武汉市四新片区研究报告

四新片区简介-规划实施情况
四新片区简介-小结
四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。
规划定位为三大“城市副中心”之一，规划目标为形成以武汉国际 博览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城， 规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划 人口25万。
江城大道以东、三环线以 北地块
住宅 住宅
937江城大道与四新大道交叉 口西南部地块
商业
27056
潮江村地块
住宅;公建配套 175023
芳草北二街以南、四新 大道以北、龙阳东路以
东、芳草西路以西
芳草北二街以南、四新 大道以北、芳草路西路 以东、芳草路以西地块
占比
75-76
104
8.29
85-100
711
56.65
108-110 130-140
394
31.39
2
3.51
132-139
44
3.51
绿地新都会由香颂别墅、高层国际花都、智 趣公寓、大都会商业四大产品构成，主要建筑 包括4栋33层住宅楼、2栋34层住宅楼、1栋54 层住宅楼以及2层商业裙楼，总共1434套住宅 单位，地上地下共计1006个停车位。
2791
绿地集团
1754
河南和昌
四新地区地块
住宅
306556 1.9 2009-10-12 581781
2205
金地集团
十升路与四新大道地 块
商业
171867
2
2007-11-16 343734
684
湖北金联民生控股 有限公司
备注：有填充色的地块为城中村地块
截止到目前，该区域内共成交土地26宗， 土地面积266.9万平米，其中住宅类用地可建建
房地产市场概况-房地产市场
绿地新都会——去化情况
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
项目自开盘以来量价情况
典型项目介绍
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
开盘情况
成交面积（㎡）
成交单价（元/㎡）
2012-7-21
渔业村（鲤鱼洲组团C 包）
红卫村（鲤鱼洲组团B 包）
红卫村（鲤鱼洲组团A 包）
梅子西路与梅子南一 街交叉口西南部，西
北部地块
江城大道与四新南路 交叉口西北部
土地属性
住宅
住宅 住宅 住宅 住宅;公建 配套 住宅;公建 配套
占地面 积(㎡)
容积率
成交日期
63744
2.2
2011-5-27
100216 3.4 2010-12-28 132278 3.31 2010-12-28 154030 2.83 2010-12-28
7400
面积配比
面积段
套数
占比
90-95 91-144 125-192
233
26.27
570
64.26
72
8.12
178-193
12
1.35
典型项目介绍
该项目为纯住宅项目，主要物业类型为 高层、花园洋房和别墅。户型主要以91144㎡的3房为主。
房地产市场概况-房地产市场
金地澜菲溪岸——去化情况
项目自开盘以来量价情况
190294 2.41 2010-9-27
46752
3
2010-6-2
规划建筑 面积(㎡)
140237
340734 437222 436190
458620
140256
成交楼板价 (元/㎡)
受让方
3000
河南和昌
1752 1800 2100
武汉东信集团有限 公司
武汉御水华城置业 发展有限公司
武汉卧龙墨水湖置 业有限公司
和昌 新区建设
招商 地产
御水 华庭
卧龙
东信 集团
湖北 交通
绿地
金地 广电 城中村
新城 控股
恒大
中医院分院 荆州正德意
国际博 览中心
河南 和昌
蓝空
备注：统计日期为2007年至2012年8月
从该片区已出让的地块来看，主 要分布在江城大道两侧，以居住用 地为主，目前为止仅成交了2宗商业 地块。
房地产市场概况-土地市场
两轴： 四新大道“城市之脊” 江城大道城市发展轴 双心： 国际博览中心 市级商业副中心
卫星图
四新片区简介-规划
交通
四新片区简介-规划
地铁3号线： 线路起于汉口三金潭，经到达终点 沌阳大道；在汉阳区的线路主要沿 着龙阳大道敷设。根据规划，该线 路全线通车的时间是2015年。 地铁6号线: 线路起于武汉经济技术开发区的三 角湖，终点为金银湖假日假日广场； 在汉阳区的线路主要沿江堤中路、 鹦鹉大道敷设。根据规划，该线路 全线通车的时间是2017年。
成交面积（㎡）
成交单价（元/㎡）
主推93-95平米三房，均价6800元/㎡
34，35，36三栋洋房97，99平米三房，均价7400元/平
洋房12、37号楼，高层2号楼，洋房均价11000元/平，高 层均价7400元/平 E34，E35号楼绝版2+1精装90-145㎡高层房源，均价 7500元/平 E36号楼96，98平三房，6080元/平起 E1号楼，E2号楼，E3号楼90-145㎡精装高层，起价 7980元/平 叠加别墅、花园洋房开盘即售罄，均价13500元/平米
商业 商业
46890 38252
1.76 2011-12-20
3
2011-12-13
3
2011-12-13
2.84 2011-12-13
5.5
2011-9-16
3.5
2011-6-30
3.8 2011-5-27
3.6
2011-5-27
251328 281172 360951 277523 148808 612581 178182
0
供应面积
成交面积
成交均价
备注：板块内暂未有商办类产品销售
板块内的销售主要是从11年8月金地澜菲溪岸及绿地新都会两个项目的销售开始，截止到 12年8月份共销售20万方，供求比为1.1:1，供求基本平衡，月均成交量为15525平米。
成交价格呈现高开低走的态势，目前的成交均价在7000元/平米上下。
户型 1房 2房 3房 4房 联排
基本情况
江城大道与四新大道交汇处前行800米 190294㎡
2.41 住宅、商业
2791元/㎡
总计 458620㎡
商业 住宅
100,000㎡ 358,620㎡
高层、别墅、酒店式公寓、商业
75-140㎡
住宅7200元/㎡，商业街商铺：20000元/㎡
面积配比 面积段
套数
目前区域内的路网已经形成，新城公园及国际博览中心的展览馆已 经投入运营，除此尚没有其他的公共设施，区域配套有待完善。
已经出让的项目大多还处于在建及未建状态，片区内的空地较多， 总体来看，区域内目前的居住人口较少。
四新片区简介 房地产市场概况 商业环境分析
结论
房地产市场概况-土地市场
金联 控股
四新片区简介-现状
江城大道
区域内建成的安置房小区
目前区域内的道路等基础设施已经修通，其中主要 道路江城大道及四新大道均为快速路，且中间有绿化 隔离带。目前路上车量较少，两侧人行道上的来往行 人也屈指可数。 目前四新片区的地产项目大多还处于平地或前期规 划状态，例如绿地、金地、招商、广电等项目，目前 仅有一个安置房小区已经入住，总体来看，该区域的 最大特点就是地广人稀。
2.5
2012-4-26
3.92 2012-3-29
2.17 2011-12-20
154223 403527 384524
2328 1933 3030
新城控股 湖北交通集团
墨水湖南岸A地块
综合
199700
2.3 2011-12-20
459310
2972
招商地产
墨水湖南岸B地块
综合
142800
梅子东路以东、梅子南四 街以北地块
筑面积631万平米，按照户均100平米，每户3.2人计算，未来可入住的人口将近15万人
（假设入住率为80%）。但区域内的项目多数是在11年5月份以后成交的，而且多数项目体
量较大，到这些项目全部竣工交付至少要4-5年的时间。
房地产市场概况-房地产市场
板块住宅市场成交情况
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
土地名称
土地属性
占地面积 (㎡)
容积率
前进村B包地块
住宅;商业
69243
4.6
成交日期 2012-8-24
规划建筑面 积(㎡)
318178
成交楼板价 (元/㎡)
2035
受让方 恒大集团
江堤中路168号地块
四新大道与四明路交叉口 西北角地块
墨水湖南岸C地块
住宅 综合 综合
61689 102941 177200
该项目物业类型较丰富，采用“高低 配”方式。价格主要受不同类型物业推 盘的影响，有一定的起伏。前期主要推 出的为别墅和花园洋房，成交均价较高， 后期由于经济型高层房的推出，成交均 价有所降低。
房地产市场概况-房地产市场
绿地新都会
典型项目介绍
地址 占地面积 容积率 地块性质 楼板价
总建面积
产品类型 主力户型 在售均价
这两条线路在四新区域的站点主要分 布在规划中的两个核心区内（商业中 心和博览中心），片区内部没有享受 到地铁规划的利好，如片区正中心的 绿地新都会项目距离3号线3公里，距 离6号线2公里。
3号线
轨道交通
6号线
四新片区简介-规划实施情况
新区公园
已建及在建的项目
武汉市中医院汉阳分院
国际博览中心
目前新区规划中落实的项目有公园、医院及国 博中心，整个区域仍以空地为主，公共基础设施 相对有限，公共交通可达性较差，从周边公共服 务设施的配套上来看，跟其他城区相比显得比较 落后。 或许是由于版块面积较大，想要迅速搭建起城 市配套设施并非易事。短期内，该区域在互动和 融合方面仍将维持现有状况。
四新片区简介-规划
规划商业集 中区
2006年，四新片区被确立为武汉三个“城市副中心”（鲁巷、汉阳四新、杨春湖）之一，正式发展 是在2010年，在《武汉市城市总体规划》中汉阳四新片区作为重点启动片区，未来规划人口25万人。
四新片区简介-规划
空间结构
四新片区“双轴双心”的规划结构欲打造成生态节能的生产性服务中心、居住新城
8565
7953
7563
7634
7727
7644
6835
7541
7344
7087
6862
7275
9000 8000 67407000 6000
5000
4000
11457
21336
21334
12750
10957
12168
11869
14685
18391
12372
14428
16836
23246
3000 2000 1000
137707
3501 1891 1879 1002 1500 1501 1600
1630
广电集团
武汉新城国际博览 中心
荆州市正德意投资 有限公司
武汉蓝空房地产开 发有限公司
武汉新区建设开发 有限公司
武汉新区建设开发 投资有限公司
房地产市场概况-土地市场
土地名称
二环线以南、汉欣街 以北、芳草路西路以 东、芳草路以西地块
2号楼85-110㎡房源，推出100套售出40套，均价 7200元/平
截至目前推出的主要为小高层，物业类
2012-3-10
5号楼85平米两房，110平米三房，面积折算后 6300元/平起
2011-10-29 7号楼85-128㎡国际花都高层，均价7500元/平
型较相似。价格比较平稳，1月份由于供 应较少，成交价格有个小幅上升。2房和
房地产市场概况-房地产市场
金地澜菲溪岸——产品配比
近期开盘时间
地址
占地面积 总建面积
容积率 产品类型 主力户型 在售均价
户型 2房 3房 4房 5房
基本情况
2012年8月25日 四新国际都会新城
(江城大道与中环线交汇处) 306556㎡ 581,781㎡
1.9 叠加别墅、花园洋房、高层
93-95㎡三房
2011-9-24 10号楼89-112㎡2-3房，均价7500元/平
3房的中小户型去化速度较快。
2011-5-28
75-112㎡国际花都高层，均价7500元/㎡，首付 14万起
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
典型项目产品
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
开盘情况
2012-8-25 2012-6-9 2012-4-29
2012-3-3 2011-12-3 2011-9-11 2011-5-22
四新片区简介 房地产市场情况 商业环境分析
结论
四新片区简介-区位
四新片区是由长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”的围合地区，隶属于武 汉三镇中的汉阳区，南侧与经济开发区接壤，北侧紧邻汉阳老城区，东侧紧靠长江，是武汉主城区 最后一块成规模的未开发土地。 整个片区的陆域总面积 37.5平方公里，总居住人口5.2万人，其中农业人口为1.9万人，非农业人 口为1.7万人，外来人口1.6万人，现有18个自然村和1个街道办事处。