律师提示：购买二手房,应注意相关附属设施的归属确认

律师提示：购买二手房，应注意相关附属设施的归属确认
案例：买了房子车库不给新业主，合理吗？
卢先生看中了一套房子，而且卖方李女士还有一个本小区的车库。

经过协议，双方讲定房价为100万元，装修及家电5万元，共计105万元。

卢先生按期付清购房款后，和李女士办完了过户手续。

李女士就把一大串房屋各间的钥匙转交给了卢先生。

卢先生收房后找李女士说她没把车库的钥匙交出，要求李女士尽快提供车库钥匙。

李女士说：“她只卖房屋不卖车库，想要车库请再掏钱。

”卢先生坚持认为自己买的房子应包括车库，多次交涉没有结果，卢先生把车库锁撬掉重新装了一把锁。

李女士在同小区的其他业主谈好转让车库的事情带人去看车库，才发现已经被卢先生占了，由于同卢先生交涉遭到拒绝，她向法院提出诉讼，要求卢先生迁出车库，并赔付侵占期间的经济损失。

在法庭上，李女士一再强调，车库是她在购房后向物业租的，租期到现在还差10年，但租金早已交付。

她和卢先生签订的房屋买卖协议中并未包含16号车库，她认为车库不是房屋的附属物。

卢先生认为，车库不是单独建筑体，而是一种房屋附着设施。

当初看房时自己是也是看中这个小区有合适的车库才答应购买的，可以认为，李女士在转让房屋的同时也转让了附属房屋的车库。

因此，他请求法院驳回李女士的诉讼请求。

法院经审理认为：
该小区的车库并不具备产权，所以，不在李女士和卢先生的所有权变更范围之内。

车库属于李女士单独向物业租赁的，虽然车库都是租给本小区业主，但不能因为是业主而当然取得车库的使用权，所以，卢先生认为购买房屋当然取得车
库的使用权不成立。

另查，双方在签订二手房买卖合同时对房屋的装修、屋内的附属设施协商作价，连同房屋一起转让给卢先生，但是对于车库的归属并未提及，所以应该认定双方的交易内容不包括车库。

因此，判决卢先生腾出车库，并按小区的车库租金标准赔偿占用期间给李女士造成的损失。

律师提示：购买二手房如何做到“看的、想的、买的”一致？
很多二手房是原房主曾经或正在使用的，所以，在看房时除了看到房屋本身以外，还会看到一些附属、添加或相关的设施，而这些却未必是双方交易的内容，因此，经常出现购房人看的、想的和卖房人真要卖的并不一样的情况。

甚至有些中介或二手房的卖方，了吸引买家会以豪华装修加全套家私电器为卖点，当买家去看房子的时候往往被这些“赠品”所吸引，签定了合同，可合同中却又没有列明这些内容。

到交房时，要么您看到的被调换、拆走，要么就找各种理由要求支付补偿。

我们这个案件的卢先生在购买二手房时，合同中对原房主的装修、屋内的附属设施是分别作价明确在合同中的，这一点做的不错!但是，明明他很关心车库的问题，在签订合同时却想当然地认为车库连带房屋一起归自己，没有在合同中做任何说明。

如果当时他要求明确这个问题，如果李女士不答应，他就可以早做打算，如果觉得不合适可以不购买，可现在呢？说什么都晚了。

所以，律师建议，为了避免不必要的争议和损失，在进行二手房交易时，买卖双方要对和房屋有关的装修、屋内的设施、家电、相关的车库、车位等项目的归属和是否要支付补偿都说清楚，并明确在书面合同中，千万不要随便信一句口头承诺，这样才能做到“看的、想的、买的”完全一致。

可能的话，对附属设施和屋内的交易物品，可以通过现场照相的方式确定附在合同后面，以免有不良中介和卖家“狸猫换太子”，导致买家“哑吧吃黄连”!
律师提示：买房遇到“凶宅”怎么办？
案例：结婚购房遭遇死亡之屋，能退房吗？
林明准备结婚，四处看房，后来通过中介看中了一套二手房，经过中介林明与房主签订了《房屋买卖合同》。

在合同中对交房、付款、过户等条款作了约定，也明确了房屋内设施的归属，在签订合同当天林明付了2万元定金。

合同签订后十天左右，林明听说自己所购的房屋去年连续死了两个老人。

马上觉得心里很不舒服，向房主提出，因房主隐瞒了房屋里连续死人的重要事实，属于欺诈或重大误解，所以要求解除买卖合同，退还定金。

房主原本不同意解除买卖合同，后看林明态度坚决，就同意了解除合同。

但房主认为是林明违约，所以不同意返还定金。

双方争执不下，林明到法院起诉了房主。

在法院审理过程中，林明认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因房主没有告知而产生误解，这构成欺诈，应该双倍返还定金。

即使房主是因无意未告知自己，责任也在房主身上。

房主认为，人的生老病死是常事儿，自己并没有法定告知的义务，这情况不是自己不说，而是林明没问。

在合同签订后，林明以此为由提出解除合同，这属于林明违约，定金不能返还。

法院经审理认为：房屋内曾有人死亡并不影响房屋本身的价值和实际使用，林明提出因“死人不吉利”而解除合同，没有法律依据。

也没有证据证明房主在签订协议的过程中存在欺诈、故意隐瞒的情形，不能认定房主构成欺诈。

通过原被告双方的陈述和中介工作人员的证言可知，林明在购房中也未明确提出购房为结婚所用，并有特殊要求，因此重大误解之说也不成立。

因此驳回了林明的诉讼请求。

在购买二手房过程中因原房屋中曾经死过人，尤其是一些非正常死亡的，购买人在发现后觉得“不吉利”而提出解除合同的事情屡见不鲜，对于这种因“不吉利”而引发的纠纷法律上并无明确规定，在司法实践中认定也不一。

一种看法是“生老病死”人之常情，认为死人不吉利是封建迷信，以此为由解除合同没有法律依据，不应该支持。

另一种看法是房屋中发生死人的事对购买人确实会构成一定影响，这并不是封建迷信，而是风俗习惯，因此，在一定条件下应该承认这种情形对购买者造成的影响会影响双方的交易。

在一定条件可以因此不归责于双方而解除合同。

在本案中由于林明购房时未提出相应要求，也未询问房屋中是否曾经有过死人事实，确实不能算房主欺诈或有过错。

不过，法院简单地认定林明构成违约，不退还全部定金还是值得商榷的，毕竟事实上林明确实想用此房结婚，从传统习惯和风俗上讲死人的事实对林明的购买行为造成影响是正常的，林明提出解约事出有因，不是一般理解的违约行为。

在房主并未因此受到什么损失的情况下，应该酌情考虑尽量退还部分款项，尽量避免买卖双方不必要的损失。

律师提示：购买二手房，除了“看”以外，还要做什么？
通过这个案子，律师要提示大家，购买二手房，仅仅是“看”，那是不够的，在签订合。