昆明某项目市场调研报告

昆明呈贡项目调研报告第一章项目概况1、昆明城市规划依据《昆明城市总体规划修编(2008-2020)》，昆明城市定位为中国面对南亚、东南亚的国际大通道上的枢纽门户。

目前，昆明市辖5区1市8县，即五华、盘龙、西山、官渡、东川区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸县,其中部分区县环滇池而设置。

总面积2.1万平方公里，主城区面积达到180平方公里，城市绿化覆盖率30%，人均公共绿地面积7.8平方米。

总人口578万人。

总规中对昆明的市域总人口按规划2010年控制在706万人，2020年控制在850万人，基础设施配套按照1000万人校核；中心城区人口在2020年内，规划建成区城市人口规模不超过洁净水和土地两项环境资源承载能力的下限，即不应超过450万人，到规划期末城镇人口达430万人。

中心城规划建设用地到2020年城镇建设用地控制在430平方公里左右，人均规划建设用地规模100平方米。

规划里，将呈贡新城区和空港经济区纳入中心城区，和昆明主城区一起形成三中心模式。

”即：昆明主城区为商业金融中心、呈贡新区商业金融次中心，巫家坝机场搬迁后的商业金融次中心。

成为了主城、呈贡新区、空港经济区为核心的开放式网络城市空间结构。

对于交通，突出公交优先的原则，将形成以轨道交通（轻轨和地铁）和BRT（快速公交巴士）为核心，常规公交与出租车等其他方式为有效补充，形成线网布局合理，换乘方便、乘坐舒适快捷的经济高效的现代化公共交通系统。

建立包括15分钟中心城区快速交通圈，45分钟都市区快速交通圈和60分钟城市快速交通圈在内的快速交通体系，保障市民方便出行。

2、昆明经济状况昆明2008年GDP总量为1605.39亿元（2007年：1405.05亿元），比上年增长12.0%，位列全国337个地级行政区第53位。

地方财政收入453.25亿元，增加25%；固定资产投资首次超过1000亿元，达到1050亿元。

其中：主城六区（占全市的83%）盘龙区181.7亿元，13.1%；五华区444.6亿元，13.5%（最多）；官渡区362.8亿元，13.8%；西山区191.3亿元，13.01%；安宁市115.5亿元，17.3%（最快）；呈贡县 54.7亿元，15.2%。

城镇居民可支配收入及增速平均14482元，增长13.3%。

主城六区盘龙区16099元，8.1%；五华区13068元，9.1%；官渡区15894元，29.7%（最快）；西山区12943元，10.2%；呈贡县16301元，22.1% ；安宁市17417元，11.7%（最多）。

发展经济学的观点提出，人均GDP在400-2000美元为一个地区经济起飞的阶段，而超过2000美元，将进入加速成长的阶段。

昆明市走进了2000美元，走进了发展经济学所提出的一个加速成长的阶段。

随着澜沧江－湄公河次区域合作的日益深入，特别是中国－东盟自由贸易区建设的启动，昆明作为中国对东南亚、南亚对外开放的通道地位日益明显，昆明在整个东南亚、南亚的辐射能量也将日益加强。

2005年，大湄公河次区域经济合作第二次领导人会议在昆明成功召开，《昆明宣言》的签署，全面升级了“10+1”各国的合作；207年，第14届昆交会和第三届泛珠论坛同期进行，在泛珠省区和东盟之间架起了合作的金桥。

昆明的国际影响力正变得越来越大。

3、项目位置项目位于呈贡新区，紧临昆明主城区与呈贡新区连接的主干道彩云路旁。

周遍环绕兴呈路、昆玉高速等主要交通道路，交通便利。

属呈贡新城斗南片区龙城区。

是从云南东面和北面进入目前云南主城区的门户。

详细路况、土地现状及周遍规划见昆明十四冶金建设集团公司《龙城总部花都概念规划方案》，2009年6月。

同时，据刘总介绍，本项目享受《城中村改造项目——一村一策》的优惠政策第二章昆明房地产市场状况1、2008年土地市场2008年昆明启动了城中村改造计划，计划在5年内完成336个城中村的改造，在册人口76万人，面积19.5平方公里。

城中村改造计划使2008年昆明土地交易格局发生巨大变化，在储备土地供应大副减少的情况下，土地交易更多集中在两个新区，呈贡区和经开区。

2008年，昆明市发布了《昆明主城区住房建设规划（2008---2012）》，2008年计划供应商品住房用地3150亩，供应量大于计划量。

2008年昆明共成交土地91宗，主要集中在呈贡新城和经济技术开发区。

12160亩，同比2007年增长74。

6%。

地价分析受房地产大市和供求关系的影响，土地地价下降明显，土地整体交易价格从2007年的72.8万元/亩下降到38万元/亩。

土地成交楼面地价为552元/平方米，同比2007年下降了39.5%。

呈贡新城的土地拍卖地价为14万元/亩，其中地价底的共建配套和工业用地占52.7%。

城中村改造2008年2月，昆明市政府提出了5年内改造所有的城中村，这是在呈贡新城建设后有一个房地产投资热点。

城中村改造用地供地方式主要采用“毛地公开交易”方式，积极吸引社会资本参与城中村改造，施行土地开发的一、二级联动运作，目前昆明主城区城中村改造的建筑面积3800万平方米。

以3.5的容积率计算，336个城中村5年改造放量为6839万平方米。

不包括新出让土地的商品房供应量，而“一村一策”的城中村改造政策是拆迁难度相对减小。

2、2008年商品房市场2008年，受全国房地产环境影响，昆明楼市也陷入观望局面，全年成交量明显下降，回落到2004年水平。

价格涨幅回落，但随着国家出台的一系列优惠购房政策，加上开发商主动降价，部分自主需求被激发，市场成交量有一定回升。

3、2009年6月昆明房地产市场分析房地产市场在经过“小阳春”出人意料的逆转之后，迎来了新的契机。

《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”；另一方面，为助推“保增长、扩内需、调结构”而实施的固定资产投资项目资本金比例调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。

，国家对房地产的政策是一以贯之的，那就是保普通住宅，压豪宅建设；保自住需求，压投资投机需求；保楼市平稳健康发展，压楼价大起大落。

1、市场状况据昆明市房产信息网统计数据显示，6月，昆明共成交各类商品房6561套，比五月份（5675套）增加886套，成交面积为64.0224万平方米，成交金额为33.0335亿元，成交均价为5159.68元/平方米。

昆明6月份的楼市出现更强劲的增长，成交量和成交面积都在放量增长。

昆交会所透露出来的种种迹象显示，昆明市房地产大环境在微妙中呈良性上升状态，加上此前新昆明建设各引资项目的动工，昆明楼市对于外来人群的吸引力继续增加，进而引发新一轮投机资本的进入。

虽然6月份的成交量创下新高,但是值得注意的是目前市场的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化，刚性需求的数量在逐渐减少,投资性需求的数量在逐渐增加。

2、土地市场交易分析数据来源：昆明市国土资源局本月共有3块土地成交，其中2块为城中村改造项目，成交价格较高，预计未来几个月会有更多的城中村土地挂牌交易，并且毫无疑问的都将成为房地产开发项目，位置都比较好。

3、规划信息公示分析：1、批前公示信息：数据来源：昆明市规划局6月份规划批前公示的项目一共20个，居住性质的项目占35%，其中有2个项目为经济适用房项目。

商业性质的项目占10%，项目分布于南市区的滇池板块和东南板块。

其他性质的项目占55%，主要以交通设施、工业性质为主。

从本月批前公示的项目来看，昆明目前的房地产开发项目仍然以住宅开发为主，住宅项目开发周期短，资金回笼快的特点让居住性质的项目依然成为开发商的首选。

2、批后公示信息：数据来源：昆明市规划局6月份规划批后公示的项目一共4个项目，其中3个项目为居住性质项目，值得一提的是俊发系列的项目就占3个项目中的2个。

自5月份香樟俊园。

开盘热销后，俊发就开始了快速攻略，积极开盘抢占市场份额。

6月份已经推出了SOHO俊园，预计在7月份将推出七彩俊园。

4、昆明楼市在售楼盘情况分析1、在售楼盘项目类型2009年2季度，昆明楼市继续延续了自上季度以来的持续升温，本月，在各方面利好消息的推动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高。

6月，昆明市在售楼盘主要以普通住宅为主，占到总销售楼盘的47%，其次是综合项目，所占比例为32%。

别墅占12%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为3%和5%。

可见，现在楼盘开发普遍追求的是多物业类型混合开发，以最大限度的提升楼盘使用及经济效益。

数据来源：FMC房地产研究中心数据来源：FMC房地产研究中心在售混合项目中普通住宅和商业混合的项目所占比例最大，达到55%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占32%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过10%。

2、销售均价分析数据来源：FMC房地产研究中心普通住宅普通住宅在本月在售楼盘中所占比例最大，达到47%。

主要分布在滇池板块、次中心板块、市中心板块、北市板块和东南板块。

其中又以滇池板块的楼盘最为密集。

西山板块、教场板块及东市板块楼盘分布较少。

价格方面，随着中国经济的触底复苏及国家政策的影响，在众多利好消息的刺激下，房地产业出现“回暖”迹象，普通住宅的价格出现上升趋势，本月的普通住宅均价相较于上月仍然出现小幅的上升，达到4675.51元/平方米。

但是由于政策出台时间较短，目前的政策还未呈现大程度的影响效果，而且国际经济环境还不景气，因而普通住宅的价格在短时间内还不会出现大幅度上涨趋势，仅会在小幅调整中适度上扬。

商业商业占在售楼盘的比例较小，仅为5%，均价为15334.64元/平米。

昆明商业进入一个升级的阶段，商业不再是以住宅配套为主，纯商业项目不断涌现，较高的投资回报率等因素让商业备受青睐，价格也随之走高。

商业项目主要分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城与呈贡新城的衔接带，大规模的住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展的基础，许多开发商都嗅到南市区的商机，纷纷拿地打造商业项目。

别墅纯别墅项目占到总在售楼盘项目的12%，与上月8.89%相比有所上升。

别墅项目主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块的别墅项目分布最为密集。

别墅项目在价格方面的表现较为稳定，均价为8142.03元/平米，但就目前形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升是大势所趋。

所以别墅项目受本次金融危机的影响也是最小的，千元以内的波动对于价格基数比较大的别墅项目来说无大的影响，这样的起伏可以说是基本保持稳定。

写字楼写字楼占在售楼盘的3%，仅占很小比例。

但是相对前两年的放量却是有所上升的，随着城市CBD改造计划的逐步实施和城中村项目的大量改造，未来会有越来越多的写字楼项目浮出水面。