物业承接查验培训- PPT课件

空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀
造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。
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三、具体验收标准及处理方法
▪ 处理方法：
➢如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单 位打掉重粉。
➢如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业 主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。
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三、具体验收标准及处理方法
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（四）、实施物业承接查验，主要依据下列文件
▪ 物业买卖合同； ▪ 临时管理规约； ▪ 前期物业服务合同； ▪ 物业规划设计方案； ▪ 建设单位移交的图纸资料； ▪ 建设工程质量法规、政策、标准和规范。
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（五）、物业承接查验按照下列程序进行
▪ 确定物业承接查验方案； ▪ 移交有关图纸资料； ▪ 查验共用部位、共用设施设备； ▪ 解决查验发现的问题； ▪ 确认现场查验结果； ▪ 签订物业承接查验协议； ▪ 办理物业交接手续。
重新再做，以达到防水的效果。
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三、具体验收标准及处理方法
８、上、下水的验收
▪ 检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有 无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开 观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。
▪ 处理方法：
➢ 上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢， 则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。
➢ 钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到
位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许
机油。 2020/4/5
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三、具体验收标准及处理方法
７、窗的验收
要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否 密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否 有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查 推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五 金件不灵等现象。
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竣工验收与承接查验两者的区别主要有以 下三方面： 性质不同 阶段作用不同 验收主体不同
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（六）、竣工验收与承接查验的区别
性质不同
▪ 竣工验收是政府行为，任何建设工程的验 收由政府行政主管部门负责组成综合验收 小组对施工质量和设计质量进行全面检验 和质量评定（小组成员：建委、质检站、 监理公司等）
▪ 验收方法：
➢ 在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地 漏堵上，放水至2~3公分，待24小时以后，到底 层观察卫生间的顶棚四周、风道周围，上、下水管 壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。
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三、具体验收标准及处理方法
▪ 处理方法：
➢如果出现上述情况之一的，可将漏水处凿 开，用特殊的防水材料(堵漏王)渗胶，注 入漏水处待24小时以后，再进行养水实验， 达到要求就可以了。
（征求意见稿）
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二、基本概念
（一）、物业管理承接查验概念 物业承接查验，是指承接新建物业前，
物业服务企业和建设单位按照国家有关规 定和前期物业服务合同的约定，共同对物 业共用部位、共用设施设备进行检查和验 收的活动。
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（二）、实施承接查验，应当具备以下 条件
▪ （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者 准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
三、具体验收标准及处理方法
６、进户门的验收
▪ 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、 关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太 小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。
▪ 处理方法：
➢ 门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不 顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁， 达到标准要求。
推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密 实防水胶打的均匀程度如何。
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三、具体验收标准及处理方法
▪ 处理方法：
➢推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填 实，加固边框。
➢窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现 象，要重新打胶、粉墙达到不漏程度。
➢玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。
➢压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除
▪ 处理方法：
➢ 如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线 2头020连/4/5 接处，安装位置进行更换、紧固、调整。 2244
三、具体验收标准及处理方法
１０、卫生间的验收
▪ 卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点， 因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如 做的不好将会发生渗漏现象。
▪ 承接查验是企业行为，是物业管理公司代
表全体业主根据物业管理合同从确保物业
今后正常使用与维修角度出发对委托的物
业进行质量验收。
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（六）、竣工验收与承接查验的区别
▪ 阶段作用不同
竣工验收是施工单位向建设单位移交的过 程，承接查验是建设单位向物业管理单位移 交物业的过程。
竣工验收合格后标志着物业可以交付使 用，承接查验一旦完成，标志着物业正式进 入使用阶段。
➢ 下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时 疏通。
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三、具体验收标准及处理方法
９、电的验收
▪ 对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有 无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管， 连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位 置正确。
▪ 再有施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插 座板逐个检查线路是否正常。
2、墙面的阴、阳角验收
▪ 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用 目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是 否不平整或波浪不平。
▪ 处理方法: ➢则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。
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三、具体验收标准及处理方法
3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收
▪ 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙 体则是待框架做好以后再砌的，难免出现 柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。
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三、具体验收标准及处理方法
4、楼板的验收
仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂
缝，如果发现不同程度的存在，则要用专 用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。
如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的 自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找 平层之间有相克现象的存在,根本不存在结 构层有什么质量问题。则要重新处理。
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三、具体验收标准及处理方法
▪ 处理方法： ➢顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即
可。同时地面应光洁，不能起砂。
5、顶棚的验收
▪ 对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等 现象，如果两者现象都不存在，又无波浪， 不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。
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▪ （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设 施设备取得使用合格证书；
▪ （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
▪ （七）法律、法规规定的其他条件。
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（三）、承接查验的作用和意义
减少建设单位的开发遗留问题 降低物业服务企业的管理服务风险 维护业主的共同财产权益 化解物业管理的矛盾纠纷 构建和谐互信的物业管理关系
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四、注意事项
▪ 技术性的都有相关的规定和标准，都有据 可依；
▪ 关健是没有标准的也需要注意。如感观上 的、美观上及使用功能上的；
▪ 在维护公司和业主的利益时，需灵活处理 问题，不要轻易地得罪开发商。
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谢谢！
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（六）、竣工验收与承接查验的区别
验收主体不同
▪ 竣工验收： 施工单位
▪ 承接查验： 建设单位
建设单位 物业管理企业
业主
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三、承接查验标准及处理方法
1、墙面的验收
对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有 无裂缝，空壳等现象。
如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂 缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面 上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖 湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、 湿收缩。
▪ 常见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝
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三、具体验收标准及处理方法
二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的 柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的 水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问 题，更不是墙基下沉而造的。
▪ 处理方法：
➢将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小 比度水泥砂浆重粉即可消除。
▪ （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设 施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
▪ （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规 划设计要求建成；
▪ （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使 用功能要求；
新建物业的承接查验
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承接查验
一、法律依据 二、基本概念 三、承接查验的标准和方法 四、承接查验需注意的事项
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一、相关法律法规
▪ 国务院《物业管理条例》2003年9月1日 起施行
▪ 建设部[2010]165号《物业承接查验办法》 2011年1月1日起施行
▪ 北京市《新建物业项目承接查验技术标准》