土地资源管理专业本科毕业论文

容积率对土地价格的作用机制及实证研究

——以河南省郑州市为例

#### 

摘要：作为城市规划重要内容的容积率，在一定程度上对地价有着决定性的影响。本文在分

析容积率对土地价格的作用机制的基础上，应用有关城市土地经济学理论和模型，采用样点分析方法，对郑州市市区居住用地样点数据进行实证分析。研究结果表明，在复杂情况下，容积率与土地价格遵循报酬递增递减规律，呈非线性相关关系。研究容积率与土地价格的关系，其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结构，提高土地利用效率，同时也为在城市规划工作中寻找内在规律，为城市中形成最佳空间分布即地价水平奠定基础。价水平奠定基础。

关键词：容积率；土地价格；作用机制；郑州市容积率；土地价格；作用机制；郑州市

The Mechanism and Demonstration Analysis of the Effects of 

Floor Area Ratio on Land prices 

—A A Case Case Case Study Study Study of of of Zhengzhou Zhengzhou Zhengzhou City City City in in in Henan Henan Henan Province Province 

Abstract ：Floor area ratio, as an important element in urban planning, to some extent influences land 

pricing. By sample points analysis method,this paper applies theory and model of residential land in the the given given given city,on city,on city,on the the the basis basis basis of of of analyzing analyzing analyzing the the the mechanism mechanism mechanism of of of influencing influencing influencing land land land pricing,investigated pricing,investigated pricing,investigated a a 

number of samples. The outcome of the analysis indicates that in reality, the affection of floor area ratio to land prices follows income increase and decrease principle, showing a nolinear relationship. The significance of Researching land price and floor area ratio is not only about utilizing the theory of land prices to optimize the structure and efficiency of using land and,at the same time,to set up optimized space distribution of land price plus price level. 

Keywords ：Floor Area Ratio ；Land prices ；Function Mechanism ；Zhengzhou City 

城市土地价格是在区位条件、基础设施、周边环境和政策引导等多元化制约因素共同作用下形成的。容积率是城市用地的地块允许修建的建筑面积与地块面积之比［1］

。容积率作为

城市规划的一项控制指标，有着社会、经济、环境等多方面的内涵［2］

。在城市总体规划确定的基础上，它是影响地价的最主要因素之一，其变化可导致地价的大幅度上升或下降，容积率通过影响土地利用效益从而影响土地价格。目前国内认为，一般情况下容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率也越高，土地价格就越高，即容积率与土地价格呈线性相关关系，而这只是简单情况下的作用关系。实际上在复杂情况下，土地价格受到其他因素的协同制约，

pc c¢

pl

如图1所示，MP 、MC 曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。MP 开始呈上升趋势，到一定容积率（如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑，则是某一层数）就开始下降；MC 恰好相反。很显然，只有当MP=MC 时，即边际收益曲线与边际成本曲线交于Y 点，地块能够产生最大的利润，房地产商也愿意支付最多数量的地价。够产生最大的利润，房地产商也愿意支付最多数量的地价。

图1 地块边际投入、产出模式图

图中，

OX 从经济收益角度看是最佳容积率，PQY 所组成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价；超过X 点，边际成本大于边际收益，入不敷出，房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。由此可以看出，单一的高容积率并不能促使地价上涨，相反的，当达到某一临界点后，容积率的上升反而使土地的价值下降。到某一临界点后，容积率的上升反而使土地的价值下降。

综合上述理论，得出容积率对土地价格的作用机制示意图，如图2。

图2 容积率对土地价格作用机制示意图

土地价值土地价值

容积率容积率

0 简单情况——容积率与土地价值关系曲线简单情况——容积率与土地价值关系曲线

复杂情况——容积率与土地价值关系曲线复杂情况——容积率与土地价值关系曲线

M 

土地价值土地价值

容积率容积率

0 P Q 

MC 

MP 

Y 

X