戴德梁行东莞长虹樟木头项目研究报告3

从市场表现来看，新建小区的商业街铺认可度较好。
中高端综合商业以天和百货人气最旺，天一城人气稍差，虽然商业供应不足，但是中高端的综合性商业市场
格局基本已定。
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与新的综合性商场相比老区绝大多数商业铺面二层商业空铺较多，经营较差。
经过调查与分析，老商场难以做活的原因主要有三点： 1.设计过于陈旧，层高与间隔太小，给人以压抑感。 2.垂直人流动线规划不到位，商业死角较多，使得商业氛围难以营造。 3.长期的市场环境影响，使得人们的购物习惯为逛沿街铺面为主。
富盈山水华府 沿街铺面均价18000/㎡
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对本案启示
经过市场调研，中心区街铺商业业态主要以服装，餐饮，地产地铺，电子产 品，黄金饰品，婚纱摄影，药店为主，新区街铺以餐饮、五金装饰、社区配套商业 为主，其中可以成为主要支柱业态的仅为服装与餐饮。
1、中心区无集中餐饮，餐饮以零散街铺为主，为本项目的一个机会点，随着经济 的发展，每个城市都会有一个餐饮集中区，先发展先得利。 2、餐饮相对于其他行业而言，具备较强的客户吸引力与生存能力，在老城区餐饮 店一般并不会占据最为核心的位置值，对于区位的要求较弱。 3、经营服装需要较强的人流，且天一城的主营业态也为服装，对于本项目而言无 竞争优势。
1、商业集群相对集中，品牌店不多，多为中低档服饰。 2、除了大型商超，其它多为沿街铺面。 3、中高档男装主要集中在怡安街，高档女装主要集中在大型的综合商场里，其 他主要面对中低档客户。
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对本案启示
1、餐饮业对于商铺的承载力更强，更易于做出主题与特色。 2、高档餐饮消费集中于四星以上酒店内，供应较少，其原因主要是难以找到与其 档次相配套的经营环境。 3、餐饮业态由于对于楼层无绝对的要求，在中心区内更多的是利用二层经营，更 有利于提升项目高层铺位租金，进而提升项目售价。
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新兴街：商业多元，服装，地产地铺， 中档酒店，电子产品，少量餐饮。 沿街铺面售价35000—45000元/㎡ 租金150—250元/㎡月
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怡安街：主营中高档男装，少量餐饮，药 店，五金 沿街铺面售价35000—40000元/㎡ 租金125—150元/㎡月
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香樟一英里：餐饮、社区配套（小型超市、干洗店、宠物店、粮油）、地产地 铺、装饰装潢。 沿街铺面售价15000—22000元/㎡ 租金30—40元/㎡月
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本项目
新区街铺租金 30-40元/㎡
永宁街街 铺租金约 150-275
元/㎡
怡安街
康乐街
新兴街街 铺租金约 150-250
元/㎡
樟木头成熟的街铺区域主要集中在永宁街与新兴街，商铺只租不卖，由于无房源放盘，转 让费较贵。樟木头新区在卖街铺主要为香樟绿洲街铺与富盈山水华府街铺。
商铺 面积
转让 费
租金
——餐饮做的比较好，一些特色餐饮例如潮汕大排档，内蒙古烤羊，碳烤生蚝等，对于远处客户具 有一定的吸引力，部分客户会开车前往，虽然商铺出租率一般，但是特色餐饮行业生意较好。
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帝雍园：餐饮、美容养生、社区配套（药店、小型超市、干洗店、宠物店、）、 地产地铺、装饰装潢，图文、彩票。 沿街铺租赁情况较好面暂无出售 租金30—35元/㎡月
未来周边主要商业竞争对手项目
楼
地块 编号
地块 位置
用地 面积 （m 2）
容 积 率
建 筑
密 度
土地 用途
出 让
年 限
面 地 价 （ 元/
竞得 单位
㎡） 樟木头近年土地出让较少，未来竞争项目较少，形势比较乐观。
Biblioteka Baidu16
总结分析——
1、在片区内，尤其项目周边在开发及未来可能入市项目商业，基本体量也都在1-2 万平米以上，先入市更易聚集人气，形成商业氛围，项目商业在没有规模优势的情 况下，只有做出特色，才有可能得到市场认可，实现快销。 2、未来政府对区域城市商业发展大力支持，对凝聚片区的商业消费氛围有一定的促 进作用。
面积 区间
均价
优惠
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老城中心区商业集中度高，以服装，餐饮，百货，商业地铺居多。
永宁街：商业较综合， 中档酒店，电子产品， 金饰首饰，婚纱摄影， 图书，少量餐饮。
怡安街：主要以品牌男 装为主，少量餐饮。
新兴街：商业多元， 服装，地产地铺， 中档酒店，电子产 品，少量餐饮。
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永宁街：商业较综合，中档酒店，电子 产品，金饰首饰，婚纱摄影，图书，少 量餐饮。 暂无出售 租金150—275元/㎡月
综合商业总结分析
中心商业区共有7家大中型百货，大中型商业体量约在23万平米，不计算流动
人口樟木头人口共计30万，按照人均商业1平米计算，共需30万平米商业服务面积；
可见商业供应不足，而且现有商业发展分为三个阶段：
1、一代商业——旧港式建筑，设计陈旧，配套较差，人流动线复杂，空间展示效果
差，以佳华商场为代表；
新达中心
地王商业广场
樟木头商业中心
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对本案启示
集中型商业在樟木头市场的分析： 1、规划最重要：消费者对于消费环境的关注度越来越高，原先的部分市场已经被市 场淘汰，空间开敞、布局合理，平面和垂直人流动线设计先进的新型商业较受消费者 认同。 2、业态互补：业态互补可以使人达到一站式购物、娱乐的目的； 3、环境配套：硬件配套要充足，停车位配备充足。
2、二代商业——较新式设计，开敞空间，人流动线简单人性化，无商业死角，立体
空间展示效果佳，以天和百货为代表；
3、三代商业——现代化设计，设计二代基本相同（全开敞空间，人流动线简单人性
化，无商业死角，立体空间展示效果佳），停车位供应较多，除满足客户购物功能需
求，餐饮，娱乐需求也可同时满足；
从市场来看樟木头的商业以集中商业经营情况较好，分散街铺在商圈内经营较好，商圈外经营较差，
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樟木头餐饮业市场特点：
1、分布比较分散，无集中型饮食街。 2、普遍经营时间较长，对市场变化及租金承受能力较强。 3、可对高楼层进行利用，不局限与沿街铺面大小。 4、高档次餐饮消费集中在高档酒店内，中低档消费集中在商圈，这与商圈内环 境、配套设施、外部立面的综合因素有关。
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樟木头服装业市场特点：
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在售商业项目
樟木头镇租售商业项目
售价：均
富盈山水 华府商铺
樟木头东 城大道与 柏峰路交
汇处
价18000 元/平方 2011 租售米；租金：年1月 均价30元 1日 /平方米.
月
租金：均 价100元/ 现售项目商业总体量均较大，具备规模优势。
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未开业主要商业竞争对手项目：
近年樟木头土地出让情况