利用利息费用扣除筹划土地增值税
争议与解决：土地增值税利息扣除
的金额 （ 以下 简 称 土 地 成 本 ）和 税 发 ［０ ９９ 号 ）明确 指 出，审 核 利 息 发 费 用不 能 按 实 际发 生 额 扣 除，而是 根 ２ ０ １１
ｌ 开 发 成 本 金 额 之 和 的 ５ 以 内 支 出时 应 当 重 点 关 注 ，是 否 将 利 息 支 出 据 利息 支 出是否 能 够 按 转 让 房 地 产 项目 产 ％ ： 除 。凡 不 能 按 转 让 房 地 产 项 目 扣 从 房 地 产 开 发 成 本 中 调 整 至 开 发 费 用 。 计 算 分 摊 并 提 供 金 融 机 构 证 明 作 为 条 ： 摊 利 息 支 出 或 不 能 提 供 金 融 机 也 就 是 说 ，在 计 算 土 地 增 值 税 时 ，对 于 件 ，分 为 两 种 扣 除 方 式 ： 一 种 扣 除 方 分 第 ： 的 ， 房 地 产 开 发 费 用 按 土 地 成 房 地 产 企 业 按 会 计 规 定 进 行 资 本 化 的 式 是 企 业 对 于 利 息 支 出如 能 符 合 规 定 明
利 息 支 出 不 能 符 合 规 定 条 件 的 ，利 息 支 成 本 的 １％ 扣 除 呢 ？ Ｏ 出 不 能 据 实 扣 除 ，房 地 产 开 发 费 用 按 十 税 收 对 于 企 业 向 非 金 融 企 业 的 贷 款 利
为 了解 决 这 一 困惑，我 们 不 妨 从 土 息 支 出不 允 许 税 前 扣 除 ，虽 然 同 一 时 期
期 贷 款 利 率 计 算 的 金 额 。 其 他 房 虽 然 规 定 ，利 息 支 出 是 指 财 务 费 用 中的
： 发 费 用 ，按 取 得 土 地 使 用 权 所 利息 支出， 开 但 土 地 增 值 税 清 算规 程 （ 国 算 土 地 增 值 税 应 纳 税 额 时 ，房 地 产 开
最新土地增值税税收筹划
房地产企业土地增值税税收筹划是指房地产企业的纳税人依据税收法律法规规定，在合法的原则下，对土地增值税进行筹划或合理安排，达到平衡税负、规避涉税风险、降低税收开支和实现经济效益最大化的管理活动。
近几年来，随着房地产行业的快速发展，房地产行业成为我国国民经济的重要支柱产业之一。
而土地增值税作为房地产行业企业的税收成本的主要组成部分，直接影响着企业的经营效益。
如何合理的降低纳税成本，提高经济效益成为大型房地产企业密切关注的问题。
对土地增值税进行合理的税收筹划就成为房地产企业面临的急需解决的问题。
本文就目前大型房地产企业在土地增值税税收筹划中存在的问题进行分析研究，并提出解决办法，以供房地产企业税收筹划人员参考和借鉴。
一、合理实施大型房地产企业土地增值税税收筹划的意义土地增值税作为大型房地产企业主要税收成本项目，对土地增值税进行税收筹划就显得尤为重要。
合理的实施大型房地产企业土地增值税税收筹划能够节约企业的税收成本，提高企业的经济效益，使企业能够在激烈竞争中健康持续发展。
在日趋激烈的市场竞争条件下，税收筹划的作用越来越明显，合理实施土地增值税税收筹划存在着以下几点意义：1、有利于实现企业的利益最大化土地增值税作为大型房地产企业主要的税种，其税率高，且计税依据为房地产增值额往往数额较大，据不完全统计沪深两市上市房地产企业土地增值税税负达到5%-8%左右，远远高于制造业的增值税税负（3%左右）。
这就给大型房地产企业带来了沉重的税收负担。
只有对土地增值税合理进行筹划，才能减轻企业的税收负担，节约税收成本，从而实现房地产企业经济效益和社会效益的最大化。
2、有利于提高企业的市场竞争力通过合理的税收筹划，在商品房价格临界点附近，降低房价的同时，往往土地增值税成本随着阶梯式下降，此时就会出现降低房价，收益增加的现象。
另一方面，合理的税收筹划有利于房地产企业提高商品房的性价比，达到减少土地增值税成本，增加商品房的附加值，从而达到促进销售，降低库存，加速资金周转的作用。
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引
广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号文）规定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：一、土地增值税清算时收入确认问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
原《关于印发<广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法>的通知》（穗地税发[2005]106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。
二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。
土地增值税的税收筹划
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地增值税的税收筹划合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
这里的20％的增值额”就是临界点”。
根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。
开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。
二、费用转移筹划法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。
因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。
随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。
政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。
房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。
房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。
二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。
企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。
企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。
1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。
在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。
企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。
2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。
通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。
可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。
3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。
对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。
对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
土地增值税税收管理及纳税筹划方法
土地增值税税收管理及纳税筹划方法随着我国经济的发展，土地作为一种最基本的资源和生产要素，其价值的持续增长引起了政府的关注。
为了统筹利用土地，促进经济的发展，我国实行土地增值税制度。
在实施土地增值税的过程中，如何进行税收管理及纳税筹划是需要重视的问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地转让、转包、出租等行为中，按照土地增值额缴纳的一种税收。
在我国，土地增值税是由国家税务部门负责征收的。
土地增值税的税率一般为20%，不同地区和不同情况下，税率也会有所不同。
其中，税收的基数是以土地增值额为计算基础。
二、土地增值税的税收管理土地增值税的税收管理应以保证税收合法性和减少社会成本为原则。
具体来说，土地增值税的税收管理需要注意以下几点：1. 对不同情况的执法严格区分对于不同情况和不同标的物的税收管理，需要进行严格的分类，并且可以根据不同情况制定不同的税收政策。
例如，在对于住宅市场的土地增值税管理中，应加强购房者的身份核查，防止房地产公司利用转让和转包等方式逃税。
2. 对地方政府的监管由于土地增值税的税收收入主要用于地方政府的财政补充，因此，对地方政府的监管是必要的。
政府应当严格审批地方政府的土地使用规划，以确保政府的利益不受损失。
3. 强化土地增值税征收合法性应加强对土地增值税的征收合法性的监管，防止偷税漏税现象的出现。
政府应当建立一套完整的税收管理机制，确保税收的透明度和公正性。
三、土地增值税的纳税筹划方法税收筹划是指企业或个人根据法律规定，合理地安排自己的经济事务，利用法律允许的手续实现节税和避税的一种行为。
在进行土地增值税的纳税筹划时，可以采取以下几种方法：1. 利用抵减税费政策政府为了支持国家工业发展的需要而采取的有关政策，本身是税收筹划的一项有效方式。
例如，在进行土地增值税筹划时，可以采用抵减税费政策，减少企业或个人的税负。
2. 选择适当的纳税方式在进行土地增值税纳税时，应选用最合适的纳税方式，以最大限度地减少税收负担。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划
财税研究Finance and Tax 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。
如何降低税负，控制相应的风险？这需要在税收筹划上多下功夫，针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征收方式采用超额累进税率，根据增值额大小确定税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
土地增值税筹划的总体思路是，根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制、降低增值额进而降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
一、开发方式的纳税筹划 1.成本核算对象筹划对成片受让土地使用权后分期分批开发的项目以及同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。
一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
具体来讲，对于成片开发的项目，结构类型相同，若开工、竣工时间相近，又由同一建筑承包商施工，可以合并为一个成本核算对象。
对于规模大、工期长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。
这就需要开发商在开发前期对项目进行定位及可行性分析阶段就应该有所考虑，尤其是规模大或业态复杂的项目，往往需要事先对将面临的土地增值税清算对象进行综合考虑。
清算对象是指以发改委及有权立项备案部门备案的项目，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算对象。
2.合作建房对一方出地，另一方出资金的联合开发项目，按税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
利用该项政策，企业可选择合作建房的方式进行项目开发，若能充分利用好此项优惠政策，将可能实现双赢。
3.代建房对房地产开发企业代客户进行房屋开发，开发完成后向客户收取代建收入的项目。
土地价款抵减销项税额的土地增值税处理
⼟地价款抵减销项税额的⼟地增值税处理— 税事聚焦 —有⼀个项⽬在做⼟地增值税清算，属于2016年5⽉1⽇后的新项⽬，增值税采⽤⼀般计税法计算，依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定，对应的⼟地价款抵减增值税销售税额。
但现在做⼟地增值税清算时，主管税务机关认为是按照“财税【2016】22号”⽂的规定，应该从⼟地成本中减去这部分⼟地价。
于是笔者咨询上级税务机关税政⼈员，得到回复：鉴于⽬前没有明⽂规定，我们本着从严处理的原则，可参照⼴东省的做法，将抵减的⼟地价款调增转让收⼊，计算⼟地增值税。
对于这个问题，⽬前真没有明确的政策依据，税务机关的政策理解也不统⼀，这可难为了纳税⼈？这个政策问题再不明确，⼟地增值税真的没法清算了！今天与⼤家⼀起讨论⼀下，因为这已经关系到房地产企业的税收利益了，也希望税务专业⼈⼠多提建议，便于房地产企业⼟地增值税清算时减少政策理解分歧。
— 不同观点 —从⽬前了解的情况看，关于⼟地价款抵减额有三种不同的处理意见，笔者浅析如下：//观点⼀：调减⼟地成本//该观点认为，抵减的销项税额在⼟地增值税清算时应该调减⼟地成本，理由如下：1、根据财税【2016】22号⽂规定，“允许抵减的销项税额，贷记‘主营业务成本’”。
所以⼟地增值税清算时，就应该冲减⼟地成本。
2、这部分抵减额就是⼟地的进项税，所以⼟地增值税清算时不得扣除。
根据财税〔2016〕43号⽂规定，“⼟地增值税扣除项⽬涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计⼊扣除项⽬，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计⼊扣除项⽬。
”笔者分析1、财会〔2016〕22号⽂的背景是为了规范增值税会计处理，并没有调整⼟地增值税扣除的相关规定。
⼟地增值税清算并不是以会计核算为前提的，⽐如说：会计上作为间接费⽤的利息⽀出，在⼟地增值税清算时需要调整按开发费⽤扣除；前期⼯程费、开发间接费⽤核算的期间费⽤也应该调整等。
财会〔2016〕22号⽂是对“⼟地价款抵减税额”进⾏会计处理的规定，⼟地价款抵减增值税额，减少了增值税负，增加了企业利润，在会计上应该作损益处理。
土地增值税的个涉税疑难问题处理
土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;基于此规定,在土地置换中,如果换出土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;则需要缴纳增值税;总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该缴纳土地增值税处理;2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,的土地增值税处理根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税;3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第四第规定：根据条例的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税;这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税……;二是只有转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税;如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围;……根据上述文件精神,房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的,不缴纳土地增值税;4、房地产开发企业的建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算;5、房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处里,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费,并在新建房补偿拆迁房交付时,按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入;如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积,超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入;6、房产转让合同上约定了房价,但不包含转让税金,约定转让税金由房产受让方承担,转让收入怎样确定房产转让合同上约定了房价,约定转让税金由房产受让方承担,先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和;以此方法计算的转让收入合理的,据以计算土地增值税,不合理的,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时的收入确定根据国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知国税发200991号第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;8、一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额答：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊;9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评估增值额无论会计上如何处里,在土地使用权转让计算土地增值税时,不应作为土地增值税扣除项目;10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;具体为：以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款;土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;”;根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除;对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除;因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定;11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,可否作为计算土地增值税扣除项目纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致,并且取得了土地出让金合法票据,在土地使用权转让计算土地增值税时,应当作为扣除项目;12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地,但是该单位支付修路款时,取得的是政府部门财政收据,支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容,如果道路是由其他单位施工的,并且财政部门或其他部门以代付了修路费用,向代付单位支付的修路费取得的是财政收据,可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工,支付的修路费取得的是财政收据,则不能作为取得土地使用权支付的金额;13、对于以地补路工程的项目,其修路成本和承担工程的成本,能否看作是其取得土地的成本土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性,并有相关的政府文件或者合同协议为依据;14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量,这些应付账款可否计入开发成本;根据土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除;”15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,如何进行土地增值税的清算国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第二项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;具体核定方法由省税务机关确定;”如江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知苏地税发200775号规定,对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;所以,如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费,是否可以扣除编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用,按国家财务会计制度的规定计入有关成本,并按土地增值税政策规定扣除;17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的,装修成本如何扣除国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第四项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”;房地产开发企业将所建商品房装修后销售的,如果在计算转让收入时,向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的,装修成本可以计入房地产开发成本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除金额的基数;如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入,则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目;18、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费根据土地增值税暂行条例实施细则的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里;19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费,如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的,应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数;20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除项目之间的利息费用划分不清,如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%,如何扣除中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第七条第三款规定：财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除;房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除;21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税,如何扣除财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数;从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数;、22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出;因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目;土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目;23、房地产开发公司开发一幢综合楼,1-4层是商业用房,5-20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大;住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值土地增值税暂行条例实施细则第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号十三条规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额财税200621号及国税发2006187号文对此也有规定,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定;江苏省地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知苏地税发〔2009〕72号第十七条规定：清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税;根据以上规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率;24、已核定项目如何适用核定征收率已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的,其未售部分继续销售的,按清算时确定的核定征收率核定征收;25、房地产开发项目分期开发,前期项目已核定征收,后期项目如何进行清算土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致;因此,前期项目已核定征收,后期项目也应该核定征收;25、房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;即纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后清算;26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算;单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;清算时未售部分预征的税款不得扣除;未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用;未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除;27、土地增值税清算过程中,企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅,需要提供哪些证明资料1立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2土地管理部门划拨土地的批准文件；3物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6经济适用房销售清册包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额；7主管地税机关要求提供的其他资料;28、销售经济适用房的车库等,是否可享受土地增值税的优惠政策房地产开发企业转让经济适用房车库等,其面积并入经济适用房面积,其合计数未超过经济适用房标准的,享受经济适用房政策,其合计数超过经济适用房标准的,所转让房产与车库等均不作为经济适用房,不应享受经济适用房优惠政策;29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第五条规定：对于以土地房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定;因此,房地产企业用房地产投资的,需要缴纳土地增值税;例如,母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值,母公司购入土地时价值500万,按800万作价投资,在投资时母子公司都不是房地产开发企业,但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质,土地用来建造科研大楼,大楼建成后用于自用或出租,是否交土地增值税根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号的规定,母公司以土地向子公司投资时,子公司尚未取得房地产开发资质,子公司当时不是房地产开发企业,因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税;子公司取得房地产开发资质后,以该土地进行房地产开发,今后如果转让房地产的,应按规定缴纳土地增值税;。
房地产企业的税务筹划案例分析
房地产企业的税务筹划案例分析作者：单亚东来源：《中国乡镇企业会计》 2018年第10期摘要：随着房地产业的迅速发展，各地的商品房楼盘销售火旺，房地产业的税收收入对地方经济发展起到了促进作用。
本人通过对新城地产集团盐城置业有限公司的调查，借助其所涉及的相关税种的一般筹划方法，并结合房地产行业的特点对房地产税收进行特色的纳税筹划分析。
关键词：房地产企业；税务筹划；案例分析新城地产集团盐城置业有限公司成立于2011 年3月，系盐城市亭湖区招商引资重点项目，楼盘项目地位于亭湖区河东新区，150 万平方的东方新城，把位置定在了潜力烫金区域河东亭湖区核心，以斐然的成绩改写盐城城市格局。
绿地集团盐城东部公司2017 年实现销售收入47300万元，缴纳增值税2452 万元，企业所得税422 万元，土地增值税1701 万元，城建税171 万元，教育附加122 万元，土地使用税47 万元，房产税3 万元，印花税25 万元，契税543 万元。
总体税负达11.6%，其中增值税、土地增值税、企业所得税是公司最主要的税收支出，税负达9.6%。
一、新城地产集团盐城置业有限公司纳税筹划的问题（一）组织机构不够健全、缺乏整体筹划企业的纳税筹划是一项系统工程，涉及企业生产经营各个部门间的有效协作。
新城地产集团盐城置业有限公司没有单独设立纳税筹划部门，所以公司的纳税筹划工作缺乏全局性，财务部门仅仅是个执行部门，导致公司的纳税筹划工作更多的注重某些局部点，没有形成整体面上的税收筹划方案。
尽管财务部门为纳税筹划也献计献策，但由于部门自身权利的局限，很难协同整个公司筹划运作，保证纳税筹划长期有效开展。
（二）税收筹划的流程不合理由于组织机构的缺失, 目前公司税收筹划并没有一个完整的、合理的流程。
只是会在有些具体的点上花费注意力，并没有形成一个系统的网络。
这种缺乏系统的纳税筹划流程，不仅没有实现事先筹划的目的，还会因为这种不合理的纳税筹划流程，影响公司的正常经营活动。
土地增值税节税筹划的六种方法
土地增值税节税筹划的六种方法
1.土地出租权转让：土地出租权转让是一种常见的土地增值税节税筹
划方法。
通过将土地出租给他人使用，而不是直接转让土地使用权或产权，可以避免产生土地增值税。
该方法适用于有土地出租需求的业主，可以通
过长期租赁土地来获得租金收入，同时避免支付土地增值税。
2.分期转让土地使用权：土地增值税的征收是按照土地的增值额计算的。
通过将土地使用权分期转让，可以减少每次转让的增值额，从而降低
土地增值税的税负。
这种方法通常适用于土地增值较大、转让期间比较长
的情况。
3.利用土地增值税扣除项目：土地增值税法规定了一些可以扣除的项目，如土地开发费、土地出让收入中支付给农民的土地补偿费等。
通过合
理利用这些扣除项目，可以减少纳税基础，从而减少土地增值税的税负。
4.土地增值税延迟缴纳：土地增值税可以在合同约定的转让款到期交
付后的两个月内缴纳。
通过与买方协商，并在合同中约定土地增值税的缴
纳时间延迟，可以延缓土地增值税的支付，从而实现节税的目的。
5.土地使用权转让方式优化：土地使用权的转让方式包括整体转让、
部分转让、股权转让等。
不同的转让方式对土地增值税的税负有着不同的
影响。
通过合理选择转让方式，可以降低土地增值税的税负。
6.土地增值税的跨省调整：不同地区的土地增值税税率存在差异，通
过跨省调整土地的归口关系，可以降低土地增值税的税负。
这种方法通常
适用于跨省转让土地使用权的情况，需要与相关部门协商，并按照相关法
规进行操作。
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是我国经济发展的重要组成部分，随着城市化进程的不断推进，土地资源的稀缺性和增值潜力使得土地增值税成为房地产开发企业纳税的重要一环。
土地增值税是指房地产开发企业在土地开发和转让过程中所产生的增值部分，按照相关税法规定需要纳税。
在房地产市场上，土地资源的有限性和价格的快速增长使得土地增值税成为了一个不可忽视的成本，对房地产开发企业的财务状况和发展战略产生着重要影响。
如何进行有效的土地增值税纳税筹划，成为了房地产开发企业需要认真思考和探讨的问题。
本文将重点分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关内容，通过对土地增值税的基本原理和房地产开发企业的特点进行探讨，提出了一些合理的筹划方法，旨在帮助房地产开发企业更好地应对土地增值税带来的挑战，同时实现税收合规，优化财务成本，提升企业经营绩效。
1.2 研究意义研究土地增值税纳税筹划对于房地产开发企业和整个行业的发展具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究土地增值税的纳税筹划方法，可以有效提高企业的经营效益，促进房地产市场的健康稳定发展。
本文拟就土地增值税纳税筹划进行分析，旨在为相关领域的研究提供参考和借鉴。
2. 正文2.1 土地增值税的基本原理土地增值税是一种针对土地所有权转移而产生的增值收益征收的税费。
其基本原理是根据土地转让的金额和时间差计算土地增值额，然后按照一定比例进行征收税费。
土地增值税的基本原理主要包括以下几点：土地增值税是一个间接税，主要通过税收征收机构收取。
税率通常是根据土地增值额和政府制定的税率来确定的，税率的高低会直接影响到企业的盈利率。
土地增值税的征收方式一般分为按月或按季缴纳，并且税款是按照税法规定的计税依据计算，企业需要按时足额缴纳税款，否则将面临罚款和其他处罚。
土地增值税的征收对象主要是在土地转让过程中实现增值的主体，包括房地产开发企业、土地经销商等。
企业需要按照相关法规规定的程序和标准进行纳税申报和缴纳。
土增税九大节税筹划方法、征收标准、清算条件
⼟增税九⼤节税筹划⽅法、征收标准、清算条件⼟地增值税的计算与税筹问题，是我被问得最⾼频的问题之⼀，今天专门写⼀篇⽂章来理⼀下。
为了充分将清楚⼟增税，我花了⼗多个⼩时整理了⼟增税的相关所有素材。
全⽂⽐较烧脑，建议先转发朋友圈，或者收藏，需要时再拿出来看，会⼤有收获。
⼟增税应税⾏为⼟地增值税的应税对象，是转让⼟地所有权，地上建筑物及附着物等视同销售取得收⼊的⾏为。
包括房屋销售和⼟地转让，都是需要缴纳⼟地增值税的。
⾄于股权转让是否需要缴纳⼟地增值税，学界现在还有分歧，实际操作需要根据各地的税务部门认定标准。
在全国⼤部分地⽅未将股权转让认定为视同销售的⾏为，个别地⽅除外，⽐如河南。
征税步骤⼟地增值税的缴纳，分两步，⼀是销售环节的预征收，⼆是竣⼯环节的清缴。
⼟增税的预征，⼀般按照销售合同约定⾦额的2%-5%区间浮动，具体根据每个地⽅政府制定的条例。
例如：青岛市将⼟增税的预征分为普通住宅和⾮普通住宅，普通住宅单价2万以下的按照2%的预征率，单价2万以上的按照2.5%的预征率；⾮普通住宅单价2万以下的按照2。
5%的预征率，单价2万以上的按照3.5%的预征率；成都直接将⼟增税预征按照普通住宅、⾮普通住宅、其他房产分为三类，分别实现2%、3%、4%的预征率。
⼟增税税率⼟地增值税税率实⾏的是四级超率累进税率，具体税率如下图:有⼀个例外，《⼟增税暂⾏条例》第⼋条对增值率不超过20%的普通住宅，免征⼟增税。
因此筹划这20%免征⼟增税，是很多公司的招拍挂项⽬进⾏税务筹划的重点。
清缴的条件分为法定清缴条件和认定清缴条件两种：法定清缴条件。
具体有三种：⼀是房地产全部竣⼯的；⼆是整体转让未竣⼯项⽬的，也就是所谓的在建⼯程转让；三是直接进⾏⼟地所有权买卖的认定清缴条件。
也是三种情况：⼀是已实际竣⼯的项⽬，或者销售⽐例达到85%的，或者未达到85%，但是剩余未售物业出租的；⼆是已经取得预售证（或者销售证）满三年的；三是项⽬已经申请财务注销但是未办理⼟增税清算的。
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
房地产企业的总体税收情况与土地增值税的税收情况紧密相关，而作为一项地方性税种，由于我国各地的土地增值税清算规定执行并不统一，因此也给房地产企业的土地增值税清算造成了较大的困扰，怎样清晰认识和避免在土地增值税清算中出现的难点问题，降低公司税收风险是摆在所有房地产企业面前的一个考验。
一、房地产企业土地增值税难点问题（一）税收政策研究掌握不足在开展土地增值税清算前，必须明确清算单位。
国税发[2006]187号中对土地增值税清算单位的定义是：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
而在实际税务执行层面，各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。
有的地方税务机关以发展和改革委员会颁发的立项文件作为清算单位，有的地方税务机关以住建局颁发的《建设工程规划许可证》为清算单位，在清算过程中，如果房地产企业预测的清算单位划分口径与税务机关认定口径不相符，则可能造成计算结果偏差，因为不同清算单位的增值率会出现正增值或负增值，二者如果并入一个清算单位就可以相互抵消降低增值率，不能并入一个清算单位就可能出现负增值清算单位无法退税，正增值清算单位大额补税，对企业的效益及现金流产生很大影响。
国税发[2006]187号对土地增值税清算时点做了明确规定，包括一般纳税人应当开展土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算两种情形。
在房地产市场行情火热的时候，不少房地产开发项目的土地增值率非常高，如按时清算可能需要补缴大额土地增值税，有的房地产企业尽量推迟清算，近几年房地产受到国家宏观政策调控，在"房住不炒"的基调下，有的房地产开发项目出现了土地价款比销售价还高的情况，这样就直接导致土地增值税清算金额要低于预缴金额，房地产企业需要向税务局申请退税。
土地增值税筹划的方法
⼟地增值税筹划的⽅法⼟地增值税的筹划主要是在税法允许的⼤前提下，尽可能增加可扣除项⽬，降低增值率，即从降低计税依据和适⽤税率两个⾓度出发进⾏筹划。
本⽂以房地产开发企业为主体，从⼟地增值税本⾝的特点出发，围绕以下四个⽅⾯对该税种的税收筹划进⾏阐述：⼀、利⽤利息⽀出扣除进⾏税收筹划房地产开发企业在进⾏房地产开发业务的过程中，⼀般都会发⽣⼤量的借款，利息⽀出是不可避免的，⽽利息⽀出的不同扣除⽅法会对企业应纳的⼟地增值税产⽣很⼤的影响。
根据税法规定，与房地产开发有关的利息⽀出分两种情况确定扣除。
第⼀，凡能按转让房地产项⽬分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不得超过按商业银⾏同期贷款利率计算的⾦额;其他房地产开发费⽤，按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额和房地产开发成本⾦额的5%以内计算扣除。
房地产开发费⽤=允许扣除的利息+(取得⼟地使⽤权⽀付的⾦额+房地产开发成本)×扣除⽐例(5%以内)第⼆，凡不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明的，利息⽀出要并⼊房地产开发费⽤⼀并计算扣除。
房地产开发费⽤=(取得⼟地使⽤权⽀付的⾦额+房地产开发成本)×扣除⽐例(10%以内)以上两类计算扣除的具体⽐例，由省级⼈民政府具体规定。
这种规定就为纳税⼈税收筹划提供了机会，房地产开发企业在进⾏房地产开发时，如果公式①中的利息⽀出⼤于公式②计算出的利息⽀出，则企业应正确分摊利息⽀出并提供⾦融机构证明;如果前者⼩于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项⽬计算分摊利息⽀出，或不提供⾦融机构证明，这样可以使扣除项⽬⾦额增加，⼟地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产开发公司开发⼀批商业⽤房，⽀付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项⽬分摊利息且能提供⾦融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利⽤利息扣除进⾏筹划?如果应扣除的利息⽀出为70万元时，⼜如何筹划呢?设当地政府规定的两类扣除⽐例分别为5%和10%。
土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16 信息来源互联网，仅供参考计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税=增值额瀝用税率-扣除项目金额沟速算扣除系数。
1、公式中的增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目:(1) 取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;(5) 财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:例1 :我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元, 获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本:1,500元X10,000平方米=1,500万元3、计算加计扣除:(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 万元4、房地产开发费用:因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300 + 1500 ）X10 %= 180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4,000元X10,000平方米=4,000万增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计=4,000 - 2,510 = 1,490 万元第三步，确定增值率增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %增值率超过扣除项目金额50 %，未超过100 %第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额X40 %-扣除项目金额X5%=1,490 X40%- 2,510 X5%=596 - 125.50=470.50 万元例2 :企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5% ; 该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?允许扣除的房地产开发费用=（400-100 ）+ （1000+6000 ）X5%=650 （万元）例3:某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
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利用利息费用扣除筹划土地增值税
假定有一家房地产企业，同时开发了几个房地产项目，同时使用自有资金和银行借款进行开发，其中一个地产项目，支付地价款1000万元，开发成本2500万元。
假设共发生借款费用800万元，但是这800万元利息费用如何分配很难计算，因为这种间接费用的分配在成本核算中选取的分配甚而不同，结果会有很大的不同。
如果选择不分配，那么：房地产开发费用=（取得土地使用权取得的金额＋房
地产开发成本金额）×10%=（1000＋2500）×10%=350万元
如果按照某一的成本动因进行分配，为这一地产项目分配了90万元，那么：
房地产开发费用=（取得土地使用权取得的金额＋房地产开发成本金额）
×5%＋允许扣除的利息费用=（1000＋2500）×5%＋90=175＋90=245万元。
与不分配利息相比，可除的开发费用减少了105万元（350万元－245万元）。
在这种情况下，这家企业就该认真考虑利息费用是不是要分配以及如何分配的问题了。
当然，企业的会计处理一定要严格按照财政部《企业会计准则－借款费用》以及国家税务总局的相关规定处理。
现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商。