某知名房产开发公司管理总则汇编

土地前期费用索赔管理程序

一、目的

确保公司利益不受损失，本公司在开发前期工作中所花费用应从地价中扣除。

二、范围

适用于本公司拟投资开发的土地。

三、职责

3.1工程部、配套部负责收集、整理各项费用。

3.2项目发展部负责与土地商谈判。

3.3办公室法律人员负责提供法律咨询。

四、程序

4.1工程部地盘主管及配套部相关人员应按下述内容积累（产生）协议、工程量、发票（收据）：

●道路移位

●电杆拆迁并新增电杆（农用）

●新增下水道

●青苗提前补偿

●池塘清淤、填平

●场地推平

●临时用水

●临时用电

●军用电缆移位

●农用设施拆迁（鸭棚、暖棚）

●沪星村小河填平

4.2工程、配套相关人员在实施时须签订协议，核定工程量，明确预算，尽可能与土地商（七宝房地产公司）联系，争取对方事前确认。在结算时取得发票（收据）。

4.3每项工作完成后一星期内主办人员应单项汇总经部门经理审阅后报项目发展部备案。

五、相关文件

5.1土地合同及相关土地补充协议。

5.2相关合同、协议。

六、相关表单

6.1预算书

6.2发票（收据）

注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。

2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。编制：校对：审批：发放号：

4.1.管理职责：

a. 质量方针：及时向客户提供达到国家规定合格标准的房屋。

b.质量目标：1999年内通过ISO9002质量认证，100%达到国家合格标准。

c. 职责和权限：另附。

d.管理者代表：

本公司委派工程部经理担任管理者代表，他将：

确保按照ISO9002（94）要求建立/实施并保持质量体系。

●向总经理报告质量体系运行情况，以供评审及改进作为基础。

●代表公司就质量体系有关事宜与外部进行联络。

e. 管理评审：

公司每年进行一次常规管理评审，以确保质量体系的适宜性和有效性及满足ISO9002（94）标准要求及满足公司质量方针和目标，管理评审的记录予以保存。

4.2.质量体系：

本公司建立有以质量手册、程序文件、支承性文件表单为基础的质量体系文件，它们是公司的确保我产品质量符合规定要求的一种手段。

a. 质量手册：是公司质量体系的纲领性文件，阐明公司质量方针、目标，描述质量体系的文件，也是公司对外质量保证能力的证明文件。

b.程序文件：是质量手册的支持性文件，描述了实施质量体系要素的各项质量活动。

c. 支持性文件：是各项活动的具体规定，是程序文件的支持性文件。

d.质量记录：是体现质量体系活动或取得结果的客观证据。

e. 质量策划：现有质量体系文件不能满足特定产品合同所规定要求时，必须进行质量策划。质量策划应考虑编制质量计划。

4.3.合同评审：

a. 公司规定合格评审的方法和要求确保合同有效履行。

b.每一合同在接受前均由工程部、设计部、预算部、销售部对其进

行评审，并保证：需方要求是合适的，需方提出的不一致要求已得到认可，公司具有满足合同要求的能力。

c. 经总经理批准的销售合同，由授权销售人员与客户签订合同。

d.合同的修订：销售部在合同需要修订时按规定进行重新评审，并传递到有关部门。

e. 记录：销售部保存合同评审的记录。

f.相关文件：

4.5.文件和资料的控制：

a. 为了保证质量体系中所使用的文件/资料处于受控状态，确保质量体系运行的各个场所，使用相应文件的有效版本。

b.贯标办负责质量手册/程序文件的编制和管理。

c. 质量手册由总经理批准，程序文件由管理者代表批准，支承性文件由管理者副代表批准。

d.外来外发文件与资料由文件管理员进行管理，以保证在对质量体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到相应文件的有效版本。

e. 当文件需要更改时，由原文件审批部门进行，更改按原发放范围进行。

f.作废、失效文件及时撤出使用现场，需要用它们时应有明确“保留”标识。

g.相关文件：

4.6.采购：

a. 确保所采购的物资及服务符合规定要求。

b.由工程部负责施工公司及材料设备的招投标组织工作及其后的对分承包方的联络、管理工作。

c. 由设计部负责对设计单位招投标的组织工作及其后对分承包方的联络管理工作。

d.由物业公司负责对监理公司的招投标组织及其后的管理工作。

e. 采购及招标文件由工程部及设计部编制、审批。

f.招标、评标工作由工程、设计、预算部负责人员进行。

g.合同按“上海万科房地产有限公司合同（协议）审批表”程序进行。

h.公司按检验规定对采购物资进行验证，当要在分供方处验证采购物资时，应在文件中规定验证的方法和产品放行的办法。

i.对设计施工单位提供服务的验证，由监理公司、设计部、工程部根据合同进行。

j.相关文件：

4.8.产品标识和可追溯性：

a.工程部对于在房屋建造过程中分部分项工程及甲供料的适当标识，便于进行质量检验及记录，防止混淆。

b.工程部对规定有追溯要求的场合，制订文件，达到追溯的要求进行质量控制。

c. 对房号、室号在设计图上明确标识，最后现场标识由物业公司进行。

4.9.对房屋施工过程进行控制使其达到规定要求。

a.工程开工并监理公司负责编制监理大纲及细则，报工程部批准。

b.监理公司严格按监理大纲、细则对工程质量及时度进行控制。

c.对于关键工序及特殊部分编制作业指导书。

d.必要时，用实物样板规定评定标准。

e.保证施工有适合的设备、人员、环境条件。

f.对隐蔽工程进行强化管理，保证工程质量。

g.相关文件。

4.10.检验和试验：

a.对工程所用设备材料及施工过程由监理公司进行检验和试验控制，保证只有合格的产品才可投入使用或进行继续生产。

b.对经检验不合格的设备材料及分部分项工程按不合格品控制程序进行。

c. 在所规定的检验试验未完成前，不得将产品放行。

d.在所有进货及过程检验都已完成，且已满足规定要求后，才能进行产品的最终检验和试验。

e. 保存检验和试验的记录。

f.相关文件。

4.11.检验、测量和试验设备的控制：

a. 选择符合测量准确度、精密度要求的量仪。

b.使用前对量仪进行检定并定期对其进行检定，并保存检定记录及作好识别标识，标明其标准状态量仪分类进行管理。

c. 对量仪有适当的储存、维护、保养、储存运输以保证其准确度及