《朱光磊：房地产并购税务筹划》笔记

朱光磊：房地产并购税务筹划九类并购模式

1、股权转让

2、在建工程转让+代建

3、分立＆合并

4、投资+转股权

5、总分公司

6、法拍

7、划拨

8、收储+出让

9、变更出让合同

目前国内的房地产并购模式，并非“论述题”，而是“选择题”,适用的并购方式有限，应依照各个项目实际情况，合理选择并购模式；税务筹划方案只是税务成本与沟通成本的取舍，没有完美的方案.

题外话:

【税法的框架】

以会计准则为基础,税收规范文件为主体，民商法为补充；

【物权法】——三种确权方式、两种转移方式

确权方式：

1.不动产登记（过户）；

2.法院、仲裁机构的判决（执行判决书）;

3。不动产的建筑行为（完成初始确权）；

转移方式:

1。交付（动产的所有权转移方式)；

2。登记（国家登记机关对民事主体间物权变动事实进行记载审查并最终赋予改变动以法律效力的行为）。

一、股权转让

目前主流交易模式之一。直接股权转让是一种税负转嫁交易，导致购买方税负增加，因此购买方需进行后续税务筹划;主要通过企业合并、金融工具、关联利息非关联化、毛坯房改精装房等方式来解决；此外，股权转让涉及代扣个税与预提所得税的诸多问题；

项目并购的实操中，公司股权转让多以增资的方式实现,一般对照项目公司原有的实收资本进行增资，其余部分进入资本公积。项目并购溢价部分以借款（往来款)的形式支付给原股东，约定项目公司仅以对原股东的分红权作为该笔债权的追偿权。

问：同股不同权,不按照项目公司股权比例进行分红,是否要对多分红的股东征税？

答：公司法规定可以不按照股权比例分红,在章程中进行约定即可;多分红是否要征税，税法中未明确；在江苏地税的一个回复中，可以不用交税;

不按股权比例增资，也不用征税；

《中华人民共和国公司法》

第三十四条股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。

江苏地税回答蔡桂如的问题:

标题：不按出资比例分红免税问题

内容：某有限公司由A（法人）和B（法人）及C（自然人）出资组成,出资比例为3：3:4，公司章程规定分红比例为4：4:2,2012年度公司分红100万元,请问：A和B各分得的40万元是否可以免企业所得税？

答复内容："您好!您在我们网站上提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《企业所得税法》及《实施条例》的规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益.

因此,您企业取得符合上述文件规定的投资收益免征企业所得税。否则,应合并到收入总额计征

企业所得税。

上述回复仅供参考.有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次咨询！

答复单位：江苏省地方税务局答复时间：2013—05—13 18：31：53

【合伙税制】分析

问：合伙企业是不是企业所得税、个人所得税的纳税义务人？

答:合伙企业是流转税的纳税义务人，但合伙企业不是企业所得税、个人所得税的纳税义务人，只是计算主体；以合伙企业计算应税所得，再按照其股东的性质来计税，如为个人，则为其代申报个人所得税,税率20%,如为企业,则无需代报税,由企业自行申报，税率25％；

《财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》

财税［2008]159号

二、合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税.

三、合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。

同一投资人设立的多个合伙企业，各个合伙企业间的亏损与盈利需区分计算，不能跨不同的合伙企业补亏，如果多个合伙企业汇总，亏损的合伙企业经营利润应按零计算；同时,如果是法人企业，也不能以合伙企业的亏损弥补其他所得的盈利。换句话就是说，法人公司占有合伙企业的经营利润份额，如果合伙企业是盈利的,法人公司只能调增应税所得，如果合伙企业是亏损的，法人不能调减应税所得；

合伙企业的个人投资者只适用个体工商户生产经营所得与股息所得两个税目.个人从合伙企业取得的收益,适用税率为20％及5-35％：

a。合伙企业的股息红利所得-—个人股东按照20％缴纳个人所得税；

b. 合伙企业的转让财产所得--比照个人所得税法的"个体工商户的生产经营所得"应税项目,适用5％~35％的五级超额累进税率，计算征收个人所得税；

合伙企业的经营行为可改变投资者的计税基础

投资者原投资10万元，分割合伙企业当年生产经营所得20万，现决定转让合伙企业份额，转让金额为60万。转让行为的扣除成本为10+20=30（万元）

个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理

常规理解,合伙企业是一个纳税透明体，个人投资者与法人企业将资产投入到合伙企业属于所得税同一纳税主体的流转，不应该征税.虽然没有明确直接的文件规定,个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理，但是多数税务案例表明，个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理并且也存在一定法理.原理比较复杂不再细述。

因而个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业也会改变资产的计税基础.

如果合伙企业不履行申报义务，属于什么行为？

有点说不太清楚。严格来说，合伙企业不属于代扣代交义务人。合伙企业的支付行为不产生纳税义务，合伙人的纳税义务在经营环节产生,这时合伙企业无法代扣代交。经可靠小道消息，合伙企业不是代扣代交义务人.

信托套合伙的投资结构，目前法律及征管上有漏洞，可规避个人所得税。

a。合伙企业不负有代扣代缴义务，合伙企业申报缴纳投资者的个人所得税，只是代为申报缴纳；

b. 信托法中也没有明确规定,就实操而言，一般信托公司没有代扣代缴个人所得税；

《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》

财税〔2008〕159号

二、合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税.

【信托】分析

信托法律关系包括三个主体：委托人、受托人、受益人；

委托人是指通过信托行为将自己的财产作为信托财产转移给受托人，并委托其为自己或者自己所指定的其他人的而进行管理或处分的人。

受托人是指因接受委托人的委托而对信托财产负有为他人利益进行管理或处分职责的人.