房地产项目成本测算及投资分析
房地产项目投资测算分析表 (一)
房地产项目投资测算分析表 (一)房地产投资是一项需要精确计算的投资项目，每个投资者都应了解一些测算方法和分析工具。
而房地产项目投资测算分析表，则是一种十分常用的工具。
本文将为您介绍房地产项目投资测算分析表是什么以及如何使用它进行投资计算。
一、房地产项目投资测算分析表的定义和作用房地产项目投资测算分析表是一种通过各项数值计算出一个房地产项目是否值得投资的工具。
房地产项目投资测算分析表中包含了一系列指标和数值，比如房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等等。
这些指标都是影响一个房地产项目价值的关键变量，通过对这些变量的测算和分析，我们可以得到一个较为准确的投资收益预测。
二、房地产项目投资测算分析表的使用1. 确定测算分析表的内容房地产项目投资测算分析表必须包含的内容包括：房地产项目所在地的房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等。
2. 收集数据收集有效的数据，以计算出测算分析表中必要的数据。
3. 计算并填写各项指标数值根据数据进行相关计算，得到各项指标数值，将数值填写在测算分析表中。
4. 进行分析根据测算分析表中各项指标的数值，进行进一步的分析，比如观察每个指标的变化趋势、对比不同投资方案的收益等。
5. 做出决策在完成分析之后，我们可以得到一个比较清晰的投资预测，可以更准确地判断投资是否值得。
根据测算分析表的结果做出决策，是否投资。
三、测算分析表中的重要指标1. 房价房价是房地产投资测算分析表中最为重要的一个指标，它对整个投资的价值有着相当大的影响。
根据不同地区，房价也会有所迥异，需要在测算分析表中根据当地情况标准填写。
2. 租金租金可以直接影响到收益，是投资者最为关注的另一位指标。
租金的大小受多种因素影响，比如房屋面积、地段、周边配套等等。
3. 装修费用装修费用是后期的必要费用之一，也是影响房地产项目投资总成本的重要指标。
在填写时需要详细到每个装修项目的预算，以便更精确确定方案。
4. 物业管理费物业管理费是指为了维护房屋和周边环境而产生的费用，也是影响房地产项目投资成本的因素之一。
房地产项目成本测算
房地产项目成本测算引言房地产项目成本测算是在项目规划和开发阶段中非常重要的一项工作。
通过对房地产项目的成本进行准确测算，可以为项目投资者提供数据支持和决策参考，同时也有助于项目团队对项目的整体成本进行控制和管理。
本文将介绍房地产项目成本测算的基本概念和流程，以及一些常用的成本测算方法和工具。
1. 成本测算的基本概念在开始进行房地产项目成本测算之前，需要了解一些基本概念。
1.1 项目投资成本项目投资成本是指在房地产项目的整个生命周期中需要进行的投资支出，包括土地购置、建筑物的设计、建设和装修、设备采购等各个方面的费用。
1.2 成本测算的目的成本测算的主要目的是为了确定项目的总成本，并将其分配到各项具体的成本项目中。
通过成本测算，可以帮助项目团队和投资者得出一个可行的经济预测，为项目决策提供依据。
2. 成本测算的流程成本测算的流程可以分为以下几个步骤：2.1 确定测算的范围和目标在进行成本测算之前，首先需要明确测算的范围和目标。
确定具体需要测算的项目、子项目和相关费用，以及测算所需的时间和预算等。
2.2 收集数据和信息收集和整理与项目成本相关的各类数据和信息，包括土地价格、建筑材料和设备价格、劳动力成本、税费等。
这些数据和信息来源可以包括市场调研、商业咨询和相关政府部门等。
2.3 编制项目成本清单根据收集到的数据和信息，编制项目成本清单，将各项成本按照具体的项目和子项目进行分类，并为每一项成本进行定价。
2.4 进行成本估算根据项目成本清单和相关数据，进行成本估算。
可以采用不同的估算方法，如目标成本法、类比法、专家评估法等，根据具体情况选择合适的方法。
2.5 完善成本估算报告将成本估算结果整理成成本估算报告，包括项目的总成本、各项成本的具体数值和比例、成本的来源和分配等信息。
报告应该清晰明了，并且提供必要的解释和备注。
2.6 审核和调整对成本估算报告进行审核和调整。
这一步骤可以由项目团队内部或外部专业人士进行，主要是对成本估算的合理性和准确性进行审查，并根据需要进行必要的调整和修正。
房地产项目成本测算
2023年12月27日星期三
项目成本测算条件
准确地测算项目成本，是开发商决策的重 要环节。以下从土地成本、前期规费、工 程成本、间接成本等几个方面分别予以论 述。分析的前提是该地块的面积、容积率 、规划要点已确定，建材市场行情相对稳 定，并且开发商有一定的管理水平。
项目成本构成
（6）、物管、围墙：20元/平方米
（7）、安全智能化：20元/平方米
（8）、其他费用：约50元/平方米
合计：300元/平方米
本项目以低层框架为测算标准
所以整个项目工程成本为1000+40+300=1340元/平方米
四、开发间接费用： 1、资金成本（银行贷款利息）： 1个亿（土地总价款） 50%（贷款额度） 7.02%（一年期贷款利率） 133200平方米（总建筑面积） 2年（建设周期）
开发间接费用
❖ 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下 ：
❖ 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目 成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有 资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计 算方法。
❖ 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、 办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例 计算。
一、土地成本 二、前期规费 三、工程成本 四、开发间接费用 五、其他费用
土地成本
❖ 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为 开发成本的重要组成部分，综合的地价内 容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆 迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土 地成本约占项目开发成本的35％-40％，并 有进一步上升的趋势。
（2）、低层框架（11层以内）： 950-1000元/平方米
房地产项目测算
房地产项目测算房地产项目测算是指对房地产投资项目的可行性进行分析和评估，包括项目总体规划、地理位置、市场需求、投资成本、预计收益等方面进行综合分析，对风险和收益进行评估和测算，以确定投资项目的可投资性和可实现性，从而为房地产开发商或投资者提供科学的决策依据。
项目调研在进行房地产开发项目测算前，开发商或投资者需要进行详细的市场调研和项目调研，了解项目所在地区的市场需求、政策要求、土地规划等情况。
通过市场需求的了解，可以确定项目的市场定位、目标客户、产品定位和定价策略，从而为项目的前期筹备做好充分准备。
投资成本和预期收益分析投资成本是指向房地产项目投资的资金总额，包括土地购买、建筑设计、施工建设、销售推广等方面的开支。
预期收益是指项目完成后所获得的收益，包括销售收入、租赁收入等。
了解投资成本和预期收益是项目测算的核心内容。
在进行投资成本分析时，需要确定各项成本支出的具体金额，并结合市场需求和销售策略，对投资成本进行适当压缩和优化。
在预期收益分析中，需要确定房产项目的销售价格，预估市场需求和销售情况，计算收益率和投资回报率，以确定项目的预期收益和风险系数。
风险评估和风险控制房地产投资项目的风险主要来自市场需求、政策变化、竞争压力等方面。
针对不同风险因素的可能性和影响程度，需要采取相应的风险控制措施，并进行综合评估。
具体而言，可以采取以下措施：•市场风险控制：包括市场调研、产品细分和价格策略等方面。
•投资风险控制：包括预算管理、资金风险管理和投资决策机制等方面。
•政策风险控制：包括政策研究、政策风险管理和政府关系维护等方面。
项目可行性报告编写项目可行性报告是对房地产项目的详细分析和评估结果进行和归纳，从而为房地产开发商或投资者提供可靠的决策依据。
编写项目可行性报告需要注意以下几个方面：•报告格式规范，包括内容的布局、字体规范、图表等。
•具体可行性分析内容，包括市场分析、技术分析、经济分析等方面。
•风险控制措施，包括市场风险、投资风险和政策风险等方面。
房地产项目成本测算、投资分析表(实用表格,含分析数据)
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
房地产开发成本测算大全(一)2024
房地产开发成本测算大全（一）引言概述：房地产开发是一个高风险高回报的行业，在开发过程中，准确测算成本是至关重要的，对于开发商和投资者来说都具有重要意义。
本文将详细介绍房地产开发成本测算的各个方面，包括土地成本、建筑成本、基础设施成本、销售及营销成本和管理费用。
通过了解这些成本的测算方法和要点，读者将能更好地进行房地产开发项目的成本控制和利润预估。
正文：一、土地成本1.土地获取方式和费用的测算2.土地评估和估价方法3.土地使用权费用的计算和支付方式4.土地准备费用的预估和控制5.土地开发利用的机会成本分析二、建筑成本1.建筑物的设计和规划费用估算2.施工成本的测算方法3.建筑材料和设备的采购成本计算4.项目管理和监理费用的预估5.建筑工程变更和调整的成本控制三、基础设施成本1.基础设施的规划和建设费用评估2.供水、供电和供暖设施的成本测算3.道路、桥梁和交通设施的费用估算4.排水和污水处理设施的成本预估5.绿化和园林设施的成本控制四、销售及营销成本1.市场调研和销售策略的成本测算2.广告、宣传和推广费用的评估3.销售团队和中介机构的成本控制4.客户服务和售后支持的费用预估5.销售奖励和激励机制的成本管理五、管理费用1.项目管理和咨询服务的成本评估2.薪资、福利和办公设施的预算和控制3.行政和财务支持的成本测算4.法律、审计和税务服务的费用估算5.风险管理和保险费用的预估和控制总结：通过本文对房地产开发成本测算的详细介绍，我们可以看到成本测算在房地产开发项目中的重要性。
准确测算成本有助于开发商制定合理的价格策略，控制项目的风险，并最大限度地提高投资回报率。
因此，在房地产开发过程中，开发商和投资者应重视成本测算工作，确保项目的可持续发展和成功实施。
房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成)
162.16 128.50 48.00 20.66 1.50 13.69 12.15
80.50
30.00
30.00 23.00 7.00
防排烟工程
◆ 人防设备及安装 ◆ 3 弱电系统 ◆ 居家防盗系统 ◆ 对讲系统 ◆ 三表远传费用 ◆ 有线电视 ◆ 电话 ◆ 宽带网 ◆
建筑面积 建筑面积
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
商业主体建安工程费
序 号
成本项目
三 商业主体建筑工程费
1 基础工程费
◆ 土方工程
◆ 护壁护坡 ◆ 桩基础 ◆ 桩基检测费 ◆ 降水
2 结构及粗装修
◆ 混凝土框架 ◆ 砌体 ◆ 找平及抹灰 ◆ 防水 ◆ ◆
3 门窗工程
◆ 单元门 ◆ 入户门 ◆ 户内门 ◆ 窗、阳台门
4 公共部位装修
◆ 大堂精装修 ◆ 电梯厅装修 ◆ 单元入口装修 ◆ 楼梯间 ◆ 外立面装修 ◆ 外墙外保温
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
房地产成本测算分析
房地产成本测算分析房地产成本是不同于会计中的成本概念的,它在形式上是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的,其实质是以房地产的重新开发成本为导向求取估价对象的价值,但现实中的房地产价格构成极其复杂,不同地区、不同时期、不同类型的房地产,其价格构成形式可能不同.房地产成本的测算涉及因素较多,还有很多重要问题仍不清楚.目前,房地产成本的核算已是一项重要的研究课题.许多学者都对此有独到见解.这些专家学者都对房地产成本做了深入细致的研究思考,本文将综合这些文章中的观点,给出自己的房地产成本的测算.得出房地产成本大致范围将其与房地产价格进行对比,以检验是否合理.5.1 房地产成本的构成本文以“取得房地产开发用地进行房屋建设,然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例,并从便于测算各构成项目金额的角度,来划分房地产价格的构成.在这种情况下,房地产价格通常有以下三大项构成：即主要包括地价,建筑安装工程费用和各种税费,开发商利润等人员劳动.土地及大配套费用 C1主要包括：土地款即取得房地产开发用地进行房屋建设所必需的税金、费用等、城市建设配套费以及拆迁安置、补偿等费用等；前期费用C2主要包括：三通一平费用、规划设计费、施工图设计费、环境方案设计费、综合管网设计费、人防管理费、招投标费、墙改费、地名费、施工图审查费、勘查放线费、新建登记费、面积测量费、产权交易手续费、地籍地形图、核地、合同审查、水泥专项基金、环境评估费、白蚁防治费、防雷检测费、综合服务费等；建筑安装工程费用C3主要包括：住宅土建、安装成本、土建监理费、质量监督费用、变更及签证；市政基础设施费C4主要包括：供电、供水、燃气、通讯、电视、智能化、环境工程、排水等；公用配套设施C5主要包括：人防工程、学校、物业用房等公共性建筑等；不可预见费C6对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映,一般需要通过经验判断；资金成本C7贷款利息等相关项目,具体与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关；相关费和税C8主要包括：销售费用+管理费用+营业税+土地增值税等；其他C9；综上：房地产价格公式为：C=C1+C2+C3+……+ C9+P=i其中：C1为土地价格；C2+ C3+……+ C9为建筑安装工程费用和各种税费构成之和.P为开发商利润等人员成本；5.2房地产成本标准及核算5.2.1 土地价格土地价格作为房地产开发中的一项重要成本,它的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益+土地出让金另：土地估价时,可将城市土地分级估价,一般可将城市分为十个级别,城市边缘熟地列为最差级,可根据需要进行土地级别修正各级土地之间的一般价格差异.5.2.2 建筑安装工程费用和各种税费构成此项数据即为C2+C3+……+C9为建筑安装工程费用和各种税费构成之和.因该项成本包含项目较多,计算起来比较繁琐,故将该项成本具体计算细则罗列在附录A中.5.3以江苏省常州市某普通地块为例,按上述方法计算成本现假设一块建在位于市区边缘的普通家庭住商品房,计算过程如下：一、地价：土地取得费1土地补偿费含税费据常州市物价局等相关规定,土地补偿标准,农业用地为36000元/亩,即54元/m2.2劳动力安置补偿费据常州市物价局等相关规定,被征土地劳动力由乡镇企业接受按40000元/人计.通过调查,该地区耕地面积与劳动力数量比为1:16,养老与吸劳比为3:7,该地区男女人口比例为1:9.02,则：劳动力安置费=400001.60.7=44800元/亩,即67.20元/m2养老标准按照相关标准为：男性87459元/人,女性116215元/人.养老费=874591+1162150.921.50.3/1+0.92=45557.06元/亩,即68.34元/m2安置补助费=劳动力安置费+养老费=67.20+68.34=135.54元/m23农户拆迁费:按规定该地区农户拆迁费按照每户平均15万元,每亩约0.8户支付.则：农户拆迁费=15万元/户0.6户/亩=120000元/亩,即180元/m24耕地占用税:根据相关标准,该地区为10元/m25耕地占补平衡费:根据相关标准,该地区为15000元/亩,即45元/m26征地管理费：1+3+4+52%=54+180+10+452%=5.78元/m27不可预见费：1+3+42%=4.78元/m2综上：土地取得费=1+2+3+4+5+6+7=462.39元/m2二、土地开发费：根据相关规定,三通一平费用合计为95元/m2三、投资利息：假设土地取得费在取得土地是一次投入,土地开发开发期为半年,开发期费用均匀投入,取银行一年期贷款利息5.13%,则利息=462.391+5.13%0.5-1+951+5.13%0.25-1=13.35元/m2四、投资利润：取行业平均土地开发年投资利润率为12%,则投资利润=462.39+950.512%=33.44元/m2五、土地增值收益：根据估价对象的土地用途、所处位置及市场状况,土地增值收益率取20%,则土地增值收益=土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润土地增值收益率=462.39+95+33.44+13.3520%=120.84元/m2六、土地出让金=土地取得费用+土地开发费30%=462.39+9530%=167.22土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益+土地出让金=692.24元/m2.综上：参考各方面数据,我们所收集的第二项成本后期建筑用成本及相关税费计算得数据约为C2+C3+……+C9=2661元/m2.我们选取的江苏省常州市某普通地块,按上述方法计算的建房成本之和约为3353.24.由于房地产估计的特点,相关的决定因素较多.一般估价时,根据房地产市场行情资料,结合估价对象周围的房地产市场情况,分别选取与股价对象相邻的若干住宅价格作为比较案例,进行区域、日期、交易情况、各别因素的修正,根据估价对象的具体情况求得相关参数,进而求得房地产投入成本.其余土地可以根据我们图6中所提供的各级土地之间的价格差异表中的数据并结合该城市的所取地块的特殊情况选定相应的修订参数进行计算,从而得到相应的房地产成本价格.应当注意的是,同一级别的城市,同类型房地产的建设用成本差别不大,而相邻等级间的城市,房地产建设用成本有一定的差距,且跟GDP等宏观经济数据有一定的关系,但也不会出现极大的差别.至此,我们在进行房地产成本测算后发现,房地厂商的定价要远高于房地产的建设用成本.房地产行业到底暴利与否,业内外一直争论不休.本文主要采用的是房地产估价规范GB/T50291中规定的估价规范程序,数据来源是常州市房地产统计年鉴中的数据,所选公式及数据有较强的可信度.从我们的计算中基本可知,若按照房地产成本由地价、建筑安装工程费用和各种税费、开发商利润等人员劳动这三个基本项目构成理论考虑的话,即房地产商的利润为价格除去地价和各种税费之间的差价.我们则会发现在某些地方房价已远远高于其成本.而究竟应该将房价定在什么的水平,即使房价与居民收入水平相称.进一步讲,上一章所提到的房价收入比究竟应该取多少才是一个正常的水平便是我们接下来要关注的问题.。
成本测算方法
房地产开发项目的成本测算方法发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。
这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。
而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。
保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、excel各个联接表自动生成).xls
162.16 128.50 48.00 20.66 1.50 13.69 12.15
80.50
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30.00 23.00 7.00
防排烟工程
◆ 人防设备及安装 ◆ 3 弱电系统 ◆ 居家防盗系统 ◆ 对讲系统 ◆ 三表远传费用 ◆ 有线电视 ◆ 电话 ◆ 宽带网 ◆
建筑面积 建筑面积
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20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
商业主体建安工程费
序 号
成本项目
三 商业主体建筑工程费
1 基础工程费
◆ 土方工程
◆ 护壁护坡 ◆ 桩基础 ◆ 桩基检测费 ◆ 降水 2 结构及粗装修
◆ 混凝土框架 ◆ 砌体 ◆ 找平及抹灰 ◆ 防水 ◆ ◆ 3 门窗工程
◆ 单元门 ◆ 入户门 ◆ 户内门 ◆ 窗、阳台门 4 公共部位装修 ◆ 大堂精装修 ◆ 电梯厅装修 ◆ 单元入口装修 ◆ 楼梯间 ◆ 外立面装修 ◆ 外墙外保温 ◆ 屋面 ◆ 栏杆
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Байду номын сангаас
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工程量及单价说明
深入解读房地产项目经济测算方法与技巧
深入解读房地产项目经济测算方法与技巧在房地产行业中，项目经济测算是一个非常重要的环节。
对于开发商来说，准确的经济测算能够帮助他们评估项目的可行性，避免投资风险，并为最终的房地产开发决策提供依据。
本文将深入探讨房地产项目经济测算的方法与技巧，希望能给读者带来启发与帮助。
一、市场需求分析在进行经济测算之前，必须对项目所在的市场需求进行充分的分析。
通过对目标市场的人口结构、收入水平、消费习惯等因素的研究，了解目标市场的需求量、价格敏感度等关键信息。
进一步通过市场调研来确定项目的销售预期和市场份额。
二、项目收入测算项目的收入测算是指对项目销售收入的测算与预测。
在这一步骤中，首先需要确定项目的销售单价和销售量。
销售单价可以通过对市场中类似产品的价格进行调研得出，而销售量则需要通过市场需求分析和销售策略的确定来预测。
除了销售收入，项目的其他收入来源也需要进行测算，比如租赁收入、物业管理费、广告收入等等。
在测算这些收入时，需要考虑到市场的价格水平和竞争状况，以确保测算结果更加准确。
三、项目成本测算项目的成本测算是指对项目开发、建设和运营所需成本的测算和分析。
这包括土地成本、建设成本、人工成本、设备采购成本等各个方面。
其中，土地成本是房地产项目中的重要组成部分，需要通过对土地市场的研究和评估来确定。
而建设成本则需要通过工程量清单、市场行情等综合因素来估计。
在项目经济测算中，成本测算的准确性非常重要。
因此，开发商需要建立完善的成本管理体系，及时更新成本数据，以确保测算结果的准确性。
四、项目现金流量测算项目现金流量测算是对项目各个阶段现金流量的估计和分析。
包括项目前期投入资金、项目运营期每年的净现金流入和净现金流出等内容。
通过现金流量测算，可以清楚地了解项目的资金流动情况，从而为投资决策提供重要的参考。
五、项目收益评估项目收益评估是对项目利润与投资回报率的评估与分析。
通过对项目的收益进行测算，可以帮助开发商判断项目的可行性。
房地产项目经济测算全解析(含常用税费比例)
项目收入
项目收入的关键要素 1.收入估算：估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计 划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业 的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划 应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。 2.开发方案 ：整个开发期拟开发建设的物业类型和数量。 租售方案 ：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面 积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、 半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开 发项目，应按不同用途或使用功能划分。 3.租售价格 ：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定租金单价或销售 单价。
4.土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产 项目开发中较为少见。 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于 支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价
项目投资 九、不可预见费
定义：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 提示：（一）~（八）各项费用之和的3%～7%估算。 土地成本视具体情况而定是否加入 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经 营期间的运营费用。 运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿 地管理费，卫生清洁与保安费用， 办公费，保险费，房产税，广告宣 传及市场推广费，租赁代理费， 不可预见费
区别：管理费用作为期间费用，区别还是比较大的，但如何划分这两项费 用，却没有一个明确的标准。实际工作中，通常以是否设立现场管理机构 为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地 派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的 管理费用，企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生 的费用应作为期间费用，计入管理费用。
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析在房地产行业中，土地投资是一个至关重要的环节。
准确估算土地投资中的成本和费用分析对于投资者来说具有非常重要的意义。
本文将从成本估算和费用分析两个方面来探讨房地产土地投资的相关内容。
一、成本估算在房地产土地投资中，成本估算是投资决策的基础。
正确估算土地投资所需的成本，可以帮助投资者更好地评估项目的可行性和回报率。
以下是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素：1. 土地购买成本：土地购买成本是房地产投资中最基本的成本之一。
这包括土地的实际购买价格，以及与土地交易相关的其他费用，如土地转让税等。
2. 土地开发成本：土地开发成本是指在土地购买后进行土地整理和建设所需的费用。
这包括土地平整、道路建设、基础设施建设等费用。
3. 建筑建设成本：建筑建设成本是指在土地开发完成后进行具体房屋或建筑物的建设所需的费用。
这包括建筑材料、劳动力、工程管理等成本。
4. 管理和运营成本：在土地投资后，还需要考虑到管理和运营的成本。
这包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
以上是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素，投资者在进行成本估算时需要综合考虑这些因素，并结合实际情况进行精确的成本估算。
二、费用分析除了成本估算外，费用分析也是房地产土地投资中的重要环节。
费用分析可以帮助投资者更好地了解投资项目的盈利能力和回报周期。
以下是一些常见的费用分析要素：1. 银行贷款利息：如果投资者需要借款进行土地投资，就需要考虑到银行贷款利息的支出。
银行贷款利息是投资项目的财务成本之一，对投资回报率有一定的影响。
2. 税费支出：在土地投资过程中，投资者还需要考虑到相关税费支出。
这包括土地转让税、房产税等。
这些税费支出对投资项目的经济效益有一定的影响。
3. 日常运营费用：在土地投资后，投资者还需要考虑到项目的日常运营费用。
这包括物业管理费、维护费用、保险费用等。
这些费用也需要纳入到费用分析之中。
房地产项目成本测算 投资分析 超级详细 E cel各个联接表自动生成
按产品类型实发生额计算
表中公式把该项成本按可售面积在所 有产品类型中分摊。若不是在所有产 品类型中分摊请修改公式
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分摊标准说明
表中公式把该项成本按可售面积在所 有产品类型中分摊。若不是在所有产 品类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可售面积在所 有产品类型中分摊。若不是在所有产 品类型中分摊请修改公式
257.00 0.00
234.00 0.00
45.94 0.00
155.37 0.00
26.87 0.00
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14.53 0.00
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类型3
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124.45
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117.00
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商业
地下停 车场
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240.17
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商业
房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成)
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分摊标准说明
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一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 四 1 2 3 五 1 2 3 4 5 6 六
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地块成本汇总表 序号 1 2 3 4 5 6 7 七 1 1 2 3 5 6 7 8 八 1 2 3 4 5 可售面积单位成本 16层住宅 类型2 类型3 7.86 绿化建设费 0.00 建筑小品 26.14 道路广场建造费 12.39 围墙建造费 5.07 室外照明 4.69 室外零星工程 0.00 其他 112.68 配套设施费 0.00 游泳池 0.00 会所 0.00 幼儿园 0.00 学校 0.00 球场 112.68 地下停车场 0.00 车站建造费 0.00 其他 138.33 开发间接费 17.11 工程管理费 19.01 资本化利息 46.58 营销设施建造费 36.60 物业完善费 19.01 不可预见费 3777.08 开发成本单价 4,500 销售单价（元/m2） ####### 销售面积（m2) 9,000 营业收入（万元） 450 0 0 营业税及附加5%（元/m2) 3,777 开发成本单价（元/m2 ） 7,554 开发成本（万元） 996 项目利润(万元） 成本项目 商业 7.86 0.00 26.14 12.39 5.07 4.69 0.00 112.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112.68 0.00 0.00 138.33 17.11 19.01 46.58 36.60 19.01 4356.05 6,000 1300.00 780 39 4,356 566 175 地下停车场 平均 7.86 0.00 26.14 12.39 5.07 4.69 0.00 112.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112.68 0.00 0.00 138.33 17.11 19.01 46.58 36.60 19.01 900.00 3981.43 1,800 4,930 4000.00 ####### 720 10,500 36 525 900 3,981 360 8,480 324 1,495 总成本（万元） 16层住宅 类型2 15.72 0.00 0.00 0.00 52.27 0.00 24.79 0.00 10.14 0.00 9.39 0.00 0.00 0.00 225.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 225.35 0.00 0.00 276.65 34.23 38.03 93.17 73.20 38.03 7554.16 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 类型3 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商业 1.02 0.00 3.40 1.61 0.66 0.61 0.00 14.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 14.65 0.00 17.98 2.22 2.47 6.06 4.76 2.47 566.29 地下停车场 合计 16.74 0.00 55.67 26.40 10.80 10.00 0.00 240.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 240.00 0.00 0.00 294.64 36.45 40.50 99.23 77.96 40.50 360.00 8480.45
房地产投资经济测算指标解读
房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
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序号成本项目原始指标系数工程量单价(元）
合价(万
元)
可售单方
三商业主体建筑工程费1300259.981999.83 1基础工程费19.90153.08◆土方工程基底面积99451817.90137.70◆护壁护坡200100 2.0015.38◆桩基础0.00
◆桩基检测费0.00
◆降水0.00
2结构及粗装修127.76982.75◆混凝土框架建筑面积1300637.7582.91637.75◆砌体建筑面积1300250.0032.50250.00◆找平及抹灰建筑面积130065.008.4565.00◆防水防水面积130030.00 3.9030.00◆
◆
3门窗工程33.80260.00◆单元门单元数0.00
◆入户门户数0.00
◆户内门户数0.00
◆窗、阳台门建筑面积0.4130065033.80260.00 4公共部位装修78.52604.00◆大堂精装修单元数0.00
◆电梯厅装修电梯厅数0.00
◆单元入口装修单元数0.00
◆楼梯间楼梯间面积0.00
◆外立面装修建筑面积130050065.00500.00◆外墙外保温建筑面积 1.313008013.52104.00◆屋面建筑面积0.00
◆栏杆0.00
商业主体建安工程费
楼梯栏杆楼梯间数量0.00
阳台栏杆户数0.00
私家花园栏杆底层户数0.00
空调板装饰户数0.00
◆
5室内装修0.00
◆厨房装修0.00
◆卫生间装修0.00
◆厅房装修0.00
◆阳台露台地面0.00
◆
四主体安装工程费21.08162.16 1室内水暖气电16.71128.50◆室内给排水 6.2448.00
总包给排水建筑面积130020.66 2.6920.66
钢塑管建筑面积1300 1.500.20 1.50 PPR管材建筑面积130013.69 1.7813.69 UPVC管材建筑面积130012.15 1.5812.15◆室内采暖0.00
◆室内燃气0.00
◆室内电气工程建筑面积130080.510.4780.50◆
2设备及安装费 3.9030.00◆通风空调系统0.00
◆电梯供货及安装0.00
◆发电机供货及安装0.00
◆消防系统 3.9030.00
水消防系统建筑面积130023.00 2.9923.00电消防系统建筑面积13007.000.917.00
气体灭火系统0.00
防排烟工程0.00
◆人防设备及安装0.00
◆
3弱电系统0.48 3.66◆居家防盗系统0.00
◆对讲系统0.00
◆三表远传费用0.00
◆有线电视281700.48 3.66◆电话0.00
◆宽带网0.00
◆
工程量及单价说明
包括钢筋、砼、模板等，砼按照0.5m3/m2计算，钢筋按照85kg/m2、3500元/吨计算。
包括砌体、抹灰、防水等，不含装饰部分。
包括安全文明施工、技术措施、脚手、垂直运输、配合费、采保费等费用。
包括变更增加的费用。
窗地比按0.4：1计，考虑冬暖夏凉规范执行导致增加费用。
含窗台及护栏
含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋烟感、温感、报警、消防广播
密闭门、气体过滤装置暂时按照28户计算。