、工程部、成本管理部，图纸技术上的合理性、对施工
上的可行性、程造价上的最经济性进行审核，各个不同角度工从
对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避
免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
和方法，着重从可操作性的角度进行一些分析。
ｌ对建安成本影响最大的设计阶段
长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，搞经济的只按设计图纸来算账，懂施而不
２工程招投标是有效控制工程造价的核心
我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。们优先我考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。些都将造这成工程款难以到位，约工程进展，响投资效益。再者是要求制影施工企业具有足够的技术实力。不仅使施工企业自身的生产、它经营实现高效、质、耗，使施工企业能有实力在工程造价优低也上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，真编认制工程标底和标书，好评标定标工作。中标价为基础通过谈做以判、商确定合同及合理工期。程招标应采取公开招标或邀请协工招标，绝议标或变相议标。实践证明，是先开工后定价的工杜凡程多半工程造价居高不下，投标报价均超过标底２％以上。或０其中通过招标给我们带来很大效益的是装修，我公司对所开发的高档楼盘融侨观邸门厅高级装修进行招标，中标的单位的每平米单价为１０８０元，原先一些时段因为工期紧没有经过招标阶而段的门厅高装的单价都要在每平米单价２０５０元以上。另外工程招标时，标书条款应严谨、确和全面，程造招准工价及相关费用应尽量包死，留或不留活口。要编制好标底，少有

工程造价在房地产评估中的运用探索

工程造价在房地产评估中的运用探索工程造价在房地产评估中起着至关重要的作用。

房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，以确定其合理的市场价值。

而工程造价则是对房地产项目开发、建设和销售过程中的成本进行估算和控制的工作。

工程造价可以提供房地产项目的成本信息。

在房地产评估中，了解项目的成本情况可以帮助评估师更准确地估算项目的市场价值。

通过分析工程造价的细节，评估师可以了解到项目的建设成本、土地开发成本、装修和设备成本、销售和推广成本等，从而对项目的总体成本有一个全面的了解。

工程造价还可以提供项目的核算依据。

在评估过程中，评估师需要对项目的收益进行核算，以确定项目的经济效益和投资回报率。

而工程造价的信息可以作为评估师核算收益的依据，帮助评估师更准确地估算项目的投资回报率和未来收益。

工程造价还可以帮助评估项目的可行性。

在房地产项目开发过程中，成本是一个重要的考虑因素。

通过对工程造价的分析，可以判断项目的可行性，包括项目的盈利能力、风险和市场前景等。

如果项目的工程造价过高，可能会导致项目投资回报率低，从而影响项目的可行性。

工程造价可以帮助评估师进行风险管理。

在房地产评估中，风险管理是一个重要的环节。

通过对工程造价的分析，评估师可以了解到项目的风险因素，例如有关项目成本的风险、工程进度的风险等。

评估师可以根据工程造价数据来评估和管理这些风险，从而提高评估的准确性和可靠性。

在房地产评估中，工程造价的运用可以提供项目的成本信息，作为评估师估算市场价值和收益的依据，判断项目的可行性和风险，并进行风险管理。

对于房地产评估行业来说，工程造价的运用是不可或缺的重要环节。

房地产项目规划阶段建造工程造价测算分析

房地产项目规划阶段建造工程造价测算分析摘要：房地产项目开发商、设计团队在房地产项目规划阶段做好建造工程造价测算分析具有重要的意义，这可作为评估、控制建筑工程成本的依据，是顺利推进房地产项目各项工作，保证房地产项目综合效益的关键。

关键词：房地产项目建造工程造价测算规划阶段一、房地产项目规划阶段建造工程造价测算的意义1.1房地产项目规划阶段建造工程造价测算的重要性与必要性房地产属于投入大、建设周期长的项目，整个项目需要大量资金、资源。

因而必须做好工程造价控制。

工程造价测算分析，特别是房地产项目规划阶段测算分析建造工程造价意义重大。

因为在整个工程造价中，投资决策阶段也就是项目规划阶段对整个工程造价的影响最大。

项目规划阶段，高精准的测算分析建造工程造价决定了后续工程造价控制。

反之，如本阶段未做好工程造价测算分析，则有可能影响整个项目工程。

房地产项目各个环节都会形成工程造价，项目成本复杂，且各环节都有紧密的关联性。

项目规划阶段具有承上启下的作用，房地产建筑安装项目很大程度取决于规划设计阶段。

项目规划阶段合理测算分析工程造价决定了后续建筑工程75%的成本。

这是房地产项目将成本控制在预期范围内的重要保障。

总之，地产项目必须做好规划阶段的建造工程成本控制。

特别是近几年来，国家加大力度管控房地产行业，抑制房价，银行收紧贷款。

从房地产项目发展的角度分析，在项目规划阶段必须采取有效的措施测算分析建造工程造价，合理利用资金。

从整个项目成本控制的角度分析，规划设计阶段是成本控制最为重要的环节。

在项目规划阶段，未正式启动相关投入，进行成本控制的阻力最小，成本最低，效果最好。

1.2房地产项目规划阶段建造工程测算的前期准备工作首先，房地产项目规划阶段，应详细了解房地产项目所在城市的规划，具体判断房地产项目选址是否符合城市规划；其次，确定房地产项目的市场定位，进行房地产项目市场预测；再者，房地产规划阶段，还需要编制环境评价报告；最后房地产项目规划阶段，需要深入项目所在地进行地质初勘，确保项目所在地及周边环境适宜建设房地产项目。

工程造价在房地产评估中的运用

工程造价在房地产评估中的运用摘要：目前，我国城市化进程不断加快，在这样的背景下，建筑业也获得了迅速的发展。

因为房地产行业和建筑业之间有着直接的关联性，所以将工程造价应用到房地产的评估工作之中，将会对房地产评估准确性的提升起到至关重要的作用。

基于这一情况，本文对工程造价在房地产评估之中的应用进行分析，希望可以对当今房地产评估准确性的提升有所帮助。

关键词：工程造价；房地产评估；应用引言房地产评估指的是评估工作人员通过模拟房地产市场价格进而形成一定的应用机制，然后借助于不同种有效的评估方法，模拟房地产市场价格形成过程的工作。

房地产评估面临着技术、政策、市场以及市场人员条件等多种来自不同方面因素的影响，很容易造成在房地产评估工作中的结果不准确的情况。

1房地产评估存在的主要问题1.1相关制度的制定方面还不够完善我国目前也已经出台了一些对于房地产评估的法律规范，而且对于房地产评估工作有着明确的要求，但是在具体施行的时候依旧避免不了的遇到一些问题，在细节方面还不足够完善，我们必须要建立健全这方面的制度和标准，使得房地产评估工作更有效的得到法律的保护。

1.2业内评估人员综合素质不高从目前来看，由于大量的业内评估人员自身并没有对自身的业务能力和技术水平进行系统化的学习，这样就导致很多评估人员综合素质达不到标准，整个评估行业内的从业门槛也比较低，造成业内评估人员鱼龙混杂，综合素质普遍下降。

房地产行业评估人员的资格认证仅通过等级考试制度，并不能够全面深刻地反映出评估师自身的综合素质和业务能力水平，这样就导致许多的评估师只要考下证件就不去提高自己的业务，也没有能够及时地更新自身的知识学习储备，无法激活评估人员深造和继续学习的效果。

2房地产评估的方法分析2.1成本估价法所谓成本估价法，其实就是我们经常提到的承包商法，就是在进行房地产的评估过程中，重新进行评估点价格的构建，并扣除折旧，然后再通过科学的估算方法对项目对象的价格或者是价值进行评估。