万科2010年流动资产分析报告.doc
万科2010年年报
(二) 财务报表合并资产负债表2010年12月31日编制单位:万科企业股份有限公司单位: 元资产附注七2010年12月31日2009年12月31日负债及所有者权益附注七2010年12月31日流动资产:流动负债:货币资金137,816,932,911.8423,001,923,830.80短期借款181,478,000,000.00交易性金融资产2-740,470.77交易性金融负债1915,054,493.43应收账款31,594,024,561.07713,191,906.14应付票据20-预付款项417,838,003,464.718,736,319,500.73应付账款2116,923,777,818.98其他应收款514,938,313,217.777,785,809,435.41预收款项2274,405,197,318.78存货6133,333,458,045.9390,085,294,305.52应付职工薪酬231,415,758,826.87流动资产合计205,520,732,201.32130,323,279,449.37应交税费243,165,476,401.56非流动资产：其他应付款2616,814,029,349.10可供出售金融资产7404,763,600.00163,629,472.66应付利息25127,806,502.79一年内到期的非流长期股权投资8 、94,493,751,631.163,565,383,001.51动负债2815,305,690,786.98投资性房地产10129,176,195.26228,143,157.99流动负债合计################固定资产111,219,581,927.471,355,977,020.48非流动负债:在建工程12764,282,140.58593,208,234.13长期借款2924,790,499,290.50无形资产13373,951,887.2981,966,325.94应付债券305,821,144,507.03长期待摊费用1432,161,415.8531,318,689.65预计负债2741,107,323.15递延所得税资产151,643,158,028.391,265,649,477.66其他非流动负债318,816,121.26其他非流动性资产161,055,992,714.51-递延所得税负债15738,993,358.99非流动资产合计10,116,819,540.517,285,275,380.02非流动负债合计31,400,560,600.93负债合计################股东权益:股本3210,995,210,218.00资本公积338,789,344,008.84盈余公积3410,587,706,328.79未分配利润3513,470,284,310.05外币报表折算差额390,131,925.43归属于母公司所者权益合计44,232,676,791.11少数股东权益3610,353,522,851.30所有者权益合计54,586,199,642.41负债及所有者权益资产总计215,637,551,741.83137,608,554,829.39总计################此财务报表已于 2011 年 3 月 4 日获董事会批准法定代表人: _____________主管会计工作负责人 ( 会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
万科集团财务报表分析
财务管理专科四班第九组
目
录
一、万科集团简介
二、财务能力分析
三、该企业财务状况的总体评价
四、同类公司比较
五、结束
2
一、万科集团简介
万科企业股份有限公司成立于1984年
1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展， 成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括 房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发 展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个 城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长 三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京 区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前 已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外 城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现 销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元， 销售规模居全球同行业领先地位。
资料搜集：冷健锋，李冲冲 PPT制作 ：刘志远，刘财 综合分析：张晓东，于谦瑞
“中国房价涨得过快、 升幅过大，已经出现 泡沫，泡沫早晚都会 破裂。” ———王石
10
净资产收益率
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
净资产收 益率
17.79%
19.83%
20.89%
2.09%
5.24%
该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司 运用自有资本的效率。2010年-2014年指标值降 低，说明投资带来的收益降低。该指标体现了自 有资本获得净收益的能力。
18
总结
通过对万科各种情况的分析，我们可以得 出万科的总体经营状况和财务状况还是比 较好的。目前，针对房地产市场的不太好 的景象，万科主要的任务是采用不同的方 式销售房产，比如采取讲价促销，折扣等 方式销售房产，降低存货的比例，增加资 金的流动性。 进而提高其发展能力和总体 经营水平。
万科历年筹资分析
回顾历史资金往往是大多数企业发展的关键。
实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。
企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。
融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。
内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。
要考量融资成本、资本结构。
融资还可以分为直接融资和间接融资。
直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。
间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或抵押品。
一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。
融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。
企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的承受能力。
如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带来巨大风险。
因此要量力而行，适度把握。
1.历年融资方式下面，我们看看万科从2004至2011年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析06年至11年企业与融资相关的情况。
万科04年至11年股本变化及融资年份股本（万股）同比增加融资方式备注（影响股本因素）2004 227,363 0 发行可转债“万科转2”，共1,990万张，面值100元，融资19.9亿人民币. ●“万科转债”剩余部分年内全部转股。
●分红派息，每10股送1股红股。
●公积金转增股本，每10股转增4股。
2005 372,269 63.7% ●公积金转增股本，每10股转增5股。
●“万科转2”债转股约增加股本3.1亿股。
2006 436,990 17.4% 向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元。
2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告
2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告1. 背景分析万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。
公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。
截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
目前房地产业发展形势：①进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。
能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
2008-2010年万科偿债能力分析
2008 年
2009 年
2010 年
流 动 资 产 113,456,373,203.92 130,323,279,449.37 205,520,732,201.32 流 动 负 债 64,Байду номын сангаас53,721,902.60 流 动 比 1.76 （行业平均 率 1.92） 1.92）
68,058,279,849.28
• 应收账款 应收账款周转率先增后减,波动情况类似于 流动比率
应付账款付款天数=应付账款/(购货/360）
• 因为：期初存货+本期采购-本期销售=期末存货 • 所以：本期采购=本期销售+期末存货-期初存货 • 外部无法获得非付现成本资料，不过多分析
年份 应付账款付款天数
2008年 2008年 79.58
129,650,791,498.49
1.91 （行业平均 1.99） 1.99） 1.59
流动比率分析:
• 流动比率先增后减,波动有点大，结合营运 资本逐年递增的情况，说明流动资产增长 速度不及流动负债，影响因素流动资产方 面：存货周转率、应收账款周转率、速动 比率、现金比率；应付账款付款天数
存货周转率=营业成本/存货
现金比率
年份 现金比率 2008年 2008年 0.31 2009年 2009年 0.34 2010年 2010年 0.29
• 现金比率 现金比率先增后减,波动情况类似于流动比 率
（二）长期偿债能力分析 指企业偿还长期负债的能力。 指企业偿还长期负债的能力。 主要从以下几个指标进行分析： 主要从以下几个指标进行分析： 资产负债率=负债总额/ 1、资产负债率=负债总额/资产总额 该指标表明企业资产对债权人权益 的保障程度。 的保障程度。该指标大说明企业经营存 在的风险大，债权人权益缺乏保障。 在的风险大，债权人权益缺乏保障。该 指标反映债权人所提供的资本占全部资 本的比例，也称举债经营比率。 本的比例，也称举债经营比率。
万科A10年财务分析
2010
3/4/2020
目录
2 3
31
公司简介
四大财务能力分析
总结
3/4/2020
公司简介
➢ 全称万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分 公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售 金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全 国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊 的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科 通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业 品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明 不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚 持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、 透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、 最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司 连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）
➢
营业利润增长率体现的是公司营业利润的增长速度。万科09年因
为整个房地产行业处于低谷，其营业利润增长率持续下降。保利虽然
09年还保持着较高的增长率，但是在10年却降低与万科持平，可见10
年以后，两个公司都保持稳定态势。资产增长率是企业本年总资产增
长额同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况。万
对万科房地产企业2010年财务报告的分析
对万科房地产企业2010年财务报告的分析———基于成本核算与管理的视角荆波一、对万科房地产企业2010年财务报告的分析本文对万科房地产企业的财务报告的分析,目的是研究房地产企业成本核算和管理的问题。
从总体来看,公司资产增长额为780亿元,年末为2156亿元;从负债和股东权益来看,负债增长额为688亿元,年末为1610亿元,所有者权益增长额为92亿元,年末为546亿元,其中留存收益增长额为64亿元。
这意味着,房地产企业债务仍然很高,投资者的资本不但得到了保值,而且得到了增值。
从资产结构看,公司上年末的资产总额中,流动资产占了95.31%,说明流动资产所占比重大,资产增值主要依赖流动资产增加。
存货占资产总比重由年初的65.46%下降为62.83%,对利润增加有正面影响。
存货主要包括:已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料。
根据最新市场及销售情况,公司对存货也计提了存货跌价准备,符合谨慎性原则。
应付账款的比重由年初的11.68%降到了年末的10.51%,尽管如此,应付账款占权益总额的比重比较大,绝对数额也大。
综上所述,公司资产的总体质量较好,资产的分布较合理。
这就表明了,万科房地产企业在成本核算和管理上建立了比较健全的政策。
2010年利润总额为119亿元,较上期的86亿元上升38%;正常营业利润为118亿元,占比为99%,其中投资收益为7亿元,说明本期盈利主要靠自身经营。
在收入构成中,收入总额为507亿元。
从本期企业经营债权增长幅度小于销售收入的增长幅度,说明企业的售货回款非常好,出现了供不应求的局面。
纵观收入变化可以看出,企业收入来源主要以营业收入为主,经营正常。
营业成本为396亿元,较上期减少;主营业务税金及附加为56亿元,大幅增加。
由分析可以看出,万科在报告期内,公司进一步展开成本优化措施,加强标准化规范手段,深入开展成本对标,提高集中采购度水平,以充分发挥规模优势。
二、基于房地产企业的成本核算和管理视角面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控,房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题。
2008-2010万科A作业四财务报表综合分析
04 任务－财务报表综合分析万科A 财务报表综合分析一. 杜邦分析原理介绍:杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。
由于该体系是由美国杜邦公司最先采用的，因此称为杜邦分析法。
在该体系中，净资产收益率被视为衡量企业获力能力的最重要的龙头性指标，因此，杜邦分析法将净资产收益率作为全面分析企业业绩的起点，重点揭示企业获力能力及其前因后果。
二、杜邦分析法的核心比率:净资产收益率是杜邦分析体系的核心比率，它具有较强的综合性。
其中几中主要财务指标关系为：净资产收益率=总资产收益率*平均权益乘数因为：总资产收益率=销售净利率* 总资产周转率所以：净资产收益率=销售净利率* 总资产周转率* 平均权益乘数=净利润营业收入平均总资产××营业收入平均总资产平均净资产1 权益乘数=1- 资产负债率从公式可以看出，无论提高其中哪个比率，净资产收益率都会提高。
其中，销售净利率是利润表的概括，净利润与营业收入两者相除可以概括企业的全部经营成果；权益乘数是资产负债表的概括，表明资产、负债和所有者权益的比例关系，可以反映企业最基本的财务状况；总资产周转率把利润表和资产负债表联系起来，使净资产收益率可以综合整个企业经营活动和财务活动业绩。
三、万科 A 杜邦分析图（ 3 年）及其分析2008 年度万科 A 杜邦分析图（单位：万元）净资产收益率12.76%总资产收益×平均权益率乘数4.23% 3.0156销售净利×总资产周转1÷(1-平均资产负债率率率66.84%)11.32% 0.3738净利润÷主营业主营业务÷平均资平均负债÷平均资463986915务收入收入产总额总额产总额2.73 409917792 40991779 109665523 73296487 10966552314.96 214.96 814.69 559.57 814.69营业总收-营业成+非经常-所得税入本总额性损益费用40991779 34855663 1861696 1682416214.96 288.39 99.46 473.3净资产收益率12.77%总资产收益×平均权益率乘数4.24% 3.0497销售净利×总资产周转1÷(1-平均资产负债率率67.21%)率11.33%11.34 0.3806净利润÷主营业主营业务÷平均资平均负债÷平均资643000753务收入收入产总额总额产总额2.74 488810131 488810131 128422567 863090363 12842256714.97 43.49 275.24 07.605 275.24营业总收-营业成+非经常-所得税入本总额性损益费用48881013 41122442 85885718 21874202214.97 525.36 9.96 69.4净资产收益率12.78%总资产收益×平均权益率乘数4.25% 3.5323销售净利×总资产周转1÷(1-平均资产负债率率率71.69%)11.35% 0.2871净利润÷主营业主营业务÷平均资平均负债÷平均资883961050务收入收入产总额总额产总额2.75 507138514 507138514 176623053 126625697 17662305314.98 42.63 285.61 237.37 285.61营业总收-营业成+非经常-所得税入本总额性损益费用50713851 39581842 80874401 31011420214.98 880.99 7.38 73.98杜邦分析图是对企业财务状况的综合分析。
2010-2012年万科财务分析报告
一、企业简介万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
万科A (000002)、万科B(200002)3月12日晚间公布的2011年年报显示，2011年末公司资产总额2962.08亿元，比上年末增37.36%；期末归属于上市公司股东的股东权益529.67亿元，比上年末增19.75%。
2011年公司经营活动产生的现金流量净额为33.89亿元，同比增51.50%。
报告期内，公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。
实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。
截至2011年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。
在当前的中国房地产市场上，万科无疑已经成为中国房地产市场的领军人物。
二、企业财务分析1．偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力,对企业发展有重要意义。
分为长期债务能力和短期债务能力。
表1：偿债能力分析表项目2010-12-31 2011-12-31 2012-12-31 短期偿债能力流动比率 1.59 1.41 1.40速动比率0.56 0.37 0.41 长期偿债能力资产负债率74.69 77.10 78.32产权比率 282.93 326.83 360.21 （1）短期偿债能力分析○1流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。
万科A 2008至2010年度财务报表分析
万科 A 2008至2010年度财务报表分析——偿债能力分析公司简介万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。
偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和长期偿债能力的分析两个方面。
一、短期偿债能力分析短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。
它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负责，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉。
短期偿债能力也是企业的债权人、投资者、材料供应单位等所关心的重要问题、对债权人来说，企业具有充分的偿债能力，才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期收回本金。
反映短期偿债能力的衡量指标有流动比率、速冻比率、和现金比率。
1.流动比率分析流动比率是流动资产总额和流动负债总额的比值。
流动比率主要反映企业的短期偿债能力。
计算公式：流动比率=流动资产/流动负债2008年年末流动性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.762009年年末流动性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.922010年年末流动性比率=205521000000/129651000000=1.59分析：一般来说，流动比率越高，企业偿还短期债务的能力越强，流动负债得到偿还的可能性就越大。
万科财务分析
实验四：2010年公司财务分析——万科企业股份有限公司3.7%，但营业利润、利润总额、净利润分别上涨了36.9%、38%和37%。
营业收入与营业利润、利润总额和净利润的增长幅度有很大差别，这主要是因为随着营业收入的增长，营业成本却下降了，随着营业收入的增长，营业税金及附加、销售费用、管理费用的上涨幅度都超过了营业收入的增长幅度，但其总成本下降了3.7%。
其中营业成本下降了12.8%，这是基数最大的部分，因此也是贡献最大的部分，营业成本中，房地产和物业管理的成本较09年下降了44亿元；财务费用下降了12.1%，这主要是利息收入的增加和资本化利息增加。
此外，变动较大的还有对联营企业和合资企业的投资收益下降了46.1%，这主要是权益法核算的长期股权投资收益大幅减少的原因。
2010年营业外支出较2009年下降了81%，主要是因为对外捐赠和赔偿大幅度减少。
从万科利润表垂直分析可以看到，万科2010年的净利润由2009年的13.15上升为17.43，幅度不大，但说明其获利能力在增强，而且，净利润的增长超过了营业收入的增长，从水平分析中我们已经知道这主要是因为营业成本中房地产和物业管理的成本下降了，营业成本由70.61降到了59.30，但其净利润的增长速度却和这速度有较大的差距，因为其销售费用和管理费用的增长幅度都大大超过了营业收入的增长速度。
此外，在投资收益方面，2010年的投资收益较2009年有所下降。
鉴于其销售费用和管理费用增长的幅度，建议其加强管理，提高管理水平，增强获利能力。
万科作为专营房地产的行业巨头，我们看到其在主营业务房地产和物业管理上对成本的控制是很有效的，虽然国家现在的政策不利于房地产业的发展，但如果其管理能力进一步加强，其未来发展的空间还是很大的。
三、盈利能力分析（1）：企业盈利能力分析：销售毛利率、销售利润率、总资产报酬率、资本保值增值率、成本费用率（2）：投资者获利能力分析：净资产收益率、每股收益、市盈率、每股净资产、市净率、股利发放率1、销售毛利率销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%万科集团：2010年销售毛利率=（50,713,851,442.63-30,073,495,231.18）/50,713,851,442.63*100%≈40.69%2009年销售毛利率=（48,881,013,143.49-34,514,717,705.00）/48,881,013,143.49*100%≈29.39%保利地产：2010年销售毛利率≈34.12% 2009年销售毛利率≈36.82%从以上的计算可以看出万科地产的销售毛利率从2009年的29.39%上升至40.69%，销售毛利率上升的幅度较大，说明公司销售的初始盈利能力在大大的加强，更有竞争力，获利能力在增强。
对万科房地产企业2010年财务报告的分析
对万科房地产企业2010年财务报告的分析作者：荆波来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第11期荆波一、对万科房地产企业2010年财务报告的分析本文对万科房地产企业的财务报告的分析，目的是研究房地产企业成本核算和管理的问题。
从总体来看，公司资产增长额为780亿元，年末为2156亿元：从负债和股东权益来看，负债增长额为688亿元，年末为1610亿元，所有者权益增长额为92亿元，年末为546亿元，其中留存收益增长额为64亿元。
这意味着，房地产企业债务仍然很高，投资者的资本不但得到了保值，而且得到了增值。
从资产结构看，公司上年末的资产总额中，流动资产占了95.31%，说明流动资产所占比重大，资产增值主要依赖流动资产增加。
存货占资产总比重由年初的65.46%下降为62.83%，对利润增加有正面影响。
存货主要包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料。
根据最新市场及销售情况，公司对存货也计提了存货跌价准备，符合谨慎性原则。
应付账款的比重由年初的11.68%降到了年末的10.51%，尽管如此，应付账款占权益总额的比重比较大，绝对数额也大。
综上所述，公司资产的总体质量较好，资产的分布较合理。
这就表明了，万科房地产企业在成本核算和管理上建立了比较健全的政策。
2010年利润总额为119亿元，较上期的86亿元上升38%；正常营业利润为118亿元，占比为99%，其中投资收益为7亿元，说明本期盈利主要靠自身经营。
在收入构成中，收入总额为507亿元。
从本期企业经营债权增长幅度小于销售收入的增长幅度，说明企业的售货回款非常好，出现了供不应求的局面。
纵观收入变化可以看出，企业收入来源主要以营业收入为主，经营正常。
营业成本为396亿元，较上期减少：主营业务税金及附加为56亿元，大幅增加。
由分析可以看出，万科在报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。
万科2010年流动资产分析报告报告材料
万科集团2010年流动资产分析报告一、万科集团2010年分析报告前言万科集团（股票代码：000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科1991年成为证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%。
万科如今已稳坐房地产企业龙头老大的位置。
如今万科已是一个非常具有价值的品牌，万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
2010年，万科总体业绩优秀，下面，我们就要对万科的流动资产进行分析。
1. 货币资金货币资金是指公司生产经过程中停留于货币形态的那部分资金，它具有可立即作为支付手段并被普遍接受等特征。
资产负债表中反映的货币资金包括公司的库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用卡存款和在途资金。
货币资金质量主要是指企业对货币资金的规模以及企业货币资金的构成质量。
以下我们就对万科的货币资金从这两方面进行分析。
1.1 货币资金规模分析表1-2 2010年公司货币资金所占流动资产比率对比通过对08年、09年以及10年万科企业股份货币资金在流动资产中所占的比例的比较（见图1-1），我们可以看出，三年的货币资金占流动资产的比例变化不大，但是呈现逐渐增长的趋势。
同时，通过与泛海、保利的比较（见图1-2），我们发现万科相对来说货币资金在流动资产中占的比例还是相对略高的，公司保持较高的现金流，主要是因为万科作为房地产的龙头老大，房地产销售额远远高于其它企业，所以也需要较高的现金流来维护企业的正常运营。
万科财务分析报告
万科财务分析报告1 万科基本业务活动描述万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。
总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。
公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。
投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。
主要产品是商品住宅。
目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。
万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。
2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。
2万科财务效率分析2.1偿债能力2.1.1 流动比率一般而言，行业合理的最低流动比率是2。
万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。
原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。
另外还有信号，2010年万科的预收款项为74405197318.78元，而2009年万科的预收款项为31734801163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。
通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。
2.1.2 速动比率2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。
万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。
影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能力，万科账面上的应收账款不一定都能变成现金。
2.1.3 现金比率现金资产与其他资产相比较，现金资产本身就是可以直接偿债的资产，而非速动资产需要等待不确定的时间，才能转换为偿债的现金。
万科集团财务分析报告
万科集团财务分析（一)短期偿债能力分析1．营运资金由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债,说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大,处于正常水平。
2.流动比率2010年年末流动比率=205，520，732，201.32 /129,650，791，498。
49 =1.5852011年年末流动比率=282，646,654,855。
19/200，724，160,315。
26=1.4082012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259，833,566，711。
09=1。
396计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变.但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱,债权人权益的安全程度有所下降,企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债.3.速动比率表2 万科股份2010—2012速动比率速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障由表2可知,万科公司近三年的速动比率都小于1,而同时流动比率大于1,说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。
（二）长期偿债能力1。
资产负债率表3 万科股份2010-29012资产负债率—70％时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70％且逐年上升,说明该公司的长期偿债能力变弱。
但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入,并不构成实际的偿债压力。
2。
所有者权益比率计算表明，该公司3年内的所有者权益比率逐年下降，说明该公司投资人所投入形成的资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降.（三)资本结构变动分析1.资产与权益项目结构分析表8 资产与权益项目结构百分比分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息:（1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。
万科流动资产分析报告
万科集团2010年流动资产分析报告一、万科集团2010年分析报告冃U 言万科集团(股票代码：000002),成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为314%，净利润复合增长率为36.2%。
万科如今已稳坐房地产企业龙头老大的位置。
如今万科已是一个非常具有价值的品牌，万科品牌在世界品牌价值实验室 (World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65 亿元。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
2010年，万科总体业绩优秀，下面，我们就要对万科的流动资产进行分析。
1.货币资金货币资金是指公司生产经过程中停留于货币形态的那部分资金，它具有可立即作为支付手段并被普遍接受等特征。
资产负债表中反映的货币资金包括公司的库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用卡存款和在途资金。
货币资金质量主要是指企业对货币资金的规模以及企业货币资金的构成质量。
以下我们就对万科的货币资金从这两方面进行分析。
1.1货币资金规模分析表1-1 2008-2010年公司货币资金结构变化情况表1-2 2010年公司货币资金所占流动资产比率对比通过对08年、09年以及10年万科企业股份有限公司货币资金在流动资产中所占的比例的比较（见图1-1 ），我们可以看出，三年的货币资金占流动资产的比例变化不大，但是呈现逐渐增长的趋势。
财务分析万科
万科企业股份有限公司财务报表分析11级会计四班黄丽娟（10）徐艳（44）尤橙澄（47）邹小萍（62）1 公司概况万科企业股份有限公司（以下简称万科集团，股票代码：000002），英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. ( 缩写为“VANKE”)成立于1984年5月，注册资本1099520万元。
1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。
经过近30年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。
销售规模持续居全球同行业首位，并且凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。
2 资产负债表分析2.1 资产负债表水平分析资产负债表水平分析也叫趋势分析，主要是对资产负债表进行横向分析，可以对企业进行多期比较分析，反映其发展趋势。
趋势分析可以是绝对额的比较，也可以是相对额的比较；可以只作简单比较，也可以在表中计算出定基或环比发展趋势等进行比较。
2.1.1资产项目的趋势解读与分析（1）绝对额分析将企业连续几年的流动资产、非流动资产的部分项目的绝对额进行对比，以查看这些资产项目的变化趋势，从而洞悉企业资产的变动情况。
表2-1 万科集团2010—2013年的部分资产项目金额（单位：万元）项目2010 2011 2012 2013货币资金3,781,690.00 3,423,950.00 5,229,150.00 4,436,540.00 应收账款159,402.00 151,481.00 188,655.00 307,897.00 预付款项1,783,800.00 2,011,620.00 3,337,360.00 2,865,370.00 其他应收款1,493,830.00 1,844,060.00 2,005,790.00 3,481,530.00 存货13,333,300.00 20,833,500.00 25,516,400.00 33,113,300.00 流动资产合计20,552,100.00 28,264,700.00 36,277,400.00 44,204,700.00可供出售金融40,476.40 44,126.20 476.36 246,619.00 资产长期股权投资449,375.00 642,649.00 704,031.00 1,063,750.00 投资性房地产12,917.60 112,611.00 237,523.00 1,171,050.00 固定资产净额121,958.00 159,586.00 161,226.00 212,977.00 无形资产37,395.20 43,547.40 42,684.70 43,007.40非流动资产合1,011,680.00 1,356,180.00 1,602,790.00 3,715,870.00 计资产总计21,563,800.00 29,620,800.00 37,880,200.00 47,920,500.00图2-1 万科集团部分资产项目的绝对额趋势分析由以上图表可知，万科集团的资产在过去的4年里呈平稳上升趋势，其中，流动资产表现出与总资产相似的增长趋势，非流动资产的变化不是很明显。
万科报表分析报告
万科报表分析报告1. 引言本文将对万科公司的报表进行分析，以揭示其财务状况、经营表现和未来发展趋势。
通过对资产负债表、利润表和现金流量表的详细分析，我们可以全面了解该公司的财务健康状况和运营情况。
2. 资产负债表分析资产负债表反映了一个公司的资产、负债和所有者权益的情况。
我们将重点关注万科公司的资产组成和负债结构。
•资产组成：万科公司的主要资产分为流动资产和非流动资产。
流动资产包括现金、应收账款和存货等，非流动资产主要包括固定资产和投资性房地产等。
通过对资产的分析，我们可以了解公司的资金运作能力和资产配置情况。
•负债结构：负债结构包括短期负债和长期负债。
短期负债主要包括应付账款和短期借款等，长期负债主要包括长期借款和应付债券等。
通过对负债结构的分析，我们可以了解公司的债务水平和偿债能力。
3. 利润表分析利润表反映了一个公司在一定期间内的收入、成本和利润情况。
我们将关注万科公司的营业收入、净利润和利润率等指标。
•营业收入：营业收入是一个公司的主要收入来源，包括销售收入和其他业务收入。
通过对营业收入的分析，我们可以了解公司的市场竞争力和业务增长情况。
•净利润：净利润是一个公司在扣除各项费用后的盈利情况。
通过对净利润的分析，我们可以判断公司的盈利能力和经营效益。
•利润率：利润率是反映一个公司盈利能力的重要指标，包括毛利率、净利率和营业利润率等。
通过对利润率的分析，我们可以了解公司的盈利水平和经营效率。
4. 现金流量表分析现金流量表反映了一个公司在一定期间内的现金流入和流出情况。
我们将关注万科公司的经营活动、投资活动和筹资活动等现金流量项。
•经营活动：经营活动现金流量主要包括销售商品、提供劳务收到的现金和支付给员工、供应商等的现金等。
通过对经营活动现金流量的分析，我们可以了解公司的盈利能力和现金流动情况。
•投资活动：投资活动现金流量主要包括购买和出售固定资产、支付的投资款项等。
通过对投资活动现金流量的分析，我们可以了解公司的投资决策和资本运作情况。
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万科集团2010年流动资产分析报告一、万科集团2010年分析报告前言万科集团（股票代码：000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%。
万科如今已稳坐房地产企业龙头老大的位置。
如今万科已是一个非常具有价值的品牌，万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
2010年，万科总体业绩优秀，下面，我们就要对万科的流动资产进行分析。
1. 货币资金货币资金是指公司生产经过程中停留于货币形态的那部分资金，它具有可立即作为支付手段并被普遍接受等特征。
资产负债表中反映的货币资金包括公司的库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用卡存款和在途资金。
货币资金质量主要是指企业对货币资金的规模以及企业货币资金的构成质量。
以下我们就对万科的货币资金从这两方面进行分析。
1.1 货币资金规模分析表1-2 2010年公司货币资金所占流动资产比率对比通过对08年、09年以及10年万科企业股份有限公司货币资金在流动资产中所占的比例的比较（见图1-1），我们可以看出，三年的货币资金占流动资产的比例变化不大，但是呈现逐渐增长的趋势。
同时，通过与泛海、保利的比较（见图1-2），我们发现万科相对来说货币资金在流动资产中占的比例还是相对略高的，公司保持较高的现金流，主要是因为万科作为房地产的龙头老大，房地产销售额远远高于其它企业，所以也需要较高的现金流来维护企业的正常运营。
表1-3 2010年，公司年初、年末货币资金余额情况表1-4 2010年万科一年内到期的非流动负债增长表1-5 2008-2010年万科流动比率与速动比率表1-6 2010年万科、泛海、保利短期偿债能力比较从表1-3中可以看到，万科企业股份有限公司货币资金期末余额为37816932911.84元，期初余额为23001923830.80元，期末企业所持有的货币资金比期初大大增加了64.4%。
从下表中我们可以看到，在2010年，万科的一年内到期的非流动那个负债大幅增加，企业2011年需要还的负债突增105.71%，根据附注，与去年相比，除银行借款外的其它信用借款从2009年的0元一下子增加到2010年的102亿元，企业在2009年大肆举借为期2年的信托借款，在2011年偿债压力突增，所以需要储备足够的流动资金。
从流动比率与速动比率的历年比较我们也可以看出（见表1-5），虽然货币资金大幅增加，但比率仍然呈递减趋向，正是因为流动负债的增加速度很快。
但相对同行业的其他企业来说（见表1-6），指标显示万科的短期偿债能力还是相对比较弱的，但我们认为，这一方面是由于万科的盈利能力较强，利润高，现金流也大，另一方面，万科的信贷环境比较好，证券投资基金、保险公司等持股比例比较高，融资环境相对较好。
1.2 货币资金构成质量分析表1-7 万科、泛海、保利货币资金构成从表1-7中我们可以看到，万科的货币资金主要集中在银行存款，其他货币资金为物业项目维护基金，在其它非流动负债的附注中我们也看到了5,338,808.76 元的物业项目代管基金。
银行存款中含有受限使用三个月以上资金为人民币2,719,997,496.09元，占银行存款比率的7.19%。
与其它企业相比，万科的现金比率相对较少，我们认为这与上述的万科的利润率高融资环境好有关。
2. 交易性金融资产交易性金融资产在2008年~2010年3年中，在资产负债表中只有2009年有交易性金融资产发生，是有关于通过浮动利率获得利息。
万科于 2009 年 11 月 9 日与中国银行 (香港) 签署了金额为美元 67,750,000元的利率互换合约，合约期限为 1 年，中国银行 (香港) 按照浮动利率向万科支付利息，万科按照固定利率向中国银行 (香港) 支付利息。
2010年处置金融资产取得的投资收益为115,334,061.33 元，相对2009年的447,215.34 增加了114,886,845.99 元，其中包括处置了15886.59万元的可供出售金融资产和74.05万元的交易性金融资产。
从万科2010年第一季度报表中显示，万科于2010年第一季度就处置了该项交易性金融资产。
表2-2 万科三年处置金融资产的收益/损失从上表(表2-2)得出，在金融资产的投资方面，收益是越来越好，由2008年的亏损到2009年盈利，再到2010年获得更多的收益。
3.应收账款3.1 基本分析表3-1 07-10年应收账款数目表从各年度的资产负债表数目比较发现（见表3-1），从07-09年应收账款项目金额有增有减，变动不大。
2010年，应收账款项目金额有很大增长，相对2009年涨幅为124%。
从这点可以得出两种可能：1、2010年收入相对2009年有很大增长，相应应收账款也相应增加。
2、2010年应收账款收款效率低下。
针对上述结论，对07-10年收入做出横向对比。
表3-2 万科07-10营业收入数据表从07-10年营业收入数据发现（见表3-2），营业收入呈逐年递增趋势，07-08涨幅为15%，08-09涨幅为19%，09-10涨幅为4%。
从中可以看出，09-10年营业收入涨幅很低，且涨幅远低于应收账款124%的涨幅，从而初步得出结论：2010年万科股份有限公司应收账款收款效率低于前三年水平。
为证实上述结论，对应收账款周转率进行分析表3-3 应收账款周转率比较表从应收账款周转率横向比较发现（见表3-3），2010年应收账款周转率明显低于2009年（减幅：26%），略低于2008年（减幅：4%）。
通过比较，证明上述结论是正确的。
应收账款周转率下降总的来说分为两个原因：1、由于政策等宏观因素，行业整体水平下降。
2、公司自身的原因。
下面我们就通过同行业之间的比较进行分析。
表3-4 泛海建设应收账款数据表表3-6 保利地产应收账款数据表表3-7 保利地产营业收入与应收账款周转率表从泛海建设和保利地产应收账款数据（见表3-4、3-5、3-6、3-7）我们发现2010年较2009年都有很大的增长，应收账款周转率都呈现下降，泛海建设下降明显（减幅40.24%）。
从上述结论可以推断出：万科股份有限公司应收账款周转率下降很有可能是由于宏观因素导致。
2010年政府出台多项措施，以抑制房价过高增长，房产公司可能通过放宽信用来获取更多的销量，所以导致应收账款总量普遍增加。
从上述账表数据只能得出2010年万科应收账款收款水平下降，对应收账款质量有一定的影响，但不能说应收账款质量一定不高。
下面对应收账款质量做进一步分析。
3.2 深入分析3.2.1 坏账准备表3-8 坏账比率比较表注：单项金额重大的款项为单项金额在人民币1,000万元以上 (含人民币1,000万元) 的应收账款。
从表3-8可以看出，2010年公司单项金额重大的应收账款数量有很大增长。
公司计提坏账比率总体变动不大，但2010年较2009年有较大减少。
相对于应收账款124%涨幅，一种可能说明应收账款对象信用良好，虽然应收账款周转天数变长，公司对收回应收账款很有信心。
另一种可能就是由于公司今年营业收入增长远小于应收账款增长，公司想通过压低坏账提取比率来减少坏账提取对于公司净利润的影响。
通过计算，公司按09年相同的坏账计提比率计提坏账也不会对净利润造成影响。
但是，在同行业公司的比较中，泛海建设将公司应收账款坏账计提比率定为5%，相比之下万科对于应收账款坏账计提比率低很多。
或许万科应收账款质量要高于泛海建设，或许泛海建设在会计上更加谨慎。
3.2.2 应收账款组成分析表3-9 应收账款前5名单位比率表从表3-9可以看出，除08年前5名单位所占比率较低，其他各年均超过25%，可以说万科应收账款集中度还是比较高的。
会对万科的财务有一定的威胁，但不会因为这5名单位的倒闭而造成万科破产。
表3-10 前五名单位情况及金额表从上述表中可以看到，公司前两大应收账款对象为政府部门，政府部门是信用做好的单位，几乎不可能发生信用风险，所以从这点可以看出，应收账款质量良好。
同时我们发现前5名单位应收账款均为1年以内的应收账款。
不存在长期挂账的大客户，也可以说明应收账款质量较好。
3.2.3 账龄分析从表3-11数据可以看出从07-10年万科公司1年以内应收账款所占比率均超过95%，不存在长期挂账情况，同时2010年1年以上应收账款所占比率较08,09年有所下降。
从本表可以看出万科公司应收账款质量较好。
表3-12泛海建设前5名单位情况与万科公司相比，泛海建设前五名应收账款单位均为股份有限公司（见表3-12），信用度不如万科债务人高，同时前五名所占应收账款总额比例（31.08%）比万科略高，并且还存在0-2年的大额应收款。
相比之下，万科应收账款质量相对较高。
综合上面所有方面，万科股份有限公司的应收账款质量良好。
4. 预付账款预付账款是指企业在日常生产经营过程中发生的债权，包括预付给供货单位的购货款或预付给施工单位的工程价款和材料款，通常是用商品、劳务或完工工程来清偿的。
预付账款是商业信用的一种形式，从这方面可以了解企业的订货和供货单位的供货情况。
它所代表的是企业在将来从供货单位取得材料、物品等的债权，从这个意义上讲，它与应收账款具有类似的性质。
但预付账款与应收账款毕竟产生于两种完全不同的交易行为，前者产生于企业的购货业务，后者产生于企业的销货业务，而且二者在将来收回债权的形式也不相同。
表4-1 2008-2010年万科预付账款占流动资产比率变动2010年2009年2008年预付款项17,838,003,464.71 8,736,319,500.73 3,160,518,998.56 流动资产205,520,732,201.32 130,323,279,449.37 113,456,373,203.92 比率8.68% 6.70% 2.79% 万科2010年的预付账款从2009年的8,736,319,500.73上升为17,838,003,464.71，同比增长104.18%，且与历年相比（见表4-1），预付账款占流动资产比率明显逐年大幅上升，而万科方面给出的解释是由于预付地价及预缴税金增加。