房地产信托投资基金(REITs)基本运作模式探究
房地产信托投资基金(REITs)(一)
房地产信托投资基金(REITs)（一）引言概述：房地产信托投资基金（REITs）是一种特殊的投资工具，它允许投资者通过购买REITs股票参与房地产市场，从中获得收益。
REITs具有多样化的组合，投资于各种房地产项目，包括住宅、商业、办公和工业物业。
本文将介绍REITs的基本概念，其主要优点和风险，并详细解释REITs的市场表现、税务特征和投资策略。
正文：一、REITs的定义和运作机制1. REITs的基本定义：REITs是房地产投资信托，旨在为普通投资者提供参与房地产市场的机会。
2. REITs的运作机制：投资者购买REITs股票，将其资金汇入REITs基金，基金管理人将这些资金用于投资各类房地产项目。
二、REITs的优点和风险1. 优点：a. 高回报率：REITs通过租金收入和资产增值提供高回报率。
b. 可流动性：REITs的股票可以在证券市场上进行买卖，提供更高的流动性。
c. 分散风险：REITs投资于多种房地产项目，减少单一项目风险。
d. 透明度：REITs需要按照法律规定进行财务披露，提供更高的透明度。
2. 风险：a. 房地产市场波动：REITs的价值受到房地产市场的波动影响。
b. 利率风险：REITs投资于借贷资金，利率上升可能导致成本增加。
c. 法规风险：REITs需要遵守相关法规，如税务和证券市场规定。
三、REITs的市场表现1. 收益表现：REITs的回报率相对较高，尤其是与其他投资工具相比。
2. 风险表现：REITs的波动性相对较高，但在长期投资中表现稳定。
四、REITs的税务特征1. 免税要求：REITs需要按照法律规定向股东分发90%的税前收入，以免缴纳企业所得税。
2. 投资者税务：投资者将从REITs获得的收益视为个人投资所得，并按照个人所得税进行纳税。
五、REITs的投资策略1. 核心房地产投资：投资于稳定收入的核心房地产项目，如商业中心和写字楼。
2. 混合房地产投资：投资于不同风险和回报特征的房地产项目，以实现风险分散和回报最大化。
浅析当前中国房地产投资信托操作模式
当前中国房地产投资信托操作模式浅析引言随着中国经济的快速发展，房地产市场成为了一个重要的投资领域。
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）作为一种投资方式，近年来在中国得到了快速发展。
本文将对当前中国房地产投资信托的操作模式进行浅析。
1. 中国房地产投资信托的定义中国房地产投资信托是一种由资金管理公司设立，以房地产作为基础资产的信托产品。
投资者通过购买信托份额，可以间接参与房地产项目的投资与运作。
2. 中国房地产投资信托的操作模式中国房地产投资信托的操作模式可以分为以下几个步骤：2.1 资金募集与信托设立资金管理公司根据市场需求，发起房地产投资信托计划，并开始进行资金募集。
投资者通过购买信托份额，将自己的资金投入到信托计划中。
一旦达到一定的募集规模，信托计划将正式成立。
2.2 房地产项目选择与投资信托计划设有专业的投资团队，负责选择适合投资的房地产项目。
投资团队会进行严格的尽职调查和风险评估，确保选择的项目具有良好的投资价值和可持续发展潜力。
一旦确定投资目标，信托计划将以资金募集的方式，将资金投入到房地产项目中。
2.3 房地产运营与管理房地产投资信托不仅仅是投资，更注重房地产项目的运营与管理。
信托计划将委托专业的运营和管理团队，负责项目的日常运营，包括租赁管理、维护保养、财务管理等。
通过专业的管理，提升房地产项目的价值和收益。
2.4 收益分配与退出机制房地产投资信托的收益分配方式一般以现金分红的形式进行，投资者按照持有份额比例分享投资项目的收益。
同时，信托计划也设有退出机制，投资者可以在一定条件下，将自己的信托份额出售或赎回，实现资金的流动性。
2.5 风险管理与监管房地产投资信托面临着一定的风险，包括市场风险、运营风险等。
为了降低投资风险，信托计划设有专业的风险管理团队，负责监测和评估投资风险，并采取相应的风险控制措施。
同时，中国证监会等监管机构也加强对房地产投资信托的监管，确保市场的稳定和投资者的合法权益。
房地产投资信托(REITs)研究
房地产投资信托（REITs）研究房地产投资信托（REITs）研究引言：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）作为一种特殊的金融工具，在全球范围内蓬勃发展。
自从1960年代美国首次引入REITs以来，这种投资方式已经在很多国家得到推广并得到广泛应用。
本文旨在对REITs进行深入研究，探讨其定义、种类、运作机制以及发展前景等方面的问题。
一、REITs的定义和基本特点REITs是指一种依法设立的信托资金集合，以房地产作为其主要投资标的的金融工具。
REITs的基本特点如下：1. 投资范围广泛：REITs不仅可以投资商业地产，还可以投资住宅地产、办公楼、工业用地等各类房地产。
2. 收益性稳定：REITs的收益主要来自于租金收入，通常由收益稳定的长期租约所支撑。
3. 流动性强：REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以通过买卖REITs份额来实现资金流动。
4. 税收优惠：REITs在一些国家可以享受免征公司所得税的待遇，这有助于提高投资回报率。
二、REITs的种类和运作模式根据运作模式的不同，REITs可以分为不同种类，常见的有股份式REITs和抵押式REITs。
1. 股份式REITs：股份式REITs是指通过募集资金发行股份，并将募集的资金投资于房地产的信托形式。
投资者购买股份即可成为REITs的受益人，享受该信托所产生的租金收入。
2. 抵押式REITs：抵押式REITs是指通过发行债券或其他金融工具募集资金，然后将这些资金贷款给房地产开发商，收取利息作为收益。
与股份式REITs相比，抵押式REITs的风险相对较高，但收益也较高。
三、REITs的优势和局限性1. 优势：（1）风险分散：REITs的投资组合通常包括多种不同类型的房地产资产，能够分散投资风险，提高投资回报的稳定性。
（2）流动性强：REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以随时买卖REITs份额，获得资金流动的灵活性。
我国房地产信托投资基金(REITs)的发展模式探讨
我国房地产信托投资基金(REITs)的发展模式探讨作者：李娜姚菲菲来源：《商业文化》2011年第03期摘要：房地产信托投资基金是我国房地产市场的一种可行的新型融资工具。
本文从各个方面分析了房地产信托投资基金的几种模式，并探讨适合我国的类型，以期对即将全面展开的REITs实践具有参考意义。
关键词：房地产；投资基金中图分类号：F304.4 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）03-0109-01一、法律形式探讨法律形式上，房地产信托投资基金分为公司型和契约型，二者的法律依据不同。
前者依据《公司法》，后者为信托法。
公司型REITs的投资者为公司股东，由股东选举的董事会选聘管理公司。
而契约型下，投资者与基金管理公司是委托代理关系，由受托人代表投资人聘用管理公司。
对于我国来说，具体采取何种形式，应从目前的实际出发：第一，现阶段金融市场相关法律和配套措施都不足。
表现在：法律方面只有《证券投资基金法》；实践中财产管理则主要采取信托、委托代理或契约型基金方式，尚无公司型基金。
第二，上市公司的内部治理水平较低。
我国上市公司目前普遍缺乏有效的职业经理人激励约束机制，使得经理人容易采取违背股东利益的行为。
如果大规模的采用公司制结构，普通投资者很难对管理者形成有效约束，必然会限制REITs的长远发展。
为此，建议初期可以选择从契约型入手，长期看应结合实践进行专项立法，以契约型为主要调整对象，同时兼顾公司型。
二、管理模式探讨（一）信托计划模式信托计划模式是由信托公司发起的一种约定集合资金投资方式。
运作方式如下：1、信托公司聘请证券公司作为承销商，向投资者发行信托受益凭证募集资金，并约定资金的投资方向。
根据自身优势，信托公司可以是REITs管理人，也可以聘请专业的第三方管理公司；2、信托公司聘请物业管理公司来负责所投资物业的日常管理，物业公司向其收取物业管理费用；3、设立托管银行，对信托财产进行保管，并收取托管费用；4、投资者购买信托合约后，可以定期获得分红，取得投资回报。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
中国房地产投资信托基金(Reits)模式研究
募型Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 相比，在投资人范围、基础资产 的市场化定价 、流动性、交 易流程的透明性等方面均有所提升及改善 ，比较优势明显，从 以下方
面具体剖析 ： 从产 品性质层面：鹏华前海万科Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 受益于前海金融创新政策及
监管层 的大力支持 ，是在深期 ｌ 证券 交易所发行 的封 闭式混合型发起式
鹏华前海万科Ｐ Ｅｌ Ｔ ｓ 于２ ０ １ ５ 年６ 月２ ６ 日公开发行 ，７ 月６ 日成立 ，受
到了投 资人的关注与 资本市场的青睐 。作为我国首个公募Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，与私
其法律实体 可以是公司、信托 ，本质 上而 言，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 可 以概括 为一种 特殊 目的公司或信托。 目前，全球Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 产品７ ０ ０ 余 只，总市值 约１ ． ５ 万 亿美元 ，其 中，美 国Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 规模最大，约 占 全球Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的三分之二 。以 美 国Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 为例 ，一般情况下 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 需满足以下基本条件 ：其一 ，必 须将 资产 的７ ５ ％ 投资于不动产、房地产抵押贷款 、其他Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 产 品的份 额 、政府证券或现金 ；其二 ，必须从基础资产的租金 收入 、抵押贷款
投资人 ，即优先级最低认购额度 ３ ０ ０ 万，劣后级最低认购额度ｉ ０ ０ 万、
抵押贷款 、房地产抵押支持证券及其他具备抵 押物 的债务工具 ，利息
收益为主要收入来源 。权益型Ｐ ＥＩ Ｔ ｓ 目 前 占主流地位 ，其过往长期 回报 良好、具备稳定 的市场价格 、对利率变化的表现更加稳定、以及更好
的流动性 。 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的投资特性包括 ：第 一， 良好的业绩 回报 。根据Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 数 据，权益型Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在截至２ ０ １ ０ 年 的３ ５ 年时 间里 ，提供了平均１ ４ ％ 的年化
房地产投资信托(REITs)研究
房地产投资信托（REITs）研究房地产投资信托（REITs）是一种投资工具，可以让投资者通过购买股票来间接投资于房地产市场。
REITs在不同经济环境下的表现吸引了许多学者和投资者的关注。
本文旨在对REITs的历史、基本结构、运作方式及其与不同经济环境的关系进行研究。
1. REITs的历史REITs最早出现于20世纪60年代，主要是为了促进房地产市场的发展。
在这个时期，联邦领导推出了一系列税收，以增加投资者的房地产投资。
REITs是其中一个成果，它旨在提供一种低风险的投资方式，投资者可以通过购买股票来分享房地产市场的收益。
2. REITs的基本结构REITs是一种特殊类型的公司，其资产主要是不动产，包括住宅、商业、工业和医疗保健等不同类型的不动产。
REITs按照SEC的规定必须分配至少90％的收入给投资者，这样他们不需要支付公司所得税。
REITs通常由一个管理团队运作，他们负责管理和维护不动产，以及招募新的投资者。
3. REITs的运作方式REITs的投资组合可以包括多种不动产类型，以分散投资风险。
REITs还需要支付投资者分配的收入，并且通常通过抵押贷款或其他形式的借贷来购买不动产。
REITs还可以通过发行新股票来融资。
投资者购买REITs的股票时，通常能够获得持续的股息，并且这些股息往往比传统股票的股息高。
4. REITs与不同经济环境的关系REITs的表现通常与整个经济环境有关。
在经济衰退时，REITs的表现可能会下降，因为人们购房和商业租赁需求下降。
然而，在经济增长时，REITs通常会表现良好，因为房地产市场活跃。
此外，通货膨胀和利率变化也会影响REITs的价值。
5. 结论通过对REITs的研究，我们可以了解到REITs的基本结构和运作方式，以及它们如何与不同经济环境的关系。
REITs作为一种投资工具，可以为投资者提供多样化的投资机会，并通过持续的股息回报实现资本利得。
REITs在未来的发展中还有很大的潜力，但投资者需要了解REITs的基本知识，以便做出更好的投资决策。
我国房地产投资信托基金(REITS)组织形式探索分析
伙 型 ＲＥＴ ．ＩＳ三 种房 地 产 投 资 基 金 的 组 织 制度 结构 优 势和 缺 陷做 了分析 ， 三 种 类 型 的组 织形 式 在 中 国发 展 提 出 了策略 性 的建 议 。 对
【 关键词】 房地产投 资信托基金 ； 信托 型 ； Байду номын сангаас司型； 限合伙型 ； 有 组织制度结构
１引言 ．
金 。 由基 金 投 资 者 、 金 公 司 、 金 托 管 公 司和 房 地 产 资 产经 营者 通 它 基 基
其 股 自２０ ０ ４年 以来 ， 国 一 直 坚 持从 紧 的房 地 产政 策 ， 地 产 企 业 面 过 签 订 一 系 列 合 同组 建 而成 ， 中 基 金 公 司 主要 由 基 金 投 资 者 （ 东） 我 房 临 严 重 的 资 金缺 口 ．０ ８年 ９月 １ 日 。 份 名 为 （０ ８年 中 国 房 地 产 选 取 的 董 事 会 和懂 事会 聘 任 的经 理 团 队 组 成 。 其 组织 结 构 如 图二 。 ２０ ８ 一 ２０ ３３有 限 合 伙 型 的 Ｒ ＩＳ组 织 结 构 有 限 合 伙 制 房 地 产 授 资 基 － ＥＴ 是 由一 个 或 一 个 以 上 对 合 伙 事 业 享 有 全 面 ６３ 元 ， 表 明如果 ２０ ７０亿 并 ０ ９年 房 地 产 遭 遇 中 期 调 整 ， 金 缺 口将 达 金 ． 依 据 合 伙 企 业 法 成 立 ， 资 一 到 ９ ９ 元 ． 果 遭 遇 短 暂调 整 ． 金 缺 口也 将 达 到 ４ ２ ２ ０亿 如 资 ９ ５亿 元 。 这迫 管 理 权并 对 合伙 债 务 承 担 无 限 责 任 的 普 通 合 伙 人 ， 个 或 一 个 以 上 不 切 需 要 我 国房 地 产 融 资 有 新 的 突破 ， 地 产 投 资 信 托 基 金 正是 资 金 渠 想 有 管 理 权 但 对 合 伙 债 务 承 担 有 限 责 任 的 有 限 合 伙 人 共 同 组 成 的 合 房
房地产市场的房地产信托基金(REITs)投资
房地产市场的房地产信托基金（REITs）投资近年来，房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为一种特殊的投资工具，在全球范围内得到了广泛的关注和应用。
REITs以其相对稳定的收益、高度流动性和透明度，吸引了众多投资者的注意。
本文将对房地产市场的房地产信托基金（REITs）投资进行分析与探讨。
一、REITs的概念和特点REITs是一种机构投资者管理的投资工具，主要投资于房地产相关的资产。
相较于直接投资房地产，REITs以证券化的方式，将不动产转化为流动的证券，让投资者通过购买股票、基金份额等方式进行投资。
REITs作为一种特殊的投资工具，具有以下几个主要特点：1. 收益稳定：REITs主要投资于稳定的租金收入资产，如商业物业、写字楼等。
这些资产通常会签订长期租约，保证了相对稳定的现金流入。
2. 流动性好：REITs在交易所上市，投资者可以通过买卖股票的方式快速进入或退出市场，相较于直接投资房地产，具有更高的流动性。
3. 高度透明：REITs作为证券化的投资工具，受到监管机构的监管，信息披露相对完善，投资者可以更清晰地了解到REITs所投资的具体资产和财务状况。
二、REITs在房地产市场中的作用1. 促进房地产市场健康发展：REITs的引入为房地产市场提供了新的投资渠道，吸引了更多的资金流入。
这些资金的引入不仅增加了市场流动性，还增加了对房地产项目的融资来源，推动了房地产市场的健康发展。
2. 分散风险：REITs投资于多个地理区域、不同类型的房地产项目，分散了投资风险。
投资者通过购买REITs股票或基金份额，可以间接投资于多个不动产项目，实现风险的有效分散。
3. 提供流动性：REITs的上市交易使得投资者可以随时买卖REITs股票或基金份额，提高了投资者的流动性。
相比于直接投资房地产项目，投资者可以更灵活地进行资金配置。
三、REITs投资的风险与挑战尽管REITs具有诸多优点，但是也存在一定的风险与挑战：1. 市场风险：REITs投资受到市场供需关系、宏观经济波动等因素的影响，市场风险较高。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复REITs的运作方式引言：房地产投资信托基金(REITs)是一种投资工具，它允许个人投资者通过购买信托基金的股票来参与房地产市场的投资。
REITs的运作方式相对复杂，需要遵守特定的法规和规定。
本文将一步一步回答有关REITs的运作方式的问题，以帮助读者更好地了解这一领域。
第一步：公司组织REITs的运作是通过以公司形式组织的信托基金来实现的。
这些信托基金通常是作为一家公司成立的，通过向公众发行股票来融资。
这些公司通常由一个董事会和一支管理团队管理。
董事会负责制定公司政策和策略，而管理团队负责执行这些政策和策略。
第二步：资产选择REITs的主要目标是通过投资房地产来获得收益。
为了实现这一目标，REITs的管理团队会从不同类型的房地产资产中选择投资对象。
这些资产可以包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。
选择合适的资产是REITs运作的关键环节。
第三步：投资和融资一旦REITs确定了投资目标和资产选择，它们就会开始将资金投入到房地产市场中。
REITs可以通过现金投资或借款来购买房地产。
通常，REITs 会通过向金融机构申请贷款来获取融资。
第四步：收益分配一旦REITs开始从房地产投资中获得收益，它们必须按照特定的规定将收益分配给股东。
根据美国的法规，REITs必须将至少90的收入分配给股东。
这些收入主要来自房地产租金、出售房地产所获得的利润以及其他投资收益。
第五步：股东权益REITs的股东享有特定的权益。
他们可以通过购买REITs的股票来成为REITs的股东。
除了从REITs的收益中获得分红之外，股东还有权利参与公司的决策和管理。
这些权益由公司章程和董事会规定，并通过股东投票来行使。
第六步：监管和合规性作为一种投资工具，REITs需要遵守特定的法规和规定。
在美国，REITs 必须遵守美国证券交易委员会(SEC)的规定，以保护投资者的权益。
另外，REITs还需要按照特定的会计准则和报告要求进行财务披露。
reits的运作方式
reits的运作方式
REITs的运作方式是指房地产投资信托基金的运作方式。
REITs是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产。
以下是REITs的主要运作方式：
1. 公开募集：REITs通常通过公开募集的方式获得资金，投资者可以通过证券市场购买REITs 的份额。
REITs的募集通常由投资银行或证券公司等机构担任承销商，负责销售和推广REITs。
2. 投资组合管理：REITs的管理团队会负责管理和运营所投资的房地产项目，包括租户招募、租金调整、维修维护等。
REITs的目标是通过专业的管理能力，为投资者提供稳定的收益并实现资本增值。
3. 收益分配：REITs会将净收益的一部分作为股息支付给投资者。
股息的分配通常会根据REITs的具体情况而定，但通常会保持稳定并具有一定的增长性。
4. 赎回和卖出：投资者可以根据自己的需求选择赎回或卖出所持有的REITs份额。
REITs 份额通常在证券市场交易，投资者可以在证券市场卖出份额，也可以选择赎回份额。
总的来说，REITs的运作方式是通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产，为投资者提供稳定的收益并实现资本增值。
1。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复什么是REITs？REITs，全称为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种特殊类型的投资公司，旨在为投资者提供房地产投资的机会。
REITs 通常投资于各种类型的房地产资产，包括住宅、商业、工业和办公等类别。
投资者可以通过购买REITs的股票来间接投资房地产市场，并分享投资所获得的收入和资本增长。
REITs的运作方式：1. 组建阶段：REITs的运作方式始于组建阶段。
一家公司或投资机构决定成立REITs，然后将其注册成为信托。
这个信托经营多个房地产投资，将其所有权分割成许多份额，以供投资者购买。
2. 上市与交易：完成组建后，REITs可以选择是否在证券交易所上市。
上市REITs可以通过交易所进行买卖，就像其他股票一样。
投资者可以通过证券经纪人或交易平台购买REITs股票。
3. 资产投资：REITs的主要运营模式是通过投资房地产资产来获得收入。
REITs管理团队负责购买、持有和管理房地产资产组合。
这些资产可以包括住宅、商业、工业和办公等不同类型的房地产。
4. 收入分配：根据税务法规定，大部分REITs的收入必须以股息的形式向股东分配，以保持其税务优势。
REITs通常将其收入的90％或更多分配给股东。
股东可以选择将这些股息收入现金支付或选择进行再投资。
5. 管理与监督：REITs由一家管理公司或团队负责日常运营，遵循特定规定和法规。
这些管理公司通常与REITs的投资者共同合作，以最大程度地提高投资回报和资本增长。
6. 定期报告与信息披露：作为上市公司，REITs必须遵守证券交易委员会（SEC）和其他监管机构的规定，及时向投资者披露与公司运营和财务状况相关的信息。
REITs还必须定期发布财务报告，使投资者能够进行充分的风险评估和决策。
7. 税务优势：REITs的另一个重要特征是其税务优势。
根据美国税法，经营合规的REITs 可以不用支付企业所得税，只需将大部分收入分配给股东进行个人所得税缴纳。
论我国房地产投资信托(REITs)之运行模式及其法律规制
论我国房地产投资信托（REITs）之运行模式及其法律规制Real Estate Investment Trust(不动产投资信托,简称“REITs”)起源于美国,是以信托方式组成的集合投资计划,主要投资于商用不动产,旨在向信托计划持有人提供来自不动产的运营收入作为投资回报。
近年来,国内关于放开REITs 的呼声越来越高。
一方面,REITs为投资者开辟新的投资渠道;另一方面,REITs也为不动产持有人增加了融资渠道。
由于我国关于REITs立法尚不完备,REITs一直未能正式启动。
目前,国内已经有多支“类REITs”产品面世及交易。
2015年6月,鹏华前海万科公募REITs封闭式混合型发起式证券投资基金(简称“鹏华前海万科REITs”)经中国证监会核准发行。
鹏华前海万科REITs作为国内首支公开发行的REITs项目,获得广泛关注。
笔者认为,鹏华前海万科REITs在很多方面有所突破,但仍与国外主流REITs存在差距。
本文拟以鹏华前海万科REITs为出发点,结合美国REITs制度,分析REITs 在我国的运行模式及法律规制。
我国发展房地产投资信托基金(REITs)的模式研究
Abstract
Real Estate Investment Trusts (REITs), which has been rapidly developed in the security markets of foreign countries in recent years, is a Collective Investment Trust Scheme. Itgathers money of investors bysending thembeneficiarycertificate, andgive the moneyto specialinvestment organization to invertin real estate industry,in the end, it must distribute most of its profits asdividendsto investors. REITs has not only offered a financing channel outside the bank for the real estate industry's development, but also offered a kind of investment products with stable income and low risk for investors. Real estate industry witnesses the bottleneck of funds when developing at a fast pace, meanwhile the public hold huge capital seeking more profitable investment channels. The real estate investment trusts (REITs) can bridge he pattern choice problem inChina.
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复REITs的运作方式是指房地产投资信托基金（REITs）在金融市场中的运作流程和机制。
房地产投资信托基金是一种通过集合资金投资于房地产资产的投资工具，旨在为投资者提供房地产市场的收益和多样化的投资选择。
以下是对REITs运作方式的详细解释。
第一步：设立REITsREITs的设立可以由各种机构或公司完成。
通常情况下，REITs由一家专门化的房地产投资公司或信托公司创建。
该公司将面向投资者发行股票，以吸收资金投资于不动产市场。
在设立过程中，该公司必须遵守特定的法律和监管要求，包括注册并获得监管机构的批准。
第二步：投资组合的创建一旦REITs设立完成并获得投资者的资金，REITs就会开始构建自己的投资组合。
投资组合包括各种类型的房地产资产，如商业地产、办公楼、住宅、工业物业等。
通过投资多种类型的资产，REITs可以实现多样化和分散风险的目标。
投资组合的创建需要详细的市场研究和尽职调查，以确保选择最具潜力和回报的资产。
第三步：租金收入和资本增值REITs的主要收入来源于租金收入和资产的增值。
一旦投资组合中的房地产开始出租，REITs将获得租金收入。
租金收入可以通过长期租赁合同确保持续和稳定的现金流。
此外，长期房地产市场的增值也为REITs带来了资本增值收益。
随着时间的推移，房地产市场的升值可能会提高REITs的净资产价值。
第四步：分配收益给投资者REITs必须遵守特定的法规，其中之一是分配大部分收入给投资者。
根据法律规定，REITs必须分配至少90的收入给股东。
这样做的目的是确保投资者可以获得REITs的收益，并吸引更多的投资者参与。
收益通常以现金形式向股东支付，也可以选择以股票或其他形式分配。
第五步：交易和市场流动性REITs与其他金融产品一样，可以在交易所上市和交易。
这为投资者提供了流动性和灵活性，可以在任何时候将REITs的股票买入或卖出。
REITs 的股票价格会受到市场供需和投资者对REITs未来表现的期望影响。
探究房地产信托投资基金(REITs)运营模式
金融观察Һ㊀探究房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）运营模式王㊀巧摘㊀要：目前，我国的ＲＥＩＴｓ在发展的过程当中受到了一些问题的制约，这些问题的存在使得我国的房地产信托投资基金在运行的时候与标准的ＲＥＩＴｓ存在着一定的差距㊂文章主要就房地产信托投资资金的运营模式进行检验的探讨与介绍㊂关键词：房地产信托投资资金；运营与发展一㊁ＲＥＩＴｓ概况房地产信托投资基金简称ＲＥＩＴｓ，这个基本的概念最初是源于１９世纪的美国㊂美国在１９６０年的时候颁布了国内的税收法典以及‘房地产投资信托法案“，这标志着ＲＥＩＴｓ正式在美国成立㊂现如今美国仍然是ＲＥＩＴｓ规模最大的一个国家，同时也成为一个世界性发展的典范㊂美国的房地产信托投资基金在发展的过程当中主要经历了两个阶段，一个是２０世纪９０年代的积累阶段，一个是２０世纪９０年代后的扩张阶段㊂而亚洲的房地产信托投资基金的研究是在２０世纪末以及２１世纪初才真正出现了一定的突破㊂最早出台关于这方面的立法的亚洲国家是新加坡㊂新加坡在１９９９年的５月推出了房地产信托投资基金，而日本是继新加坡之后第二个推出房地产信托投资基金的国家㊂在２００５年６月的时候，证监会正式发布了关于房地产信托投资基金守则的相关内容，撤销了房地产信托投资基金的海外限制，这有效地促进了房地产信托投资基金的发展㊂美国在１９６０年时推出了第一支ＲＥＩＴｓ产品，一直到现如今全球已经有２２个国家推出了该产品，并且已经有四个国家正在进行这方面的立法跟研究㊂全球ＲＥＩＴｓ的正在不断增长过程当中㊂在１９９０年的时候，全球的ＲＥＩＴｓ的市值大约为７０亿元左右，在２００２年之后，该基金呈现了一个飞跃式的发展，一直截止到２００９年９月的时候，全球的市值就已经超过了６０５０亿美元，美国是最早发展ＲＥＩＴｓ的，同时也是ＲＥＩＴｓ发展最好的一个国家㊂美国的ＲＥＩＴｓ市值能够达到大约３０００亿美元左右㊂排在美国之后，澳大利亚现在已经拥有了６４只ＲＥＩＴｓ，其市值也已经达到了７８０亿美元左右㊂处在第三位的是法国，法国拥有了４８家ＲＥＩＴｓ，法国的市值已经达到了７３０亿美元左右㊂从市场的成熟度来看的话，最早开始的是美国，同样美国也是发展得最为成熟的一个国家，其次就是澳大利亚㊂亚洲的部分国家现在仍然处于一个成长的过程当中，并未真正开发出一个特别成熟的市场㊂而中国内地则更是明显，甚至还没有出台相关的法律法规，我们还处在一个早期的探索阶段㊂二㊁ＲＥＩＴｓ的主要类型ＲＥＩＴｓ一般可以按照形式分类，也可以分成契约型㊁公司型㊂契约型还能够分成两种，一种是基金型，另外一种是单位型，按照投资人来分类，可以将其分成开发型㊁封闭型㊂如果按照资金的投向来分类的话，可以将其分为权益型㊁抵押型以及混合型等㊂ＲＥＩＴｓ的分类是比较复杂的，如果我们按照投资标地确定来分类的话，可以将其分成特定型和非特定型，按照模式分类，可以分成内部以及外部两种模式㊂伴随着ＲＥＩＴｓ的不断发展，尤其是该基金对于市场变化的一系列的适应，在美国又衍生出了一种新的品种，可以将其按照结构进行分类，分为伞形㊁双股以及纸夹结构等㊂ＲＥＩＴｓ在美国发展的过程当中是享受着税收方面的优惠的，具有明显的优惠政策来推动该基金的发展㊂相关的税法的演变决定着ＲＥＩＴｓ结构发展过程当中的一些主要的结构以及因素，所设立的基金享受着税收的优惠，主要包括三个条件，分别为收入分配投资的范围以及其具体的结构㊂在美国的发展当中的基金一般来说使用三种结构形式，分别为传统的结构㊁伞形结构以及下属合伙的结构㊂亚洲的基金发展与美国有着很大的不同，很明显在亚洲的各个国家以及各个地区都没有为ＲＥＩＴｓ设置任何的驱动性的税收政策，对于ＲＥＩＴｓ规范并不是通过税法的优惠而实现的，而是通过专项的立法对ＲＥＩＴｓ的结构以及收入分配等进行一个硬性的规定㊂在管理模式上面，亚洲的国家大多使用的是外部管理模式，也就是说在ＲＥＩＴｓ正式上市之后，交由托管机构进行专业的负责，这样能够保证其独立性跟专业性㊂在日本，比较典型的结构就是公司型的ＲＥＩＴｓ，上市交易等都属于公司型，它首先需要成立一个ＳＰＶ公司，发行募集投资者的资金，然后购买管理房地产，ＳＰＶ公司必须要负责自己公司的地产的经营㊂但是在现实生活当中，有许多公司都把经营和管理包给了第三方㊂基金会向投资者发行信托单位，然后用融资购买房地产或者是相关的产业㊂ＲＥＩＴｓ并没有独立的法人资格，所以说需要聘请专业的工作人员来帮忙管理，同时聘任房地产经营管理公司来购入相关的房产㊂三㊁我国的ＲＥＩＴｓ基本的运营模式（一）以外部管理模式作为主要模式，逐步的探索内部管理模式在前文提到过ＲＥＩＴｓ的管理模式可以分成两种，一种是外部管理，一种是内部管理㊂在外部管理模式想，一般来说，该基金属于信托形式来建立的，基金在上市之后以信托的形式交给专业的机构进行托管以及运营，并且形成更加独立的服务㊂募集资金主要是以物业为主，而物业的开发属于其外，上市只是提供了一个通道㊂在内部管理模式下，基金通常会以公司的形式设立，一般来说是按照一般意义的公司进行结构的整理，有专门的管理部门进行项目的开发以及孵化等工作，最终的目的是要以整体的公司上市作为主要的目标㊂当前我国的ＲＥＩＴｓ从立法到产品设计来说，大多都是以外部管理作为主要的运营模式的㊂从美国的ＲＥＩＴｓ的发展来看，１９６０年第一只基金推出发展初期受到了非常严格的限制，只允许公司拥有一定的房地产，但是不能够经营，这就是９５典型的外部管理㊂到了１９８６年，税收改革法案出台之后，才允许该基金拥有直接管理房地产项目，这之间经历了３０多年的发展㊂ＲＥＩＴｓ目前主要以成熟的商业为主，也是外部管理模式㊂一般来说，商业物业从最初的招商到最终的形成，至少需要３ ５年的时间，在此期间，投资者很难真正的保证收益，所以说ＲＥＩＴｓ一次也很难发行成功㊂我国的地产证券处于一个初级的阶段，把地产跟金融融合在一起，这样的模式并不是特别的成熟，而且相关的法规也比较缺乏㊂（二）以权益型ＲＥＩＴｓ的发展为先，逐步发展抵押ＲＥＩＴｓ，并且积极地完成创新权益型的基金以及抵押型的基金是按照募集资金的方向来进行划分的㊂权益型的资金是直接投资到房地产，然后直接以房地产的买卖作为收入进行利润的赚取，其投资价值主要是来自经营的收入㊂而抵押权型的则是指募集资金是中介的角色㊂通过贷款给厂商，然后赚取收益，有时也会向银行购买一些不动产来进行抵押受益，放于投资组合带给经营开发者㊂如果募集资金的时候其头像在这二者都有表现的话，那么可以将其称之为混合型㊂我国的ＲＥＩＴｓ在发展过程当中理应先优先发展权益型，主要是应该跟抵押型进行一定的比较，将权益型跟抵押型比较之后可以发现权益型的优势如下所示㊂第一，市场竞争的结果是权益性，无论是数量还是市值都有绝对的地位㊂从市场的历史数据来看，权益型都占主导位置㊂第二，权益型在不同的周期可以进行进取或者是保守的经营策略，能够有效地完成资产以及资金的转换，受到市场利率的影响是比较小的㊂第三，权益型的表现更加稳定，在经济条件比较困难的时候，比如，由次贷危机引起的全球危机期间，权益型基本上没有存在破产的情况，即便是市值跌幅也平均在５０％左右，跟市场的平均跌幅是相当的，但是抵押型的违约情况是相当普遍的㊂第四，早在２００３年的时候，证监会就已经公布了‘房地产投资信托基金守则“，在该守则当中明确了ＲＥＩＴｓ只能够是权益型的，这对于内地的发ＲＥＩＴｓ展来说也具有非常好的借鉴意义㊂四㊁结语综上所述，ＲＥＩＴｓ与我国当前的房地产信托存在着一定的差异㊂ＲＥＩＴｓ在美国以及澳大利亚发展得非常成熟，在亚洲市场该基金也正在快速成长中，按照现有的成长速度可以发现，在未来，该基金的回报率可能要优于股票以及证券㊂参考文献：［１］王庆德，闫妍．我国房地产信托投资基金税收制度的问题与建议［Ｊ］．税务研究，２０１７（８）：１０２－１０４．［２］刘标胜，刘芳雄．发展农田房地产投资信托基金Ｆ－ＲＥＩＴｓ的思考［Ｊ］．金融理论与实践，２０２０（１）：１０２－１０７．［３］王嘉茹．房地产投资信托基金风险问题研究［Ｊ］．现代营销（信息版），２０２０（４）：１６－１７．［４］赵丹青，李培琳．国内房地产投资信托基金研究可视化分析［Ｊ］．中国物价，２０２０（４）：６３－６６．［５］刘伟．房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究［Ｄ］．北京理工大学，２０１６．［６］陈亿豪．房地产投资信托基金ＲＥＩＴｓ的法律问题分析［Ｄ］．西南政法大学，２０１９．作者简介：王巧，河南弘钰投资管理有限公司㊂（上接第４８页）预算执行要做好相关的监督工作，对事务所各方面的数据进行深入的分析，尤其是一些没有按照规定执行的内容必须进行一定的分析，从内容从找到问题的所在和形成的原因，才能够更进一步的进行完善，调整出相应的预算规划，对后续事务所在发展过程中给予一定的支持㊂将预算工作与员工的考核结合在一起，和员工利益分不开时，就能够提高员工的预算工作效率㊂这种方式的运用能够提高员工的积极性，达到预期的运行效果㊂预算管理是保障事务所发展的重要条件，因此管理人员要认识到预算管理的重要性并且加以重视，严格要求工作人员遵守其规划，能够有效提高相关人员的综合素养，预防犯罪行为的发生㊂（四）合理化运用全面核算的编制程序以及方式合理的运用需要根据会计师事务所自身的特点来进行计划，如果是项目范围比较小的业务，相关部门就可以确定项目的预算；如果项目规模较大，就可以进行沟通和交流来确定项目的预算㊂结合自身的特点来编制出符合实际情况的预算计划，保证具有可实施性㊂当前，编制的方法多种多样，会计师事务在选择的过程中要根据其性质进行选择㊂五㊁结语根据综上所述可以得知，会计师事务所要提高其专业能力，适应我国社会主义经济发展，就需要扩大企业的规模㊂将目光放得更加长远，不能只停留在简单的规划业务水平，加强内部管理是事务所协调的基本保障㊂可以先从应用全面预算管理开始下手，再逐步到应用人力资源会计等，能够有效强化内部管理㊂会计师事务所应用只有做到统一标准才能够进行全面发展，解决前进路上的绊脚石，为社会提供有保障的服务㊂参考文献：［１］佟成生，李扣庆，钱毓益，等．‘管理会计基本指引“在企业中的应用研究：基于管理会计要素的调查证据［Ｊ］．财政研究，２０１７（５）：１００－１１３．［２］沙秀娟，王满，钟芳，等，王艺璇．价值链视角下的管理会计工具重要性研究：基于中国企业的问卷调查与分析［Ｊ］．会计研究，２０１７（４）：６６－７２，９６．［３］诸波，李余．基于价值创造的企业管理会计应用体系构建与实施［Ｊ］．会计研究，２０１７（６）：１１－１６，９６．［４］朱学义，朱亮锋．管理会计价值增值目标的实践：以淮海控股集团民营企业为例［Ｊ］．管理评论，２０１７，２９（９）：２６２－２７２．［５］冯巧根．改革开放４０年的中国管理会计：导入㊁变迁与发展［Ｊ］．会计研究，２０１８（８）：１２－２０．［６］冷继波，杨舒惠． 互联网＋ 背景下业财融合管理会计框架研究［Ｊ］．会计之友，２０１９（１２）：１９－２３．作者简介：朱晓鹏，中汇会计师事务所（特殊普通合伙）㊂０６。
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以房地产作为资产支撑的投资工具，通常由资产管理公司发起成立，并由信托公司进行管理。
REITs的出现，为投资者提供了一个间接参与房地产市场的途径，也为房地产行业提供了新的融资渠道。
1. 房地产投资信托基金的发起人和管理人：在我国，发起人通常是一家专业的资产管理公司，具备一定的实力和经验，可以为投资者提供专业的资产管理服务。
管理人则是一家合格的信托公司，负责管理REITs的运作，包括信托资金的募集、投资组合的构建和管理、收益的分配等。
2. 信托资金募集：为了筹集资金，房地产投资信托基金通常在国内或境外资本市场发行基金份额。
发行方式可以包括公开募集和私募募集，对于公开募集的基金，通常需在证券交易所上市交易。
3. 投资组合构建：发起人和管理人根据基金的投资策略，选择适合的房地产项目作为投资标的。
投资标的可以包括商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型的房地产资产。
投资组合应具备一定的风险分散性，以降低投资风险。
4. 收益分配：房地产投资信托基金的收益主要来自于所投资房地产项目的租金收入和资产升值。
根据基金合同的约定，收益往往以分红的形式返还给投资者。
收益分配可以按照固定比例进行，也可以根据基金的收益状况进行动态调整。
5. 退出机制：投资者参与房地产投资信托基金后，如果需要退出投资，通常可以通过以下几种方式实现：一是将基金份额进行转让，通过二级市场进行交易；二是等待基金到期后，接受基金的清算支付；三是在基金运作期间，基金管理人可以提供回购服务，回购投资者的基金份额。
房地产投资信托基金的发展模式在我国仍处于初级阶段，受到了监管政策的限制。
近年来，随着国家对于房地产金融市场的放开和规范，房地产投资信托基金的发展前景得到了广泛关注。
未来，我国可以借鉴发达国家的经验，进一步完善相关法律法规，完善资本市场的投资环境，促进房地产投资信托基金的健康发展，为投资者提供更多元化的投资选择，为房地产行业提供新的融资渠道。
发展我国房地产投资信托基金(REITs)的探析
上海交通大学硕士学位论文发展我国房地产投资信托基金（REITs）的探析姓名：刘耀峰申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：傅亚平20090111发展我国房地产投资信托基金（REITs）的探析摘要房地产是我国支柱产业之一，它的发展依赖于大量资金的支持，解决融资问题是促进房地产业健康发展的首要条件，也是保证我国国民经济稳健前行的基础。
但我国目前房地产融资体系中存在的主要问题是结构性失衡，突出的表现为房地产开发贷款和居民住房按揭贷款等银行贷款资金占到房地产资金来源中的绝大多数，而股票融资、债券融资、信托、海外基金等发达国家房地产开发中常用到的融资方式却发展滞后。
这样的现状既不利于房地产业的发展，使得该行业融资渠道单一、容易受到政策面影响，也不利于国家金融安全，容易造成房地产开发风险在银行体系内部的积聚。
本文的目的就在于试图通过对我国目前房地产融资现状和房地产投资信托基金（REITs）两者的分析，探寻利用房地产信托投资基金解决目前房地产融资困境的合理性、可行性和现实操作模式。
文章的核心内容包括四个部分。
第一，分析我国房地产业融资渠道中存在的问题和未来影响因素，得出我国房地产融资必须开展机制创新的结论。
在对融资渠道的分析中，进行了整体和分渠道的探索；在对未来影响因素的研究中，则划分了国内了国外两方面的因素。
第二，逐一指出目前市场上创新类融资工具无法满足未来房地产融资需要的原因，介绍REITs的定义、分类和特点，并将REITs与其它融资工具进行比较，以体现REITs的优越性。
第三，从政治、经济、社会、法律、环境和技术六个方面分析现阶段实施REITs的可行性，提出我国REITs的操作模式。
第四，针对我国目前经济环境中的不利于REITs发展的瓶颈因素提出政策建议。
文章最后总结了研究成果，并指出研究中存在的不足和可以继续深入探讨的方向。
关键词：房地产业融资，机制创新，REITS，操作模式THE RESEARCH OF DOMESTIC REAL ESTATEINVESTMENT TRUSTS (REITs)ABSTRACTReal estate is one of China’s pillar industries, it relies on capital intensively. Therefore, an effective solution addressing real estate financing problems could bring along a more promising future of the industry, and a more solid foundation for the national economy. The foremost problem confronting the industry nowadays is the structural unbalance of financing, it appears in a way that bank loans stand for most part of real estate capital recourse, and other channels such as public offering, corporate bond, trust fund and oversea direct investment, which are commonly used in developed countries, lag far behind. This situation not only constraint the development of Chinese real estate enterprises but also jeopardize the whole financial system. The purpose of this dissertation is to probe the rationality, feasibility and operable framework of settling the real estate financing problems by using REITs (Real Estate Investment Trusts).The core of this dissertation includes four parts. Firstly, analyzing the problems of various financing channels from macroscopic and microscopic angle, forecasting the future influence factors from domestic and international vision, which leads to the conclusion that mechanic innovation is a must for real estate financing. Secondly, pointing out why the existed innovative financing tools could not ameliorate the present situation,introducing the definition, category and characteristics of REITs, and comparing REITs with other real estate financing tools to indicate its advantages. Thirdly, exploring the feasibility of REITs from political, economic, social, technological, environmental, and legal aspects, outlining the framework and content of domestic REITs. Fourthly, offering advices to create better environment for REITs.The dissertation summarizes all the results at last. As well, it illuminates the inadequacy and the direction of study in future.KEY WORDS: Real Estate Financing, Mechanic Innovation, REITs, Operable Pattern上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
REITs基本运营模式
一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。
从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化投资产品，实际是一种基于资产实体收益权凭证，通常会上市交易。
通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保不动产里，通过专业机构管理获得稳定高效回报。
REITs主要目是通过分红形式和投资者分享可预测、稳定房地产投资回报。
REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲较发达国家和地区均设立了REITs。
在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级股票交易所上市。
作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。
因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税优惠待遇。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。
简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产产权，其收入主要来源于所持有不动产产生租金，这是REITs 主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。
混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。
大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易单位信托基金，为投资者提供相对稳定红利收入。
由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益经营性大型商业物业。
不同于一般信托产品，REITs具有鲜明特征。
它投资期限长，以成熟商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。
每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。
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REITs的规模在短时间内得到迅速扩大。从美国看，其总市值从 1962年的4200万美元增长到2013年的5000亿美元，公开上市 交易的REITs数量从2个增加到193个。从澳大利亚看，其规模从 1991年的48亿澳元增长到2011年的1000亿澳元，其REITs的总资 产达到全球REITs总资产的10%（而股票市值仅占全球股票总市 值的2%），并在MSCI（摩根士丹利资本国际）指数中占到 13%的比重。 REITs的长期回报优于股票和债券。就美国而论，截至2013年一 季度，MSCI美国REITs指数2002年以来的累计收益达到 354.36%，而同期标普房地产开发商指数的累计收益为 156.88%。对于澳大利亚而言，REITs是澳大利亚近年来最成功 的地产投资板块。到2013年止的10年间，REITs的长期绝对收益 率达10.49%，超过同期的直接投资房地产（10.20%）、股票 （8.31%）和其他债券（6.68%）。从亚太市场看，REITs的回 报率也高于股市。亚太房地产协会的 2012年报告表明，所有发达市场（日本、新加坡及中国香港） 和其中一个新兴市场（中国台湾）的REITs市场回报均高于各自 的股票市场。
REITs与我国房地产信托主要区别
• • 一是投资属性不同。 REITs属于股权投资，其收入来源于出租收入或物业出售升值的收入。 我国房地产信托属于债权投资，其收入视信托计划的方案设置而定。 二是流通性不同。 REITs是标准化可流通的金融产品，能够在证券交易所上市流通，产品周期一般在 8~10年。 房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，尚无二级市场，不 能在证券交易所上市流通，产品周期一般为1~3年。 三是收入分配不同。 REITs需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的90%以上分配 给投资者。 房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报。 四是运作方式不同。 REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。 房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分参与项目公 司运作获取回报。 五是税制安排不同。 REITs的税制优惠在于，免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交 纳所得税。 房地产信托计划目前没有专门的税制优惠安排。 此外，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、财产 权信托、受益权转让信托等。
房地产信托投资基金（REITs） 基本运作模式探究
什么是REITs
• REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集 合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例 如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）， 并享受税收优惠的投资活动。其收益来源主要是租金 收入和资产增值。 • REITs起源于规避法律限制的金融创新，是美国《国 内税收法典》的产物，在组织结构、股权结构、资产 结构、收入结构和分配结构等5方面都有法定要求。
公开上市交易的REITs的基本运作模式
REITs的基本特征
• 一是组织结构，必须采取公司、商业信托或者协会 （association）的组织形式，不属于金融机构和保险 公司。 • 二是股权结构，至少有100个股东，其中前5大股东 不能超过50%（即5/50法则）。 • 三是资产结构，至少75%的资产是房地产资产或房地 产抵押、现金和政府证券。 • 四是收入结构，至少90%总收入来自于不动产租金， 不动产贷款利息收入、不动产、其它信托的股权，或 其它不动产上的共有权买卖的利得； • 五是分配结构，每年至少将其应纳税收入的90%分配 给股东。
REITs 的 国 际 现 状
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当 前 中 国 发 展 REITs 尚 存 的 问 题
础资产问题。 没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前， 国内高品质物业并不多见：国内大部分物业，一方面硬件条件 不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量 低下或产权分散混乱。 二是税收环境障碍。 在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准 （7%～8%的水平）难以得到满足。按现行税制，我国商业地 产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税（商业地 产的房产税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照 房产租金收入计算缴纳的，税率为12%），之后还要交25%的 所得税。粗略估算，最终实得只有租金的60%～70%。这也就 意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规 模化发展。 三是登记权属障碍。 信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通 的关键。如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再 是问题。但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以确定信托 产品权属尚有一定难度。 四是监管障碍。 按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非 证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银 行间市场流通，则其募集资金有限，且个人投资者和相当多的 机构投资者不能参与，难以体现REITs的规模和流通价值。
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纵观美国、澳大利亚、日本、新加坡、韩国等发达国家，REITs 市场无不取得了巨大发展。
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REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正在快速成长。 REITs1960年诞生于美国，1971年登陆澳大利亚，2001年开始 在亚洲出现（最早始于日本）。目前，REITs占全球上市房地产 市值份额的45%。美国、澳大利亚及日本为全球领先的REITs市 场，其市场份额分别为55%、10%和6%。亚洲有138只REITs， 总市值超过1180亿美元，占全球REITs市场的12%。
我国房地产信托投资基金（REITs）现状
• REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、 收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。 • REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正 在快速成长。其成长速度很快，长期回报优于股票和 债券。 • 目前，一系列的问题正制约着中国REITs的发展：一 是基础资产问题，二是税收环境障碍，三是登记权属 障碍，四是监管障碍。