运营管理建议方案
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4）居住区
一号桥、二号桥、张贵庄、富民路、中山门等大型成 熟居住区提供无线客源，形成稳定消费人群，带来旺 盛人气
天钢-柳林商圈
商圈背景：天钢-柳林片区城市副中心规划 商圈特征：新兴商圈，商圈规模小，商业场所少，人口较为密集 消费群体及特点：学生、工薪阶层、家庭；快速、流行、便利性、消费额属于中档 交通状态：紧邻海河风情带，并有三条地铁线路穿境而过 行业业态：饮食业、服务业、娱乐百货业的比重偏低
商圈内项目信息
河东万达广场已落户津滨大道 总面积达25万平方米的红星美凯
龙河东旗舰店已经开业。 定名为“晶海购物公园”的百货
MALL于5月开工建设
商圈五公里内标杆项目——万达广场
项目简介：天津万达广场座落在天津市河东区 津滨大道旁，总建筑面积50万平方米，其中商 业面积约24万平米，写字楼约10万平米，住宅 约17万平米。项目涵盖大型商业广场、精品城 市住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国 际影城、全国连锁量贩式KTV、大型电玩城等 包罗万象的业态。
提炼要点
原业态规划: 3F
பைடு நூலகம்
A区 特色餐饮区
＋
B区
＋
C区
儿童主题区
时尚零售区
D区
E区
＋ 动感影院区 ＋ 餐饮娱乐区
特色餐饮
儿童游艺乐园 动感电玩城
时尚零售
时尚零售
影院
音像饰品 时尚快餐
儿童 早教
银行 金融
特色餐饮 KTV
第二部分 商圈分析
商业地产投资管理全程顾问机构
天钢-柳林片区
天钢柳林地区是天津市中心城区东南部由昆仑路、外环线、大沽路和津塘路围 合起来的区域，根据未来规划，天钢柳林地区建设完成后，将形成“一带七区 ”的布局，成为集商务、会议、创意产业、文化娱乐、居住于一体的国际性、 现代化城市副中心。
第三部分 优势与商机
商业地产投资管理全程顾问机构
项目SWOT分析
优势
•地段优势:项目位于城市发展热点板块天钢城市副中心商圈,距离天津市 中心仅 8公里，周边聚集大量新开发的住宅新区，未来居住人口导入量 大； •交通优势:项目紧邻城市主干道路,公共交通和轨道交通站点集中，项目 周边区域交通路网完善,整体通达性好; •地块优势:项目紧邻城市主干道，商业展示面和昭示性良好; •规模优势:项目整体规模较大,约6万平米, 整体规模可支持项目在功能、 业态和整体辐射力产生较大优势，从体量上具备打造区域新商业中心的 条件; •规划优势：项目概念设计先进，外立面形象设计靓丽，为扩大项目辐射 力和影响力带来优势。 •企业优势:金地集团为中国首屈一指的大型地产开发企业,丰富的开发经 验及区域运营能力,以及公司专业的开发团队都为项目开发提供了良好保 证。 •运作优势：项目超市、影院等主力店已签约，为项目招商销售带来利好。
1）CBD
东部商业中心圈，地域“中心区”，是河东区文化、 商务、金融、信息中心，聚焦众多商业、写字楼、大 型居住区、津滨轻轨、数条公交线路畅通发达
2）海河
海河是天津的标志，海河记载着天津的历史，孕育了 天津的现代文明。
3）海河后五公里规划
作为政府跪下下的商业用地，餐饮、娱乐、景观及体 验设施等业态相对缺乏，市场现状供不应求，盈利前 景长远利好
商务金融区 ＋ 餐饮娱乐区
旗舰品牌区属项目沿街形象 展示面，集中主流品牌混搭， 主要包括服饰、快餐、数码 等高端品牌业态。
时尚零售区属内街店面， 主体销售，采用布点方式 进行业态引导，业态以服 装饰品，休闲餐饮为主。
中特 式色 酒餐 楼饮
特色餐饮
品牌服饰、数码、 品牌快餐
时尚零售
休闲 餐饮 时尚零售
天津GoGo Park运营管理建议方案
天津卓越联行策划运营 2012年10月
目录
一. 项目分析 二. 商圈分析 三. 优势与商机 四. 项目定位及业态规划 五. 开业前招商及推广策略
商业地产投资管理全程顾问机构
第一部分 项目分析
商业地产投资管理全程顾问机构
项目分析
1
• 项目区位发展趋势良好，具备成为城市副中心的良好基础
中山门居住区 10.7万人
富民路居住区 8万人
• • • •
•
一号桥居住
•
区3.8万人 二号桥居住区
7.2万人 •
•
海河天钢城 市副中心生
活片区
张贵庄居住区• 8.8万人 •
• •
【南临】副中心海河北部生活片区 【东踞】二号桥、张贵庄居住区 【西靠】中山门、富民路居住区 【北接】津塘公路、一号桥居住区
休闲餐饮、零售
品牌 快餐
银行 金融
休闲 餐饮
特色 餐饮 /KTV
提炼要点
原业态规划: 2F
A区 特色餐饮区
＋
B区 品牌旗舰区
＋
C区 时尚零售区
＋
D区
商务金融区 ＋
E区 餐饮娱乐区
特色餐饮 特色餐饮
品牌服饰、数码、 休闲餐饮
时尚零售
休闲 餐饮 时尚零售
时尚快餐、零售
休闲 餐饮
银行 金融
特色餐饮 KTV
2
• 项目的交通优势突出，昭示性、通达性好
3
• 项目地处商圈尚未形成，具备独立打造商圈的先决条件
4
• 项目以开发销售为主的盈利模式与实际运营存在制肘
1、产权分割出售，不利于统一规划、统一招商、统一运营管理
2、建筑形态、结构、配套设施等条件与市场需求空间的商业物业形态不符，对于最优商业
规划方案不能支撑。
项目运营现状： 日均客流量上万人次，带动区域价值升级
商圈五公里内竞争项目——嘉茂购物中心
项目简介：天津湾·嘉茂购物中心是海河景观带 的重点工程之一，经营面积超过6万平方米， 目前有178家商家进驻，是一家集超市、美食、 时尚服饰、家居用品和电影、游戏一体的 Shopping Mall
项目运营现状： 日均客流量超2.5万人次
提炼要点
原业态规划: B1
B区 精品零售区
＋
C区 生活超市区
＋
D区 商务会所区
零售区
提
综合超市 13000㎡
炼
要
点
名流会/泰店/ 中航
给排水、电、燃气的设施配套才能支持GoGo Park美食广场的招商运营
提炼要点
原业态规划: 1F
A区 特色餐饮区
＋
B区
＋
C区
旗舰品牌区
时尚零售区
＋
D区
E区
最优方案
3F
电影院、美食街、天空之城电玩城、甜品、咖啡、休闲Mini Park
2F
数码体验Park，男装品牌旗舰店、青春运动 Park
1F
穿着服饰类、女装品牌旗舰店、首饰钟表品牌店， 美食、咖啡、甜品名品店
B1
GoGo Park美食广场、儿童GoGo Park、华 润万家超市、时尚女人街、生活配套
一号桥、二号桥、张贵庄、富民路、中山门等大型成 熟居住区提供无线客源，形成稳定消费人群，带来旺 盛人气
天钢-柳林商圈
商圈背景：天钢-柳林片区城市副中心规划 商圈特征：新兴商圈，商圈规模小，商业场所少，人口较为密集 消费群体及特点：学生、工薪阶层、家庭；快速、流行、便利性、消费额属于中档 交通状态：紧邻海河风情带，并有三条地铁线路穿境而过 行业业态：饮食业、服务业、娱乐百货业的比重偏低
商圈内项目信息
河东万达广场已落户津滨大道 总面积达25万平方米的红星美凯
龙河东旗舰店已经开业。 定名为“晶海购物公园”的百货
MALL于5月开工建设
商圈五公里内标杆项目——万达广场
项目简介：天津万达广场座落在天津市河东区 津滨大道旁，总建筑面积50万平方米，其中商 业面积约24万平米，写字楼约10万平米，住宅 约17万平米。项目涵盖大型商业广场、精品城 市住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国 际影城、全国连锁量贩式KTV、大型电玩城等 包罗万象的业态。
提炼要点
原业态规划: 3F
பைடு நூலகம்
A区 特色餐饮区
＋
B区
＋
C区
儿童主题区
时尚零售区
D区
E区
＋ 动感影院区 ＋ 餐饮娱乐区
特色餐饮
儿童游艺乐园 动感电玩城
时尚零售
时尚零售
影院
音像饰品 时尚快餐
儿童 早教
银行 金融
特色餐饮 KTV
第二部分 商圈分析
商业地产投资管理全程顾问机构
天钢-柳林片区
天钢柳林地区是天津市中心城区东南部由昆仑路、外环线、大沽路和津塘路围 合起来的区域，根据未来规划，天钢柳林地区建设完成后，将形成“一带七区 ”的布局，成为集商务、会议、创意产业、文化娱乐、居住于一体的国际性、 现代化城市副中心。
第三部分 优势与商机
商业地产投资管理全程顾问机构
项目SWOT分析
优势
•地段优势:项目位于城市发展热点板块天钢城市副中心商圈,距离天津市 中心仅 8公里，周边聚集大量新开发的住宅新区，未来居住人口导入量 大； •交通优势:项目紧邻城市主干道路,公共交通和轨道交通站点集中，项目 周边区域交通路网完善,整体通达性好; •地块优势:项目紧邻城市主干道，商业展示面和昭示性良好; •规模优势:项目整体规模较大,约6万平米, 整体规模可支持项目在功能、 业态和整体辐射力产生较大优势，从体量上具备打造区域新商业中心的 条件; •规划优势：项目概念设计先进，外立面形象设计靓丽，为扩大项目辐射 力和影响力带来优势。 •企业优势:金地集团为中国首屈一指的大型地产开发企业,丰富的开发经 验及区域运营能力,以及公司专业的开发团队都为项目开发提供了良好保 证。 •运作优势：项目超市、影院等主力店已签约，为项目招商销售带来利好。
1）CBD
东部商业中心圈，地域“中心区”，是河东区文化、 商务、金融、信息中心，聚焦众多商业、写字楼、大 型居住区、津滨轻轨、数条公交线路畅通发达
2）海河
海河是天津的标志，海河记载着天津的历史，孕育了 天津的现代文明。
3）海河后五公里规划
作为政府跪下下的商业用地，餐饮、娱乐、景观及体 验设施等业态相对缺乏，市场现状供不应求，盈利前 景长远利好
商务金融区 ＋ 餐饮娱乐区
旗舰品牌区属项目沿街形象 展示面，集中主流品牌混搭， 主要包括服饰、快餐、数码 等高端品牌业态。
时尚零售区属内街店面， 主体销售，采用布点方式 进行业态引导，业态以服 装饰品，休闲餐饮为主。
中特 式色 酒餐 楼饮
特色餐饮
品牌服饰、数码、 品牌快餐
时尚零售
休闲 餐饮 时尚零售
天津GoGo Park运营管理建议方案
天津卓越联行策划运营 2012年10月
目录
一. 项目分析 二. 商圈分析 三. 优势与商机 四. 项目定位及业态规划 五. 开业前招商及推广策略
商业地产投资管理全程顾问机构
第一部分 项目分析
商业地产投资管理全程顾问机构
项目分析
1
• 项目区位发展趋势良好，具备成为城市副中心的良好基础
中山门居住区 10.7万人
富民路居住区 8万人
• • • •
•
一号桥居住
•
区3.8万人 二号桥居住区
7.2万人 •
•
海河天钢城 市副中心生
活片区
张贵庄居住区• 8.8万人 •
• •
【南临】副中心海河北部生活片区 【东踞】二号桥、张贵庄居住区 【西靠】中山门、富民路居住区 【北接】津塘公路、一号桥居住区
休闲餐饮、零售
品牌 快餐
银行 金融
休闲 餐饮
特色 餐饮 /KTV
提炼要点
原业态规划: 2F
A区 特色餐饮区
＋
B区 品牌旗舰区
＋
C区 时尚零售区
＋
D区
商务金融区 ＋
E区 餐饮娱乐区
特色餐饮 特色餐饮
品牌服饰、数码、 休闲餐饮
时尚零售
休闲 餐饮 时尚零售
时尚快餐、零售
休闲 餐饮
银行 金融
特色餐饮 KTV
2
• 项目的交通优势突出，昭示性、通达性好
3
• 项目地处商圈尚未形成，具备独立打造商圈的先决条件
4
• 项目以开发销售为主的盈利模式与实际运营存在制肘
1、产权分割出售，不利于统一规划、统一招商、统一运营管理
2、建筑形态、结构、配套设施等条件与市场需求空间的商业物业形态不符，对于最优商业
规划方案不能支撑。
项目运营现状： 日均客流量上万人次，带动区域价值升级
商圈五公里内竞争项目——嘉茂购物中心
项目简介：天津湾·嘉茂购物中心是海河景观带 的重点工程之一，经营面积超过6万平方米， 目前有178家商家进驻，是一家集超市、美食、 时尚服饰、家居用品和电影、游戏一体的 Shopping Mall
项目运营现状： 日均客流量超2.5万人次
提炼要点
原业态规划: B1
B区 精品零售区
＋
C区 生活超市区
＋
D区 商务会所区
零售区
提
综合超市 13000㎡
炼
要
点
名流会/泰店/ 中航
给排水、电、燃气的设施配套才能支持GoGo Park美食广场的招商运营
提炼要点
原业态规划: 1F
A区 特色餐饮区
＋
B区
＋
C区
旗舰品牌区
时尚零售区
＋
D区
E区
最优方案
3F
电影院、美食街、天空之城电玩城、甜品、咖啡、休闲Mini Park
2F
数码体验Park，男装品牌旗舰店、青春运动 Park
1F
穿着服饰类、女装品牌旗舰店、首饰钟表品牌店， 美食、咖啡、甜品名品店
B1
GoGo Park美食广场、儿童GoGo Park、华 润万家超市、时尚女人街、生活配套