中房集团彝城项目投标文件20080101

4、价值定位
发现项目5大价值体系
民族广场旁 掌鸠河畔 县政府区域
城市休 闲文化 板块
时尚 购物 街区
美食 餐饮 街区
低密度 水岸 上品筑群
民族休闲文化天地
主题商业街区
时代购物广场 休闲之都〃文化秀场〃时尚特区〃购物天堂
城市别墅区〃上流生活 蓝本
城市别墅〃贵胄领地 〃尊贵豪门
商业，是城市的表情
禄劝城市名片
第二部分
前期工作成果回顾（略）
一、根据项目SWOT分析，明确得出了项目最终定位 二、根据项目总体定位，项目规划及产品设计予以明确 三、根据定位，对项目内产品做出了明确指向
一、项目定位
1、产品定位：
结合基地条件、市场环境、竞争条件、规划限制、企业愿望等五个方面的定位 条件，最终确定本项目产品定位为——
>开盘前广告必备条件
开盘前广告推广节奏安排
2007年12月前：方案确定，案名，logo，vi、主形象，现场包装、媒体确定 2008年1月：广告形象出街，现场包装完成，户外亮相，宣传资料到位 2008年3月：媒体渠道开发、媒体组合投放、销售信息发布、销售中心布置 2008年4月：产品形象树立，根据营销节点的媒体推广执行 2008年5月，产品价值体系输出，根据营销节点的媒体推广执行 2008年6—7月：产品推介会、内部认购信息发布，招商成果、开盘信息发布
>开盘前营销必备条件
开盘前营销节奏安排
2007年11月—12月：营销方案确定，销售公司确定，接待物料 2008年1月：临时接待中心开放，前期接待人员进场，销售道具 2008年3月：销售团队组建、培训、销售道具验收 2008年4月：销售中心开放，认购卡发放，蓄水正式开始 2008年5月，市场摸底，周末活动宣传，渠道定向开发 2008年6—7月：产品推节会、内部认购，卡提纯，开盘
重点工作内容： 见后
>开盘前工程必备条件
开盘前工程进度节奏安排
2007年12月：现场工地完工，临时售楼中心租赁、装修 2008年1月：临时接待中心开放 2008年2月：春节放假（抢建新销售中心） 2008年3月：样板区工程动工、开工仪式 2008年4月，销售中心装饰完成，具备接待能力 2008年5—7月：样板区工程完工、景观完工，样板区开放
【彝城项目】
项目投标报告
《《 报告目录 《
第一部分：项目背景 第二部分：前期工作成果回顾 第三部分：销售目标、策略及计划 第四部分：招商策略及计划 第五部分：尾声
附件一：价格分析及各物业销售价格模拟 附件二：恒通机构公司简介及人员简历 附件三：服务内容及报价
第一部分
项目背景（略）
一、项目背景概述
5、项目客群定位
城市主流 有产阶层
1. 政府中高层领导、私营业主占的比例最高，掌握当地一定社会权力 和社会资源的特定人群；
2. 投资意识强，凡事有主见，个性开朗乐观的高收入人群；
3. 4. 5. 收入丰厚，为体现身份性的二次置业者，易接受新观念，口碑效应 不容忽视 ； 有品牌意识，注重高品质生活，讲究生活的环境，讲究社区的品质； 喜爱面积宽敞的联排别墅、独立别墅和商住两用型的联排商HOUSE高 收入人群。
城市休闲商业区
禄劝城市商业名片 城市新区第一商圈 禄劝一站式购物广场 禄劝休闲娱乐、餐饮美食街区 时尚文化风情商业街区
休闲之都〃文化秀场〃时尚街区〃购物天堂
+
城市上流生活蓝本
城市别墅· 贵胄领地 城市水岸生活尊享者 城市后院生活缔造者 城市便捷生活领导者 城市精英上游生活领地
城市别墅· 贵胄领地 · 尊贵豪门
2、销售筹备期重点工作补充
工作内容 规划手续的报批 1、案名、项目LOGO、VI系统完成；2、项目现场围墙包装、设计； 3、项目售楼部包装、设计；4、禄劝、武定户外广告路牌设计、制作； 5、元旦、春节活动促销物料的预算方案。 1、确定项目整体销售执行方案、销售模式、营销策略及营销推广计划等 2、销售代理公司确定 3、接待中心物料方案和人员准备 时间要求 12月20日前 12月30日前 执行 中房集团 恒通广告
2008.4-2008.7 销售目标： 750个认筹号；确保 30%解筹成功率， 认购套数300 ，解筹 日达70%解筹率 重点工作内容： 见后
2008.7.26-10.30 销售目标： 累计认购套数375套 以上；完成60%以 上销售率；完成销 售面积3万平方米； 重点工作内容： 见后
2008.11-09.2 销售目标： 累积完成销售率接 近80%;累计完成销 售面积4万平方米左 右(包含住宅)； 重点工作内容： 见后
三、项目交通现状
西 西
南 北 东
体 育 北 路
项目地块
南塘河 二环路 鼎诚佳园
在项目地块有较 为健全的交通道路 系统，体育北路现 在已经完成沥青铺 设，道路宽20米； 二环路已经建好， 道路宽30米带有非 机动车道。禄武公 路毗邻项目地块， 是入城的主要通道。
掌鸠河
四、竞争楼盘分布图
龙溪苑
秀屏园
二、总体营销阶段划分及目标分解
1、总体营销目标 ——09年8月份实现清盘
阶段目标一：2008年7月26日开盘后一个月内销售率达30％ ； 阶段目标二：2009年2月15日总体竣工后两个月内销售率达80％； 阶段目标三：整体交房后六个月内实现清盘；
销售目标客户：争取自营客户达到40％比率
2、总体回款目标 ——销售总额约为20035万元（包含主力店的变现）
以商业物业为核心价值的
风情商业街区+高档别墅社区
的综合项目
2、功能定位：
以商业街为骨架、综合景观环境、高品质居住、公建配套等内容，以现代手法挖
掘民族特色目形象定位
禄劝的城市名片
站在城市化利用前景及项目周边环境功能改造的高度上 提出最合理的构想
贯彻民族文化营销为主导，是一种可持续发展及其生活的策源地。
>开盘前招商必备条件
开盘前招商节奏安排
2007年12月前：确定招商团队 2008年1月：完善招商条件，确定招商策略、道具 2008年3月：组建招商团队、培训、确定招商目标，展开招商工作 2008年4月：锁定主力商家， 2008年5月，招商工作持续，与主力商家签订意向协议 2008年6—7月：招商工作持续，主力商家签约仪式，招商成果发布
主力店 首层商铺 二层商铺 三层商铺
住
合
宅
计
28974
66914
2、整盘销售均价（基本预期） 合同成交价格均价： 3350元/平米 整体实收均价（含自营模式，扣除补贴）：3250元/平米
3、整盘销售总额
项目 建筑面积 （单位：M2） 销售单价 （单位：元/M2） 小计 （单位：万元）
首层商铺
二层商铺 三层商铺 住 合 宅 计
>开盘前其他必备条件
开盘前其他安排
2007年12月前：规划报批完成，施工图出具，五证办理 2008年1月：工程建设单位确定，景观公司确定、监理公司确定 2008年3月：工程开工、奠基 2008年4月：工程进度保证、质量保证 2008年5月，工程进度保证、质量保证、现场管理团队组建、培训 2008年6—7月：样板区工程完成、景观施工及交工验收、景观养护、
二、项目规划设计成果
以县政府、民族广场延伸轴线做为主要景观步行街之一， 挖掘沿路商业价值，提升沿河的景观环境，在禄武公路一 侧考虑做门户形象区。
功能分区：
动静分开、区位和功能互补，整体提升用地的商业价值。形成“一带联四区”
的格局。
四个主体功能区是：
A区：娱乐休闲区、禄武公路入口广场
B区：重餐饮区、综合商业城 C区：精品区、主力商业店、综合公建 D区：高档居住区 一带是指沿河景观带，由西至东，串联了入口广场、中心商业广场、河口广 场、虎啸湾等景观节点。由这些广场延伸到各商业街区。
项目地块位于屏山镇咪油村委会南塘河南侧，禄劝县体育馆旁，毗邻南塘河，被禄劝 县政府中轴线和规划路分割成不同面积的东、西、南三块地。
• 项目占地： 74.26亩 • 容积率： ≤ 1.5 • 建筑密度：≤ 35%
至武定 五星路 吉 街 兴 路
永平路
东
屏 山 路
• 土地性质：居住用地
• 建筑高度：≤ 16米 • 绿化率大于35% • 建筑色彩采用暖色调 • 建筑抗震系数为7度
18545
8847 3927 28974 60294
6150
2500 2000 2150 3334
11405
2212 785 6234 20637
备注：1、当地住宅均价一般在1300-1600之间，本项目住宅可有望冲到2150元/M2 （分解如下：低档多层住宅开盘均价2100元/㎡，准现房均价2250元/㎡；中档住宅 开盘均价2200元/㎡，准现房均价2400元/㎡；高档住宅开盘均价2300元/㎡，准现 房均价2600元/㎡）； 2、项目重点依然来源于商业的价值增值，且主要销售来源于一层商铺，因此 做好首层商铺的招商和销售为本项目关键——因此本提案重点对如何做好商业招 商以迅速提升项目商业价值进行策略思路解决。
禄武公路 体 体育馆 育 项目地块 北 路 二环路 鼎诚佳园 南
小宗土地 建设 项目
塘 河 民族广场 县
环城路 县医院
政 府
聚龙湾花园 掌鸠河
二、基地现状
地块现状
目前地块基 本平整，只是临近 禄武公路一侧较高， 靠近民族文化广场 较低，高差大约在4 米左右。目前地块 左侧的县体育馆北 路已经基本修建完 成，道路宽20米； 项目地块与鼎诚佳 园的二环路已经修 建好，道路宽30米， 道路为双向四车道， 带有非机动车道。
12月25日前
动力恒通
1、售楼部的选择或建设；2、现场工地展示围墙的建设； 3、前广场广告单立柱的报批和架设； 4、项目周边其他广告载体的选择和落实； 5、基本宣传和销售物料的落实。
1、接待地点具备基本的接待能力，并开始接受来访客户的咨询； 2、开始进行市场摸底，并出具相应的报告 1.开工典礼和相应的活动； 2.针对当地关系客户的宣传渗透 销售组织的确定和人员培训，《销售基础知识》、《项目销售相关内 容》，包括：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、 法律手续、销售技巧等方面的系统培训
独特、功能强、牢固
C A B
D
建筑特色：
以现代中式为设计手法，挖掘禄劝地方特色，遵循经济、适用、美观的原则。
主体景观：
将自然景观、绿化景观、建筑景观有机的结合，创造在观景、休闲、购物一体 的景观式商业中心。
三、产品类型分布
A区产品组成：
1-3层商铺（局部2层商铺）； 多层住宅 A 沿禄武公路的酒店式公寓产品； 沿河的多层住宅； 酒店式公寓
其中：
住宅部分：销售总额约为4925万元；总销售面积为28974㎡ 商业部分：一层铺面的销售总额约为11925万元，二层以上商业的销 售总额为约3184万元。
三、销售策略及计划
1、阶段划分及目标分解
第一阶段 筹备期 第二阶段 认筹期 第三阶段 开盘强销期 第四阶段 持续期
2008.1---2008.4 工作目标： 前期宣传开始，各 项准备工作完成；
12月30日前
中房集团，恒通广告和动 力恒通配合
12月30日前 2月底3月初
中房集团，动力恒通、 中房集团，恒通广告和动 力恒通配合 中房集团，恒通广告和动 力恒通配合
3月底完成
3、销售筹备期物资物品清单
责任体 工作内容 完成日期 条件
售楼部整体结构的设计建造
哨岗太阳伞 服装 接待台 前台资料台 饮水机 中 房 地 产 洽谈桌椅 洽谈桌桌布 垃圾箱
金叶小区
本案
聚龙湾花园 鼎诚佳园
五、项目周边配套
禄劝一中 禄劝客运站 中石油加油站 天雄加油站 咪油村大桥 东骏大药房 聚龙宾馆 龙达宾馆 禄劝 东风综合集贸市场 忠爱 医院 亚西亚超市 鸿泰祥超市
农业银行 宏利达超市
禄劝幼儿园
目前在项目地块 附近1000米有位于吉 兴路上的农贸市场， 民族广场旁有多家药 店和便利店，能够简 单满足居住的要求。 环城路上有3家超市 （亚西亚超市、鸿泰 祥超市、宏利达超 市）。项目地旁为禄 劝彝族苗族自治县第 一人民医院。在县政 府后500米处为禄劝县 幼儿园。
B区产品组成：
1-3层商铺（局部2层商铺）
B
C区产品组成： 1-3层商铺； 主力百货商业及一层散铺； 沿河的多层住宅（跃层大户型）。
多层住宅
C
主力商业
1-3层商业
B区产品组成： 联排商业别墅区； 沿主干道1-3层商铺。
D 商业联排别墅
第三部分
销售目标、策略及计划
一、销售指标
1、总体面积指标
项 目 面积（单位：平方米） 6620 18545 8847 3927