基于房地产市场各利益主体的博弈分析
浅谈房地产市场中三方主体的博弈关系
成机 制是房地 产市场参与者共同博弈的必
＝一 浅 房方产 场 谈 地 市 中
然结 果。房地 产市 场与其他市场相比有其
特殊 性 ， 这种特殊 性是 由房地产价值构成 、
政 策 角色 与作 用 、供 求 双 方 预期 心 理 影 响
等因素共同造成的。另一个重要特征在于 房地产 市场存在 明显 的信 息不对 称问题 ， 这种 信息 不对称主要体现在两个方面 ：由 于房地产市场的专业性导致房地产开发商 相对于住房消费者的信息优势 ，开发商可
政 府。现 阶段的房价 早已经远远超出 了其真正的成本价格 ，而政府部门对待房 价的真实态度 ，可能左右或者决定房价的
பைடு நூலகம்
仅存在于开发商之 间或购房 者之 间 ， 更存在于开发商与 购房者之 间。 正是 这些不同群体 、不
同 利 益 、不 同想 法
图 １政 府 一 费 者 房 地 产 市 场 博 弈 模 型 消
主 博 关 体的 弈 系
■ 徐 琳 郭宗逵 （ 南京 工业大学管理科 学与 工程 学 院 南京
２０（ ） １ ０） ９
以在一 定程度 上影响 消费者 的未 来预期 ，
而反方向作用几乎不存在 ；由于房地产市
场的政策性所导致的政府相对于房地产开 发商和消费者的信息优势 ，政府通过调整
部 门应当而且必须保持足够的慎重和理性。 开发商。每年都有不 同的通 货膨胀 因
的关键 ， 也是未来
中国 经济 得 以持 续 增 长 的关 键 。
场
萧 条
／开
减少投八
素导致物价上涨 ，特别是在 当前 ，钢材 的
涨价将直接带来建房成本 的提升 。而开发 商公示拿地费 用、提升建筑 品质 的明细表 只在说 明房产成本在不断增长 。这也是房
基于进化博弈的房地产市场参与主体行为分析
Ｖｏ １ ． ２ １ Ｎｏ ． ４
Ｄ ｅ ｅ ．２ ０ １ ３
２ ０ １ ３年 １ ２月
基 于进 化 博 弈 的房 地 产 市场 参 与 主体 行 为分 析
［ 收稿 日期 ］２ ０ １ ３— ０ ７—１ ５ ［ 修 回 日期 ］２ ０ １ ３—１ ２—１ ０ ［ 基金项 目】国家 自然科学基金项 目 （ ７ １ ０ ７ １ １ ３ ２ ） ；教育部人文 社会科学 规划项 目 （ ０ ９ Ｙ Ｊ Ａ ７ ９ ０ １ １ ８ ） ；福 建省社会 科 学规 划项 目 （ ２ ０ １ ２ Ｃ ０ ７ ９ ，２ ０ １ ２ Ｂ ０ ２ ６ ） ［ 作者简介 ］刘金娥 （ １ ９ ８ ４ 一） ， 女， 讲师， 博 士 ，研究方 向为金融学 。Ｅ — ｍ ｍ ｌ ： ｌ ｉ ｕ ｊ ｉ ｎ ｅ ＠ｘ ｍ ｕ ｔ ． ｅ ｄ ｕ ． ｅ ｎ
利用进化博弈论分析房地产市场主要参与者之间的行为发现中央政府基于地方政府的违规概率和监督成本选择其监督行为地方政府基于中央政府的监督和惩罚力度选择其行为房地产商基于寻租成本政府的设租概率和惩罚力度选择寻租行为信息的不对称使得房地产商选择垄断价格策略而购房者大多选择即期购买
第２ １ 卷
第 ４期
厦 门理 工学院学报
学 习和 突变等 动态 过程 实现 的 。进化 博弈 论对 有 限理性 投资 者 的行 为演化 具有 很好 的解 释力 和应 用价 值¨ Ｉ ２ ，被经 济学 用 来 分 析 社 会 习 惯 、规 范 、 制 度 以及 体 制 形 成 的影 响 因 素 ，并 解 释 其 形 成 过 程 ，此 理论 较适 用 于我 国房 地产 市场 分析 。 目前 ，国 内对我 国房 地产 市场 市场参 与 主体 博 弈行 为 的研究 ，大多采用传统的博弈论方法 － １ １ ］ ，运用进化博弈论分析我 国房地产市场价格泡沫形成机制
基于博弈论的房地产业中各博弈方策略分析.
（ 一） 此 博弈 中假 定中央政府不只是关注房地产业所 带来 的
财政收入 ， 更关注房地产业所带来 的社会 效用 ， 而地方政 府的政 绩与财政收入直接挂 钩 ， 因此地方政策 主要由财政收入主导 ， 所
谓“ 上有政策 ， 下有对 策” ， 如 没 有 强 力 制 约 必 然 导 致 地 方 政 府 抬
ａＵ 十Ａ —Ａ Ｍ —Ｃ ａＵ ＋ ８ Ｍ
化简得 ： Ａ （ ＋ ｐ ） Ｍ＋ ｃ
三、 重 复博 弈
（ 二） 中央政府 和地 方政府 的政策不 可能 同时出台 ， 在时 间 上具有一定滞后性 ， 而就一般而言 中央政策先 于地 方政策 ， 因此 此处假定地方政策就 中央政策 进行 调整。此处地方政府 的对策 简化 为地方政府积极 配合 中央政 策或是 消极配合 中央政策 ， 中 央政府对其消极配合有惩 罚和不惩罚两种对策 。
罚 ／
厂
（ ｕ一 ｆ ， ＋Ｂ ， ａ Ｕ一 ）
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本文拟通过对房地产业相关者 的行为进行博弈 分析 ，包括 完全信 息静态博弈（ 完全且 完美 信息动态博弈 ， 中央政府与单个
赵 天 营 王 秋 阳
（ １ ． 河海 大 学商 学院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ０ ０ ； ２ ． 江 苏经 贸职 业技 术学 院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ２ ４ ）
摘 要： 房地 产业 作为 国 家经济发展 的 支柱 产业 ， 一 方 面 直 接 影 响 国 家 ＧＤＰ的 增 长 ， 一 方 面 又 关 系 国 内社 会 的 稳 定 ， 而 作 为 房 地
ｌ
、 Ｊ Ｉ口
房地产开发土地增值收益分配及相关利益主体行为分析
房地产开发土地增值收益分配及相关利益主体行为分析一、引言房地产开发是一个涉及多方利益关系的行业，土地作为房地产开发的重要要素之一，其增值收益的分配涉及到房地产开发商、政府、土地使用权等相关利益主体之间的权益分配和利益博弈。
本文将从这些主体的行为角度进行分析。
二、房地产开发商的行为1.土地购置行为房地产开发商通常通过竞拍、协议转让等方式购置土地，其购置行为会对土地增值收益分配产生重要影响。
通过竞拍购置土地的开发商，往往需要支付高昂的土地出让金，这将直接对土地增值收益的分配造成影响。
同时，对于通过协议转让土地的开发商，他们通常会从土地持有者手中购得低价土地，这将带来较高的土地增值收益。
2.市场化决策行为3.项目管理行为三、政府的行为1.土地出让行为政府作为土地使用权的出让者，其出让行为对土地增值收益的分配具有重要影响。
政府通过土地出让金的征收，可以直接获得土地增值收益的一部分，这是政府主导的土地增值收益分配的重要方式之一2.政策制定行为政府在制定相关政策时，也会考虑土地增值收益的分配问题。
政府可以通过调整土地出让金比例、限制房价上涨幅度、实施土地增值税等手段，来影响房地产开发商的土地增值收益和分配。
3.督导监管行为政府在土地增值收益的分配过程中，也会进行相关的督导和监管工作，以确保开发商和其他利益主体的权益得到保护。
政府可以制定相关规章制度，加强对土地增值收益分配的监管力度，避免滥用权力或侵害其他利益主体的权益。
四、土地使用权的行为1.土地开发行为土地使用权人可以将其所拥有的土地用于房地产开发，开发出具有较高增值潜力的项目。
通过开发土地可以获取较高的土地增值收益，以及与开发商签订的合同约定分配。
2.土地转让行为土地使用权人也可以将其拥有的土地进行转让，从而获得一定的土地增值收益。
土地的转让行为往往涉及到土地增值收益的分配协议，土地使用权人可以通过转让土地获得一部分增值收益。
五、总结房地产开发土地增值收益的分配涉及到多个利益主体的行为。
中国房地产市场的多方博弈分析
中国房地产市场的多方博弈分析摘要：当前我国房地产业发展迅速，对促进国民经济发展做出了突出贡献。
房地产市场的发展是由各种社会力量不断博弈形成的结果，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
关键词：房地产；开发商；政府；消费者中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。
房地产业与许多行业相关联，每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一，成为影响宏观经济波动的主要因素。
虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。
在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。
博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。
房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。
尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。
现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。
由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。
利益集团的博弈与房地产政策的选择
２ 以重庆 房地 产 业为 例分 析 各利 益集 团 问的博 弈
２ １ 案 例 ．
ｊ制 ｝ 强 政 执 行 府 强执 制 行
＾ 军 ，政 本 。 ： 高行 成 低 敢 Ｂ 叠 ，治 社 曼＝ ： 小政 及 喜 ｚ 利 鬲
１ 概 述 公共政策是对社会价值所做 的权威性分配 ，是 由政
２２ 中央 政 府 与地 方 政 府 和 房 地 产 商 的 利益 博 弈 ．
分析之前我们必须假定 各利益 主体都是 以“ 经济人”
的身份出现 ，都处在一个为了 自身利益最 大化而不顾及 其他干扰 因素存在 的理想状态之 中。公共政策制定的过
政 府 这种 行 为 的相 应 对 策 。
程本身就是协调各方利益的过程。由于地方政府和房地 产商结成联盟， 以可以假 设中央政府 只与一方博 弈。 所 双 方都希望 自己获得 最大的利益， 作为 中央政府其博 弈可 能有两种选择方案 ： 一种是 强制执行公共政策 ； 另一 种是 非强制执行 。相对地方政府及房产商可 以采取主动接受 和不接受 两种对策应对 中央政府 。 其博弈关 系见表 １中 ｆ
Ａ 率， 政 本 。 ： 低行成 低 效 Ｂ鲞， 治社 资高 ： 大政及台 本 利
＾ 军 政奉 。 ： 行 成 低 效 Ｂ 盏 ，治 社 壹 鬲 ： 小政 受 空 奉 利
Ａ 率 ，政 成 。 ： 低行 车 高 效 Ｂ 益 ， 治 社 资低 ： 小 政 及 会 本 利
对表 １ 四种组合 分析 可以得 出， 的 在策略组合 一中， 政策得以快速 、 有效 的实施， 中央政府 的办事效率提高， 行
Ｉ ｔ ｒ ｓ ｒ ｕｐ ｎ ｔ ａ ｅ ａ ｄ ｔ ｅ ｃ ｏ ｃ ｆ ｒ ａ ｅ ｔ ｔ ｏ ｉ ｙ ｎ ｅ ｅ ｔ ｇ ｏ ｓ ｉ ｈｅ ｇ ｍ ｎ ｈ ｈ ｉ ｅ ｏ ｅ ｌ ｓ ａ ｅ ｐ ｌ ｃ
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析打开文本图片集房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和社会环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。
它与人民的生活变得越来越密切，因而房地产质量的高与低，发展的好与坏，直接影响到宏观经济的健康发展。
近几十年来，通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。
由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也使得整个市场的监管变得更复杂。
本文对房地产市场的研究，除了常规分析外，主要运用博弈论方法进行分析。
通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。
一、我国房地产博弈中的基本要素1.博弈的主体及其特征分析。
房地产市场博弈中最重要参与者包括中央政府，地方政府房地产商和消费者。
从本文研究的目的和便利性出发，针对性的将房地产的一级市场和二级市场定为研究的对象，包括房地产中三个主要的参与者政府、房地产商、消费者。
但是与房地有关的参与者还有地产中介、银行、民间群体、物业管理公司等等。
由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、开发商与消费者的博弈，具体分析在房地产市场上，三方的博弈力量及关系。
①政府。
政府作为房地产市场博弈规则的制定者。
政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。
因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参加者之上，通过其他参与者的博弈过程，各参与者只能在政府制定的规则范围内寻求各自利益的最大化的博弈策略。
地方政府作为辖区管理者与必要设施和服务的提供者，通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产商的开发出行为。
②房地产开发商。
房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化来实现其终极目标。
在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位：a提供的产品具有唯一性和不可移动性；b房地产需求者只能从开发商手中购买房地产产品，决定了开发商控制着定价权；c产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。
房地产交易的博弈论分析
（） 与 主 体 ： 府 、 地 产 商 、 １ 参 政 房 购房 者 。 （ 目标 、有 自己 的 产 权 住 房 ， 进 房 地 产 经 使 促 济持续健康繁荣 ， 现社会福利最大化 。 以实 政府行 为： 利用城市规 划手段约 束市场参 与者， 范市场参与 者 规
骗。 购房者行为 ： 集信息 ． 搜 比较 商 品 ． 决定 购 买 。
可 以清 晰 地 看 出 ，三 者 之 间 目标 行 为在 一 定 程度 上 是 矛 盾 的 ， 其 中任 何 一 方 获 利 过 多 或 过 少 ， 于 房 地 产 投 资交 易 都 是 不 利 的。因此 ， 对 应综 合考 虑 在 三 者 利 益 基 础 上 ， 可 能 使得 利 益 分 配 公 平 ， 正 。 尽 公
摘 要 ： 地 产 市 场 牵 涉 到众 多 经济 实体 的 利 益 ， 如 何 在 约 束 条件 下使 得 利 益 最 大化 是 每 个 经 济 实体 最 为 关 心 的 。当利 益发 生冲 突或 损 失 房 而 时 ． 然 会 产 生 矛 盾 。 本 文 详 细 深入 的 分析 了房 地 产 市场 中政 府 、 地 产 商 、 房 者 三 者 的利 益 博 彝 ， 三 者 的 理 性 决 策 提 供 理 论 依 据 ， 引导 必 房 购 为 以
２博 弈 模 型 的建 立与 分 析 ．
因此 ． 房 地 产 市 场 萧 条时 。 府 可 通 过 扩 大 土 地 批 租 量 、 收 优 在 政 税 惠、 财政补贴 、 扩大信贷规模等以鼓励 房地产 商加 大投入 ； 房地产市 在 场过热时 ， 政府可减少土地批租量、 高购房税收 、 高信贷 门槛等政 提 提 策 以控 制房 地 产 投 资 。 ２２房 地 产 商与 购 房 者 间 的 博 弈 ． 房地产市场价值 形成过程 中表现 的一个 重要特征是房价 是由市 场供 求关系所决定而不是 由成本决定。 购房者既是房地产市场中价 格 的 被 动 选择 者 ． 是 引 导 房 地 产 价 格 走 势 的 主要 因素 。 也 因此 ， 房 预 期 购 就 成 为 房 价跌 涨 的 主要 推 动 力 之 一 。 购 房 者在 购房 中往 往 有 从 众 心 理 。 在 房 地 产 市 场 高 速 发 展 时 期 ， 会 有 许 多 从 众 者加 入 ， 致 房 地 产 市 场 供 不 应 求 ， 价 上 升 。 现 阶 段 ， 导 房 由于购房者对未来 良好预期的不断强化 ， 面对房价虚高 。 们并不是 他 盲 目的等待房价的无限制降低 ， 而是理智地等待在房价 回归到其心理 价位时立即购买。 因此 ， 现阶段 的市场不是没有需求 ， 而是 等待价格 回 归 。假 定 在 当 前 房 地 产市 场 中 只有 一 家 开 发 商 甲和 一 个 购 房 者 乙 ． 则 他 们 之 间 的 具 体 博 弈 过程 如 下 表 １ 示 。 所 表 １ 房 地 产 商 与 购 房 者 之 间 的 博 弈 过 程 ．
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
影 响房地 产商 的开 发 出行 为 。②房 段 ，在 住 宅供 给市 场 上 ，消 费 者 与 房
１ ． 博 弈 的主体 及 其特征 分析 。 地 产 开 发 商 。房 地 产 开 发 商 是 以 通 地产商就住宅供给价格 的博弈 ，房地 房地产市场博弈 中最重要参与者包括 过 生 产 房 地 产 实 物 产 品 ，在 博 弈 规 产商之 间争夺更多的消费者购房的博
消费者在与开发商的谈判中Байду номын сангаас于信息 发 商 所 得 的利 润 ；Ｈ为 所销 售 房 屋 的
６ ４
数 量 ；Ｐ为 销 售 房 屋 的单 位 价 格 ，Ｃ 我们可以假设在整个房地产市场中如
１ ． 政府。政府在房地产市场博弈
为房屋 的单位成本 ，Ｅ 为对公共物品 果只有单独 的两家 ，他们分别 为开发 中的角色定位——信息传递者 。要处
围房地 产市 审各主体之河曲博弈 薪
口 合肥
房地产作为一种稀缺性的资源 ，
鲁 惠 林
弱势地位 ，讨价还价力度不 大 ，往往 是被动的接受开发商 的价格 。消费者
者还有地产 中介 、银行 、民间群体 、
在 社 会 与经 济 发 展 、城 市 建设 和社 会 物业管理公 司等等。由于篇幅有 限，
环境 的改善等各个方面都有着举足轻 只研究其中最主要的三方 ，政府 、开 的最大消费承受能力是参加房地产市
重 的 地 位 。它 与 人 民 的生 活变 得 越 来 发商与消费者 的博弈 ，具体分析在房 场博弈的上 限，博弈 的结果 如果高于 越 密 切 ，因而 房 地产 质 量 的高 与 低 ， 地 产 市 场 上 ，三 方 的博 弈 力 量 及 关 承受能力 ，他将退 出博弈。 ２ ． 房 地 产 市 场博 弈 的基 本 模 式 。
基于房地产市场中购房者与开发商间价格博弈分析
１ 消 费者住房 问题 的解 决 带来 的 间接 或 直 接效 用 为 Ｕ ． （ 括 福 利 效 用 Ｕ 社 会 稳 定 效 用 为 Ｕ 、 济 效 刚 Ｕ ， 小 包 、 经 就 文来 讲突 出说 明的是经 济效应 ） 。 ２ 房地 产 开发商 的投 入成本 为 Ｃ（ ． 包括 土地 丌发及 房 生产 、 经营 、 收 、 税 银行 利 息 等环 节费用 ， 房 地产 开 发现 状 就 来看 ， 中 自有 资本 与银行 贷款是成 本构 成 的主 要部 分） 其 。 ３ 此 时房地 产商 品市场价 格为 Ａ， ． 房地产 丌发 商 的预 ｊ 月 ｝
图 厉 地 产 市 场 中 开 发 商 与 购 厉 者 之 间 的 “ 价 还 价 ”博 弈 讨
上 述 扩 展 性 町表 述 为 ： 第 一 回合 ， 地 产 开 发 商 的 方 案 是 出 价 Ａ 购 房 者 女 房 ， 儿
判所 造成 的费用损 失 ， 双方 的利益 为 折扣 ８ ０ ６ １ ， 以 （ ０ ） 称 这个 ８为“ 消耗 系数” 。具体假 定如 下 ：
而较高 的房价 ， 导致 房地 产 市场 供 需 结构 严 重 失衡 ， 房地 产 市 场泡沫 涌现 ， 使得 作为促 进 国民经济增 长 、 增加 就业 、 扩大
～
（ ）讨 价还价 ” 二 “ 博弈
需 求 难 以转 变 为 现 实 需 求 。
如 果从 供需定 律的角 度分析 房价较 高的原 因 ， 以得 出 难 合理 的解释 ， 当然如果 就 我 国房 地 产市 场 发 展 的现 状来 看 ， 有专家 认为存 在此 种现象 的原 因可能是 房地产 市场 的“ 刚性 需求 ” 定的 ； 时也有 学 者认 为房 地 产 价格 变 化 与房 地 产 决 同 投资 、 炒作 、 信贷及 国家 宏 观 经济 政 策 等方 面关 系密 切 。然 而博 弈理论 是通 过寻求在 各博弈 方具有 充分 或者 有限 理性 、
房地产市场中的博弈思考
中 图 分 类 号 ： ２ Ｆ９ 文献标识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ６ ２３ ９ （ ０ ０ ２ — ２ ４０ １ ７ — １ ８ ２ １ ） ３０ ３ － ２
用 ２ ， ０表 倘 最 近 有 一 款 名 叫“ 子 户 大 战 拆 迁 队 ” 游 戏 在 网 上 被 这 是 个 零 和 博 弈 ， 收 益 点 （ ０ 一 ２ ） 示 ； 若 开 发 商 采 钉 的 热 捧 ， 中可 见 开 发 商 与 拆 迁 户 之 间 的 矛 盾 已 经 成 为 了 社 取强 硬的暴力行为 ， 从 而拆 迁户 限于势 单力 薄 只是委 曲求 全 ， 不 会 普 遍 而 敏 感 的 现 象 ， 年 来 时 有 不 惜 以 牺 牲 生 命 争 取 权 则 假 设 开 发 商 能 获 得 超 过 温 和 拆 迁 的 超 额 收 益 ， 妨 假 设 近 力 的 “ 子 户 ” 各 地 频 现 ， 力 拆 迁 的 开 发 商 与 勇 于 抗 争 是 ４ （ 元 ）则 拆 迁 户 损 失 也 为 ４ （ 元 ） 最 后 ， 如 开 发 钉 在 暴 ０万 ， ０万 ； 假 的 拆 迁 户 之 间 的 斗 争 成 为 了 经 济 发 展 进 程 中 无 视 人 权 与 财 商 采 取 暴 力 拆 迁 ， 拆 迁 户 誓 要 捍 卫 自 己 的 利 益 ， 不 妥 而 决 在 “ 也 甚 产 权 的 社 会 阵 痛 ， 们 想 知 道 的 是 ： 何 制 约 开 发 商 的 野 蛮 协 ， 这 种 情 形 之 下 ，钉 子 户 ” 许 会 采 取 偏 激 的 行 为 ， 我 如
开发 ， 有效利 用 存量 土 地 。第 三 ， 强对 开 发 商 的监 督 、 加 管 ２ ０ ０ ８年土地投放 量和交易 量偏小 ， 、 一 二线城 市地价 仍将 较
房地产市场中开发商与消费者之间的博弈分析
《房地产市场中开发商与消费者之间的博弈分析》摘要：所以，本文先从供需入手分析房地产市场一般现状，接着主要从房地产开发商之间、开发商和消费者之间的利益关系展开博弈分析，探索国内房价维持高位的原因，目前，我国房地产市场现状以及房价维持高位稳定是房地产市场多方博弈的结果，其中主要的矛盾方是开发商和消费者，两者之间的均衡变化推动价格的波动，（4）逆向选择分析消费者决策因素，消费者预期开发商会进一步提价，未来效用进一步降低，选择购买摘要：国内一些城市相继推出限购令，但房价并没有如预期般得到有效遏制。
文章以国内房地产市场为研究对象，从供需角度对房地产开发商和消费者的市场行为进行博弈分析，探索开发商将房价维持在高位的原因，并在此基础上对房地产市场的发展做出大胆预测，为政府规范房地产市场体系降低房价提供一定的决策参考。
关键词：房价；限购令；供需平衡；博弈分析一、引言2010年4月“新国十条”出台后，部分房价过高城市相继出台限购令，然而房价上涨并没有得到有效遏制，相反国内房价在多次“已经到顶”的预言中屡创新高，坚挺上涨。
2016年房地产市场大热，2017年上半年部分城市房价虽有回落，但是一、二线城市房价仍然维持高位稳定，二、三线城市房价异军突起，结构化分化愈加明显，房地产市场降温仍然处于隔靴搔痒状态，政府对房地产市场的调控情况劣于预期。
“限购令”指政府出台的房屋限购政策，希望从需求端入手，在保证基本住房需求的同时，彻底遏制投机和过度投资。
但是“限购令”只是一种政策，不属于法律，所以相关部门有关人士可以寻求对策，从而降低了政策的实施效果。
再者“限购令”限制部分需求的同时也抑制了供给，且有人就有刚需，即使房价短期下跌，长期来看并没有呈现下跌趋势。
博弈论关注参与主体的策略以及策略的均衡问题，侧重于多主体分析，认为每个主体都会选择最佳的行动以获取最大的好处，而且每个主体总会认为其他主体也在设法争取自身利益最大化。
在房地产市场中，开发商和消费者是利益关系最紧密的两大利益主体。
房产新政对房地产市场的影响——基于利益相关者博弈行为分析
房产新政对房地产市场的影响
— —
基于利益相关者博弈行为分析
刘 旦
内容提要： 房地产市场是老百姓关心的特殊市场， 有众多利益相关者参与其 中。 该文从利益相关者角度对
政府宏观调控政策着力点是否精准进行 了 探讨。通过 中央政府与地方政府、 开发商与购房者之间的博弈分析 ， 找 出宏观调控 失效 的成 因， 并在 此基 础上提 出解决 中 国房地 产 市场 问题 的 长远 对 策。
、
房地产市场中各利益主体博弈行为分析
房地 产 市 场 的相关 利 益 主体 主要 有 中 央政 府 、
地方政府、 房地产开发商、 商业银行和购房者。其 中，
不稳定 的代价 ，假设其损失与地方政府的违规量成 正 比， 记为 Ｄ Ｖ 则此时 ， ｂ， 中央政府 的效用为 ａ １ｂ （一 ）
重 新 开 始 弥漫 ， 家学 者 、 内人 士 ， 通 购 房 者都 专 业 普 在 讨论新 一轮 调控 下房价会 降下 来 吗？ 从 ２０ ０ ３年开 始 ． 国对房 地 产市 场 一共 进 行 了 我
假设 中央政府为调控房地 产市场 的 良性运行 ，
中央政 府 的 纯策 略 为 ： 罚 与不惩 罚 ； 方政 府 的纯 惩 地 策略为 ： 违规与不违 规。 双方 的 目标都是在 各 自既定 的
政府 不会非理 陛地违规 ，假定其违规 的 目的是 为了增 加 地方 政府 的财政 收人 ， 设其 效用 为 ｋ Ｖ（ ＞１为 假 ｂ ｈ ， ￣
策 着力 点是 否 精准 进行 分 析 。本 文通 过对 房 地 产市 场 利益 相关 者 的博 弈分 析 ．找 出宏 观 调控 失 效 的成 因， 重点分 析本 轮房产 新政 对房地 产市 场 的影 响 。
房地产市场中消费者间的博弈分析
为了理解 目前的房价虚高 的以及 “ 追涨”的现 象 ， 本文对消费者 的群体行为进行分析。为了 便于分析我们假设市场上的消费者分为投 机群体 （ 购房的 目的是从交易 的过程 中获得利润 ，而不是使用 ）与消 费群体 （ 以居住为 目的的购房者 ）。如果用 Ｘ 表示投机群体 中购房群 体的比重 ， 表示消 费者群体中选择购房 的比重 ，则 ０ ≤ ，≤ ｌ Ｙ １ Ｙ 。 ０ 当市场房价初始的上涨导致了人们对未来进一步上 涨的预期 ，吸 引的买 家通常 是投机者 。随 着投机者 比重的增加 ，进一步使 房价上 升。这使消费群体购房比重增加 。从群体行为博弈的角度 ， 上述追涨 策略可看作对成功策略的模仿 。根据进化博奔复制动态的思想 ， 个体 对成功策略的模仿将 导致采用不 同策略子群体在总群体 中的的比重的 变化 ，变化速 度与各子群 体的原有 比重和各 自策略 的成功 程度成正 比。根 据上述假设 ， 机购房 群体与消费购房群体的比重的变化可 以 投 用下列动态微分方程组描述 ：
作者简介
周 中举 ，四川 省社会 科 学院法 学研 究所 助理研 究 员。
（ 收稿 日期 ：２ １ — ８ ２ ０ ０ ０ — ６）
５ 肛 煞 年第ｌ ＿ ２ 产 市 中消 场 费者 间 的博 弈分 析
率 Ｊ
—
一
（ 苏 省 徐 州 医药 高 等 职 业 学 校 ） 江 摘 要 近年来 ，关于房地产市场的讨论和研 究 已经引起 了学界和社会 的广泛 关注 本文研 究了房地产市场中消费者之 间的博弈
问题 ：
关键词
房地产市场
博弈
消费者
房地产业作为国民经济的支柱产业 ，因其产业相关度高 ，带动性 强 ，与金融业和人民生 活联 系密切 ，从而其发展态势关 系到整个 国民 经济的稳定发展和金 融安全 。然而我 国的房地产业终究是个新 兴的行 业 ，房地产市场中还存在很 多的问题需要解决 。近年来 ，随着房 价的 节节攀升 ，关于房地产市场 的讨论和研究 己经引起了学 界和社会 的广
房地产价格波动：一个基于博弈论视角的分析
集 中 于消费 者 （ 地 产 需 求 ） 房 的角 度 进 行 的 ， 文 本
将 从 开发 商 与 消 费 者 （ 需 求 与 供 给 ） 即 的互 动 关
系， 开发 商与 开 发商 之 间 的利 益 博 弈 ， 析 影 响 房 分
同 比增 长 ２ ． ％ ， 速 比 ２ ０ ９１ 增 ０ ７年 同期 加 快 ７ ７百 ．
分 点 ； 宅 竣 工 面 积 ６ ３ ７万 平 方 米 ， 比 增 长 住 ９ 同
明 ， 币供 应量变 化 对房地 产价 格有 长期 的持续 正 货
向影 响 ， 币 供 应 量 的增 加会 导 致 房 地 产 价 格 上 货
在 全球 金融 危机 不断蔓 延 ， 国家 不 断加 强 房地 产 市场调 控 的情况 下 ， ２ ０ 自 ０ ７年 末 以来 ， 房 消费 住 者 的预期 发 生 了变 化 ， 住房 市场 出现 一定 的观望 氛 围 ， 房成交 量 持续 加 速 下 降 。２ ０ 住 ０ ８年 一 季 度 ， 全 国商 品住房 销售 面积 ９５ ０万平 方 米 ， 比仅增 长 ０ 同
变化所 带来 的冲击 会 给 房 地 产 价格 带 来 一 个 长 期 的正 向影响 ， 期 内房 地 产 价 格 被 迅 速拉 升 ， 之 短 但
后 影 响迅速 减弱并 长 期维持 在较 低水 平 。Ｊ 旦 对 ＿刘
我 国长 三角 地 区购房 者 的问卷调 查发 现 ， 心理 因素
对 购 房者 购 房 决 策 的影 响 是 巨 大 的 。 肖本 华 指
从 已公布 的 ２ ０ ０ ７年 年 报 的 ５ ６家 上 市 房 地 产 企业 情 况 看 ， 司 平 均 经 营性 现 金 流量 净 流 出 ３ １ １ 公 ３ ．７ 亿元 ， 投资性 现 金净 流 出 １４亿 元 ， 比分别 大增 ３ 同 １２ ３ ％ 和 １ １ ， 资活 动 产 生 现 金 净 流 入 ７ ６ ５ ．７ ５％ 筹 ０
房地产市场中的三方博弈分析
８ ）
图 ３ 动 态 博 弈
如图 ３ ，在政 府实 行鼓 励政 策 下 ，根据 静 态 分析 的结
果 可 以知 道 ，买 房者 多买 房 ，房地 产商选 择 多投资 是稳 定 的策 略 ， 时政 府 选 择 鼓 励政 策 的概 率 是 Ｐ ，选 择 限 制 此 。 政策 的概率 是 Ｐ ，则有 Ｐ ＋ ： １ ， Ｐ ＝ 。在初期 ，政 府需 要 实 行鼓励 政策 以促 进房地 产 市场 ，通过 房地 产 市场来 刺激 国
系 与现实相 符即可 ，不必 要求精确 的数字 。因为在博弈 当
房 者
ｐＢ
少买房
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
墨，２ ，６
，４ － ，墨
中，只有相对 的大小 关系才会 影 响到博弈 的均衡 结果 。政 府对 于房地产 市场 的不 同政策会影 响到买 房者 与房地产 商 的决 策 ，而买 房者与 房地产 商 的决 策也会 反作用 于政府 的 政策 ，通过影 响政府 的政策 执行结 果来影 响政府 下一步 的 政策制 定 。我 们可 以构造 静 态博 弈 分 析矩 阵 如 图 １ 、图 ２
［ 中图分 类号 ］Ｆ ０ ２２ ［ 文献标 识码 ］Ａ ［ 文章 编号 ］１０ ６ ３ （ ０ ０ ２— ０ ６—０ ０ ５— ４ ２ ２ １ ）５ ０ ５ ２ 政策下 ，买 房者 选 择 多 买 房 ，房 地 产 商 选 择 多投 资 的 Ｕ
１ 基本 假设
（ ）在 房地 产市 场 上 只有 买 房 者 、房 地 产商 、政 府 １ 三方进行 博 弈 ，没有 其 他 博 弈方 影 响房 地 产 市 场 的 均 衡
双 方 最 终 选 择 Ｕ （ 房 者 ，房 地 产 商 ，政 府 政 策 ） ＝ 买 （ ５，４，８ 的均 衡 策 略 。 ）
房地产销售市场主体的博弈分析
房地产销售市场主体的博弈分析在房地产市场中，受到关注最多的就是房地产商与消费者之间关于价格的博弈。
就目前我国房地产市场情况来看，房地产商在这场博弈中，占有很大的优势。
房地产商是价格的制定者，同时也是大量信息的占有者和发布者；消费者势单力薄，是信息占有不对称的一方，同时往往又不能形成有效的联盟来对抗房地产商，因此只能作为价格的跟随者进入到这个市场中来。
标签房地产；销售；市场主体；博弈1 房地产商与消费者之间的博弈在住房市场上，房地产商与消费者之间处在一种信息非对称的状态下。
房地产企业掌握着房地产商品的大量实质性信息，既有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公开信息，也有包括产品成本、质量、利润、增值潜力等在内的隐蔽信息，还有包括物业管理等后续服务在内的不确定信息。
这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况，因而拥有这些信息的卖方—房地产商处于信息优势的地位，而交易的买方—消费者拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息，这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，对商品房本身的影响较小，因而消费者处于信息劣势的地位上。
1.1 房地产商与消费者之间博弈模型1.1.1 交易博弈模型的假设条件博弈的参与者：该博弈模型中仅有两个参与者，分别为开发商A和消费者B，且交易双方完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。
博弈的策略集：房地产商的策略集={物有所值、物非所值}；消费者的策略集＝{购买、放弃}。
该房地产的价格为P，物有所值的情况下开发商付出的成本为,物非所值的情况下开发商付出的成本为，显然＞。
若消费者在物有所值的情况下选择放弃，则将有－S的损失，而此时房地产商的损失为,若消费者在物非所值的情况下选择购买，则将损失,此时房地产商的损失为。
博弈类型：博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈，即不完全信息博弈模型。
房地产商占有更多的信息优势。
市场经济条件下我国城镇住房体系中各利益主体的博弈关系
关键词： 城镇住房 问题； 博弈分析；开发结构
中 图分 类号 ： Ｆ ２ ２ ４ ． ３ ２ 文 献标 志码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ０ ０ １ — ５ １ ３ ２（ ２ ０ １ ３） ０ ４ ． ０ １ ２ ７ ． ０ ６
住房 问题 是城市居 民最关 心的 问题之一 ， 而 我国的住房改革是伴随着市场化 的深入而进行的． １ ９ ９ ８ 年７ 月 ３日， 国务院下发了《 关于进一步深化 城镇住房制度改革加快住房建设的通知 》 ］ ，以此 为分水岭， 福利分房制度彻底被废除， 商品房取而 代之成为住房分配的主要方式． ２ ０ ０ ４ 年开始，国务 院相继 出台了多项 房地 产调控政策， 但 是房价持 续上涨， 并且速度超过 了以往． ２ ０ １ １ 年 ４月， 部分 城 市开始实行限购令 ， 在一定程度上抑制 了房价 的过 陕增长， 但从 目前来看房价收入比还是偏高ｌ ２ ］
房由于有限价格 、 限套型比例等因素而具有一定的
福利属性； 经济适用房虽归为保障性住房， 但 自购 买之 日起满一定年 限或满足一定条件后可以进入
市场流通， 因而也具有一定的商品属性； 廉租住房 转让的是使用权， 具有完全 的福利属性【 ３ 】 ． 开发商
开发住宅产品， 决定了开发类型和数量， 但是政府 可以通过政策或者宏观调控等方式影响开发商 的
浙 江省 优秀科 技期 刊一 等奖
市场经济条件下我国城镇住房体系中各利益主体的博弈关系
苏 亮，王聿丽
（ 宁波大学 建 筑工程与环境学院，浙江 宁波 ３ １ ５ ２ １ １ ）
摘 要：在 市场 经 济背景 下，建构 了我 国城 镇住 房 体 系中政 府 、开发 商 、消 费者之 间利益 关 系的博 弈模 型 ，分析 了各 博 弈 方的 策略 选择 ．指 出在 建设 社会 主 义和谐 社会 的进 程 中，政府 作 为博 弈的 主 导 者应 通过 宏 观 调控 及 具 体 的政 策 工具 对 市场进 行 有 效 引导和 干预 ；进 而 引 出制度 设 计 的重
房地产定价及各方主体的利益分析
房地产定价及各方主体的利益分析房地产定价及各方主体的利益分析【摘要】房地产作为一种特殊的商品,有其独特的定价方式,而在房地产定价背后的是各方主体的利益。
本文分析了房地产的定价策略以及各方主体从房地产定价中分得的利益和他们之间的博弈行为。
【关键词】房地产定价利益主体博弈一、房地产价格确定的特殊性及价格结构1、房地产价格的特殊性房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。
其共同之处是:首先都是价格,都用货币表示;其次是都有波动,受供求等因素的影响;第三是按质论价,优质高价,劣质低价。
然而房地产价格与一般物价相比,更表现出一些不同的特征。
(1)房地产价格既可表示为交换代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金(房地产价格VS租金=本金VS利息)。
其实,租金能较准确地反映商品房实际价格,因为真正需要房地产商品的人,是租用房地产的人,是他们看中了房地产商品的使用价值,而购买者则不一定真正使用,他可能是作为一种投资去购买商品房,用于保值、升值。
他看中的是房地产商品所具有的收益性,房地产的价值最终是体现在使用者身上。
(2)房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。
房地产自然地理位置不可移动,可以转移的并非房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权。
(3)房地产价格是在长期考虑下形成的。
一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区。
这个地区并非固定不变的。
尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。
(4)房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体之间的个别因素容易起作用。
这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性,使房地产不同于一般物品,没有一个统一价格。
2、房地产价格的结构房地产价格的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、利润和税金等项目。
生产成本含土地成本、建筑物成本、管理费、贷款利息。
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假设市场中存在两个房地产商 A 和 B，他们合谋以
低价获得土地的开发权，例如 A 先报一个较低价格且不
加价，B 则可以用一个相对较高但远低于两者共同竞争获
得该土地的保留价格的价格获得土地，从而两者达成协
议上的共同开发。假设两者不合作则收益为 0，而合作可
以达到 3 的收益，如果一方选择破坏协议可以获得 5 的
2.房地产商和地方政府的博弈与合谋 在房地产市场中，地方政府与房地产商之间的博弈 较多的体现在是否切实贯彻中央政府所制定的政策，对 高和过快上涨的房价进行调控和管制。在房地产市场上， 地方政府对城市一级的土地进行垄断经营，一些地方政 府为了追求经济目标和提高政绩往往通过提高低价来获 得更多的财政收入和提高地区的 GDP。而对于房地产商 而言，其目标是尽可能降低开发成本以提高利润率，土地 价格就是房地产商在开发成本中最重要的一项。因此，房 地产商如何获得土地，以怎样的价格获得土地等都对房 价有着重要的影响。 从实际上来看，地方政府和房地产商会在一定程度 上谋求一个共同的利益点以寻求共同利益最大化。虽然， 中央政府已经明令要求对房地产用地实施招标、拍卖和 挂牌出售政策，但是就目前来讲，招标、拍卖和挂牌出售 的土地占城市总的出售土地的比例较小，而较大部分土 地都以协议出让的形式售予房地产商。而这种协议出让 就会导致房地产商的寻租行为，和地方政府达成协议或 者私下的默契，大量囤积土地。由于大量土地得不到开 发，就在供求关系上导致了房价的不合理上涨；且这些囤 积的土地在计算房地产开发成本时往往采用重置成本计 算，使得房产成本虚高，而这些虚高的成本都会以房价的 形式转嫁到消费者头上。 此外，地方政府为了从房地产市场中获得更多地价 的回报，往往会向房地产商提供许多政策上的优惠和扶 持，例如减免各种税费、增加补贴和为房地产业宣传造势 等，这些都对房价的虚高起到了推波助澜的作用。
二、与房地产业利益相关者分析
房地产市场中的利益相关者是指参与房地产市场并 对其产生影响的各个群体，是房地产市场的重要构成要 素，它主要包括了中央和地方政府、房地产商、房产购买 者(消费者)以及其他利益相关者。
1.中央政府和地方政府 从我国房地产市场现状来看，政府在房地产市场中 扮演着最重要的角色。政府是调控房地产业的主体，在很 大程度上决定了房地产业的发展。在本文中，将政府分为
化；其次，该地区只有两个房地产商 A 和 B，且出售同质 房产，都不降价时所得收益为 5；一方降价而另一方不降 价时，则降价方因为多卖出房屋获得收益为 10，另一方则 会导致无法出售而亏损，记为 - 1，如果都降价则收益减少 为 3，可得如下博弈矩阵
与上一种分析相同，任何一个房地产商都不会选择 降价来获得更多的收益，可以说他们的不降价是某种程
第 2010 年第 4 期 （总第 348 期）
商业经济 SHANGYE JINGJI
No.4，2010 Total No.348
[文章编号] 1009- 6043（2010）04- 0029- 03
基于房地产市场各利益主体的博弈分析
潘 俊 ，尹 龙
（哈尔滨商业大学 经济学院， 黑龙江 哈尔滨 150028）
从微观角度看，2009 年全国房价上涨速度和幅度都 是空前的，很多二线城市甚至出现了年末房价比年初翻 一番的局面。房价持续上涨，远远脱离了城镇居民和迁入 城市人口的支付能力，使得工薪阶层收入者无法承担购 房、租房压力。
虽然，我国政府已经意识到了房价过快上涨的问题， 也采取了一系列调控房价的政策，然而全国各地房价却
出现了不降反涨的局面。许多地方的土地也不断被拍出 天价，涌现出许多“地王”。这一切都与中央政府、地方政 府和房地产开发商等不同的利益主体有着密切的关系。 因此，房地产价格问题的实质是多方利益相关者进行博 弈的一个过程和结果。本文基于博弈论角度对房地产市 场的利益相关者进行分析，探讨房地产市场参与者的博 弈过程，得出相关结论，为政府制定政策导向和实施政府 管制提供依据。
收益，而另一方由于机会成本的存在导致的损失为 1，得
出如下博弈矩阵
从短期来看，房地产商 A 和 B 都有破坏协议获取高
额利润的动机，然而这样做的后果会导致对方的不信任
且在今后的博弈中都会采取不合作的策略而导致收益为
0，所以从长远利益考虑，房地产商都会选择合作策略。
表 1 博弈矩阵
B
A 合作
合作 33
度上的合谋。由于在某一地区性的房地产市场上，房地产 商的数量是有限的，他们往往通过价格领导者的定价来
表 2 博弈矩阵
A 降价 不降价
B 降价 33 - 1 10
不降价 10 - 1
55
确定自己的价格，在这种垄断性的市场中，房地产商通过 比较定价的这种默契，以实现一种非正式的价格合谋来 维持房价只升不降的价格刚性。
Abstract: Recently, the sustainable rise of estate price attracts the attention of all aspects. Although the government has issued a series of control policies, the estate price does not decline but increase. This situation is closely related to game and collusion among all interest subjects in estate market. From the perspective of game theory, to realize healthy and steady development of estate market, the government must settle the interests among local government, central government, realtors, and consumers, let the residents afford the prices, and reasonably regulate and supervise the participators' actions in estate market. The key is to improve relevant regulations, incentive mechanism, and game rule to balance all participators' interests. Key words: estate market, government regulation, interest game
不合作 -1 5
不合作
5 -1
00
- 30 -
潘 俊，尹 龙：基于房地产市场各利益主体的博弈分析
所以尽管政府出台了一系列土地实行招标、拍卖、挂牌出 让的政策，然而在执行时房地产商在私下极易形成合谋，
导致政府政策得不到落实和公共利益的损失。 (2)房地产商之间关于房价的博弈与合谋 首先，房地产商都是理性人，并追求各自利润最大
一、引言
房地产业作为我国国民经济的主导性产业，对我国 经济整体发展有着极其重要的影响。然而，房价的过快上 涨也产生了一系列的问题。
从宏观角度看，过快的房价上涨使得我国的房价收 入比已经超出了国际公认的警戒线，房地产业存在着巨 大的泡沫已成为不争的事实。借鉴国外发达国家发展经 验教训，20 世纪 90 年代日本泡沫经济和引发本次全球金 融危机的美国次贷危机，房地产业泡沫的破裂会给经济 造成巨大冲击。
不存在议价能力，只是房价的被动接受者。而且，在市场 中存在着明显的信息不对称，这种信息不对称容易导致 在市场繁荣或者衰退的某一时点爆发羊群效应，以对整 个房地产业甚至经济产生不利影响。
4.其他利益相关者 除了政府、房地产商和消费者，与房地产业有着利益 关系的其他主体，如建筑行业、建材行业、装饰行业、绿化 行业和房地产中介等等，这一群体的数量也是相当庞大 的，他们都在房地产开发、建设和销售过程中获益。他们 与房地产商利益是趋同的，行业景气度也与房地产业密 切相关。 可以看出在房地产市场上，各个利益相关者从自身 出发都存在不同目标和利益。在众多利益群体各自的目 标和利益存在的情况下，出现矛盾在所难免。然而，一旦 各个利益相关方能够寻求找到一个利益相对均衡点，那 么这个庞大的利益系统就会呈现出相对稳定的运行状 态。
价负担；必须针对房地产市场中各方参与者的行为进行合理的规制和监管。要实现这一目标，关键在于完善相应规制、激励机
制和博弈规则，使房地产市场各方参与者利益均衡化。
[关键词] 房地产市场；政府规制；利益博弈
[中图分类号] F830
[文献标识码] A
A Gam e Analysis of All Interest Subject Based on Estate Market PAN Jun, YIN Long
获得土地的开发权，房地产商总是以接近甚至高于自己
保留价格出价，这样他们的利润空间就会非常小甚至为
负的；然而出价过低又会使自己丧失开发权。由于房地产
开发商都是追逐利益的理性人，且由于房地产市场的垄
断性，为了避免竞争导致的利润减少很可能在私下进行
合谋。合谋主要有房地产商之间的合谋和房价合谋两种
形式。
(1)房地产商的合谋
2.房地产商 开发商是房地产市场的重要主体之一，是房屋商品 的供给者，也是该市场中主要的利益追求者。同时，房地 产商也是中央政府和地方政府调控的目标对象。从理性 的经纪人角度分析，房地产商的目标是尽可能地降低成 本并抬高商品价格，以获得最大化的利润。 房地产商就是为了追逐利润而生的，为了获取利益， 一方面，房地产商之间可以形成合谋，哄抬房地产的价格 以扰乱正常的市场经济秩序，引起房价非理性地疯狂上 涨导致房地产泡沫的产生。另一方面，为了获得巨额利 润，房地产商可以向地方政府进行寻租活动，在土地出让 等方面暗箱操作，并且促使地方政府出台扶持、刺激房地 产业的政策，使得房地产市场出现非理性繁荣的局面。由 此，房地产市场本身也成为了具有垄断势力的市场，而垄 断市场的结果是形成利益集团和强大的市场势力，推动 房价不断上升，并可能导致市场调节的失灵。 3.房产购买者 房地产市场中的消费者泛指房产的购买方，包括了 以自身居住为目的购房者和以投机获利为目的的炒房 者。其中以自身居住为目的购房者是住房的真正需求者， 对于住房的消费占据了家庭收入的绝大部分，尤其是近 年来不断提高的房价收入比，使得工薪阶层的购房负担 日趋加重，同时也严重影响着他们的日常消费和生活。而 投机性的炒房者是以获利为目的的房产消费者，与前者 不同，尽管他们都属于买方市场，但他们在利益上却与房 地产商保持着高度的一致。在房地产价格上涨时，投资性 消费者往往对过热的市场有着推波助澜的作用，因此他 们也是影响房地产市场的一个不可忽视的主体。 然而，无论是出于何种目的的房地产消费者，相对于 房地产商来讲都属于是弱势群体，他们对于房地产价格