市场法的基本前提市场法的基本程序市场法中的具体评估方法34页PPT
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资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
市场法的基本前提市场法的基本程序市场法中的具体评估方法
在同一资产的评估中可以采用多种评估方法。
资产重置成本＝资产历史成本×(1+环比指数) ×…
资产重置成本＝资产历史成本×资产评估时的物价指数
÷ 资产构建时的价格指数
3、功能价值法。也称生产能力比例法。寻找一个与被评
估资产相同或相似的资产作参照物，根据参照物资产的重置 成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资 产的重置成本。计算公式：
收益法的基本前提
收益法的几个概念
收益法的基本程序
收益法的基本公式
收益法的优缺点
收益法的基本前提
被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量；
资产拥有者获得预期收益所承担的风险也是可 以预测并可以用货币来衡量；
行业风险 地区风险 企业风险
被评估资产预期获利年限可以预测。
收益法的几个概念
收益额：指一个企业或一项特定资产在使用过程中带来的净
资产实体性贬值＝重置成本(1－实体性成新率) 实体性成新率＝1－实体贬值率
2、使用年限法。是指通过确定被评估资产实际已使用
年限与该项资产预计可使用年限来计算其实体性损耗的方 法。计算公式：
资产实体性贬值＝(重置成本－预计残值)/总使用年限
×实际已使用年限
总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
第二章 资产评估的基本方法
2.1、收益法 2.2、成本法 2.3、市场法 2.4、评估方法的选择
资产评估方法是建立在评估理论基础上的，结合工程技术、统 计、会计等学科的技术方法，形成的一套实现评定估算资产 价值的方法体系。
资产评估方法的使用要注意前提和使用环境，同时要特别注意 参数的选择和方法间的配合。
资产重置成本=参照物重置成本×(被评估资产年产量 ÷
资产重置成本＝资产历史成本×(1+环比指数) ×…
资产重置成本＝资产历史成本×资产评估时的物价指数
÷ 资产构建时的价格指数
3、功能价值法。也称生产能力比例法。寻找一个与被评
估资产相同或相似的资产作参照物，根据参照物资产的重置 成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资 产的重置成本。计算公式：
收益法的基本前提
收益法的几个概念
收益法的基本程序
收益法的基本公式
收益法的优缺点
收益法的基本前提
被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量；
资产拥有者获得预期收益所承担的风险也是可 以预测并可以用货币来衡量；
行业风险 地区风险 企业风险
被评估资产预期获利年限可以预测。
收益法的几个概念
收益额：指一个企业或一项特定资产在使用过程中带来的净
资产实体性贬值＝重置成本(1－实体性成新率) 实体性成新率＝1－实体贬值率
2、使用年限法。是指通过确定被评估资产实际已使用
年限与该项资产预计可使用年限来计算其实体性损耗的方 法。计算公式：
资产实体性贬值＝(重置成本－预计残值)/总使用年限
×实际已使用年限
总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
第二章 资产评估的基本方法
2.1、收益法 2.2、成本法 2.3、市场法 2.4、评估方法的选择
资产评估方法是建立在评估理论基础上的，结合工程技术、统 计、会计等学科的技术方法，形成的一套实现评定估算资产 价值的方法体系。
资产评估方法的使用要注意前提和使用环境，同时要特别注意 参数的选择和方法间的配合。
资产重置成本=参照物重置成本×(被评估资产年产量 ÷
资产评估学第二章
（一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功本法中各个参数的评估方法
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4、统计分析法
(
A
1+s
n
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期无限 P=
A
r+s
条件：①纯收益按等比级数递减；②逐 年递减比率为s；③收益年期无限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期有限 P=
1－
r+s
(
1+r
例6（环比价格指数）： 环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。 资产评估价值 =300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% =331.1（万元）
课堂练习
第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。 其基本计算公式可表述为： n Ri P = Σ ———— i=1 (1+r)i 式中：P——评估值 Ri——未来第i个收益期的预期收益额 n——收益期限 r——折现率
第三节
成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4、统计分析法
(
A
1+s
n
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期无限 P=
A
r+s
条件：①纯收益按等比级数递减；②逐 年递减比率为s；③收益年期无限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期有限 P=
1－
r+s
(
1+r
例6（环比价格指数）： 环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。 资产评估价值 =300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% =331.1（万元）
课堂练习
第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。 其基本计算公式可表述为： n Ri P = Σ ———— i=1 (1+r)i 式中：P——评估值 Ri——未来第i个收益期的预期收益额 n——收益期限 r——折现率
第三节
成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
企业价值评估-市场法
M企业的市场价值 = W企业的市场价值 / W企业的预计EBIDT * M企 业的预计EBIDT
= 1270000000/40000000*3200000 = 101600000（元）
第二节 市场法基本方法和参数的获得
例7-6：2003年初欲对E公司进行价值评估，选 择参照企业A,B,C,它们的一些基本数据如下:
市场法
第一节 市场法的基本原理
运用市场法进行企业价值评估,一般要经历如下的步 骤: 1. 认真分析待估企业的实际情况，选择适当的参照物； 2. 选择参照评估企业与待评估企业之间相比较的评估 指标； 3. 量化这些评估指标； 4. 对价值评估结果进行修正； 5. 对运用市场法进行企业价值评估的结果予以进一步 确认和修改。
第二节 市场法基本方法和参数的获得
由戈登公式可得： P0 = R1/（r-g）=EPS0*股利支付比率*（1+g）/（WACC-g）
式中： P0 — 0时刻股票的价格； R1 — 1时刻股利的支付数额； WACC — 企业加权平均资本成本； g — 股利的支付数额以g的固定速度稳定增长 EPS0 — 0时刻每股收益
第二节 市场法基本方法和参数的获得
解： 1）A公司与E公司进行比较。A公司的市场价值为：
14*150000000+12*200000 = 2100000000+2400000 = 2102400000（元） 又因为A公司的2003年预计的EBIDT为21024000元，E公
司2003年预计的EBIDT为100000000元，所以根据公式 VA / KA = VE / KE,有: 2102400000 / 21024000 = VEA / 100000000 最后得到VEA元,其中VEA表示用A公司与E公司比较得出的 评估结果。
= 1270000000/40000000*3200000 = 101600000（元）
第二节 市场法基本方法和参数的获得
例7-6：2003年初欲对E公司进行价值评估，选 择参照企业A,B,C,它们的一些基本数据如下:
市场法
第一节 市场法的基本原理
运用市场法进行企业价值评估,一般要经历如下的步 骤: 1. 认真分析待估企业的实际情况，选择适当的参照物； 2. 选择参照评估企业与待评估企业之间相比较的评估 指标； 3. 量化这些评估指标； 4. 对价值评估结果进行修正； 5. 对运用市场法进行企业价值评估的结果予以进一步 确认和修改。
第二节 市场法基本方法和参数的获得
由戈登公式可得： P0 = R1/（r-g）=EPS0*股利支付比率*（1+g）/（WACC-g）
式中： P0 — 0时刻股票的价格； R1 — 1时刻股利的支付数额； WACC — 企业加权平均资本成本； g — 股利的支付数额以g的固定速度稳定增长 EPS0 — 0时刻每股收益
第二节 市场法基本方法和参数的获得
解： 1）A公司与E公司进行比较。A公司的市场价值为：
14*150000000+12*200000 = 2100000000+2400000 = 2102400000（元） 又因为A公司的2003年预计的EBIDT为21024000元，E公
司2003年预计的EBIDT为100000000元，所以根据公式 VA / KA = VE / KE,有: 2102400000 / 21024000 = VEA / 100000000 最后得到VEA元,其中VEA表示用A公司与E公司比较得出的 评估结果。
第2章资产评估的基本方法
评估对象价值＝评估对象或参照物在评估基准 日的现行市场价格
如：上市流通证券的评估
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2、市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因 素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定 一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况
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二、收益法的基本前提
第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并 可以用货币衡量；
第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量；（风险是测 算折现率或资本化率的基本参数）
第三，被评估资产预期获利年限可以预测。
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三、收益法的基本程序和基本参数
（一）纯收益不变
1、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期 无限
P A/r
2、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期有 限为n
P
A r
1
1
(1
r
)n
3、纯收益每年不变，资本化率为零，收益年期有限为n
P An
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（二）纯收益在若干年后保持不变
1、纯收益在n年（含）前有变化，在n年后不变 ，r大于零，收益年期无限，r大于零
资产评估价值 参照物成交价格（1 价格折扣率）
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例2-1
3、功能价值类比法（又称类比估价法）
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整 来估算评估对象价值的方法。
1）生产能力比例法：假设资产价值与其功能呈线 性关系
如：上市流通证券的评估
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2、市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因 素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定 一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况
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二、收益法的基本前提
第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并 可以用货币衡量；
第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量；（风险是测 算折现率或资本化率的基本参数）
第三，被评估资产预期获利年限可以预测。
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三、收益法的基本程序和基本参数
（一）纯收益不变
1、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期 无限
P A/r
2、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期有 限为n
P
A r
1
1
(1
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)n
3、纯收益每年不变，资本化率为零，收益年期有限为n
P An
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（二）纯收益在若干年后保持不变
1、纯收益在n年（含）前有变化，在n年后不变 ，r大于零，收益年期无限，r大于零
资产评估价值 参照物成交价格（1 价格折扣率）
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例2-1
3、功能价值类比法（又称类比估价法）
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整 来估算评估对象价值的方法。
1）生产能力比例法：假设资产价值与其功能呈线 性关系
【资产评估师学霸笔记】市场法概念、基本步骤、具体评估方法(上)
考情分析 考情分析 分值一般在25分左右 主要题型为选择题＋综合题 重要等级★★★ 唯一的计算题考点 注重对公式的理解和运用 搭框架一、市场法 一、市场法 （一）市场法的概念【掌握】 1.定义： 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
2.理论基础： 替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。
替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。
例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。
市场法是一种相对估值方法。
运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）市场法的应用前提【掌握】 1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易； 参照物市场应当符合公开市场条件。
参照物市场应当为有效市场。
2.有关交易的必要信息可以获得。
所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。
参照物的交易资料可以通过合法的渠道获得，这些资料应当具有充分性 （三）市场法的基本步骤及可比因素 基本步骤：【熟悉】 1.选择参照物 可比性是选择参照物需要考虑的主要因素，判断可比性应当考虑的因素包括功能、市场条件及成交时间等。
另外，与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与评估对象之间价值对照关系的比较参数体系，从多方面形成对比，使影响价值的主要因素能够得以全面反映。
市 场 法
• 1.2.2选取可比实例 • 选取的可比实例应符合下列要求： • 1 是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近
的交易实例； • 2 交易类型适合估价目的； • 3 成交日期接近价值日期，不宜超过一年，在同等条件下应
选取时间较近的交易实例； • 4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 •
• 1.2.7 确定综合评估结果
• 选取的多个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之 后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价值。
• 通过上述修正计算以后，根据每个可比实例都可计算出一个比 准价格，各比准价格不会完全一致，这就需要综合计算求出估 价对象房地产的估价额。综合的方法主要有简单算术平均法， 加权算术平均法，众数法，中位数法及混合法。
• （3）进行权益状况调整 • 进行权益状况调整，应将可比实例在其权益状况下的价格调
整为在估价对象权益状况下的价格。 • 权益状况调整的内容应包括土地使用期限、规划条件、出租
情况、地役权设立情况、物业管理情况等影响房地产价格的房 地产权益因素。 • 交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，视具体情况 可基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，直接比 较或间接比较对可比实例价格进行调整。
实例时，应对其进行交易情况修正；
• 注 2 对交易税费非正常负担的修正，应将可比 实例的成交价格调整为依照政府有关规定，交 易双方负担各自应负担的税费下的价格。
• 买方负担税费时：
• 正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实 际得到的价格 （1.3）
• 卖方负担税费时：
• 正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实 际付出的价格 （4.4）
1.2 市场比较法的操作步骤
资产评估的基本方法PPT21页
重置成本=资产的账面原值×价格指数
4
或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10
评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，
可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应 考虑采用重置核算法。
下一页
3 功能价值法 4 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生
rs
2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
P
r
A s
1
(1 1
s)n r
3
在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，
P
A
rs
4 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，
5 下一页
P
r
A
s
1
(1 1
s r
)n
（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，
P
A r
1
1 (1 r)t
返回
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交 易 情况差异值
或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修
正系数 例2-1
返回
第二节 收益法
一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法
下一页
（ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 1 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额
Pt (1 r)t
（六） 应用举例 例2-7 例2-8
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第三节 成本法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法
市场法课件
03
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。
资产评估的市场法
调整差异指标 综合分析
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
一、直接比较法
价格指数法－是指仅存在时间因素的差异时，对 参照价格根据物价变动指数进行修正。
参照物修正价格＝实际成交价格×（1＋物价变 动指数）
参照物修正价格＝实际成交价格×(评估基准日 的物价指数值÷实际成交日的物价指数值)
例
2005年7月待评估一套机器设备，已知该设备在 2004年8月市场成交价格为130万元，由于材料 价以每月1％的速度上涨，则该设备评估价格为 多少？若已知04年8月设备的价格指数为113， 而05年7月为130，则该设备的评估价格又为多 少？
例
二、类比调整法－市盈率法
主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企 业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与 评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象 （企业）价值的方法。
评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业） 市盈率
例 其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收
益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付 的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险 。
例 注意几个问题：
评估的过程 可比因素的选择 因素差异的调整幅度及其表示方法 土地使用年限因素和容积率因素的修正 交易实例修正价格的求得过程 分析过程中的两个表格
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
一、直接比较法
价格指数法－是指仅存在时间因素的差异时，对 参照价格根据物价变动指数进行修正。
参照物修正价格＝实际成交价格×（1＋物价变 动指数）
参照物修正价格＝实际成交价格×(评估基准日 的物价指数值÷实际成交日的物价指数值)
例
2005年7月待评估一套机器设备，已知该设备在 2004年8月市场成交价格为130万元，由于材料 价以每月1％的速度上涨，则该设备评估价格为 多少？若已知04年8月设备的价格指数为113， 而05年7月为130，则该设备的评估价格又为多 少？
例
二、类比调整法－市盈率法
主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企 业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与 评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象 （企业）价值的方法。
评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业） 市盈率
例 其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收
益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付 的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险 。
例 注意几个问题：
评估的过程 可比因素的选择 因素差异的调整幅度及其表示方法 土地使用年限因素和容积率因素的修正 交易实例修正价格的求得过程 分析过程中的两个表格
评估途经与方法市场法课件
A、33万元
B、57万元
C、58万元
D、69万元
3.待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设 旳七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使 用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基 准日为2023年l0月1日。经过市场调查选用比较 实例三个，情况如表1所示。评估人员经市场调查 取得下列资料：
四、市场途径中涉及到旳有关原因
市场途径中涉及到旳有关原因主要有参 照物和可比指标。
参照物是利用市场途径旳必备条件，没 有参照物就没有市场途径，有参照物还要确保 参照物与评估对象具有良好旳可比性和参照物 旳数量。
五、市场途径中旳详细措施
1)直接比较法
是指直接利用参照物价格或利用参照物旳交 易价格及参照物旳某一基本特征直接与评估对象 旳同一基本特征进行比较而判断评估对象价值旳 多种详细评估技术措施。
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对 象基本相同旳参照物具有现行市场价格旳时候,能够 直接利用评估对象或参照物在评估基准日旳现行市 场价格作为评估对象旳评估价值。
(2)市价折扣法
是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对 象在销售条件、销售时限等方面旳不利原因,凭 评估人员旳经验或有关部门旳要求,设定一种价 格折扣率来估算评估对象价值旳措施。
表1：比较实例情况表
项目
交易实例A 交易实例B 交易实例C
出让方式
招标
协议
拍卖
面积 成交价
交易日期
10000平 11000平 13000平
方米
方米
方米
1800元／ 1650元／ 2509元／
平方米
平方米
平方米
202 3/4 /1
202 3／
《企评第四章市场法》PPT课件
第四章
市场法在企业价值评估中的 运用
▪ 《企业价值评估指导意见（试行）》 的定义：企业价值评估中的市场法， 是指将评估对象与参考企业、在市场 上已有交易案例的企业、股东权益、 证券等权益性资产进行比较以确定评 估对象价值的评估思路。
▪ 市场法体现了评估中的替代原则，类 似的资产应该具有类似的价值，质优 则价高。
我们考虑FCFE两阶段模型：
P0
FCFE0 ?
1
g 1
r?
1
g?
gn
/
1
r n
（1
g）n 1 gn rn gn 1
FCFE
r n
0
P0 FCFE0
1 g
1
1
r
g g?
n
/
1
r
n
1 gn 1 gn rn gn 1 rn
例：价格/FCFE比率的使用：Intel公司
22.30 58.00%
14.50% 16.50% 34.00%
32.50%
Mirage Resorts Showboat Inc Average American Casinos
1.40 81.60% 1.10 90.54% 130 83.03% 1.19 50.00%
30.40 16.10 25.20 ?
▪
运用市场法评估企业价值需要满足两个 基本前提条件：
（1）要有一个活跃的公开的市场。在 这个市场上成交价格基本上反映市场买卖 双方的行情，因此可以排除个别交易的偶 然性。
（2）在这个公开市场上要有可比的企 业及其交易活动，且交易活动应能较好反 映企业价值的趋势。企业及其交易的可比 性是指选择的可比企业及其交易活动是在 近期公开市场上已经发生过的，且与待评 估的目标企业及其即将发生的业务活动相 似。
市场法在企业价值评估中的 运用
▪ 《企业价值评估指导意见（试行）》 的定义：企业价值评估中的市场法， 是指将评估对象与参考企业、在市场 上已有交易案例的企业、股东权益、 证券等权益性资产进行比较以确定评 估对象价值的评估思路。
▪ 市场法体现了评估中的替代原则，类 似的资产应该具有类似的价值，质优 则价高。
我们考虑FCFE两阶段模型：
P0
FCFE0 ?
1
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例：价格/FCFE比率的使用：Intel公司
22.30 58.00%
14.50% 16.50% 34.00%
32.50%
Mirage Resorts Showboat Inc Average American Casinos
1.40 81.60% 1.10 90.54% 130 83.03% 1.19 50.00%
30.40 16.10 25.20 ?
▪
运用市场法评估企业价值需要满足两个 基本前提条件：
（1）要有一个活跃的公开的市场。在 这个市场上成交价格基本上反映市场买卖 双方的行情，因此可以排除个别交易的偶 然性。
（2）在这个公开市场上要有可比的企 业及其交易活动，且交易活动应能较好反 映企业价值的趋势。企业及其交易的可比 性是指选择的可比企业及其交易活动是在 近期公开市场上已经发生过的，且与待评 估的目标企业及其即将发生的业务活动相 似。
第5章-市场法
1,适用对象:交易性的房地产 ,适用对象: 2,条件:同一供求范围内存在较多类似房地产交易 ,条件: 3,特点: ,特点: (1)现实性,说服力强 现实性, (2)比准价格 (3)经验要求高 适用广泛: (4)适用广泛:可用于求取其他参数 4,操作步骤: ,操作步骤: 收集实例--选取可比案例--建立价格可比基础-- --选取可比案例--建立价格可比基础 收集实例--选取可比案例--建立价格可比基础-- 进行交易情况修正--进行交易日期修正-- --进行交易日期修正--进行房地 进行交易情况修正--进行交易日期修正--进行房地 产状况修正-- --求取比准价格 产状况修正--求取比准价格
在表的交易情况中, 在表的交易情况中,正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度 . 的交易情况中 值表示可比实例的成交价格高( 于其正常 该住宅2004年 月至10月的价格指数(定基)为下表: 该住宅2004年4月至10月的价格指数(定基)为下表: 2004 10月的价格指数 月份 价格指数 4 100 5 92.4 6 98.3 7 98.6 8 100.3 9 109.0 10 106.8
七,市场法总结与运用举例
例一: 例一:为评估某写字楼 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格 , 在该 写字楼 写字楼附近地区调查选取了 A,B,C 三宗类似写字楼的交易实例作为可 有关资料 比实例 , 有关资料见下表: 可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 房地产状况
5000元/m2 2004年1月1日 + 2% - 8%
五,房地产状况调整
1,房地产状况调整的内容:区位,权益,实物 ,房地产状况调整的内容:区位,权益, 房地产状况调整为三方面的综合,多用加权平均法. 房地产状况调整为三方面的综合,多用加权平均法. 2,房地产状况调整的方法: ,房地产状况调整的方法: 修正系数= (1)百分率法:成交价格×房地产状况修正系数=正常价格 )百分率法:成交价格×房地产状况修正系数 房地产状况修正系数=100/( 100±R) 房地产状况修正系数= ( ± ) 修正系数 (2)差额法:同上 )差额法:
在表的交易情况中, 在表的交易情况中,正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度 . 的交易情况中 值表示可比实例的成交价格高( 于其正常 该住宅2004年 月至10月的价格指数(定基)为下表: 该住宅2004年4月至10月的价格指数(定基)为下表: 2004 10月的价格指数 月份 价格指数 4 100 5 92.4 6 98.3 7 98.6 8 100.3 9 109.0 10 106.8
七,市场法总结与运用举例
例一: 例一:为评估某写字楼 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格 , 在该 写字楼 写字楼附近地区调查选取了 A,B,C 三宗类似写字楼的交易实例作为可 有关资料 比实例 , 有关资料见下表: 可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 房地产状况
5000元/m2 2004年1月1日 + 2% - 8%
五,房地产状况调整
1,房地产状况调整的内容:区位,权益,实物 ,房地产状况调整的内容:区位,权益, 房地产状况调整为三方面的综合,多用加权平均法. 房地产状况调整为三方面的综合,多用加权平均法. 2,房地产状况调整的方法: ,房地产状况调整的方法: 修正系数= (1)百分率法:成交价格×房地产状况修正系数=正常价格 )百分率法:成交价格×房地产状况修正系数 房地产状况修正系数=100/( 100±R) 房地产状况修正系数= ( ± ) 修正系数 (2)差额法:同上 )差额法:
市 场 法
X
根据评估对象的不同，价值（价格）乘数中分母所 选用的经济变量会有所不同，如果评估股权资本的 市场价值，通常所选用的经济变量有：
➢ （1）销售收入； ➢ （2）税前净利润； ➢ （3）税后净利润； ➢ （4）股东权益毛现金流（税后净利润加上非现金支
出如折旧、摊销等）；
➢ （5）股东权益净现金流（毛现金流经过资本性支出、 营运资本变化以及债务变化的调整）；
➢ （6）股东权益账面价值；等
2.1.2 图层的基本操作
5
在设计网站页面时往往需要操作多个图层，操作图层主要在“图层”面板中进行。选择 【窗口】/【图层】菜单命令即可打开“图层”面板。
选择图层后，可在图层面板中设置图层不透明度与混合模式；单击对应的按钮即可实现 图层的新建、删除、隐藏与显示、锁定、链接、添加图层样式、添加图层蒙版等操作。
一、市场法的思路
市场法也称为相对估价法（relative valuation），一 是方法自身的特征外，二是与收益法的比较，把收 益法看作是绝对评估方法
（一）市场法的理论基础
市场法的思路可用公式表示为：
即：
V X
V1 V2 X1 X2
V1
V2 X2
X1
P2 X2
X1
为价值乘数或价值比率 ， P 为价格乘数
2.1.4 批处理图像
4 查看创建的动作
5 设置“批处理”对话框
9
6 查看效果
2.2.1 提高亮度与对比度
10
当图像整体色彩暗淡，对比不明显时，可在Photoshop CS6中选择“亮度/对比度”菜 单命令，在打开的“亮度/对比度”对话框中进行调整，使图像恢复明亮的色调。调整时要注 意不能太过偏离产品原本的色彩。
3 查看效果
根据评估对象的不同，价值（价格）乘数中分母所 选用的经济变量会有所不同，如果评估股权资本的 市场价值，通常所选用的经济变量有：
➢ （1）销售收入； ➢ （2）税前净利润； ➢ （3）税后净利润； ➢ （4）股东权益毛现金流（税后净利润加上非现金支
出如折旧、摊销等）；
➢ （5）股东权益净现金流（毛现金流经过资本性支出、 营运资本变化以及债务变化的调整）；
➢ （6）股东权益账面价值；等
2.1.2 图层的基本操作
5
在设计网站页面时往往需要操作多个图层，操作图层主要在“图层”面板中进行。选择 【窗口】/【图层】菜单命令即可打开“图层”面板。
选择图层后，可在图层面板中设置图层不透明度与混合模式；单击对应的按钮即可实现 图层的新建、删除、隐藏与显示、锁定、链接、添加图层样式、添加图层蒙版等操作。
一、市场法的思路
市场法也称为相对估价法（relative valuation），一 是方法自身的特征外，二是与收益法的比较，把收 益法看作是绝对评估方法
（一）市场法的理论基础
市场法的思路可用公式表示为：
即：
V X
V1 V2 X1 X2
V1
V2 X2
X1
P2 X2
X1
为价值乘数或价值比率 ， P 为价格乘数
2.1.4 批处理图像
4 查看创建的动作
5 设置“批处理”对话框
9
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2.2.1 提高亮度与对比度
10
当图像整体色彩暗淡，对比不明显时，可在Photoshop CS6中选择“亮度/对比度”菜 单命令，在打开的“亮度/对比度”对话框中进行调整，使图像恢复明亮的色调。调整时要注 意不能太过偏离产品原本的色彩。
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