邓州项目调研报告

市场房屋归个人所 有，一拖一两层结构 为主，多自建有遮雨 棚扩大经营面积。
经营模式：
“租金＋进门费”
租金每个门面根据市 口不同在1000-2000元/ 间年。进门费根据车 辆大小不同收费标准 不同，8吨车辆进门费 500元/次（含装卸 费）。每日进出车辆 约10辆。
17
新丰农贸市场
Ⅲ邓州农产品物流竞争市场
序号
项目
总量
1 面积
2369平方公里
2 人口
175万
3 GDP总量
283.46亿元
4 地方财政收入
7.4亿元
5 居民储蓄存款余额 137.54亿元
6 城镇人均收入
18056元
7 农村人均收入
8131元
8 农林牧渔产业
142.4亿元
9 社会消零总额
95.86亿元
10 恩格尔系数
31.5
同比±% －－
市区 40 万 10.2% 20% 24.6% 12.3% 13.9% 4.5% 15.6%
项目出让净地300亩，其中商业用地180亩出 让价格为3万元/亩、商住用地120亩出让价 格为3万元/亩，出让价款包括但不限于：征 地、拆迁费、青苗补偿费、六通一平、土地 出让金、契税等所有费用，乙方净地接收， 不再承担土地出让其他费用。
项目建设期间免收项目地方政府收取的城市 基础设施建设配套费。乙方建设符合人防工 程标准的地下工程，甲方免收人防费并缓缴 人防建设押金，劳保统筹费缓至工程竣工时 先征后返。
3
索引
1
项目区位特征及调研结论
2
邓州区域市场发展环境及城市特征
3
邓州农产品物流及房地产竞争市场研究
4
项目地块及周边配套研究
5
邓州项目定位及投入产出测算
6
邓州项目下步工作建议
4
第一部分：
1 项目区位特征及调研结论
5
项目区位特征
Ⅰ项目区位特征及调研结论
许昌市 平顶山市 漯河市
邓州火车站 邓州客运站
邓州市农贸大市场位于邓州市火车站附近，占地约35 亩，主要由沿街约40余家门面组成。经营业态涵盖粮 油、化肥、种子、农药及部分物流等。
19
农产品物流市场规 模综合评估
Ⅲ邓州农产品物流竞争市场
邓州市作为42万人口的县级市，农产品物流市场初具规 模。但市场管理方缺失，呈现无序经营状态，既无法形 成规模优势，成为地方农产品走出去的平台，也无法追 溯农产品来源，确保食品安全。
② ③ 迎宾大南道阳市 ①
本案
驻马店市
②迎宾大道西向景象
信阳市
③迎宾大道路况
①邓州市第一高级中学
合肥
武
汉
本案－南京：625km 本案－邓州火车站：5km 本案－邓州市政府：3km 本案－二广高速桑庄镇出 入口：12km
南京
6
项目调研结论
Ⅰ项目区位特征及调研结论
1、邓州户籍人口175万，市区42万人口，为农产品物流市场发 展提供了较好的消费基础和条件。
7
第二部分：
2 邓州区域市场发展环境
及城市特征
8
邓州印象
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州是国务院确定的丹江口库区中心城市、是全球华裔 “邓姓”发源地、医圣张仲景故里、千古名篇《岳阳楼 记》诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地；是 南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮 食核心主产区，是中原天府，丹水明珠。
邓州市区位图
河南省 南阳市
10
邓州市经济发展走势
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
与几个已考察县域经济体而言，邓州经济总量较大。近 年来，GDP增长平稳，增幅多在两位数以上。
邓州、汝州、灌南、遂平、丰 县、盱眙项目经济总量对比
邓州市逐年GDP增长走势图
GDP（亿元）
增幅
350
16.00%
13.70% 13.50%
2、邓州市最大的果蔬批发市场－－南桥店水果市场及新丰市 场基础设施落后，经营模式单一，政府有意配合完成新老市场 的有序转移。
3、项目地块位于邓州东向发展主轴迎宾大道南侧，与邓州市 第一重点高级中学近在咫尺，周边路网完善，教育、医疗配套 齐全，为市场作为邓州市最大的批零兼营农产品物流中心提供 了条件和可能。
0.2%
2012年邓州市主要农产品产量
序号 农产品 1 粮食 2 油料 3 棉花 4 蔬菜 5 水果 6 肉类 7 水产品 8 生猪 9 家禽
总产量 21.8亿吨 24.19万吨 1.18万吨 18.39万吨 39.57万吨 12.42万吨 0.66万吨 12.09万吨 8.55万吨
同比±% 2.4％ －－ －－ －－ －－ －－ －－ －－ －－
2012年
总量
单位
35.87
万平米
2.95
万平米
0.35
万平米
39.17
万平米
88890
万元
11331
万元
964
万元
101085
干杂调料交易区
冻品肉类交易区
蔬菜批发交易区
18
邓州市农贸大市场
Ⅲ邓州农产品物流竞争市场
市场背景：
市场依托老化肥厂而 建，曾一度是邓州市 农资的主要集散地， 但随着化肥厂的衰落 而逐渐演变为一个涵 盖粮油、化肥、种 子、农药及部分物流 等杂业态的混合型市 场。
经营模式：
“租金”
市场以收取租金为 主，每个门面租金2 万－5万不等。
增幅
10.20% 9.60% 12.60% 11.50% 13.70% 13.50%
0.00%
GDP
增幅
300
16%
250
200 10%
8.10%
13.40%
14%
9.80%9.20%9.40%
10.70%11.10%9.90%10.70%10.10%10.20%9.80%10.20% 12% 10%
1988年撤县建市， 2011年被确定为省直管试点县（市）。
9
邓州市区位特征
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州区位优势明显。地处中原腹地，位于武汉、西安、 郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位，是承 南启北、连结东西的轴心。邓州物产丰富，人口众多， 具有发展农产品物流的基础条件。
区域位置：邓州地处南阳盆地中南部，位于河南省西 南部，豫、鄂两省交界部位。
邓州市重点产业群发展导向
对城市性质的指引：邓州中心城区为南阳市域南部经济区 的中心城市，发展以农产品加工、食品、纺织、机电为主 的豫鄂边界地区的工贸城市。
对主导产业的指引：大力发展粮食加工、油料加工、畜产 品加工、蔬菜加工、林产品加工、棉纺加工、饲料加工、 饮品加工、酒类加工、机械装备制造业等核心和优势产业， 积极发展高新技术产业。
13
邓州市投资政策
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市政府为了促进整体经济均衡发展，对各个不同重 点产业结构区出台了相应的一些优惠扶持政策，具体如 下：
财税政策 土地政策 规费政策
增值税、营业税：自项目投产之日起，本级 财 政 地 方 留 成 部 分 前 两 年 100 ％ ， 后 三 年 50 ％，通过企业发展专项扶持资金等形式给予 乙方资金支持。 所得税：本级财政地方留成部分前两年100 ％，后三年50％，通过企业发展专项扶持资 金等形式给予乙方资金支持。
150
8%
5.70%
100
6%
4%
50
2%
0
0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
年年年年年年年年年年年年年年年
GDP 59.4 61.4 63.8 71.5 76.8 89.9 111 121 138 160 197 214 235 261 283
三大市场业态综合分析表
蔬菜
水果
水产禽蛋 肉类冻品
占地面积 （万平米）
4
3.6
0.3
0.6
商户数
60
50
25
24
建筑形式
1+1＋自建 1+1＋自建
遮雨棚
遮雨棚
日成交量 （吨）
120
40
成交额 （万元）
28.8
16
大棚 －－ －－
门面＋自 建冷库
－－
－－
干杂 0.8 46 门面 －－ －－
副食 1.2 52 门面 －－ －－
12
邓州市城市发展方向
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市总体发展规划
对城市人口及用地规模的指引：规划预测邓州市2020中心 城区总人口为50万人，建成区建设用地面积50平方公里。
对城市发展方向的指引：城市主要发展方向为向 东发展，向北和向南作为次要发展方向，
城市向西只作为调整发展用地。在城市南部根据现状产业 布局配套发展相应工业和仓储物流；城东新区组团规划以 教育科研、医疗卫生、商业服务为主要内容，配套建设南 部工业、仓储物流产业。湍北组团是以行政办公、现代服 务业为主要功能的综合组团片区。
问题一：邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流项 目发展？ ◆问题二：新项目建成后，能否实现新老市场有序对接和转 移？ ◆问题三：项目产品如何规划布局？包含哪些业态？ ◆问题四：项目能否资金平衡，为后续持续运营发展良好基 础？ ◆问题五：如何保障新老市场有序交替？
关键词：“零负债”“新老市场有序交替”
• 南桥店水果批发市场及 新丰农贸市场蔬菜、水 产、副食干杂等批发业 态转移至新市场。
合力
21
邓州市房地产市场规模
Ⅲ邓州房地产竞争市场
邓州市全年商品房成交规模在35万平米左右，由于市区 人口基数较大，商品房需求相对旺盛。
邓州市房地产成交规模
指标
销售面积 邓州市
销售金额
住宅 商业 其他 小计 住宅 商业 其他 小计
增幅 10% 8.10 5.70 9.80 9.20 9.40 13.4 10.7 11.1 9.90 10.7 10.1 10.2 9.80 10.2
11
邓州市经济规模
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市农产品资源丰富，是国家商品粮储备基地。市区 人口42万，对农产品需求量较大。
2012年邓州市 主要经济简述
300
12.60%
14.00%
250
10.20% 9.60%
200
11.50%
12.00% 10.00%
8.Biblioteka Baidu0%
150 6.00%
100
4.00%
50
2.00%
0
邓州市 汝州市 灌南县 遂平县 丰县 盱眙
GDP（亿元） 228853.4 322.43 210.47 123.3 228.73 221.88
4、邓州房地产正处于快速发展期，周边房价在3800-4500元/平 米，随着产业集聚区的完善，房价看涨态势明显。
5、地块净用地较小，政府地块被路网切割零碎，建议与规划 部门进行沟通协调，以充分发挥项目的规模优势。
结论：项目市场基础及地段位置均上好，具有较好的操 作基础；但地块规模较小，且被路网切割较为零碎，建 议沟通调整。
小计 10.5 257 －－ 160 44.8
20
农产品物流市场 开发思路初探
Ⅲ邓州农产品物流竞争市场
关键词：整顿•开发•转移•提升
• 开发建设新市场 • 拟定招商方案 • 积极洽谈对接商户，
实现市场有序转移
企业
政府
• 整顿老市场，增加老市 场运营成本
• 发布老市场搬迁新闻， 并编制老市场区域新规 划
资料来源：《河南省邓州市人民政府、江苏雨润农产 品集团有限公司雨润农副产品交易中心合作协议书》
14
第三部分：
3 邓州农产品物流
及房地产竞争市场研究
15
现有农批市场分布
Ⅲ邓州农产品物流竞争市场
南桥店水果批发市场、新丰农贸市场、邓州市农贸大市 场是最大的三个农产品相关的专业市场。
邓州最大的水果 批发市场：
辖区范围：邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1 个开发区。
面积人口：邓州总面积2369平方公里，中心城区人口 42万人邓州市户籍总人口数是175万人。
区域交通：距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以 内，焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿 境而过。
农业资源：农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地 240万亩，盛产辣椒、小麦，素有“粮仓”之称。
市场背景：
市场房屋归个人所 有，为农户自发建设 房屋，无统一管理和 收费行为。
经营模式：
“租金”
蔬菜批发业态仅仅收 取租金，三间房约80 平米，一年租金在5 万元左右。
新丰农贸市场位于邓州人民路，占地约78亩，批零兼 营；其中，蔬菜批发业态分布在长800米，宽50米的街 道两侧，为自发形成的市场，约有商户60余家。
南桥店水果批发市 场
邓州最大的蔬菜 批发市场：
新丰农贸市场
邓州最大的农资 市场：
邓州市农贸大市场
邓州市农贸大市场
项目所在地
南桥店水果批发市场 新丰农贸市场
16
南桥店水果批发市场
Ⅲ邓州农产品物流竞争市场
市场背景：
南桥店水果批发市场位于邓州市文化路东，归属花洲街 道办，占地约54亩，共四排门面房，约86间，50余家商 户。
邓州市农产品物流项目 前期定位调研报告
雨润农产品集团 ▪ 前期开发部 2013.10.16
1
前言
调研目的：
研判邓州市农产品物流项目发展可行性，并对项目业态定位 及布局进行初步研判。
调研时间：2013年 10月10日 －10月16日 调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料 调研人员：刘永超
2
核心问题提炼：